26
организаций за счёт выплаты им «премий» (Германия, Франция, Чехия,
Словакия)
46
.
Одним из вариантов ипотечного жилищного кредитования в
присутствии государства является поддержка категорий населения с низким
конкурентным статусом - малообеспеченных семей, представителей
национальных меньшинств, одиночек, ветеранов войны и других в плане
повышения уровня их доступности ипотечных кредитов для приобретения,
строительства или реконструкции жилья (по так называемым «поддержанным»
кредитам, в частности, устанавливаются значительно меньше, по сравнению с
обычными кредитами, требования к размеру первого взноса). В США,
например, из общего количества ипотечных кредитов, которые страхуются
Федеральной жилищной администрацией, 65% направляются на приобретение
жилья собственно теми гражданами, которые не имеют возможности получить
обычный кредит; из лиц, которые впервые приобретают жилье, 40%
47
покупают
его именно с помощью кредитов FHA; около 20% заёмщиков FHA -
представители национальных меньшинств; около двух третей застрахованных
FHA ипотечных кредитов характеризуются соотношением суммы кредита к
стоимости залога не ниже 90%
48
. Интересно, что в своей деятельности
Федеральная жилищная администрация совсем не использует бюджетные
ресурсы, ограничиваясь деятельностью взаимного фонда ипотечного
страхования, который, по оценкам специалистов, за всю шестидесятилетнюю
историю своего существования не потратил на покрытие убытков ни одного
доллара налогоплательщиков
49
. В Германии реализуется схема предоставления
адресной финансовой помощи гражданам на приобретение жилья, по которой
вкладчики стройсберкасс ежегодно получают премии на свои вклады в размере
46
Савиных К.А. Ипотечное кредитование в России // В сборнике: институциональные и инфраструктурные
аспекты развития различных экономических систем сборник статей международной научно-практической
конференции: в 2 частях. 2017. С. 106.
47
Власов А.В. Ипотечное кредитование в механизме реализации жилищной политики государства // Сборники
конференций НИЦ Социосфера, 2016. № 5. С. 65.
48
Бутрова Е.А. Ипотечное жилищное кредитование как объект государственного управления в сфере
жилищной политики // В сборнике: Фундаментальные и прикладные научные исследования материалы
Международной научно-практической конференции НИЦ «Поволжская научная корпорация». 2016. С. 129.
49
Чекиева Х.Р. Ипотечное кредитование в условиях кризиса // Молодой ученый. 2016. № 28 (132). С. 592.
27
до 10% накопленной суммы, а после получения кредита могут рассчитывать на
прямые денежные дотации или погашения процентов, которые
дифференцируются по размерам в зависимости от факта рождения в семье
ребёнка, имущественного положения, состава семьи и тому подобное.
Проведённый анализ позволяет сделать выводы о том, что:
1. Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с
возникновением экономически-правовых отношений между кредитором и
заёмщиком по поводу движения заёмных средств, предоставляемых на
долгосрочной основе под обеспечение недвижимым имуществом.
2. Большое количество признаков классификации ипотечных кредитов и
выделение отдельных принципов ипотечного кредитования, характерных
только для данного вида кредитов, даёт возможность говорить о существовании
самостоятельной, идентичной и широкомасштабной системы ипотечного
кредитования.
3. Ипотечное кредитование играет важную роль в обеспечении развития
национальной экономики. Однако мировая практика показывает, что это
влияние может быть как положительным (поддержка макроэкономической
стабильности, развитие реального сектора, решение социальных проблем и т.
п.), так и отрицательным (по принципу: «индикатор макроэкономической
нестабильности - рост количества проблемной задолженности - снижение
ликвидности банковской системы - застой строительной отрасли»).
4. При практическом осуществлении ипотечного кредитования следует
рассматривать функции ипотеки и ипотечного кредитования в соответствии с
объектов воздействия (реальный сектор экономики, банковские учреждения,
заёмщики, население, государство) и, таким образом, максимизировать его роль
в развитии национальной экономики.
