66
3. Сбор необходимого пакета документов;
4. Подача в банк заявления с заполненными данными по выбранной
программе;
5. Одобрение заявки на данный вид ипотечного кредита;
6. Выбор объекта недвижимости и согласование всех юридических
аспектов;
7. Подача полного пакета документов в банк;
8. Подписание договора ипотеки в банке, получение средств и
приобретение квартиры.
Дополнительными этапами в процессе оформления договора ипотеки
будут являться приглашение оценочной компании для определения стоимости
залоговой недвижимости, а также обязательное страхование.
Залогом в ипотечном кредитовании может стать не каждый объект
недвижимости, к ним предъявляются определённые требования. Главное
требование предъявляется в соответствии со статьей 446 Гражданского
процессуального Кодекса РФ - отсутствие обременений и других
обстоятельств, которые затрудняют реализацию права на возможность
взыскания оп исполнительным документам. Кроме этого существуют другие
требования, например, такие как:
- территориальная принадлежность. Недвижимость, являющаяся
залогом, должна находиться в том населённом пункте, где находится отделение
банка, в котором оформляется ипотечный кредит;
- техническое состояние. Банк примет недвижимость в залог только в
том случае, если будет уверен в ее реализации на рынке в случае
непредвиденных обстоятельств. Поэтому жилье должно соответствовать
определённым критериям: находиться в хорошем состоянии с приемлемым
коэффициентом износа; не должно быть муниципальным, подлежать
реконструкции, сносу, а также капитальному ремонту;
- история недвижимости. Банк тщательно и избирательно подходит к
одобрению объекта залогу, вследствие чего существует небольшая вероятность
67
одобрения, если в квартире были прописаны заключённые, недееспособные по
инвалидности лица и др.
Таким образом, к залоговому жилью предъявляются особые требования,
недвижимость будет принята банком, если полностью будет соответствовать
требованиям. Кредитная организация вправе отказать в выдаче кредита в том
случае, если объект недвижимости не удовлетворяет требованиям, которые
устанавливаются непосредственно самим банком.
Для того, чтобы узнать целесообразность внедрения нового вида
ипотечного кредита, необходимо произвести расчёт экономического эффекта, а
также проанализировать факторы, оказывающие влияние на задолженность по
ипотечному жилищному кредитованию.
3.2. Оценка экономической эффективности предлагаемых мероприятий
Поскольку ПАО «Сбербанк России» является достаточно стабильным,
надёжным банком и занимает большую долю в кредитовании, то в своей
политике банк должен проводить анализ конкурентной среды, учитывая
изменяющиеся потребности населения, и предоставлять новые дополнительные
виды услуг и продуктов, чтобы успешно работать на банковском рынке и
улучшать свои финансово-экономические показатели.
Из анализа, который был проведён во второй главе, можно сказать, что
ПАО «Сбербанк России» имеет широкий спектр предоставляемых ипотечных
программ, однако, введение новой программы может способствовать
привлечению новых клиентов, а также увеличению прибыли банка и другим
положительным тенденциям т.к. вопрос о приобретении недвижимости
остаётся актуальным для населения на протяжении многих лет.
Проведём анализ эффективности внедрения новой ипотечной
программы за год учитывая сумму привлечённых средств, доходы и расходы
банка.
68
По данным опроса клиентов одного отделения банка установлено, что
приблизительно 30 человек были бы заинтересованы в оформлении ипотечного
кредита без первоначального взноса. Приблизительная стоимость квартир
составила 4 млн. рублей. Таким образом, стоимость желаемой квартиры
необходимо разделить на две части:
1) 70% от стоимости квартиры составит кредит на первоначальный
взнос, т.е. 2 800 000 рублей. Он будет погашаться единовременно через год и
состоять из основного долга и процентов по кредиту;
2) 30% оставшейся недвижимости (2 800 000 рублей) будет приобретено
в ипотеку на 15 лет, выплаты будут производиться аннуитетными платежами.
Одной из составляющих расчёта эффективности введение ипотечной
программы является доход банка. Для этого необходимо рассчитать сумму
полученных процентов от двух кредитов.
