56
Операциям ипотечного кредитования отводится серьёзная роль в
процессе формирования совокупного кредитного портфеля Банка, в том числе,
его розничного сегмента. На долю ипотечных ссуд приходится около 42% от
общего размера задолженности по розничным кредитам. В течение
анализируемого периода 2012 – 2015 гг. существенно выросли темпы роста
ипотечного жилищного кредитования (в то же время по итогам 2015 г.
отмечается их снижение), в том числе, темпы роста непросроченных ссуд.
Снизился объём создаваемых резервов под обесценение, что положительно
влияет на финансовые результаты деятельности Банка. Также положительными
характеристиками являются: последовательное снижение удельного веса
просроченной задолженности по ипотечным кредитам в общем объёме их
выдачи; рост процентных доходов по ипотечным кредитам.
В целом по итогам анализируемого периода можно отметить улучшение
качества ипотечного сегмента розничного кредитного портфеля ПАО
«Сбербанк России», смягчение условий кредитования, снижение уровня
кредитного риска.
К негативным моментам следует отнести рост абсолютных величин
просроченной задолженности, в том числе, неработающих кредитов (ссуд с
задержкой выплаты свыше 90 дней); увеличение темпов роста неработающих
кредитов по итогам 2012 – 2015 гг.; недостаточный уровень покрытия
неработающих кредитов резервами на возможные потери в 2014 – 2015 гг.;
снижение доходности операций ипотечного кредитования.
2.3. Проблемы ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»
Поскольку ПАО «Сбербанк России» можно назвать монополистом на
банковском рынке, следовательно проблемы развития ипотечного
кредитования, характерные в целом для России, можно отнести и к самому
банку.
57
Из-за кризисной ситуации в стране, рынок ипотечного кредитования
очень сильно пострадал. Однако, для большинства граждан нет иных
возможностей приобрести жилье кроме как оформить кредит.
Основные проблемы ипотечного кредитования в России
1. Общеэкономические. Суть ипотеки заключается в ее длительности,
период на который вкладываются деньги кредитных организаций измеряется
десятками лет. Чтоб предлагать подобные программы кредитования нужна
стабильная экономика. Сейчас экономическая ситуация страны подвержена
резким изменениям, из-за мировых кризисов, зависимости от мировых цен на
сырьевые ресурсы. Кредитные организации, заключая договора на долгий срок,
компенсируют свои риски высокими ставками процентов. Также,
немаловажную роль играют вопросы политической нестабильности,
изменчивость нормативного законодательства.
2. Инфляционные.
3. Сроки вложений. Большинство банковских организаций предлагают
«короткие» деньги (до 12 месяцев). Альтернативными вариантами могут быть
госпрограммы поддержки. Но, государственный бюджет не всесилен, средств
на все недостаточно.
4. Наличие монополий долевого строительства. Чаще всего на
строительство новостроек не хватает средств. Поэтому, строит их чаще всего
узкий круг компаний, соответственно стоимость такого жилья достаточно
высокая. 5.
Альтернатива вложений. Кредитные организации сегодня имеют достаточно
широкий круг альтернативных вариантов вложения средств. Ипотека – более
долгий, не очень выгодный вариант. На рынке услуг складывается такая
ситуация, что проценты по краткосрочным кредитам выше, чем по длительным
ипотечным займам. Поэтому, денежные средства инвестируются в то место,
которое принесёт наибольший доход.
6. Миграционная политика граждан. Займы на строительство,
приобретение жилья различны в зависимости от региона. В крупные, развитые,
58
города устремляется большой поток людей, что повышает спрос на жилую
недвижимость.
Основные проблемы процесса кредитования. Анализ процесса
функционирования системы кредитов показал, существуют основные проблемы
жилищного кредитования:
1. высокие ставки процентов, как следствие низкая доступность
кредитов;
2. несовершенство законодательства относительно кредитования
(особенно по взысканию залогового имущества);
3. ограниченность кредитных ресурсов, привлекаемых для жилищного
кредитования.
Проблемы очень остро отражается на развитии российской системы
ипотечного кредитования. Ни одно банковское учреждение не станет
формировать портфель из долгосрочных займов, основой которых являются
краткосрочные источники.