1.3. Состояние жилищного рынка России
Покупка жилья характеризуется большими перепадами спроса во всех
странах, поскольку связана со стоимостью ипотечного кредита и с накоплением
28
долгов. Колебания ввода жилья в России (в целом болезненные для экономики)
заметно ниже, чем в других странах, например в Бразилии (рисунок 2). Для
данной сферы, связывающей финансовое положение населения, строительную
промышленность и финансовую систему, характерны длительные перепады
активности, разрыв между потенциальным спросом и финансовыми
возможностями населения и банков.
Рисунок 2. Ввод жилых помещений (единиц) в странах мира, 1990
год = 100, 1977–2015 годы
50
Кризис 2009 года отразился на жилищном секторе всех
рассматриваемых стран, кроме Китая. Сильнее других пострадала Бразилия —
там вводы жилых помещений за год сократились на 42%. Для США и Германии
2009 год стал не первым годом кризиса в жилищной сфере, хотя и по разным
причинам: ипотечный кризис в США, начавшись в 2007 году, длился 5 лет,
сократив за это время вводы жилья в стране на 70%; а в Германии завершился
цикл инвестиционного бума 90-х годов после объединения страны. На
50
Ввод жилых помещений (единиц) в странах мира, 1990 год = 100, 1977–2015 годы Источник: Euromonitor
29
жилищном секторе России тот кризис отразился не так сильно: падение на 9% в
2009 году и стагнация 2010 года были компенсированы в 2011 году. Из
текущих тенденций отметим стагнацию вводов жилых домов в Китае в 2012-
2015 годах, а также небольшое сокращение вводов жилья в России по итогам
2015 года. Средний размер жилплощади в России на человека за десять лет
(2005–2015 годы) вырос не слишком значительно: с 21 до 24 кв. м.
Распад СССР, приватизация и реформы привели к развитию рыночных
отношений в сфере жилищного строительства. Одним из приоритетов
правительства является обеспечение населения доступным жильём
экономического класса.
Рисунок 3. Динамика жилищного фонда и ввода жилых помещений
в России, 1989-2015 гг.
51
Так, в 2014 году была принята программа «Жилье для российской
семьи», в рамках которой в период до 2017 года предусмотрено введение 25
млн.кв. м доступного жилья. Жилищное строительство пока не смогло решить
проблему жилья для той части населения, которая не вышла на достаточный
уровень благосостояния, — цены на квартиры остаются очень высокими. Тем
51
Динамика жилищного фонда и ввода жилых помещений в России, 1989-2015 гг. Источник: Euromonitor
30
не менее, за десять лет (2005–2015 годы) ввод жилья составил 7,7 млн. квартир
— это почти 1/7 от числа домохозяйств в стране (рисунок 3).
В последние годы значительно выросла площадь вводимого жилья: в
2014 году она превысила 84 млн. кв. м, после чего в 2015 году немного
сократилась — на 0,5% (до 83,8 млн. кв. м). Тем не менее, этого недостаточно
для России, унаследовавшей все ещё непреодолённый тяжёлый жилищный
кризис советского времени.
Число построенных квартир (в статистике Росстата индивидуальный
дом для одной семьи также считается одной квартирой) в последние годы
сильно выросло, превысив 1,1 млн. единиц в 2015 году, из них почти 270 тыс.
— индивидуальные дома (Таблица 4).
Таблица 4
Построенные квартиры и дома за 1995-2015 гг.
52
Показатель
1995
2000
2005
2011
2012
2013
2014
2015
Всего введено, в т.ч.
Общий метраж, млн.
кв. м
41
30
44
58
62
66
70
84
Число квартир, тыс.
602
373
515
717
786
838
929
1124
Средний размер, кв. м
68
81
85
82
79
78
76
75
Построено населением (индивидуальные дома)
Общий метраж, млн.
кв. м
9
13
18
25
27
28
31
36
Число квартир
(домов), тыс.
90
106
127
192
201
211
228
268
Средний размер, кв. м
100
119
138
133
133
134
134
135
Построено юридическими лицами (многоквартирные дома)
Общий метраж, млн.
кв. м
32
18
26
33
36
37
40
48
Число квартир, тыс.
