72
территории РФ. А обладатель этого имущества, соответственно, должен
выполнить определенные правила: во-первых, встать на учет по месту
расположения данного имущества, во-вторых, уплачивать имущественные
налоги. В случае продажи такого объекта недвижимости возникают новые
нюансы.
Например, организация, созданная до 18.03.2014, местом нахождения
которой является территория Республики Крым, приобретает после
18.03.2014 объекты недвижимости, расположенные на этой территории у
юридического лица - резидента Украины. Сведения об организации не
внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Крымская организация интересуется: надо ли ей при покупке такой
недвижимости исполнять обязанности налогового агента по НДС и налогу на
прибыль?
В письме ФНС России от 27.05.2014 N ГД-4-3/10160@ разъяснено:
обязанностей налогового агента у организации не возникает. И вот почему.
До 01.01.2015 на территории Республики Крым и города федерального
значения Севастополь отношения по установлению, введению и взиманию
налогов и сборов, в том числе по установлению налоговых льгот, а также
отношения, возникающие в процессе осуществления налогового контроля,
обжалования актов налоговых органов, действий (бездействия) их
должностных лиц и привлечения к ответственности за совершение
налогового правонарушения, регулируются нормативными правовыми
актами соответственно Автономной Республики Крым и г. Севастополя,
Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, Республики
Крым и города федерального значения Севастополя. Таким нормативным
актом (в частности, по Крыму) является Постановление Президиума
Государственного Совета Республики Крым от 11.04.2014 N 2010-6/14.
Согласно п. 21 данного документа на территории Республики Крым
законодательство РФ о налогах и сборах (за исключением положений,
регулирующих отношения по установлению, введению и взиманию
73
земельного налога и взиманию государственной пошлины) применяется в
отношении юридических лиц, местом нахождения которых является
территория Республики Крым, сведения о которых внесены в ЕГРЮЛ, со дня
внесения сведений в указанный государственный реестр. Юридическим
лицам, действовавшим в Крыму на момент его принятия в состав Российской
Федерации, предоставлена возможность (с 01.07.2014 до 01.01.2015)
привести свои учредительные документы в соответствие российскому
законодательству и обратиться с заявлением о внесении сведений о них в
ЕГРЮЛ (см. также письмо ФНС России от 15.07.2014 N ГД-4-3/13563@)
(исключение предусмотрено для юридических лиц, чье имущество находится
в собственности публично-правового образования или участником которых
оно является). На основании сказанного ФНС делает вывод:
налогоплательщик Республики Крым не вправе до дня внесения сведений о
нем в Единый государственный реестр юридических лиц или в случае, если
заявление о внесении сведений не было подано, до 1 января 2015 г.
применять законодательство Российской Федерации о налогах и сборах, в
том числе в части исполнения обязанности налогового агента по налогу на
прибыль организаций и налогу на добавленную стоимость.
Таким образом, можно сделать следующий вывод: с учетом внедрения
новых информационных технологий институт налогового агентства
постепенно утрачивает свое значение. Имея полную информацию, налоговые
органы в состоянии проконтролировать уплату налога самим
налогоплательщиком, а не перекладывать это бремя на налоговых агентов.
Однако считать архаизмом понятие «налоговый агент» еще, конечно, рано.
С одной стороны, если факт учета в налоговом органе иностранным
продавцом имущества будет подтвержден, обязанностей выполнять роль
налогового агента у российской организации не возникает. Но и в этом
случае российской организации лучше будет подстраховаться: во-первых,
четко прописать в договоре, что НДС с совершаемой сделки перечисляет
иностранная компания - продавец имущества, во-вторых, напомнить
74
продавцу о его обязанности составления счета-фактуры - документа,
необходимого для осуществления налогового вычета (возможно, чтобы
получить его наверняка, стоит «завязаться» на окончательный расчет с
продавцом недвижимости).