Во-первых, рассмотрим кредит на первоначальный взнос. По условиям
предложенной программы при ставке 14% проценты будут выплачены через
год вместе с основной суммой долга и составят:
2 800 000 * 14% = 392 000 руб.
Во-вторых, необходимо рассчитать переплату (проценты) по
ипотечному кредиту за год. Основой расчёта кредита кредитов с аннуитетными
платежами является аннуитетный коэффициент:
????
????
????
????
????
????
(1)
где А - аннуитетный коэффициент;
n - срок выплаты по кредиту - месяцы;
Р - коэффициент процентной ставки, рассчитываемый по формуле:
(2)
где С - размер годовой процентной ставки банка по кредиту - %.
По условиям ипотечной программы годовая ставка по кредиту
составляет 14%, срок - 15 лет (180 месяцев), тогда получаем:
P = 14 / (12*100) = 0.011667
69
A = 0.011667 * (1+0.011667)
180
/ ((1+0.011667)
180
– 1) = 0.0133177
На следующем этапе рассчитаем ежемесячный платёж по кредиту по
формуле:
S
a
= A * K (3)
где Sa- ежемесячный платёж - руб.;
А - аннуитетный коэффициент;
К – сумма кредита, руб.
Sa = 0.0133177 * 1 200 000 = 15 981.24 руб.
Чтобы рассчитать полную стоимость долга, необходимо использовать
формулу:
S = n * S
a
(4)
Где S – сумма всех платежей по кредиту.
S = 180 * 15 981.24 = 2 876 623.2 руб.
Далее можно осуществить расчёт переплаты по кредиту за весь период
использования кредита по формуле:
Sp = S — К (5)
Где: Sр – переплата по кредиту.
Sр = 2 876 623,2 – 1 200 000 = 1 676 623,2 руб.
Отсюда следует, что переплата за год по данному кредиту составит:
1 676 623,2 / 15 = 111 774,88 руб.
Таким образом, доход банка составит сумму процентов по двум
кредитам, умноженную на количество потенциальных заёмщиков, и будет
равен:
(392 000 + 111 774,88) х 30 = 15 113 246,4 руб.
Далее рассчитаем расходы, которые включают в себя расходы на
ведение счета клиента - около 2%, а также текущие расходы (включая рекламу),
составляющие приблизительно 9% в условиях кризиса:
15 113 246,4 х 5% = 755 662,32 руб.,
15 113 246,4 х 15% = 2 266 986,96 руб.
70
Стоит отметить, что доход банка от полученных процентов по
ипотечному кредиту он также использует при выдаче других кредитов поэтому
следует также рассчитать дополнительный доход. Предположим, что банк
полученные денежные средства использует с целью выдачи ипотечных
кредитов по стандартным программам банка (средняя ставка составляет
приблизительно 13%), тогда получаем:
15 113 246,4 х 13% = 1 964 722,032 руб.
Полученные данные объединим в таблицу для расчёта экономического
эффекта (таблица 10):
Таблица 10
Расчёт эффективности внедрения новой ипотечной программы
Показатель
Сумма (руб.)
Сумма полученных процентов по кредиту
15 113 246,4
Расходы на ведение счета
755 662,32
Текущие расходы (включая рекламу)
2 266 986,96
Доход от использования полученных средств
1 964 722,032
На первом этапе необходимо произвести расчёт экономического
эффекта:
Ээ = Д - Р (6)
где Ээ - экономический эффект — руб.;
Д - доход - руб.;
Р - расход - руб.
Ээ = (15 113 246,4 + 1 964 722,032) - (755 662,32 + 2 266 986,96) = 17 077
968,432 - 3 022 649,28 = 14 055 319,152 руб.
Далее находим эффективность:
Ээ =
????????
Таким образом, исходя из приведённого анализа, можно сделать вывод о
том, что введение новой программы «Ипотека с нуля» целесообразно и
экономически эффективно, что подтверждает полученный эффект равный
465%. Однако, следует учитывать, что расчёт был произведён за год, а одной из
специфических черт ипотечного кредитования является долгосрочный
71
характер. В связи с чем экономический эффект будет снижен под влиянием
инфляции и рисков, связанных с ипотечным кредитованием.
