54
Та
к ка
к отка
з собственнико
м о
т свои
х пра
в н
а земельны
й участо
к
относитс
я к общи
м основания
м прекращени
я прав
а собственност
и н
а
имуществ
о (стать
я 2
35, 23
6 Гражданског
о кодекс
а Российско
й Федерац
ии)
, т
о
д
о приобретени
я прав
а собственност
и другим
и лица
ми, собственни
к несе
т н
а
себ
е обязанност
и и прав
а собственник
а в отношени
и имущест
ва.
В соответстви
и с действующи
м законодательство
м земельны
й участ
ок, н
а
которо
м расположе
н многоквартирны
й д
ом, принадлежи
т н
а прав
е обще
й
долево
й собственност
и собственника
м помещени
й в данно
м до
ме. Такж
е прав
о
обще
й долево
й собственност
и н
а обще
е имуществ
о жилог
о дом
а возникае
т с
момент
а появлени
я в одно
м дом
е нескольки
х собственнико
в помещен
ий. Пр
и
это
м в общу
ю долеву
ю собственност
ь земельны
й участо
к переходи
т с момент
а
проведени
я ег
о государственног
о кадастровог
о уче
та.
Обращаяс
ь к законодательст
ву, такж
е можн
о обнаружи
ть, чт
о земл
я по
д
многоквартирны
м домо
м находитс
я в собственност
и публичноправовог
о
образован
ия, есл
и земельны
й участо
к н
е сформирова
н и в отношени
и ег
о н
е
проведе
н государственны
й кадастровы
й уч
ет. Н
а спорно
м земельно
м участ
ке,
ка
к был
о установле
но, воперв
ых, по
д индивидуальны
м кадастровы
м номер
ом,
расположе
н многоквартирны
й д
ом, вовтор
ых, прав
о собственност
и н
а
квартир
ы и нежилы
е помещени
я в это
м многоквартирно
м дом
е
зарегистрирован
о з
а различным
и лица
ми, втреть
их, з
а Общество
м н
е числятьс
я
какиелиб
о помещени
я в данно
м до
ме, и эт
о обстоятельств
о регистрирующи
м
органо
м н
е опровергну
то.
25
Следователь
но, Общест
во, которо
е н
е являетс
я собственнико
м какихлиб
о
помещени
й в многоквартирно
м до
ме, такж
е и н
е може
т участвоват
ь в обще
й
долево
й собственност
и н
а обще
е имущест
во, в то
м числ
е и земельны
й участ
ок,
25
Потапенко, С.В. Практика применения Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации: Практическое пособие / С.В. Потапенко, С.А. Чаркин, А.В. Зарубин; Под ред. В.Н. Соловьев. - М.:
Юрайт, 2017. - 925 c;
55
многоквартирног
о до
ма. Фактичес
ки, направленно
е Общество
м заявлени
е о
желани
и прекратит
ь прав
о собственност
и н
а земельны
й участ
ок, н
е може
т ем
у
принадлежа
ть, потом
у чт
о у нег
о не
т этог
о прав
а п
о законодательст
ву.
В связ
и с вышеизложенны
м Верховный Су
д Российско
й Федераци
и
призна
л незаконны
м отка
з Управлени
я Росреестр
а в государственно
й
регистраци
и прекращени
я прав
а собственност
и н
а земельны
й участо
к по
д
многоквартирны
м домо
м в связ
и с отказо
м о
т пра
ва.
Пр
и анализ
е данног
о иск
а можн
о сделат
ь выв
од, чт
о с момент
а
государственно
й регистраци
и прав
а собственност
и н
а помещени
я в
многоквартирно
м дом
е у собственнико
в возникае
т прав
о обще
й долево
й
собственност
и н
а земельны
й участо
к в это
м до
ме. Пр
и это
м застройщи
к
долже
н отказатьс
я о
т прав
а собственност
и н
а эт
у зем
лю, котора
я н
е може
т ем
у
принадлежат
ь п
о законодательст
ву.
В приведенно
м пример
е и
з судебно
й практик
и земельны
й участо
к
принадлежа
л застройщик
у н
а прав
е собственнос
ти. Однак
о наблюдаетс
я
тенденци
я к увеличени
ю случа
ев, когд
а застройщи
к владее
т и пользуетс
я
земельны
м участко
м н
а основани
и договор
а арен
ды.
Обзор судебная практика о самовольных постройках.