Вопросы ипотечного кредитования. Данные проблемы наиболее
существенны для российского современного общества. За период кризиса
ипотека изменилась, вернувшись к своему исходному состоянию, в котором
она находилась несколько лет назад. Банковские учреждения пытаются решить
проблему интересов клиента, своих рисков. Найти компромисс. Однако, пока
что кредиты не становятся доступнее, дешевле.
Изменить всю ситуацию возможно только при увеличении объёма
строящегося жилья.
Даже, при уменьшении процентных ставок, ипотека самостоятельно не в
состоянии решить проблемы ипотечного жилищного кредитования. Поэтому,
наиболее актуальными являются такие проблемы:
1. Недостаточно привлекателен сегодня для портфельных инвесторов
механизм ипотеки. Потенциальные инвесторы должны быть обеспечены
надёжными, ликвидными финансовыми инструментами для инвестирования
своих средств. Однако, таких инструментов в условиях кризиса нет. Даже
59
ценные бумаги (как правило, облигации), выпущенные государством, являются
сравнительно неустойчивыми, на них нет спроса. Поэтому, инвесторы все чаще
отказываются от них, поскольку не готовы выступать за увеличение рынка
ипотечного кредитования, тем более покупать такие ценные бумаги.
2. Ипотечные кредиты не имеют надёжного обеспечения. В
минимизации рисков заинтересованы как минимум три стороны: инвестор
(поскольку ему важно вернуть средства, получить доход), банк, заёмщик.
Чтобы обеспечить приток «долгих» денег, необходимо минимизировать риски
и обеспечить надёжность возврата вложенных средств. В условиях кризиса,
инфляционных процессов в стране сделать это невозможно.
3. Преобладание на рынке ипотечного жилищного кредитования
монополий – крупные банковские структуры вытесняют с рынка более мелкие.
4. Высокие издержки, которые терпит банковское учреждение, заключая
договор ипотеки. Выданные учреждением средства возвращаются, однако без
возможности на этом заработать.
5. На балансе банковского учреждения много недвижимости, а
ликвидность теряется. В условиях кризиса банки не могут продавать квартиры
с существенными дисконтами, поэтому держат их на балансе ожидая роста цен.
При всем вышесказанном, недвижимость по-прежнему остаётся
наиболее эффективной формой инвестирования средств. Чтоб не потерять хотя
бы то, что есть, люди даже в условиях экономической неопределённости,
различных проблем стабилизации экономического курса вкладывают средства
в жилую недвижимость. Однако, если сравнивать общее количество выданных
кредитов, удельный вес ипотечного кредитования занимает всего лишь около
четырёх процентов от общего уровня ВВП государства. В то время как в
структуре ВВП развитых, экономически стабильных, государств данный
удельный вес составляет около восьмидесяти, в развивающихся – до сорока
процентов.
Проблема обеспечения граждан жильём является чрезвычайно острой
для России. Большой объем потенциального спроса на жилье формируют не
60
большой размер жилья, высокий уровень его физического и морального износа,
отсутствие собственного жилья, и, как следствие, высокий уровень
недовольства населения собственными жилищными условиями.
Ипотечный рынок жилья следует рассматривать как экономическую
категорию не только с точки зрения его структурных сегментов и этапов
становления. Ипотечный рынок жилья является взаимодействием различных
интересов в процессе купли-продажи жилья за счёт кредитов, обеспеченных
залогом жилья, а также залогом ипотечных ценных бумаг и имущественных
прав на жилье. Указанные интересы на ипотечном рынке жилья могут быть
определены и классифицированы, хотя они и не совпадают.
Во-первых, это интересы заёмщиков, которые заинтересованы в
максимизации объёма привлечения финансовых ресурсов с наименьшей
стоимостью на единицу стоимости имущества, передаваемого в залог.
Во-вторых, это интересы кредиторов (банков и других финансово-
кредитных учреждений), которые заинтересованы в обеспечении возврата
кредитов и максимизации доходов от этих кредитов.
В-третьих, это интересы инвесторов, которые заинтересованы в
максимально эффективном использовании своих инвестиций, сохранении и
наращивании собственных активов. В-
четвертых, это интересы государства, оно заинтересовано в решении такой
неотложной социальной проблемы, как жилищная, наполнении доходной части
бюджета, капитализации таких важных составляющих национального
богатства, как жилой фонд и прочее недвижимое имущество, обеспечении
финансовой стабильности в стране за счёт интеграции реального сектора с
финансовыми рынками.