В заключении, необходимо отметить, что в настоящее время в банке
существует большое количество проблем в области ипотечного кредитования, в
том числе малый ассортимент банковских услуг и программ. Решить данную
проблему возможно только с помощью увеличения пакета предлагаемых
клиентам услуг и программ, которые будут, с одной стороны, экономически
целесообразны для банка, а с другой стороны, будут отвечать рыночным
тенденциям, быть востребованными и привлекательными для заёмщиков.
Исходя из проведённого анализа можно сказать, что в целях
совершенствования программ ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк
России» кроме снижения рисков, улучшения страховых механизмов в
управлении задолженностью, детального анализа потенциального заёмщика
целесообразна оптимизация условий кредитования при организации ипотечных
программ, в том числе эффективно внедрение новых программ, которые
позволят расширить клиентскую базу, получить дополнительные денежные
средства, а также удовлетворить спрос населения и развивать банковскую
систему Российской Федерации.
72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с
возникновением экономически-правовых отношений между кредитором и
заёмщиком по поводу движения заёмных средств, предоставляемых на
долгосрочной основе под обеспечение недвижимым имуществом.
Ипотечное кредитование играет важную роль в обеспечении развития
национальной экономики. Однако мировая практика показывает, что это
влияние может быть как положительным (поддержка макроэкономической
стабильности, развитие реального сектора, решение социальных проблем и т.
п.), так и отрицательным (по принципу: «индикатор макроэкономической
нестабильности - рост количества проблемной задолженности - снижение
ликвидности банковской системы - застой строительной отрасли»).
Текущий спад в экономике затрагивает и жилищную сферу, зависящую
от экономической активности, доходов населения и доступности кредитования.
Текущие трудности в данной сфере важно видеть на фоне общей картины за
последние 15-20 лет. Тренды на рынке жилья отражают социальное
неравенство в стране: стабильно высокий объем ввода индивидуальных жилых
домов со средней площадью около 135 кв. м при более умеренном росте (после
огромного снижения в 1990-х годах) ввода обычных квартир, средняя площадь
которых снижается на протяжении последних 10 лет и с 2012 года составляет
менее 60 кв. м.
Безусловным лидером на рынке российского ипотечного кредитования
является ПАО «Сбербанк России». Причем его показатели практически не
сопоставимы с показателями других коммерческих банков. Так, в 2015 г.
Банком было выдано ипотечных кредитов почти в 2,4 раза больше чем в ВТБ 24
(2-я строчка рейтинга); в 27 раз больше, чем банковской группе Номос-Банка
(3-я строчка рейтинга).
Характеризуя масштаб работы Банка, следует отметить, что из 85
субъектов РФ в 83 есть отделения Сбербанка. Помимо России, Сбербанк
73
представлен в странах СНГ, Центральной и Восточной Европы, Турции. Имеет
представительства в Германии, Китае, Швейцарии, Австрии и Индии.
Основным акционером ПАО «Сбербанк России» является Центральный
банк РФ, другими акционерам являются российские и международные
инвесторы.
За последние годы Сбербанк провёл большую работу, которая
определила основные группы конкурентных преимуществ, таких, как
значительная клиентская база, масштаб операций, широкий спектр услуг,
мощный бренд, международное присутствие, коллектив и управленческие
технологии. Сбербанк России имеет высокие рейтинги ведущих рейтинговых
агентств. В целом внешние и внутренние факторы компании способствует
максимальному использованию сильных сторон, преодолению слабых сторон,
применению благоприятных возможностей и защите от потенциальных угроз.
В Банке разработана широкая линейка ипотечных кредитных продуктов,
рассчитанных на различные нужды и категории (по социальному статусу,
возрасту, возможностям) клиентов. Частным лицам предлагаются базовые и
специальные ипотечные кредитные продукты. Программа ипотечного
жилищного кредитования ПАО «Сбербанк России» включает в себя
6 кредитных предложений, при этом процентная ставка колеблется от 12 до
13%, а срок выдачи ипотеки составляет от 15 до 30 лет.