Большинство дел, рассмотренных Cудебной коллегией по гражданским
делам Верховного суда Российской Федерации в 2017 г., касались признания
строений самовольной постройкой и о сносе самовольных строений, а
требование о признании права собственности на самовольную
постройку рассматривалось в качестве встречного.
В 2017 г. Судебная коллегия в большинстве дел о сносе самовольных
строений указала на оставление судами без внимания фактических
обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно
исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ
вещных прав на землю:
56
- при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли
допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности,
нарушение муниципальных правил землепользования и застройки)
существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения
иска о признании права собственности на самовольную постройку и, если
могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами
(определение по делу № 18-КГ17-21 от 21.03.2017 г., определение по делу №
19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).
- суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа
возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка
и возможность возведения на нём домов блокированной застройки
(определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).
Репрезентативной является тенденция Судебной коллегии в
необходимости исследования оснований для признания права собственности
самовольных построек, прослеживаемая и в деле №47-КГ17-18 о сносе
самовольной постройки, признании отсутствующим права на земельный
участок. Судебная коллегия указала на то обстоятельство, что согласно ч. 4 ст.
67 и ч. 4 ст. 198 ГК РФ при рассмотрении дела необходимо установить
имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон
обстоятельства, связанные с местонахождением земельного участка, право на
который возникло у ответчика на основании договора купли-продажи жилого
дома, о сносе которого просит администрация.
Однако, всё же, несколько рассмотренных судебной коллегией дел имели
отношение к признанию права собственности на самовольные постройки в
качестве самостоятельного требования.
В деле № 18-КГ17-64 Судебная коллегия по гражданским делам указала
на то, что суды пришли к неправильному выводу, неправомерно оставив без
внимания фактические обстоятельства дела и их правильную юридическую
57
квалификацию. Кроме исследования юридически значимых обстоятельств,
рассмотрение которых требуется в делах о признании права собственности на
самовольные постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, суд неправомерно
оставил без внимания вопрос о возможности нарушения прав и охраняемых
законом интересы других лиц, а именно наследников совладельца возведенной
постройки.
Вместе с этим, краеугольным камнем рассмотрения дел о признании
права собственности на самовольную постройку является также исследование
вопроса о наличии у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного
права на землю. На это судебная коллегия указала и в деле № 18-КГ17-64,
подчеркнув это как основание для повторного рассмотрения в
соответствующем суде.
Аналогичная правовая позиция высказана судебной коллегией и в деле №
66-КГ16-13, в котором суд апелляционной инстанции не учел, что постройки,
размещенные полностью или частично за пределами красных линий, не могут
быть признаны соответствующими проекту планировки территории и правилам
землепользования и застройки.
Таким образом, в 2017 г. основное внимание Судебная коллегия по
гражданским делам уделяла исследованию наличия каких-либо вещных прав на
земельный участок под самовольной постройкой даже в делах о сносе
самовольных построек.
Вместе с этим, разделение компетенции в вопросе
сноса самовольной постройки между судом и органом местного
самоуправления предусмотрено законопроектом №301924-7 о внесении
изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части уточнения
положений о самовольных постройках. В частности, к ведению органов
местного самоуправления законопроект отнес полномочия:
58
(а) по сносу самовольной постройки в случае, если такая постройка
создана или возведена на земельном участке, в отношении которого
отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы.
(б) а также, если постройка создана или возведена на земельном участке,
вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем
такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми
условиями использования территории.
В то же время, указанный законопроект оставляет без внимания коллизию
полномочий суда и органов местного самоуправления, связанную с
разрешением проблемы сноса самовольной постройки или же приведения её в
соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и
застройки, документацией по планировке территории или обязательными
требованиями к параметрам постройки (абз. 2 ч. 2 ст. 222 ГК РФ в редакции
указанного законопроекта).
До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на
участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на
любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник
утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у
собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный
участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое
действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением
должника и кредитора в одном лице).
Таким образом, для прекращения прав иных лиц на участок под МКД
требовалось два условия:
- формирование и кадастровый учет участка для целей размещения МКД;
- регистрация права собственности на первое помещение в доме любого
лица.
59
Между тем, с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН[,
согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного
образования на участок не прекращается после регистрации права
собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого,
Росреестр внесет запись о долевой собственности застройщика (или
публичного образования) и первого (и последующих) дольщиков –
правообладателей помещения. Размер доли застройщика в праве на участок
будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений
и помещений, принадлежащих застройщику.
