82
ничтожным, все последующие сделки, а именно договор купли-продажи,
заключенный между М. и Н., являются также ничтожными.
Решением суда Санкт-Петербурга от 5 декабря 2017 г. исковые
требования удовлетворены. Договор купли-продажи квартиры, заключенный
между Л. и М., признан недействительным. Квартира истребована из чужого
незаконного владения Н. в пользу Л.
Решение является основанием для погашения в государственном
реестре недвижимости записи о праве собственности Н. и регистрации права
собственности Л. на спорную квартиру.
Не согласившись с данным решением суда, Н. подает апелляционную
жалобу и просит принять по делу новое решение, которым в удовлетворении
исковых требований отказать в полном объеме.
Изучив материалы дела и выслушав объяснения сторон, судебная
коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Апелляция считает, что суд г. Санкт-Петербурга пришел к
правильному выводу о том, что доказательств заключения между Л. и М.
договора купли-продажи, на основании которого впоследствии ответчик Н.
приобрела право собственности на спорную квартиру, суду представлено не
было, в связи с чем договор купли-продажи от 03.03.2017 следует признать
недействительным. Судебная коллегия согласна с выводами суда первой
инстанции.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 209 ГК РФ, п.
1 ст. 302 ГК РФ правовым последствием совершения сделки по
распоряжению имуществом лицом, которое не имеет права его отчуждать,
является право собственника такого имущества (или иного законного
владельца) истребовать это имущество от приобретателя.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 39
Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
83
защитой прав собственности и других вещных прав», собственник вправе
истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от
возражений ответчика о том, что он является добросовестным
приобретателем, если докажет факт выбытия из его владения или владения
лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не
свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это
имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли
воля собственника на передачу владения иному лицу.
Материалами дела подтверждено, что Л. на основании договора купли-
продажи являлся собственником спорной квартиры.
31 января 2017 г. между Л. и М. заключен договор купли-продажи
квартиры в простой письменной форме, в соответствии с которым Л. продал,
а М. купил такую квартиру за 4 500 000 рублей.
3 марта 2017 г. между М. и Н. заключен договор, удостоверенный
нотариусом, в соответствии с которым М. продал, а Н. приобрела эту же
квартиру по стоимости 4 900 000 рублей.
Оспаривая договор купли-продажи от 31.01.2017, заключенный между
Л. и М., истец указывал, что данный договор он не заключал и не
подписывал, распоряжений на отчуждение имущества, находящегося в
собственности, не давал. В подтверждение доводов истцом было
представлено заключение специалиста, в соответствии с которым рукописная
запись Л. в копии договора купли-продажи квартиры от 31.01.2017
выполнена не самим Л., а каким-то другим лицом с подражанием почерка Л.,
подпись от имени Л. в копии договора купли-продажи от 31.01.2017
выполнена также не самим Л., а каким-то иным лицом с подражанием
подписи Л.
Районным судом г. Санкт-Петербурга по делу была назначена судебная
почерковедческая экспертиза, согласно заключению которой исследуемые
подпись и запись фамилии, имени, отчества Л., выполненные от имени Л. на
84
оборотной стороне договора купли-продажи квартиры от 31.01.2017,
исполнены не Л., а другим лицом с подражанием его подписи (подписям) и
почерку. Кроме того, судом первой инстанции обоснованно не принято во
внимание то обстоятельство, что для регистрации перехода права
собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 31.01.2017
предоставлялось личное заявление Л. от 02.02.2017, поскольку, как следует
из представленного суду заграничного паспорта Л., истец с 25.01.2017 по
08.02.2017 находился за пределами Российской Федерации, что исключало
личную подачу истцом такого заявления.
Доводы апелляционной жалобы Н. о том, что она является
добросовестным приобретателем, судебная коллегия нашла
несостоятельными.
Из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ, утвержденного
Президиумом Верховного Суда РФ 4 марта 2015 г., следует, что правильное
разрешение вопроса о возможности истребования имущества из чужого
незаконного владения требует установления того, была или не была
выражена воля собственника на отчуждение имущества.
При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того
или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств.
Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца,
направленных на передачу имущества, или действий иных лиц,
осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных
случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 37 указанного выше
Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г., собственник вправе
опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав,
что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве
продавца на отчуждение имущества.
85
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и
юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права
своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и
обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих
законодательству условий договора.
Согласно п. 5 ст. 10 названного Кодекса добросовестность участников
гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Из материалов дела следует, что спорная квартира выбыла из владения
истца помимо его воли, поскольку никаких сделок по отчуждению квартиры
истец не совершал и доверенность на продажу квартиры не выдавал, в
момент заключения договора 31.01.2017 находился за пределами Российской
Федерации, с заявлением о регистрации перехода права собственности не
обращался. Таким образом, доводы апелляционной жалобы о
добросовестности Н. при приобретении спорной квартиры правового
значения не имеют.
