6
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................. 7
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ ...................................................................................... 9
1.1. Понятие, сущность и значение ипотечного кредитования ........... 9
1.2. Модели ипотечного кредитования, применяемые в современной
практике .................................................................................................. 21
1.3. Состояние жилищного рынка России ........................................... 27
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО
«СБЕРБАНК РОССИИ» ........................................................................... 36
2.1. Организационно-экономическая характеристика ПАО
«Сбербанк России» ................................................................................ 36
2.2. Оценка ипотечных программ и динамики выданной ипотеки .. 44
2.3. Проблемы ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»
.................................................................................................................. 56
ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ
ИПОТЕСНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РОСИИ» .. 63
3.1. Разработка предложений по повышению эффективности
системы ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» ...... 63
3.2. Оценка экономической эффективности предлагаемых
мероприятий ........................................................................................... 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ......................................................................................... 72
ПРИЛОЖЕНИЯ ......................................................................................... 85
7
ВВЕДЕНИЕ
На сегодняшний день, жилищная проблема в России касается почти
каждой семьи, порядка 60% семей хотели бы улучшить свои жилищные
условия. Решение данной проблемы важно не только самих граждан, но и для
государства, так как в противном случае не будет происходить ни увеличения
благосостояния, ни эффективного экономического роста. Поэтому одним из
основных направлений развития социальных программ стало развитие
ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что российское государство
уже на протяжении многих лет пытается создать эффективный институт
кредитования, пусть и не всегда успешно. Это связано с тем, что, построение
этой системы, опирается на иностранный опыт создания таких институтов, не
учитывая российских реалий. В работе рассматриваются проблемы и
перспективы развития ипотечного кредитования. Актуальность данной работы
состоит в том, что ипотечное кредитование по своей сути сейчас является
одним из доступных способов, для улучшения жилищных условия для многих
россиян. Стоит отметить, что оно оказывает воздействие на экономическую
ситуацию, в связи с этим, сейчас развиваются программы государственной
помощи для улучшения условий проживания многих граждан. Ипотека
положительно влияет не только на обеспечение населения жильём, но и на
строительную сферу и банковский рынок.
Степень разработанности темы исследования. Анализом проблем и
направлений развития отечественного ипотечного занимались следующие
российские исследователи: Акулова Т.А., Александрова Л.С., Белолапенко
А.Ю., Булаков Д.Ю., Гарипова З.Л., Варламова Т.П., Васьков В.О., Глинкина
Е.В., Иванищева П.А., Казакова Е.Б., Каширина М.В., Коробчанская Е.А.,
Крякова Л.И., Можаровский Е.В., Оселедец В.М., Разумова И.А., Резванова
Л.М., Солодилова М.Н., Столбова О.И., Федоров А.Ю.
Объект исследования – российская практика ипотечного кредитования,
сложившаяся под влиянием цикличности и кризисных явлений в современной
экономике.
8
Предмет исследования – механизмы и пути совершенствования системы
ипотечного кредитования в российской экономике на основе опыта ведущих
зарубежных стран.
Цель исследования – разработка мероприятий в области
совершенствования ипотечного кредитования в экономике России на основе
международного опыта и с учётом основных тенденций развития мировой
экономики.
Для достижения поставленной цели ставились и решались следующие
ключевые задачи:
- раскрыть теоретические основы ипотечного кредитования в России;
- проанализировать основные тенденции на жилищном и ипотечном
рынке России;
- выявить основные проблемы ипотечного кредитования в России;
- предложить пути решения проблем развития ипотечного кредитования.
При анализе и разработке основных положений исследования были
использованы системный и структурный подход, факторный, сравнительный,
исторический, институциональный анализ, приёмы индукции и дедукции.
9
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНКА
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Понятие, сущность и значение ипотечного кредитования
Термин «ипотека» введён в Греции в начале VI в. до н.э. афинским
реформатором Солоном. В буквальном переводе с греческого «ипотека»
(hypoteca, hyfotheca - подставка, подпорка, основание, залог). Ипотека уже
тогда была связана с обеспечением ответственности должника перед
кредитором определёнными земельными владениями
1
.