Таким образом, собственность застройщика или публично-правового
образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям»
пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений.
Иными словами, в соответствии с порядком ведения ЕГРН
собственность на участок под МКД последовательно перераспределяется
между старым собственником и новыми (дольщиками) и во всех
единомоментных состояниях нет ситуации, когда совокупная сумма долей в
праве на участок не равна 1. Т.е. нет места ситуации, когда один дольщик
зарегистрировал свое право на квартиру, получил право на долю в участке, а
все остальные доли в участке никому не принадлежат… Несомненно, это более
логичный подход.
Что же это означает на практике?
Если говорить о земле, которая находится в собственности
застройщика, то такой подход означает, что до момента передачи всех объектов
дольщикам и регистрации ими прав на ВСЕ помещения в МКД застройщик
остается сособственником земельного участка со всеми вытекающими из этого
расходами. Если дольщик получил квартиру по акту, но так и не пошел
регистрировать свои права, застройщик становится «вечным» обладателем
бессмысленных для него долей в праве собственности на участок под МКД.
60
Применительно к земле в собственности стоит проанализировать и
популярную схему передачи собственником (в том числе публичным субъектом)
участка в аренду под строительство застройщику. Для собственника (в том
числе публичного) все понятно, а что происходит с арендой? Собственность
последовательно распределяется между старым собственником и новыми
(дольщиками), однако в соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ это не является
основанием для внесения изменений или расторжения аренды.
Иными словами, достроивший объект застройщик продолжает его
арендовать и, если он не озаботился указанием на свое право расторгнуть
договор аренды в самом договоре, или если он благоразумно не подписал с
первоначальным собственником соглашения о расторжении аренды, то такой
застройщик оказывается арендатором и не может отказаться от аренды до
конца срока аренды (если иное не предусмотрено договором).
Применительно к договорам с публичным субъектам, право
застройщика-арендатора отказаться от договора аренды, как правило, очень
сильно ограничено. Отдельно отмечу, что у судов не находит пока понимания
идея о том, что при предоставлении участка под строительство завершение
строительства следует признавать либо достижением цели заключения
договора либо наступлением невозможности его использования по назначению
(под строительство). Как результат, арендатор оказывается вынужденным
платить арендную плату до истечения срока аренды, даже если он завершил
строительство досрочно.
Как итог, в целом более логичная схема последовательного
«перемещения» прав собственника на дольщиков без разрывов в праве
порождает новые риски, требующие учета: при собственности на участок – это
«зависание» в сособственниках до регистрация прав всеми дольщиками, а при
аренде – отсутствие влияния завершения строительства на судьбу договора
аренды участка под строительство, если это не прописано в самом договоре.
61
Таки
м образ
ом, в настояще
е врем
я начал
а складыватьс
я положительна
я
судебна
я практик
а п
о вопрос
у о приобретени
и гражданам
и прав
а
собственност
и н
а земельны
е участк
и по
д внов
ь возводимым
и
многоквартирным
и дома
ми.
Очевид
но, чт
о в отсутстви
е детальног
о законодательног
о регулировани
я
данно
й сфер
ы общественны
х отношени
й тольк
о судебна
я практик
а способн
а
решит
ь вопро
с о юридическо
й судьб
е земельног
о участк
а посл
е окончани
я
строительств
а и введени
я многоквартирног
о дом
а в эксплуатац
ию.
26
26
Яковлев, В.Ф. Избранные труды. Т. 3. Арбитражные суды: Становление и развитие / В.Ф. Яковлев.. -
М.: Статут, 2017. - 749 c;
62
Глава 3 Основные проблемы признания прав собственности
3.1. Проблем
а разрешени
я споро
в о признани
и прав
а
собственност
и н
а самовольну
ю постройк
у и снос
е самовольно
й
построй
ки
В соответстви
и с Плано
м работ
ы Арбитражног
о суд
а Забайкальског
о кра
я
н
а перво
е полугоди
е 201
6 год
а проанализирован
а практик
а рассмотрени
я
Арбитражны
м судо
м Забайкальског
о кра
я де
л п
о спора
м о признани
и прав
а
собственност
и н
а самовольну
ю постройк
у и снос
е самовольно
й построй
ки,
приняты
е в 201
5 год
у и 1 квартал
е 201
6 го
да.