Если же соответствующие документы, подтверждающие его учет в
налоговом органе, «иностранец» не представит, российскому покупателю
нужно исчислить, удержать из доходов, перечисляемых иностранной
компании, и уплатить в бюджет НДС. Впрочем, порой стороны изначально
договариваются о том, что перечислять в бюджет НДС будет российская
организация. Почему нет, ведь бюджет от этого не пострадает. Более того,
так гораздо удобнее обеим сторонам договора, в частности российскому
налогоплательщику (он выпишет себе безупречный счет-фактуру, по
которому и примет НДС в зачет).
3.1.1. Судебная практика
Одним из основных предметов судебных споров при продаже
российской недвижимости иностранным юридическим лицом
(поименованным в таком качестве в соответствии с российским
законодательством или нет) является вопрос о продаже такой недвижимости
неуполномоченным лицом (например, директором, не имеющим таких
полномочий) или имеющим полномочия, но не им (например, третьим лицом
от его имени или с подделкой подписи). Рассмотрим такие примеры и
определим основную позицию судебных инстанций в этих вопросах
1
.
Истец «А» обратился в суд с иском к ответчику о признании
недействительным договора купли-продажи квартиры, признании за ним
права собственности на указанную квартиру. Требования мотивированы тем,
что квартира принадлежала «А» на праве собственности, но 20 сентября 2011
1
Определение Московского городского суда по делу N 11-18052 от 22.10.2012. документ
опубликован не был.
75
г. между С. и «А», от имени которого выступал как генеральный директор К.,
был заключен договор купли-продажи квартиры. Информацией об уплате
ответчиком указанной суммы, о передаточном акте истец не располагает. 18
ноября 2011 г. за С. зарегистрировано право собственности на спорную
квартиру.
Истец полагает, что договор купли-продажи квартиры и право
собственности С. были зарегистрированы в результате неправомерных
действий К., который действовал как генеральный директор от «А», на самом
деле таковым не являясь. К участию в деле привлечен Ц., который является
собственником квартиры на момент рассмотрения дела.
Выслушав объяснения лиц и исследовав материалы дела, судебная
коллегия не нашла оснований к отмене решения.
Согласно тем же нормам гражданского законодательства (п. 1 ст. 166
ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в
силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от
такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Единственным участником «А» с 2005 года и по настоящее время
является иностранное юридическое лицо - компания с ограниченной
ответственностью «И».
27 октября 2010 г. решением единственного участника К. был
освобожден от занимаемой должности генерального директора «А».
С 18 января 2012 г. собственником квартиры является Ц. на основании
договора купли-продажи, заключенного 27.12.2011 между С. и Ц.
Разрешая возникший между сторонами спор и удовлетворяя
заявленные истцом требования, суд первой инстанции пришел к
правильному выводу о том, что сделка по отчуждению квартиры совершена
неуполномоченным лицом, на момент заключения оспариваемой сделки К.
76
учредителем юридического лица на должность генерального директора не
назначался, функции единоличного исполнительного органа осуществлять не
мог, в связи с чем обоснованно признал сделку по отчуждению спорной
квартиры недействительной в силу ее несоответствия требованиям закона.
С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия
согласна.
Довод апелляционной жалобы о том, что К. на момент совершения
сделки занимал должность генерального директора «А», в связи с чем
обладал необходимыми полномочиями на подписание договора купли-
продажи от 20.09.2011, судебная коллегия находит несостоятельным,
поскольку собранные по делу доказательства свидетельствуют об обратном.
Не является поводом к отмене решения и довод о том, что суд первой
инстанции не исследовал обстоятельства, свидетельствующие о том, то Ц.
является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку суд
рассмотрел дело в пределах заявленных требований, каких-либо требований
по предмету спора ответчиком Ц. заявлено не было.
Таким образом, из вышепостановленного определения апелляционной
коллегии однозначно видна позиция суда о невозможности признания сделки
законной при отсутствии полномочий на ее совершение, даже при том
условии, что далее была совершена цепочка сделок по спорной квартире и
конечным собственником является ее добросовестный приобретатель.
Рассмотрим еще один пример судебного спора о сделке по продаже
недвижимости иностранной компанией неуполномоченным лицом.
