16
Таблица 2
Классификация ипотечных кредитов по признакам
24
Признак
Виды ипотечного кредитования
по предмету
- жилые; - земельные; - коммерческие
По цели
- Социальные (жилые); - Доходные (земельные,
коммерческие)
По целям
- на покупку готового жилья; - На строительство; - На
ремонт;
- На потребительские цели; - Для проживания; - Для
бизнеса
По виду
кредитора
- банковский; - небанковский
По виду
заёмщика
- для застройщиков; - для строителей; - для будущих
владельцев жилья; - для работников банка; - для
корпоративных клиентов банка
По виду
процентной
ставки
- с фиксированной процентной ставкой; - с плавающей
процентной ставкой
По способу
погашения
- стандартный; - аннуитетный
По возможности
досрочного
погашения
- с правом досрочного погашения; - без права досрочного
погашения; - со штрафными санкциями за досрочное
погашение
По количеству
предметов залога
- обычные; - объединённые; - общие
По основаниям
возникновения
- договорные; - законные; - судебные
По качеству
- стандартные; - нестандартные; - проблемные
Так, например, по количеству предметов залога ипотечные кредиты
можно разделить на обычные (предусматривают передачу в залог одного
объекта недвижимого имущества, принадлежит залогодателю), объединённые
(когда обеспечение обязательства осуществляется путём одновременной
передачи в ипотеку двух или более объектов недвижимого имущества,
принадлежащих одному залогодателю) и общие (когда обязательства
обеспечивается путём передачи в ипотеку двух или нескольких единиц
недвижимого имущества, принадлежащего различным лицам).
В законодательстве Франции, Португалии, отдельных штатов США
существует классификация ипотечных кредитов по основаниям возникновения.
Так, договорные ипотечные кредиты предоставляются на основании
ипотечного договора при ипотечном кредитовании; законные – исходя из
24
Составлено автором по: Тепман Л.Н. Оценка недвижимости.— М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015.— С.132-137.
17
принципа верховенства права (например, в пользу несовершеннолетнего
подопечного по земельному участку опекуна или в пользу государства или
органов местного самоуправления для обеспечения уплаты налога на
недвижимость и т.д.); судебные - устанавливаются по решению суда для
обеспечения требований истца
25
.
Ипотечное кредитование как система осуществляется на основе
определённых принципов. Принципы ипотечного кредитования делятся на
общие (финансово-кредитные принципы, которые присущи любому другому
виду кредита) и специальные (присущие только ипотечному кредиту как
особой форме кредита). Специальные принципы ипотечного кредитования, по
нашему мнению, следует разделить на специальные финансово-кредитные
принципы и специальные правовые принципы
26
.
К общим принципам ипотечного кредитования относятся классические
пять принципов: обеспеченности, возвратности, срочности, платности и
целевой направленности.
Анализ источников позволяет синтезировать подходы к классификации
специальных принципов ипотечного кредитования и представить их в
собственной трактовке (приложение 2).
Что касается роли и функций ипотеки и ипотечного кредитования в
обеспечении развития национальной экономики, то с учётом основных
положений, изложенных в работах, они проанализированы в приложении 3.
Таким образом, ипотечное кредитование играет важную роль в
функционировании механизма рыночной экономики. В условиях стабильного
развития национальной экономики оно смягчает социальные проблемы, в том
числе проблему занятости, создаёт условия для ускорения решения
потребностей населения в жилье, а также является важным для поддержания
макроэкономической стабильности. Кроме положительного влияния на
25
Шарипова А.Д. Андеррайтинг в ипотечном кредитовании // В сборнике: Актуальные проблемы финансов
глазами молодежи Всероссийская студенческая научно-практическая конференция. 2016. С. 373.
26
Шепелева Ю.С. Вопросы использования материнского капитала в ипотечном кредитовании // В сборнике:
Соблюдение прав и законных интересов участников гражданского оборота Сборник материалов научно-
практической конференции. 2016. С. 64.