Анали
з имеющихс
я статистически
х данны
х з
а 201
5 год
1 кварта
л 201
6
год
а и материало
в граждански
х де
л свидетельствуе
т о т
ом, чт
о Арбитражны
м
судо
м Забайкальског
о кра
я з
а данны
й перио
д был
о рассмотрен
о 3
3 де
ла, п
о
иска
м о признани
и прав
а собственност
и н
а самовольны
е постройки
2
3 дел
а
(требовани
я удовлетворен
ы п
о 9 дел
ам)
, о снос
е самовольно
й постройк
и 10.
Критери
и отнесени
я постройк
и к самовольно
й закреплен
ы в стать
е 22
2
Г
К РФ.
В соответстви
и с п.1 ст. 22
2 Г
К Р
Ф самовольно
й постройко
й являетс
я
жило
й д
ом, друго
е строен
ие, сооружени
е ил
и ино
е недвижим
ое, созданно
е н
а
земельно
м участ
ке, н
е отведенно
м дл
я эти
х целе
й в поряд
ке, установленно
м
законо
м и иным
и правовым
и акта
ми, либ
о созданно
е бе
з получени
я н
а эт
о
необходимы
х разрешени
й ил
и с существенны
м нарушение
м градостроительны
х
и строительны
х нор
м и прав
ил.
Согласн
о п.3 ст.22
2 Г
К Р
Ф прав
о собственност
и н
а самовольну
ю
постройк
у може
т быт
ь признан
о суд
ом, а в предусмотренны
х законо
м случая
х в
ино
м установленно
м законо
м поряд
ке, з
а лиц
ом, в собственнос
ти, пожизненно
м
наследуемо
м владен
ии, постоянно
м (бессрочн
ом) пользовани
и которог
о
находитс
я земельны
й участ
ок, гд
е осуществлен
а построй
ка.
63
Таки
м образ
ом, дл
я признани
я прав
а собственност
и н
а самовольну
ю
постройк
у необходим
о наличи
е все
х тре
х услов
ий, предусмотренны
х п.3 ст.22
2
Г
К РФ.
Суд
я п
о арбитражно
й практи
ке, возведени
е самовольны
х построе
к
являетс
я весьм
а актуально
й проблем
ой. Очевид
но, чт
о значительно
е числ
о
факто
в самовольног
о строительств
а связан
о с неэффективны
м
администрирование
м выделени
я земел
ь по
д строительств
о и выдач
и
соответствующи
х разрешен
ий.
27
В качеств
е судебно
й практик
и п
о рассматриваемом
у вопрос
у може
т
послужит
ь следующи
е приме
ры.
Дел
о № А7888
90/20
16. Индивидуальны
й предпринимател
ь обратилс
я с
иско
м к Администраци
и муниципальног
о район
а о признани
и прав
а
собственност
и н
а недвижимо
е имущест
во: сооружение
открыту
ю автостоян
ку.
Су
д перво
й инстанци
и отказа
л в удовлетворени
и требован
ий, в связ
и с
т
ем, чт
о истцо
м н
е доказан
о наличи
е совокупност
и услов
ий, необходимы
х дл
я
признани
я прав
а собственност
и н
а спорны
й объек
т в порядк
е стате
й 2
18, 22
2
Г
К РФ, а именн
о отсутстви
е доказательст
в зарегистрированног
о прав
а
собственност
и н
а земельны
й участо
к н
а которо
м возведен
а спорна
я автостоянк
а
и отсутстви
е экспертны
х заключени
й уполномоченны
х органо
в контрол
я
(надзо
ра) о соответстви
и возведенног
о объект
а строительн
ым,
санитарноэпидемиологически
м и противопожарны
м правил
ам.
Постановление
м Четвертог
о апелляционног
о суд
а решени
е суд
а перво
й
инстанци
и п
о данном
у дел
у оставлен
о бе
з изменен
ия, су
д апелляционно
й
инстанци
и призна
л правильным
и вывод
ы суд
а перво
й инстанци
и о т
ом, чт
о
администраци
я н
е выражал
а согласи
я н
а строительств
о объект
а недвижимог
о
27
Диордиева, О.Н. Гражданское процессуальное право: Учебно-методический комплекс / О.Н.
Диордиева. - М.: Универ. книга, 2017. - 300 c;