Иностранная компания «Н» обратилась в суд с иском к ООО «А», «Ф»,
«К», «Ч» о признании договоров купли-продажи недействительными,
признании права собственности на квартиры. Свои требования истец
обосновывает тем, что он приобрел право собственности на указанные
квартиры на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по
договору о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного
между ним и иностранными компаниями «В» и «К». Право собственности
77
истца на квартиры подтверждается свидетельствами о государственной
регистрации права собственности. После государственной регистрации права
собственности и фактической передачи квартир иностранная компания «Н»
начала производить работы по их отделке.
Истцу стало известно, что принадлежащие ему квартиры якобы
проданы им ООО «А», далее спорные квартиры были проданы «Ф»; а «Ф» в
свою очередь продал одну квартиру «Ч», а другую квартиру - «К», которые
являются титульными собственниками спорного недвижимого имущества в
настоящее время.
По утверждению истца, договор купли-продажи, якобы заключенный
между ним и ООО «А», является поддельным, поскольку директор
иностранной компании «Н» - Х. указанного договора не подписывал,
никаких иных действий, направленных на отчуждение спорных квартир,
включая выдачу соответствующих доверенностей, не совершал, а поэтому
указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой и все
последующие сделки, заключенные в отношении спорного имущества, также
являются недействительными, поскольку основаны на недействительной
сделке. В связи с чем истец просит признать все вышеуказанные договоры
купли-продажи недействительными и признать за ним право собственности
на спорные квартиры.
Проверив материалы дела и выслушав представителей сторон,
судебная коллегия пришла к выводу об отмене решения суда как
постановленного с нарушением норм процессуального и материального
права.
Отказывая в иске, суд сослался на заключение судебной
почерковедческой экспертизы подписи Х. и признал указанную
доверенность, по которой были заключены договоры купли-продажи между
иностранной компанией «Н» и ООО «А» в отношении спорных квартир,
действительной, и на этом основании пришел к выводу, что оспариваемые
сделки являются законными.
78
Однако, делая свои выводы, суд доводы истца во внимание не принял,
оценки им не дал, доказательства в полном объеме не исследовал и
обстоятельства, имеющие значение для дела по существу, не установил и в
результате постановил незаконное решение.
Из материалов дела следует, что истец приобрел право собственности
на квартиры на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по
договору о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенного
между ним и иностранными компаниями «В» и «К». Истец утверждает, что
договоры купли-продажи спорных квартир с ООО «А» им не заключались и
являются поддельными.
Договоры купли-продажи спорных квартир между иностранной
компанией «Н» и ООО «А» от имени истца подписаны по доверенности,
выданной К. Из текста указанной доверенности видно, что она выдана в г.
Никосии Республики Кипр. Подлинность подписи директора иностранной
компании «Н» - Х. заверена должностным лицом по удостоверению
документов, то есть данная доверенность является документом, полученным
в иностранном государстве.
В соответствии со ст. 71 ГПК РФ документ, полученный в иностранном
государстве, признается доказательством в суде, если не опровергается его
подлинность и он легализован в установленном порядке. Иностранные
официальные документы признаются в суде без их легализации в случаях,
предусмотренных международным договором.
Из имеющейся копии доверенности на имя К., по которой были
совершены оспариваемые сделки, следует, что нотариус г. Москвы К.Е.В.
совершила нотариальное действие по удостоверению подлинности подписи
переводчика на переводе указанной доверенности, о чем в реестр
нотариальных действий была внесена запись.
Однако, как следует из имеющегося в материалах дела ответа
нотариуса, нотариальное действие по удостоверению подлинности подписи
переводчика на переводе указанной доверенности не совершалось. Нотариус
79
в судебном заседании заявила, что не совершала нотариального действия по
удостоверению подлинности подписи переводчика на переводе доверенности
от имени иностранной компании «Н». Кроме того, нотариус показала, что
подпись и печать нотариуса в представленной копии доверенности визуально
отличаются от ее подписи и печати.