Анализ современного состояния развития ипотечного рынка России
свидетельствует о наличии ряда нерешённых проблем, которые сдерживают
процесс эффективного его развития. В частности, установлено:
- отсутствие законодательных актов, регулирующих вопросы создания
единой государственной системы регистрации прав собственности на
61
недвижимое имущество и их ограничений, введение в хозяйственный оборот
ипотечный ценных бумаг, создание бюро кредитных историй ипотечного
кредитования;
- неадекватность системы профессиональной подготовки специалистов
этого направления и отсутствует система повышения квалификации таких
специалистов;
- недостаточная государственная поддержка по созданию основы для
возникновения специализированных финансовых институтов по кредитованию
и мобилизации дополнительных ресурсов населения; использование при оценке
имущества государственных стандартов; поддержку малообеспеченных слоёв
населения; содействие развитию вторичного рынка ипотеки и др.;
- отсутствие специализированных институтов рынка ипотеки и
гарантийных фондов ипотечного страхования;
- недоверие населения к банкам;
- отсутствие принципиальных основ, которые должны определять
правовое регулирование вторичного развитие рынка ипотеки.
Поэтому, решение вопросов кредитования – комплексная задача,
затрагивающая в целом макроэкономику государства, социальную,
миграционную политику, строительный сектор, расширение финансовых услуг.
Однако данные задачи решаются не сразу, нужно чтоб прошёл определённый
период. Российская экономика непременно достигнет уровня, когда ипотечные
кредиты будут выгодны банковским учреждениям и обычным гражданам. А
крупные инвесторы будут с большим желанием вкладывать имеющие средства
в ипотечное кредитование.
Во второй главе выпускной квалификационной работы проведён анализ
ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России», на основании
проведённого исследования, были сформулированы следующие выводы:
В результате проведённых анализа рынка, конкурентного и SWOT –
анализов было установлено, что компания Сбербанк является лидером на всех
сегментах рынка с риском потери клиентов за счёт, в первую очередь, новой
62
конкурентной динамики. Это обуславливает необходимость повышения
качества обслуживания, как очень важного фактора в конкурентной борьбе за
клиента.
В целом по итогам анализируемого периода можно отметить улучшение
качества ипотечного сегмента розничного кредитного портфеля ПАО
«Сбербанк России», смягчение условий кредитования, снижение уровня
кредитного риска.
К негативным моментам следует отнести рост абсолютных величин
просроченной задолженности, в том числе, неработающих кредитов (ссуд с
задержкой выплаты свыше 90 дней); увеличение темпов роста неработающих
кредитов по итогам 2012 – 2015 гг.; недостаточный уровень покрытия
неработающих кредитов резервами на возможные потери в 2014 – 2015 гг.;
снижение доходности операций ипотечного кредитования.
Были выявлены проблемы ипотечного кредитования:
- долгосрочный период ипотеки накладывает отпечаток на высокий
размер процентов;
- высокий уровень инфляции;
- наличие монополий на строительном рынке. Строительством
занимаются только крупные компании;
- несовершенство залогового законодательства;
- ограниченный размер кредитных ресурсов, привлекаемых для
ипотечного кредитования;
- недостаточно привлекателен механизм ипотеки;
- высокие издержки со стороны банковского учреждения по
обслуживанию ипотечной сделки;
- высокий уровень недоверия населения к банкам.
63
ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ
ИПОТЕСНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК
РОСИИ»
3.1. Разработка предложений по повышению эффективности системы
ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»
Проанализировав некоторые проблемы в области ипотечного
кредитования коммерческих банков, можно сделать вывод о том, что банкам в
условиях нестабильной социально-экономической ситуации необходимо
разрабатывать новые программы и методы развития данного сектора.
В связи с этим в качестве рекомендаций по совершенствованию
программ ипотечного кредитования целесообразно предложение ПАО
«Сбербанк России» новой программы «Ипотека с нуля» т.е. оформление
ипотечного кредита на недвижимость при отсутствии первоначального взноса.
Данная программа позволит клиентам решить улучшить жилищные условия в
ускоренные сроки при наличии уже имеющейся в собственности
недвижимости, что благоприятным образом скажется на количестве заёмщиков
банка в данном секторе.