Суд первой инстанции, оценивая довод ответчика о ее
добросовестности, также правильно учел, что между приобретением спорной
квартиры М. и продажей ее Н. прошло 4 дня, при этом Н. не представлены
доказательства, что до приобретения квартиры она ее осматривала,
предпринимала попытки к вселению, несла расходы по ее содержанию.
Таким образом, судебная коллегия снова не поддержала мнимого
добросовестного приобретателя квартиры и оставила в силе решение
районного суда.
Рассмотрим еще один преюдициальный пример судебного дела,
которое было рассмотрено еще Высшим Арбитражным Судом РФ, с
которого и началась положительная практика по рассматриваемому вопросу
неудовлетворения требований добросовестного приобретателя имущества
при пороке полномочий продавца по сделке.
Товарищество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к
компании «***» (далее - компания) об истребовании из чужого незаконного
86
владения помещений (далее - спорные помещения, спорное имущество),
обязании передать их в освобожденном от третьих лиц виде и признании
зарегистрированного права собственности компании отсутствующим, а
также об аннулировании в ГРН и трех сделок с ним регистрационных
записей на эти помещения. В качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле
привлечена Компания по управлению и развитию недвижимости (далее -
общество «Комэкс»).
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции
оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Московского
округа (ФАС МО) решение суда первой инстанции и постановление суда
апелляционной инстанции оставил без изменения. В заявлении, поданном в
Высший Арбитражный Суд РФ о пересмотре в порядке надзора указанных
судебных актов, товарищество просит их отменить, ссылаясь в том числе на
их противоречие судебному акту по ранее рассмотренному Арбитражным
судом г. Москвы другому делу, связанному со спорными помещениями, и
принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых
требований.
Проверив обоснованность доводов, Президиум посчитал, что
оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда по
другому делу, связанному со спорными помещениями, удовлетворен иск
товарищества к обществу «Комэкс» об истребовании спорных помещений.
Суд пришел к выводу о том, что спорное имущество относится к общему
имуществу многоквартирного дома и принадлежит собственникам квартир
на праве общей долевой собственности. Право собственности общества
«Комэкс» на спорные помещения зарегистрировано на основании
инвестиционного договора. Общество «Комэкс» (продавец) заключило
договор купли-продажи объектов с компанией (покупателем). Право
87
собственности зарегистрировано за покупателем. Арбитражным судом г.
Москвы при рассмотрении дела установлено тождество спорных объектов
недвижимости.
Отказывая в удовлетворении иска по настоящему делу, суды пришли к
выводу о том, что спорные помещения имеют самостоятельное значение и не
предназначены исключительно для обслуживания дома и его жителей.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
общее имущество в данном доме, в том числе помещения, не являющиеся
частями квартир.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом РФ
1
(далее -
АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу
судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не
доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в
котором участвуют те же лица. Согласно п. 4 Постановления N 10/22 по
смыслу ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ или ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства,
установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не
имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие
лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это
имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает
обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество
независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей
юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам,
нежели содержатся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он
должен указать соответствующие мотивы.
Положив в основу решения представленную обществом «Комэкс»
копию инвестиционного договора, суд первой инстанции пришел к выводу о
1
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ
(ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 04.08.2018) // «Собрание
законодательства РФ», 29.07.2002, N 30, ст. 3012.
88
законности возникновения у общества «Комэкс» права собственности на
спорные помещения, а сделанные судами апелляционной и кассационной
инстанций выводы о том, что спорные помещения относятся к общему
имуществу многоквартирного дома и потому принадлежат на праве общей
долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом
доме, не обладают преюдициальным значением для настоящего дела, так как
компания не участвовала в рассмотрении того дела.
Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме
владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и
гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве
собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные
действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, отчуждение общего имущества
неуправомоченным лицом невозможно и не создает у добросовестного
приобретателя права собственности на это имущество.
Суды не приняли во внимание, что положения п. 4 Постановления N
10/22 не распространяются на вопросы факта (отнесение имущества к
общему имуществу многоквартирного дома), а касаются выводов о
принадлежности имущества определенному лицу. Следовательно,
установление в судебном решении по ранее рассмотренному делу факта
отнесения спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома
имело преюдициальное значение для суда, рассматривающего спор об
истребовании таких помещений из чужого незаконного владения.
Компания (ответчик), не участвовавшая в предыдущем деле, но
заявляющая о принадлежности ей спорных помещений и опровергающая их
принадлежность к общему имуществу многоквартирного дома,
зарегистрирована в Содружестве Доминики, в государстве,
предоставляющем льготный режим налогообложения, законодательство
89
которого не предусматривает раскрытия и предоставления информации при
проведении финансовых операций (офшорная зона).