В судебном заседании была допрошена переводчик Ч., которая
показала, что она никогда не делала перевода представленной копии
доверенности, выданной от имени иностранной компании «Н» на имя К.,
подпись под данным переводом отличается от ее подписи, сам перевод
выполнен не по той форме, которая принята в их бюро переводов и которой
она придерживается. Кроме того, в переводе допущена ошибка в ее отчестве.
Также судебной коллегией был допрошен К., который показал, что на
Кипре он никогда не был, о существовании иностранной компании «Н» и
ООО «А» он не знает, с Х. не знаком и никаких доверенностей от указанной
компании не получал, никаких договоров купли-продажи от ее имени не
заключал и не подписывал.
Учитывая вышеприведенные доказательства, судебная коллегия
пришла к выводу о том, что первоначальные сделки купли-продажи квартир,
заключенные по доверенности, выданной на имя К., между иностранной
компанией «Н» и ООО «А», были совершены на основании поддельной
доверенности.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое
имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании
договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении
этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает
гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои
органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и
учредительными документами.
80
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо
выражение согласованной воли двух сторон.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям
закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что
такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий
нарушения.
Принимая во внимание, что доверенность от имени иностранной
компании «Н» на продажу спорных квартир К. не выдавалась и перевод
указанной доверенности нотариусом не заверялся, таким образом, договоры
купли-продажи спорных квартир подписаны неуполномоченным лицом по
поддельной доверенности, судебная коллегия приходит к выводу, что
оспариваемые договоры купли-продажи квартир являются ничтожными
сделками.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью.
Поскольку у ООО «А» не возникло право собственности на спорное
имущество по ничтожной сделке, договоры купли-продажи между ООО «А»
как продавцом и «Ф» как покупателем, а также договор купли-продажи
квартиры между «Ф» и «Ч» и договор купли-продажи квартиры между «Ф» и
К. также являются ничтожными.
Оформление сделки со спорным объектом недвижимости по
поддельным документам, а также последующее возбуждение в связи с этим
уголовного дела дают достаточные основания полагать, что спорное
недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли.
Исходя из вышеизложенного обжалуемое решение подлежит отмене с
вынесением судебной коллегией нового решения о признании
недействительными договоров купли-продажи, заключенных между
иностранной компанией «Н» и ООО «А» в отношении квартир и об
истребовании таких квартир из неправомерного владения «Ч», К. и «Ф».
81
Таким образом, судебным решением снова подтверждена позиция суда
о том, что сделка не может быть законной, если у лица, ее совершавшего,
отсутствовали соответствующие полномочия на ее совершение.
Рассмотрим судебный спор о сделке по продаже недвижимости
иностранной компанией, совершенной с подражанием подписи продавца.
Л. обратился в суд с иском к М., Н., в котором просил признать
недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между Л.
и М., применить последствия недействительности сделки путем возврата
истцу квартиры в натуре, отменить в государственном реестре недвижимости
записи регистрации права собственности на квартиру за М., Н.; признать
право собственности за истцом на спорную квартиру, истребовать из чужого
незаконного владения указанную квартиру.
В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании
договора купли-продажи квартиры он являлся ее собственником. На
основании запроса от 25.04.2017 истец получил выписку из ГРН от
25.04.2017, из которой узнал, что собственником спорной квартиры в
настоящее время является Н. Согласно выписке из ГРН право собственности
к Н. перешло на основании договора купли-продажи от 03.03.2017,
зарегистрированного 10.03.2017. Вместе с тем истец не заключал с Н.
договор купли-продажи спорной квартиры, не выдавал ей соответствующих
доверенностей, денежных средств по сделке не получал. На основании
выписки из ГРН о государственной регистрации перехода прав на спорный
объект от 27.04.2017 истцу стало известно, что первоначально право
собственности на спорную квартиру перешло от него к М. по договору
купли-продажи, зарегистрированному 27.02.2017, а М. продал спорную
квартиру Н. по договору купли-продажи от 03.03.2017. Поскольку истец не
заключал с М. договор купли-продажи спорной квартиры, не давал ему
доверенности на отчуждение спорной квартиры, то договор купли-продажи
квартиры, заключенный между истцом Л. и ответчиком М., является