18
финансово-банковскую систему и рынок жилой недвижимости, ипотечное
кредитование положительно сказывается на развитии реального сектора
экономики: останавливает спад производства в отдельных отраслях, даёт
возможность модернизировать производство, ускоряет темпы экономического
развития страны
27
.
В качестве законодательной основы ипотечного жилищного
кредитования можно выделить федеральные и местные нормативно-правовые
акты. При этом для каждого из участников ипотечного кредитования
применяются свои нормативно-правовые акты всех уровней. В российской
практике ипотечного кредитования применяется следующая система
нормативных актов, которые регулируют отношения, возникающие между
участниками ипотечного кредитования в его процессе (таблица 3).
Таблица 3
Система законодательного обеспечения ипотечного кредитования
28
Участники
ипотечного
кредитования
Основные законодательные акты
Заёмщик
Конституция Российской Федерации
Гражданский кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
ФЗ «Об ипотеке»
ФЗ «О товариществах собственников жилья»
ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики»
Продавцы жилья
(риэлторы)
ФЗ «О риэлтерской деятельности в Российской
Федерации»
Кредиторы
(российские банки)
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «Об ипотеке»
ФЗ «О залоге»
Гражданский кодекс РФ
Оценщики
ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
Страховые компании
ФЗ «Об организации страхового дела в РФ»
Органы
государственной
регистрации
недвижимости
ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»
27
Эльбузарова А.Г. Ипотечное жилищное кредитование // Экономика и управление: проблемы, решения. 2016.
Т. 2. № 1. С. 119.
28
Оношко О.Ю., Домничева Т.В. К вопросу об ипотечном кредитовании в России // В сборнике: Аюшиевские
чтения. Финансово-кредитная система: опыт, проблемы, инновации материалы международной научно-
практической конференции, 75-й ежегодной научной конференции профессорско-преподавательского состава и
докторантов, 27-й научной конференции аспирантов и 77-й научной конференции студентов и магистрантов
(секция финансово-экономического факультета): в 2 т., 2016. С. 184-185.
19
Продолжение таблицы 3
Структуры
вторичного рынка
ипотечных кредитов
(ипотечного
агентства)
ФЗ «Об ипотеке»
ФЗ «О рынке ценных бумаг»
Портфельные
инвесторы
ФЗ «Об инвестиционной деятельности»
ФЗ «Об иностранных инвестициях»
ФЗ «О рынке ценных бумаг»
ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
Становление института ипотечного кредитования началось с принятием
Федерального закона от 02.12.1990 года № 395-1 «О банках и банковской
деятельности»
29
. Данный нормативный акт устанавливал, что кредиты, которые
выдают банки, могли быть обеспечены залогом недвижимого и движимого
имущества, в том числе государственными и иными ценными бумагами,
банковскими гарантиями и иными методами, предусмотренными
законодательством или договором.
Вопросы создания законодательной и нормативной базы, важной при
развитии кредитования жилья, постоянно находились в центре внимания. База
этой системы была заложена ещё в законе РФ от 24.12.1992 года № 4218-1 «Об
основах федеральной жилищной политики» (утратил силу с 1 марта 2005 года в
связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ), в
развитие и становление которого было принято много подзаконных
нормативных актов
30
.
В России официально закреплена двухуровневая модель ипотечного
жилищного кредитования (рисунок 1), что нашло отражение в Концепции
развития системы ипотечного жилищного кредитования
31
.
29
Симакова Е.К. Ипотечное кредитование: история развития в России и за рубежом // Вестник
государственного и муниципального управления. 2016. Т. 5. № 3. С. 140.
30
Попцова В.А. Ипотечное кредитование в России // Политика, экономика и инновации. 2016. № 2 (4). С. 10.
31
Папушина С.Н. Услуги по ипотечному кредитованию на региональном рынке и оценка потенциальных
потребителей // В сборнике: Инновационное предпринимательство и защита интеллектуальной собственности в
Евразийском экономическом союзе Сборник материалов международной научно-практической конференции: в
2 частях. 2016. С. 119.