Организация кредитного процесса по выдаче и сопровождению
ипотечных жилищных кредитов строится в соответствии с документированной
процедурой «Кредитная политика ПАО «Сбербанк России», составленной в
соответствии с действующим российским законодательством, в том числе,
нормативными документами Банка России. Кредитный процесс,
осуществляемый в рамках ипотечного жилищного кредитования,
подразумевает прохождение ряда последовательных этапов – от оформления
заявления-анкеты до окончательного погашения кредита.
Анализируя значение ипотечного кредитования для ПАО «Сбербанк
России», следует отметить, что определяющую роль в формировании активов
74
Банка играет ссудная задолженность. По мере стабилизации ситуации в 2012-
2015 гг., Банк диверсифицировал свои активы с целью получения наивысших
доходов: уменьшил вложения в ценные бумаги и нарастил объёмы кредитного
портфеля. Хотя приоритетная роль в формировании кредитного портфеля Банка
принадлежит операциям корпоративного кредитования, однако отмечается
устойчивая тенденция роста удельного веса и значимости розничного
кредитования.
Задолженность Банка по выданным ипотечным кредитам
продемонстрировала уверенные темпы роста. Характеристикой,
свидетельствующей о смягчении условий ипотечного кредитования и снижении
риска по ипотечным кредитам, стало снижение объемов создаваемых резервов.
Для ипотечного кредитования отмечается положительная динамика
развития, что выражается в увеличении темпов роста объёма задолженности по
ипотечным кредитам (до вычета резервов). По итогам 2015 г. ипотечное
жилищное кредитование продемонстрировало самые высокие темпы роста в
сфере розничного кредитования. В структуре розничного кредитного портфеля
ипотечным ссудам принадлежит существенный удельный вес.
На протяжении рассматриваемого периода наблюдается увеличение
темпов роста абсолютных величин просроченной задолженности, что, с одной
стороны, является негативным фактором. С другой стороны, данный показатель
необходимо сравнивать с темпами роста общей задолженности по ИЖК,
которые в каждой из анализируемых дат были выше, чем темпы роста
просроченной задолженности. Это является фактором снижения удельного веса
просроченной задолженности по отношению к общей задолженности по ИЖК,
и, как следствие, роста качества портфеля ИЖК. Удельный вес просроченной
задолженности по ипотечным кредитам в общем объёме задолженности по
ипотечным кредитам (до вычета резервов) последовательно снижался, что
является положительной тенденцией в развитии ипотечного жилищного
кредитования.
75
Согласно определению, принятому ПАО «Сбербанк России» для целей
внутренней оценки кредитного риска заёмщика, ссуда попадает в категорию
неработающих кредитов, если платеж по основной сумме долга и/или
процентам просрочен, более чем на 90 дней. Негативной тенденцией
рассматриваемого периода является увеличение темпов роста неработающих
кредитов. В то же время, темпы роста задолженности по ипотечным кредитам
превышали темпы роста неработающих кредитов, таким образом, роста
кредитного риска не произошло.
Процентные доходы, полученные по ипотечным кредитам, значительно
выросли в абсолютных величинах. Увеличение темпов роста процентных
доходов по операциям ипотечного кредитования по итогам анализируемого
периода является положительной тенденцией, однако темпы роста самой
задолженности по ипотечным кредитам в этом периоде были выше, в
результате чего произошло снижение доходности операций ипотечного
кредитования. Снижение доходности не связано со снижением процентных
ставок по ипотечным кредитам, так как они, напротив, несколько выросли по
итогам анализируемого периода. Следовательно, Банку необходимо
пересмотреть свою процентную политику в части соотношения затрат по
привлечению ресурсов и взимания платы за их размещение. В то же время
следует отметить, рост влияния операций ипотечного кредитования на
формирование процентных доходов, а, следовательно, и финансовых
результатов Банка.
Итак, по итогам проведённого анализа можно сделать вывод о
динамичном развитии ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России».
Поскольку ПАО «Сбербанк России» можно назвать монополистом на
банковском рынке, следовательно проблемы развития ипотечного
кредитования, характерные в целом для России, можно отнести и к самому
банку. Основные проблемы ипотечного кредитования в России:
- долгосрочный период ипотеки накладывает отпечаток на высокий
размер процентов;