В течение относительно небольшого времени институт ипотеки у
римлян прошёл путь эволюции от фидуция (от лат. Fiducia - операция на
доверии, доверительная сделка), когда предмет залога становился
собственностью залогодержателя, к прогрессивной стадии - пигнуса (от лат.
Pignus - неформальный залог), когда залогодержателю принадлежало право
владения предметом залога, и далее - к ипотеке, при которой предмет залога
оставался в залогодателя
2
. Со временем ипотека получила признание, получила
широкое распространение и была объявлена для применения исполнения
обязательства кредитору, однако не лишала должника возможности получать
доходы с заложенного имущества. На сегодняшний день можно констатировать
факт наличия достаточно диверсифицированных системных исследований,
предметом которых является термин «ипотека» во всем разнообразии её
особенностей. Так среди учёных не существует единого мнения относительно
определения данного понятия. В приложении 1 приведена систематизация
взглядов по определению категории «ипотека».
Обобщая данные, полученные в результате систематизации научных
взглядов относительно понятия категории «ипотека» в научной литературе,
можно сгруппировать понятия по определённым спектрами групп (табл. 1).
Осуществив анализ научных трудов и ипотечного законодательства
(приложение 1), мы пришли к выводу, что термин «ипотека» можно
1
Ахметова Э.Р. Ипотечное кредитование как механизм денежно - кредитного регулирования экономики //
Экономика и социум. 2016. № 11-1 (30). С. 148.
2
Колосова Т.Ю. Жилье. Ипотека. Как взять выгодный кредит, выбрать подходящие условия и оформить
кредит.— М.: Эксмо, 2012.— С.53.
10
рассматривать по определённым направлениям (спектрами) групп, а именно:
как правовая категория, как экономическая категория и финансовая категория
(табл. 1).
Таблица 1
Определение категории «ипотека» в учебно-практической
литературе по определённым спектрам групп
3
Признаки группы
Обозначение
а) как правовая
категория
Ипотека - это залог недвижимости, недвижимого
имущества с целью получения специальной ипотечной
ссуды.
б) как
экономическая
категория
Ипотека - это денежная ссуда, сумма, которая
предоставляется под залог недвижимости, в отношении
которой возникают кредитные отношения.
в) как
финансовая
категория
Ипотека - это способ обеспечения обязательств, когда
предметом залога является недвижимое имущество.
Первое направление. Оно является самым распространённым, его
сторонники учёные – Бутрова Е.А., Власов А.В., Еременко О.Ю., Кобзев А.Ю.,
Петрова А.П., Тепман Л.Н., которые считают, что ипотекой является залог
земельных участков и другого недвижимого имущества с целью получения
ипотечного кредита. Некоторые определения приведённые в работах имеют
такие уточнения: ипотека устанавливается на основе договора между
залогодателем и залогодержателем.
Второе направление. Его сторонники учёные – Мавлютов Р.Р.,
Муллакаева Л.Р., Попцова В.А., которые акцентируют внимание на том, что
ипотекой является «денежная ссуда, выдаваемая под залог недвижимого
имущества, в отношении которого возникают кредитные отношения». При этом
Л.Р. Муллакаева делает уточнение на том, что ипотека является средством
привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков
4
.
Третье направление. Его сторонники российские учёные – Е.К.
Симакова и А.Г. Эльбузарова, и украинские учёные – Фрей А., Тендова М.Г.,
которые акцентируют внимание на том, что ипотека является «финансовым
3
Муратова М.Л., Карпова А.В. Размышление об ипотечном кредитовании в РФ // Юный ученый. 2016. № 3 (6).
С. 81.
4
Муллакаева Л.Р. Предложения по ипотечному кредитованию в банках г.Уфы // NovaInfo.Ru. 2016. Т. 2. № 47.
С. 132.