20
Рисунок 1. Модель функционирования двухуровневой системы
рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации
32
Российская двухуровневая ипотечная система не предполагает полного
регулирования федеральным центром, а лишь способствует контролированию,
выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению
единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития
системы в регионах создаются собственные ипотечные операторы, которые не
зависят от федерального центра. Введением закона «Об ипотечных ценных
бумагах»
33
, определяющим возможность банков самостоятельно выпускать
закладные, стало возможным активно развивать также одноуровневую модель
ипотеки. Активно развиваются жилищно-строительные кооперативы,
функционирующие по образу немецкой системы контрактных строй-
сбережений
34
.
32
Теоретико-вероятностные и статистические методы и модели анализа внешнеэкономической деятельности
предприятий / И.Н. Абанина [и др.].— М.: Московская государственная академия делового администрирования,
2014.— С.208.
33
Комментарий к Федеральному закону от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» / М.А.
Беляев [и др.].— Саратов: Ай Пи Эр Медиа, 2013.— С.106.
34
Таранушич Д.М., Калашников А.М., Деникаева Р.Н. Сравнительный анализ процентных ставок по
ипотечному кредитованию в России и за рубежом // Современный научный вестник. 2016. Т. 2. № 2. С. 25.
21
Российская система ипотеки разрабатывалась по образу и подобию
американской модели, которая опирается на прочный социально-
экономический фундамент в виде дешёвых и долгосрочных финансовых
ресурсов, высокого уровня обеспеченности жильём, значительного спроса на
ипотеку и масштабного развития рынка деривативов.
1.2. Модели ипотечного кредитования, применяемые в современной
практике
В процессе формирования национальных систем ипотечного
кредитования в мире получили развитие две основные модели организации
ипотечной системы - классическая (американская) и немецкая. Общая схема
функционирования двух моделей сводится к следующему.
Американская модель включает операции на первичном и вторичном
рынках, который, в свою очередь, базируется на одно- и двухуровневой
моделях, ипотечных рынках: на первичном взаимодействуют заёмщик и
кредитор (банк или другое финансовое учреждение) на вторичном участниками
рынка выступают ипотечные агентства (ассоциации), банки (другие
финансовые учреждения), инвесторы (физические и юридические лица),
которые вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги
35
; первичный рынок
ограничивается выдачей кредитором заёмщику кредита под обязательство
последнего по возврату такого кредита, обеспеченное залогом; механизм
действия на вторичном рынке расширяется за счёт операций по покупке
ипотечными агентствами, которые отвечают определённым стандартам,
кредитов у банков со следующей организацией вторичного рынка ипотечных
обязательств, для чего выкупаются ипотечные кредиты, объединяются в пулы,
далее конвертируются (секьютеризуются) в высоколиквидные и надёжные
ипотечные ценные бумаги (mortgage backed securities - MBS), которые, в свою
очередь, реализуются на фондовом рынке инвесторам - банкам,
35
Петрова А.П. Проблемы защиты прав потребителей при ипотечном кредитовании // Экономика и право. XXI
век. 2016. № 3. С. 79.
22
инвестиционным фондам, частным лицам, тем самым обеспечивая постоянный
и достаточно надёжный приток инвестиционного ресурса в жилищную сферу
36
.
Одноуровневая система ипотечного кредитования успешно развивается
в Дании (здесь введена стопроцентная секьютеризация ипотечных кредитных
обязательств, подлежащих продаже с целью привлечения долгосрочных
кредитных ресурсов), Швеции, Канаде, где ипотечные банки являются
традиционным видом кредитных институтов, которые занимаются
преимущественно кредитованием операций с недвижимостью и инвестициями
в долгосрочные государственные и корпоративные ценные бумаги, Германии
(функционирует специальная сеть ипотечных банков), Австрии, Нидерландах,
Великобритании, где происходит процесс преобразования строительных
обществ в ипотечные банки, Финляндии. Во Франции и Испании
одноуровневая система базируется на монопольном положении
государственных ипотечных банков
37
.