512
267
388
525
585
627
701
856
Средний размер, кв. м
62
66
67
63
61
60
57
56
Развитие жилищного сектора сопровождается растущим социальным
расслоением. В частности, возрастает неравенство в размерах индивидуальных
домов и квартир в МКД. Средний размер квартир в новых МКД достиг
максимума в 69 кв. м в начале 2000-х годов и с тех пор на протяжении
последних 10 лет снижается, по итогам 2015 года составив лишь 56 кв. м.
Максимум среднего размера индивидуальных домов оказался ровно вдвое
52
Построенные квартиры и дома за 1995-2015 гг. Источник — Росстат
31
больше квартирного (138 кв. м) и был достигнут в 2005-2008 годах, после чего
в кризис средний размер вводимых домов немного уменьшился, а в 2013-2015
годах вернулся к уровню 135 кв. м (возможно, оптимальному для населения).
Таким образом, средний размер вводимых в России индивидуальных домов уже
примерно в 2,4 раза превышает средний размер квартир в МКД.
Доля деревянного жилья (по материалам стен) в жилищном фонде
России составляет 20%, но постепенно снижается. В 2015 году на деревянное
жилье пришлось 10% введённой в России жилой площади, хотя ещё в 2011 году
было 13%.
В структуре ввода жилья в России по этажности видны 3 основные
группы (рисунок 4):
Рисунок 4. Структура ввода жилых зданий по их этажности, млн.
кв. м, 2010-2015 гг.
53
- малоэтажные (1-3 этажа) здания — на них в последние годы стабильно
приходится около половины вводимой жилой площади, причём доля
53
Структура ввода жилых зданий по их этажности, млн. кв. м, 2010-2015 гг. Источник — Росстат
32
трёхэтажного жилья растёт (с 6,2% до 11,5% за 5 лет), а одноэтажного —
сокращается (с 24% до 18%);
- «классические» многоэтажки (9-10 этажей) — их доля падает (с 17% до
11% за 5 лет);
- современные многоэтажки (11 этажей и выше) — их доля быстро
растёт, по итогам 2015 года достигнув 31,5%, хотя ещё 5 лет назад она
составляла лишь 23%. На долю зданий прочей этажности приходится лишь 7%
вводимой в стране площади, в это число входят и пятиэтажки (3,5% в 2015
году).
Жилищное строительство в мире обычно имеет свой цикл, несколько
отличающийся от общего делового цикла. В США кризис в этой сфере начался
почти за два года до острой фазы общеэкономического кризиса в 2008 году. В
России есть своя специфика в колебаниях инвестиций в жилье и активности
строительной индустрии. Система авансового финансирования строительства
за счёт будущих владельцев квартир создаёт большие риски в области
добросовестности строительных организаций и инфляции. В значительной мере
прибыль извлекается заранее («ап-фронт»). В этой ситуации строителям крайне
опасно оставаться с большими объёмами незавершённого строительства в годы
падения спроса, роста инфляции и удорожания кредита. Поэтому немедленная
реакция бизнеса на кризисные тенденции в экономике — это ускорение ввода
жилья и снижение объёмов стартов строительства (закладок новых домов).
Детальный анализ кризисных тенденций в строительстве затруднён
сильной сезонностью ввода жилищной площади — на декабрь в России обычно
приходится не менее четверти объёмов ввода за год. В связи с этим сезонная
корректировка рядов стандартными алгоритмами искажает реальные
закономерности, отнимая возможность их фиксации. В результате для анализа
приходится использовать в основном изменение в годовом выражении и
отдельные косвенные показатели — например, долю декабря в сумме за год,
которая, судя по данным Росстата, в кризисные годы существенно падает: с
29% в 2008 году до 24% в 2009 году, с 24% в 2014 году до 20% в 2015 году.
33
Ускорение ввода жилья в начальные периоды кризиса хорошо заметно
как раз на примере текущих тенденций: темпы ввода жилья возросли в 2014
году на фоне замедления инвестиционных процессов в экономике, и особенно в
начале 2015 года, когда кризис стал явным — падение ВВП, девальвация рубля
и т.д. (рисунок 5).
Рисунок 5. Динамика ВВП и ввода жилья в России в годовом
выражении, 2007-2016 гг.
54
Рост ввода жилья обычно несёт в себе и стимулирование потребления.