Зачастую ипотечный кредит приобретается при обязательном наличии
первоначального взноса как по программе под залог приобретаемой
недвижимости, так и под залог уже имеющегося жилья. Величина
первоначального взноса зависит от условий, которые выставляет кредитная
организация т.е. процента по программе, а также от размера стоимости
приобретаемой недвижимости. В связи с этим срок накопления на
первоначальный капитал может занять у потенциальных заёмщиков
длительный период, либо сумма средств у заёмщиков, которые заранее
планируют ипотеку под выбранную недвижимость, окажется недостаточной
для первоначального взноса по кредиту.
Решением данной проблемы будет являться создание новой ипотечной
программы. Данное предложение будет актуально для клиентов
соответствующих некоторым условиям:
- наличие квартиры (недвижимости) в собственности;
64
- потенциальный клиент планирует взять ипотечный кредит под залог
приобретаемой недвижимости с целью переезда (например, в другой район или
город, покупка квартиры в новостройке или вторичного жилья большей
площади, а также частного дома или более подходящей недвижимости);
- клиент осознает, что между продажей имеющейся в собственности
квартиры для получения средств на первоначальный взнос и оформлением
ипотеки под залог недвижимости, переездом необходимы достаточно
длительные временные затраты.
Таким образом, программа «Ипотека с нуля» позволит не откладывать
покупку и переезд, а банк предоставляет ипотечный кредит под залог квартиры
и также может дать дополнительный кредит на первоначальный взнос.
Рассмотрим предполагаемые условия ипотеки и кредита под залог
квартиры. Во-первых, данные два вида кредита будут непосредственно
связаны. Однако, существуют определённые различия. Ипотека под
недвижимость выдаётся на срок до 25 лет, как уже было отмечено, сумма будет
зависеть от стоимости жилья и от платёжеспособности клиента, при этом:
- на первоначальный взнос, который оформляется под имеющуюся
недвижимость, срок кредитования зависит от вида ипотеки (например, 1 год
если берётся кредит на готовое жилье, 2 года - строящееся);
- размер кредита также будет варьироваться, он составит до 70% от
стоимости имеющейся квартиры, которая предоставляется в залог (при этом
при ипотеке на вторичное жилье сумма не должна превышать 30% от его
стоимости, на новостройку - не более 40%);
- кредитная ставка сохраняется на протяжении всего срока (составляет
приблизительно 14%);
- существует различие между выплатой ипотеки и кредита на
первоначальный взнос под залог имущества: последний выплачивается
единовременно через 1-2 года и состоит из основного долга и процентов, при
этом возможно досрочное полное или частичное погашение при появлении
денежных средств раньше срока.
65
Данная ипотечная программа направлена на то, чтобы ускорить покупку
недвижимости для большинства клиентов, потому что в большинстве случаев
для населения ипотечное кредитование является преимущественным способом
приобретения жилья в связи с достаточно высокой стоимостью недвижимости,
инфляции и нестабильной социально-экономической ситуацией. С целью
привлечения клиентов банки разрабатывают новые программы, предложения,
различные акции, в том числе ипотека без первоначального взноса. Однако,
существуют как положительные, так и отрицательные стороны такой
программы как для кредитора (банка), так и для заёмщика (клиентов).
Отметим ряд особенностей, характеризующих ипотеку без
первоначального взноса:
- более высокий риск невозврата для банка, т.к. он оплачивает полную
стоимость жилья;
- размер ежемесячного платежа и процентной ставки по такому
кредиту выше обычного;
- в связи с увеличенной суммой кредита выше становятся комиссии
нотариуса, страховой и банка;
- невозможно требование дополнительного залога;
- осуществляется более строгая оценка заёмщика на предмет
ответственности, платёжеспособности и организованности;
- может потребоваться привлечение поручителей.
Таким образом, данный кредит, решая вопрос о приобретении
недвижимости, имеет ряд недостатков и осложняется рядом процедур и
повышенными требованиями к объекту недвижимости, который будет в залоге.
Получению кредита на покупку жилья без первоначального взноса будут
соответствовать следующие этапы, которые должен будет пройти заёмщик:
1. Выбор данной программы в банке и ознакомление с основными
условиями по ней и требованиями к заёмщику;
2. Оценка своих возможностей, соответствия критериев и принятие
решения;