Что касается двухуровневой системы, то её появление было
продиктовано потребностью в расширении возможностей привлечения
дополнительных долгосрочных ресурсов, крайне необходимых для
кредитования сделок на рынке жилья, а также необходимостью поддержания
ликвидности универсальных банков, которые занимались ипотечным
кредитованием. Впервые она была реализована в США и именно здесь
получила наибольшее развитие. Специализированными ипотечными
учреждениями как основными элементами двухуровневого вторичного
ипотечного рынка стали Федеральная национальная ипотечная компания
(Federal National Mortgage Association - FNMA, Fannie May, Фэнни Мэй),
Корпорация жилищного кредитования (Freddie MAC, Фредди Мэк) и
Национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association
36
Гвоздарева Л.П., Зыкина А.М. Как понизить ставку процента по ипотечному кредитованию и каковы
последствия? // В сборнике: Потенциал интеллектуально одаренной молодежи - развитию науки и образования
Материалы V Международного научного форума молодых ученых, студентов и школьников. Под общей
редакцией Д. П. Ануфриева. 2016. С. 219.
37
Global Financial Development Report 2015-2016: the Use of Long-Term Finance by Firms and Households. – Wash.
DC: Worldbank, 2016. – р.202.
23
- GNMA, Ginnie Mae, Джинни Мэй)
38
. Все эти институты занимаются
приобретением ипотечных жилищных кредитов и под государственную
гарантию или государственное страхование выпускают ценные бумаги,
обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Сейчас Фэнни Мэй
является крупнейшей по размеру активов национальной корпорацией, а также
крупнейшим источником обычных ипотечных фондов в США, а её акции
принадлежат к таким, которые наиболее активно продаются. Джинни Мэй
является государственной корпорацией, занимающейся управлением
ипотечным программам, которые не могут развиваться в частном секторе.
Следует отметить, что американская модель становится все более
привлекательной для стран континентальной Европы. Получила развитие она и
в России. В целом же специалистами делается вывод, что две системы
(одноуровневая и двухуровневая) не является антагонистическими и могут
функционировать параллельно, что полезно для РФ в плане выбора
перспективного направления становления национальной системы ипотечного
кредитования
39
.
Немецкая модель базируется на основном звене - специализированных
кредитных учреждениях, например, сберегательные институты
(сберегательные, строительно-сберегательные кассы - bausparkasse) и в которых
вкладчики и заёмщики ипотечных кредитов представлены в одном лице; между
вкладчиком такого сберегательного института и самим институтом
составляется контракт, согласно которому первая сторона берет на себя
обязательства по накоплению в установленные сроки и в определённых
объёмах (как правило, в пределах половины от стоимости жилья, которое
предполагается приобрести) суммы средств, вторая - о предоставлении такому
вкладчику по окончании накопительного периода ипотечного кредита под
невысокий процент.
38
Ганян Л.Б., Смагина И.В., Соболева Е.В., Силаева А.А. Ипотечное кредитование в России // В сборнике:
закономерности и тенденции развития науки в современном обществе. Сборник статей Международной
научно-практической конференции: в 3-х частях. 2016. С. 134.
39
Мочалова Е.Б. Развитие методов оценки залога будущего урожая при кредитовании предприятий аграрного
сектора: монография.— М.: Русайнс, 2015.— С.52.
24
Наиболее ярким представителем применения ссудосберегательных
систем ипотечного кредитования является Германия, где соответствующие
институты начали возникать в конце XVIII века. При этом механизм их
функционирования в корне отличался от действующего сегодня. К тому
времени получить ипотечный заем мог любой участник такой системы уже
через год, независимо от срока накопления средств, продолжая погашать ее в
течение установленного срока, общего для всех участников
40
. Современная
немецкая система ссудосберегательных касс коренным образом отличается от
своих предшественников
41
. Получить ссуду их участник может только после
окончания срока уплаты определённой суммы накопительного взноса,
дифференцируется в зависимости от суммы будущего займа. Теперь в
Германии с применением системы жилищных строительных займов строятся
каждые три из четырёх единиц жилья. Характерной чертой системы ипотечного
жилищного кредитования при такой схеме является предоставление займов,
значительно дешевле их рыночной стоимости (в среднем на 4%)
42
.