При обустройстве новых домов и квартир население тратит свои сбережения на
ремонт (закупку строительных материалов), отделку, обустройство, а также на
покупки товаров длительного пользования: бытовой техники, сантехники,
мебели, электроники и пр.
С середины 2015 года объёмы ввода жилья в России в годовом
выражении вошли в отрицательную зону приростов — февраль 2016 г. стал уже
девятым месяцем спада подряд, причём темпы падения усилились до –23% (в т.
ч. в Москве объёмы ввода упали на 17,4%, в Санкт-Петербурге — на 42,4%).
54
Динамика ВВП и ввода жилья в России в годовом выражении, 2007-2016 гг. Источник — Росстат,
Минэкономразвития России
34
Негативную динамику на рынке жилищного строительства во многом
провоцирует высокая база прошлого года, которая, вероятно, также выразится в
двузначных темпах спада объёмов ввода жилья в России ещё как минимум в
марте и апреле 2016 г. При этом Минэкономразвития России говорит, что в
целом по итогам 2016 года спад инвестиций в основной капитал в стране
продолжился и составил 3,0-3,5%.
Тенденции в сфере строительства во время нынешнего довольно
плавного кризиса отличаются от особенностей более резкого и неожиданного
кризиса 2009 года. Во второй половине 2008 года тоже наблюдалось некоторое
ускорение ввода жилья, причём от очень высокой базы 2007 года, однако в
целом отрасль скорее замерла. Часть строительных компаний не смогла (или не
захотела) ускорить ввод своих жилых площадей и, по всей видимости, просто
заморозила свои проекты до момента восстановления спроса на рынке. Это
объясняет в частности тот факт, что падение метража вводимых площадей
сменилось ростом только к середине 2011 года: в первом полугодии был
зафиксирован спад –4% в годовом выражении, а во втором — «догоняющий»
всплеск ввода, достигший +13% в годовом выражении и, видимо, вызвавший
ощутимое снижение цен на рынке недвижимости.
В период текущего кризиса также постепенно падают объёмы работ в
строительстве и объёмы договоров строительного подряда, что косвенно
свидетельствует о снижении объёмов стартов строительства (к сожалению, в
России — в отличие от США, например, — прямое статистическое наблюдение
за числом закладок новых жилых домов не ведётся). При этом необходимо
учитывать, что объёмы заключённых договоров подряда представлены в
рублях, то есть с учётом девальвации рубля и инфляции падение
представляется ещё более значительным.
В первой главе были раскрыты основные теоретические основы рынка
ипотечного кредитования, на основании проведённого анализа, были
сформулированы следующие выводы:
35
Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с
возникновением экономически-правовых отношений между кредитором и
заёмщиком по поводу движения заёмных средств, предоставляемых на
долгосрочной основе под обеспечение недвижимым имуществом.
Большое количество признаков классификации ипотечных кредитов и
выделение отдельных принципов ипотечного кредитования, характерных
только для данного вида кредитов, даёт возможность говорить о существовании
самостоятельной, идентичной и широкомасштабной системы ипотечного
кредитования.
Ипотечное кредитование играет важную роль в обеспечении развития
национальной экономики. Однако мировая практика показывает, что это
влияние может быть как положительным (поддержка макроэкономической
стабильности, развитие реального сектора, решение социальных проблем и т.
п.), так и отрицательным (по принципу: «индикатор макроэкономической
нестабильности - рост количества проблемной задолженности - снижение
ликвидности банковской системы - застой строительной отрасли»).
Текущий спад в экономике затрагивает и жилищную сферу, зависящую
от экономической активности, доходов населения и доступности кредитования.
Текущие трудности в данной сфере важно видеть на фоне общей картины за
последние 15-20 лет.
Тренды на рынке жилья отражают социальное неравенство в стране:
стабильно высокий объем ввода индивидуальных жилых домов со средней
площадью около 135 кв. м — при более умеренном росте (после огромного
снижения в 1990-х годах) ввода обычных квартир, средняя площадь которых
снижается на протяжении последних 10 лет и с 2012 года составляет менее 60
кв. м.
На основании рассмотренной теории перейдём непосредственно к
анализу ипотечного кредитования на примере объекта исследования – ПАО
«Сбербанк России», данный анализ будет проведён во второй главе выпускной
квалификационной работы.