11
инструментом, заключается в предоставлении кредита под залог
недвижимости». Это значительно расширяет взгляд на ипотеку. М.Г. Тиндова
указывает на то, что ипотека является обеспечением выданного кредита
5
, а А.
Фрей, в свою очередь, уточняет, что это право обращения взыскания на
недвижимое имущество на основании законодательства, ипотечной сделки и
(или) решения суда
6
.
По нашему мнению, толкование ипотеки как залога недвижимого
имущества для обеспечения кредита является узким, поскольку, во-первых, не
раскрывает сути ипотеки как права на удовлетворение требований за счёт
предмета ипотеки, во-вторых, ограничивает использование ипотеки только
кредитными отношениями.
Кредит можно рассматривать в узком и широком смысле. В узком
смысле под кредитом понимаются операции по размещению банком от своего
имени, на собственных условиях и на собственный риск средств на основании
кредитного договора
7
. В широком - в кредит включаются также операции
банков, хотя и осуществляются на основании договоров второго вида (в
частности, договоры лизинга, факторинга), но имеют кредитный характер, в
связи с чем отнесены законодателем к кредитным операциям
8
. Основной
экономической характеристикой ипотеки является категория «ипотечный
кредит». В экономической литературе нет единого подхода к трактовке этого
понятия. Р.Р. Мавлютов определяет понятие ипотечного кредита как
долгосрочную ссуду под залог недвижимого имущества - земли,
производственных или жилых зданий, которую предоставляют
5
Тиндова М.Г. Нечеткий выбор модели страхования в ипотечном кредитовании // В сборнике: Будущее
российского страхования: оценки, проблемы, точки роста Сборник трудов XVII международной научно-
практическая конференции. 2016. С. 454.
6
Фрей А. Перспективы развития правового регулирования страхования ответственности заемщиков при
валютном ипотечном кредитовании // В сборнике: Анализ общественных явлений в 2015 г. Построение
прогнозов Сборник материалов международной научно-практической конференции. 2016. С. 22.
7
Мусакаев Ш.А., Кадирова Ф.К. Ипотечное кредитование как ключ к улучшению жилищных условий в РФ // В
сборнике: актуальные проблемы функционирования финансового механизма регионов материалы
Всероссийской научно-практической конференции. Дагестанский государственный университет. 2016. С. 297.
8
Козорезов Д.Н. Ипотечное жилищное кредитование как институт гражданского и банковского права // Новая
наука: Проблемы и перспективы. 2017. № 1-2. С. 234.
12
специализированные ипотечные банки
9
. Приведённое определение имеет
определённые недостатки в том, что понятие «кредит» и «заем» является
тождественными, таким образом, данное определение не раскрывает
содержания категории «ипотечный кредит».
А.Л. Белоусов трактует «ипотечный кредит» как долгосрочную ссуду,
предоставленную специализированным банком, обеспечивается основными
средствами или имущественными комплексом предприятия в целом, при этом
заложенное в банке имущество используется предприятием
10
. Такой подход к
трактовке не учитывает, что ипотечные кредиты могут предоставляться не
только специализированными банками. По мнению С.А.
Андронович, ипотечный кредит является той же самой ипотекой, только не со
стороны недвижимости, а со стороны средств. Выполняя ряд функций,
ипотечный кредит играет важную роль в процессе денежного обращения
11
.
Исследуя вопрос о сущности понятий «ипотека» и «ипотечный кредит»,
можно сделать выводы, что данные понятия не являются тождественными.
Учёные исследуют ипотеку как собственно залог недвижимого имущества, а
ипотечный кредит следует рассматривать в разрезе его подсистем - кредит и
ипотека. С одной стороны, под кредитом понимаем совокупность
экономических отношений, возникающих между кредитором и заёмщиком по
поводу движения ссуженной стоимости. С другой - ипотека предусматривает
чёткий правовой механизм, реализующий принцип обеспеченности кредитных
обязательств недвижимым имуществом, сопровождается возникновением прав
кредитора на такое недвижимое имущество и порядок их реализации. Поэтому
предлагаем определить категорию «ипотечный кредит» так: ипотечный кредит -
это экономико-правовые отношения, возникающие между кредитором и
заёмщиком по поводу движения заёмных средств, сопровождающихся
установлением условной ипотеки в пользу кредитора.