Между тем имелись обстоятельства, позволяющие усомниться в
добросовестности действий компании. Так, в материалах дела имелось
решение районного суда г. Владимира по делу об удовлетворении иска
«Комэкс» к «Комэкс-Владимир», Г. о понуждении к государственной
регистрации права собственности за обществом «Комэкс-Владимир» на
недвижимое имущество, переданное обществом «Комэкс» в качестве вклада
в уставный капитал. При этом в обоснование заявленных требований
указано, что в соответствии с решением «Комэкс» - единственного участника
общества «Комэкс-Владимир» в качестве вклада в уставный капитал были
внесены спорные помещения. В процессе рассмотрения дела заявленное
требование было изменено на требование о признании права собственности,
причем оно было заявлено с нарушением правил о подсудности и
подведомственности.
Постановлением Президиума Владимирского областного суда по
надзорной жалобе собственников жилья названного многоквартирного дома
указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот
же суд. При этом в настоящем деле также имеется агентский договор, по
условиям которого компания (принципал) уполномочивает С.А.В. (агента)
совершать по ее поручению юридические и иные действия от своего имени,
но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Договор купли-
продажи заключен С.А.В. на основании агентского договора и доверенности
на управление делами от имени компании. В настоящем деле интересы
компании и общества «Комэкс» представлял Г., то есть лицо, ранее
являвшееся ответчиком по иску о признании права собственности на
спорные помещения, предъявленному в суд общей юрисдикции,
расположенный на территории Владимирской области.
Из совокупности названных обстоятельств следует, что все лица,
проявлявшие интерес к обладанию спорными помещениями, связаны между
90
собой. В этом случае у судов и при отсутствии специального заявления истца
имелись основания предположить наличие взаимосвязанности действий
указанных лиц, направленных на создание видимости приобретения спорных
помещений третьим самостоятельным лицом (компанией), и провести оценку
представленных ответчиком иных доказательств с точки зрения
злоупотребления процессуальными правами со стороны компании. Однако
суды этого не сделали. Тот факт, что право собственности ответчика -
офшорной компании на спорное имущество зарегистрировано в ГРП, не
означает, что право собственности жильцов на общее имущество в
многоквартирном доме, подтвержденное в ранее рассмотренном
арбитражными судами деле, прекратилось. Сама по себе регистрация права
собственности на недвижимое имущество, находящееся в Российской
Федерации, за юридическим лицом, зарегистрированным в офшорной зоне и
потому не раскрывающим публично своего выгодоприобретателя, не
является правонарушением.
Однако подобная юридическая организация владения недвижимым
имуществом на территории Российской Федерации не должна приводить к
тому, что права и законные интересы неограниченного круга третьих лиц
окажутся ущемленными или нарушенными в результате их участия (в том
числе и недобровольного) в правоотношениях, другой стороной в которых
выступает офшорная компания. Вследствие непубличной структуры
владения акциями (долями) в офшорной компании доказывание
недобросовестности приобретения имущества или иных фактов, с которыми
закон связывает защиту интересов третьих лиц, в данном деле было
существенно затруднено из-за наличия в соответствующем иностранном
правопорядке особых правил о раскрытии информации о
выгодоприобретателях офшорных компаний. В связи с этим в
рассматриваемой ситуации, когда вопрос о применении положений
российского законодательства, защищающих третьих лиц, ставится в
отношении офшорной компании, бремя доказывания наличия либо
91
отсутствия обстоятельств, защищающих офшорную компанию как
самостоятельного субъекта в ее взаимоотношениях с третьими лицами,
должно возлагаться на офшорную компанию. Такое доказывание
осуществляется прежде всего путем раскрытия информации о том, кто в
действительности стоит за компанией, то есть раскрытия информации о ее
конечном выгодоприобретателе. При наличии аффилированности между
ответчиком по ранее рассмотренному делу об истребовании имущества и
ответчиком по делу об истребовании того же имущества представление
новых доказательств, как и инициирование нового судебного процесса,
является злоупотреблением процессуальными правами со стороны компании.
Подобное поведение участников гражданского оборота, направленное
на создание видимости законного завладения общим имуществом
многоквартирного жилого дома, свидетельствует о том, что в настоящем деле
учреждение офшорной компании и регистрация за ней права собственности
на спорные помещения представляет собой использование юридического
лица для целей злоупотребления правом, то есть находится в противоречии с
действительным назначением конструкции юридического лица. Такие
интересы судебной защите не подлежат.
Кроме того, в п. 4 договора купли-продажи от 25.08.2009 указано, что
оплата произведена покупателем в полном объеме путем передачи продавцу
простых векселей в количестве трех штук на сумму 26 100 000 рублей. В деле
имеются копии трех простых векселей, выданных непосредственно на имя
С.А.В. как физического лица, и акт приемки-передачи этих же векселей от
25.08.2009 N 1/09 от имени компании обществу «Комэкс».
В соответствии со ст. 16, 77 Положения о переводном и простом
векселе, введенного в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от
07.08.1937 N 104/1341, лицо, у которого находится вексель, рассматривается
как законный векселедержатель в том случае, когда оно основывает свое
право на непрерывном ряде индоссаментов, даже если последний
индоссамент является бланковым. Из имеющихся в материалах дела копий