В других странах модели контрактных жилищных сбережений имеют
некоторые различия. Во Франции, например, такая модель предусматривает два
вида жилищных сберегательных счетов: первый предполагает возможность
получения льготного ипотечного кредита в сумме 150 тыс. франков по ставке
3,75% годовых только после накопления суммы до 100 тыс.франков (при этом
ежегодно целевой вклад увеличивается на 7,5 тыс. франков государственной
премии); второй предусматривает возможность получения кредита в сумме 600
тыс. франков по ставке 4,8% годовых после накопления вклада на сумму до 400
тыс. франков. В Великобритании система ссудосберегательных касс несколько
40
Бояринова Ю.С., Аверьянова Т.В. Ипотечное кредитование и его особенности в России // В сборнике:
Политика, образование, экономика и право в социальной системе общества: новые вызовы и перспективы
материалы международной студенческой научно-практической конференции. 2016. С. 51.
41
Михеева М.А. Ипотека и ипотечное кредитование по законодательству Российской Федерации // В сборнике:
Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры Саратов, 2016. С. 94.
42
Денисова Е.А., Бибик В.В., Когтева А.Н. Ипотечное кредитование в России: сущность и перспективы
развития // В сборнике: Актуальные проблемы экономики в условиях реформирования современного общества
Материалы IV Международной научно-практической конференции, посвященной 140-летию со дня основания
НИУ «БелГУ». 2016. С. 61.
25
подобна немецкой, с той разницей, что будущий заёмщик кредита в
строительном обществе не обязан быть вкладчиком последнего
43
.
Независимо от того, какая модель ипотечной системы реализуется,
всегда можно заметить присутствие государственной поддержки, которую
часто относят к разновидности технологий инвестирования, в частности в
жилищную сферу. Анализ мировой практики позволяет сделать вывод, что
государственная поддержка имеет место во всех странах с развитыми
системами ипотечного кредитования
44
. Государственная помощь особенно
ощущается в периоды становления национальных ипотечных систем и
трансформации общественных отношений, может предоставляться как
кредитным институтам, так и заёмщикам кредитов. Ее разновидностями
являются: предоставление государственных гарантий для дополнительного
покрытия эмитированных ценных бумаг; приобретение за счёт бюджетных
средств ипотечных ценных бумаг; страхование кредитных рисков (в США,
например, для этих целей была создана Федеральная жилищная администрация
(Federal Housing Administration, FHA)
45
, которая, помимо создания системы
взаимного страхования ипотечных кредитов и разработки и совершенствования
стандартов ипотечного жилищного кредитования, стала первой страховой
компанией, основанной государством, призванной страховать кредитные риски
по ипотечным жилищным кредитам) адресная финансовая помощь гражданам
на приобретение жилья; удешевления ипотечных кредитов путём частичной
компенсации кредитных ставок. В отдельных странах распространена практика
государственной поддержки специализированных ссудосберегательных
43
Грудцын Г.О. Банковское ипотечное жилищное кредитование в РФ: состояние и перспективы развития //
Молодой ученый. 2017. № 2 (136). С. 395.
44
Патлатенко А.А. Банковское ипотечное жилищное кредитование в России // Молодой ученый. 2017. № 3
(137). С. 390.
45
Гавриленко Т.Н., Забегаева А.А. Ипотечное кредитование и его роль в современных условиях // В сборнике:
инновационная наука: прошлое, настоящее, будущее. Сборник статей Международной научно-практической
конференции: в 5 частях. 2016. С. 102.