9
Мавлютов Р.Р. Ипотечное кредитование жилищного строительства.— Волгоград: Волгоградский
государственный архитектурно-строительный университет, 2015.— С.21.
10
Белоусов А.Л. Правовые основы ипотечного кредитования.— Саратов: Вузовское образование, 2014.— С.11.
11
Андронович С.А. Ипотечное кредитование в России // Новая наука: Опыт, традиции, инновации. 2016. № 12-
1 (119). С. 7.
13
Также нельзя отождествлять термины «кредит» и «кредитование»,
поскольку под кредитованием понимается сам кредитный процесс,
охватывающий совокупность механизмов реализации кредитных отношений.
Кредитование может рассматриваться в контексте реализации банком своей
деятельности путём совершения определённых действий относительно
предоставления возмездных кредитных услуг (услуги по предоставлению
кредита)
12
.
М.И. Кузьмина определяет ипотечное кредитование как сферу
долгосрочного вложения капитала и как любой механизм инвестирования,
рассчитанный на длительный период времени
13
.
Определение ипотеки можно найти и во многих экономических словарях,
в частности «Экономический словарь» определяет, что ипотека - это залог
недвижимого имущества для получения займа и обеспечения обязательства
14
.
Исторически понятие ипотеки означало залог недвижимого имущества,
но на сегодняшний день пределы данного понятия стали более расплывчаты и
под ипотекой понимают не только передачу недвижимости в ипотеку, но и
передача движимого имущества, например в США, что объясняется
особенностями законодательного определения предмета ипотеки в данной
стране
15
. Специфика залога недвижимого имущества, принципы ипотечного
кредитования и его финансирования, используемых в различных странах,
сложились под влиянием национальных исторических событий, экономических
изменений и социокультурных традиций. Однако неизменным остаётся то, что
ипотека является дополнительным соглашением к основному
(преимущественно денежному) обязательству между кредитором и должником.
12
Ерёменко О.Ю. Роль агентства по ипотечному жилищному кредитованию на кредитном рынке России // В
сборнике: проблемы социально-экономического развития России на современном этапе. Материалы IX
ежегодной Всероссийской научно-практической конференции (заочной) с международным участием: в 2
частях. 2016. С. 298.
13
Кузьмина М.И. Банковское ипотечное жилищное кредитование: оценка состояния и перспектива развития на
примере Сбербанка России // Молодой ученый. 2017. № 1 (135). С. 210.
14
Рудя А.А., Мкртумян В.Г. Ипотечное жилищное кредитование в современных условиях: структура и
динамика (на примере Ростовской области) // Молодой ученый. 2016. № 27 (131). С. 488.
15
Федорова Т.А. Возможность мирового соглашения по ипотечному кредитованию // В сборнике: Наука 21
века: новый подход Материалы 15 молодёжной международной научно-практической конференции студентов,
аспирантов и молодых учёных. Научно-издательский центр «Открытие». 2016. С. 79.
14
В свою очередь, большинство отечественных учёных рассматривает
ипотеку больше с экономической точки зрения, в соответствии с которой
ипотека представляет собой единство залога недвижимого имущества и
ссудного капитала и выступает как залог недвижимого имущества с целью
обеспечения долгового обязательства, конкретизируется как кредитное
16
.
Так, например: в «Словаре банковских терминов» рассмотрено такое
определение: «ипотека - залог недвижимого имущества (зданий, земли) для
получения в банке или других финансовых организациях долгосрочного
ипотечного кредита»; в «Экономическом словаре»: «ипотека - залог
недвижимого имущества для получения займа и обеспечения обязательств»;
Р.У. Хусиханов отмечает, что ипотека по своей экономической сути - это
способ обеспечения исполнения обязательств, по которым недвижимое
имущество, являющееся предметом залога, остаётся в пользовании
залогодателя или третьего лица
17
.
В.В. Сухачева рассматривает содержание понятия ипотеки в
соответствии с требованиями современной экономической практики не просто
как кредитование под залог, а как процесс предоставления кредитов и их
дальнейшего рефинансирования
18
.
Ипотечный кредит часто определяют как заем (соглашение займа),
предоставленного на принципах банковских займов под обеспечение
недвижимым имуществом на долгосрочной основе
19
.
С.Г. Гордейко видит в ипотечном кредите особую форму кредита,
связанную с предоставлением займов под залог недвижимого имущества -
земли, производственных или жилых зданий
20
и т.д.
16
Тихонов Ю.А., Пудовкина О.Е. Управление ипотечным кредитованием. - М.: Приор, 2016. – С.41
17
Хусиханов Р.У. Современные подходы к ипотечному кредитованию в зарубежной хозяйственной практике //
Вестник Университета (Государственный университет управления). 2016. № 9. С. 149.
18
Сухачева В.В. К вопросу о страховании рисков при ипотечном кредитовании // В сборнике: социально-
экономическая роль денег в обществе. Материалы ХII международной научно-практической конференции.
2016. С. 294.
19
A Review of Europe’s Mortgage and Housing Markets – 2015. – Europe Mortgage Federation, Hypostat, 2015. –
р.19.
20
Гордейко С.Г. Оценка клиентоцентричности госкомпаний на примере агентства по ипотечному жилищному
кредитованию // Клиентинг и управление клиентским портфелем. 2016. № 2. С.119.
15
Простым и лаконичным определением руководствуется в своих трудах
А.Ю. Кобзев, определяя ипотечный кредит как кредитование под залог
недвижимости
21
.
Новые мысли по дефиниции ипотечного кредита прослеживаются в
работах молодых учёных. В частности, А.М. Карминский
22
предлагает
определять категорию «ипотечный кредит» как экономико-правовые
отношения, возникающие между кредитором и заёмщиком по поводу движения
заёмных средств, сопровождается установлением условной ипотеки в пользу
кредитора; А.М. Лозинская рассматривает ипотечный кредит с так называемой
банковской операции и трактует его как долгосрочный кредит, выданный на
инвестиции, оформленный ипотечным и кредитным соглашением и,
закладной
23
.
По нашему мнению, все вышеуказанные определения ипотечного
кредита являются правильными, и каждый из авторов добавил что-то новое в
трактовку этого понятия. Подытоживая проведённый анализ литературных
источников, можем определить, что ипотечный кредит - это особая форма
кредита, связанная с возникновением экономически-правовых отношений
между кредитором и заёмщиком по поводу движения заёмных средств,
предоставляемых на долгосрочной основе под обеспечение недвижимым
имуществом.
Важное значение для лучшего понимания механизма осуществления
ипотечного кредитования имеет классификация ипотечных кредитов. Однако в
проанализированной нами литературе приведена лишь классификация ипотеки
по определённым признакам. Учитывая это, попробуем вывести собственную
схему классификации ипотечных кредитов (таблица 2).
21
Кобзев А.Ю. Источники статистической информации об ипотечном жилищном кредитовании в регионах
Российской Федерации // В сборнике: Проблемы развития предприятий: теория и практика материалы 15-й
международной научно-практической конференции, посвященной 85-летию Самарского государственного
экономического университета. Самарский государственный экономический университет (СГЭУ). 2016. С. 84.
22
Карминский А.М., Лозинская А.М., Ожегов Е.М. Методы оценки потерь кредитора при ипотечном
жилищном кредитовании // Экономический журнал Высшей школы экономики. 2016. Т. 20. № 1. С. 12.
23
Лозинская А.М. Современные возможности оценки кредитного риска при ипотечном жилищном
кредитовании // Глобальные рынки и финансовый инжиниринг. 2016. Т. 3. № 1. С. 15.