62
портфеля кредитов, так и ипотечных ценных бумаг. При анализе досрочных
погашений по пулу ипотечных кредитов необходимо выделить следующие
основные причины досрочного погашения:
оборот недвижимости;
рефинансирование кредита (в связи со снижением процентных ставок);
частичное досрочное погашение;
дефолт заемщика
55
.
Рассмотрим практические способы реструктуризации кредитов в
аннуитетной схеме платежей.
В целом существует два способа снижения ежемесячного платежа, и
долговой нагрузки заемщика соответственно:
снижение части платежа, предназначенной для погашения начисленных
процентов;
снижение части платежа, предназначенной для погашения остатка
ссудной задолженности («тело кредита»).
Возможности по снижению аннуитетного платежа могут быть
представлены следующей схемой (рис. 3.4):
Рисунок 3.4. Способы снижения размера платежа в аннуитетной
схеме погашения
55
Кольцова Н.Ю. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования // Вопросы
экономики и права. 2017. № 4. С. 23-18.
Снижение
аннуитета
снижение платежа
по %
снижение платежа по
основному долгу (ОД)
снижение % ставки -
общее снижение
аннуитета
неполная уплата
%, доначисление к
ОСЗ (негативная
амортизация)
удлинение срока -
общее снижение
аннуитета
неполная уплата
ОД, замедленное
снижение ОСЗ
исключение
процентов из
платежа (прощение)
исключение ОД из
платежа (фиксация
ОСЗ)
63
Рассмотрим далее способы реструктуризации, сочетающие уменьшение
долговой нагрузки заемщика и поддержание уровня доходности кредитора.
56
Вариант 1. Понижение аннуитетного платежа за счет поднятия срока
кредита. При росте срока главная сумма долга расформировывается на
множественное количество платежных периодов, однако, обратным эффектом
считается рост общей суммы выплаченных процентов. Так же следует
выделить, что мера увеличения срока неэффективна для кредитов со сроком
погашения больше 10 лет. Это связано с характером системы аннуитетного
платежа, а именно с тем, что чем длиннее временной отрезок между
конкретным платежом и концом срока кредита, тем выше в этом платеже доля
начисленных процентов и пониженная доля выплаты по главному долгу. Так
при повышений первоначального срока абсолютный размер понижения доли
главного долга в аннуитете становится все меньше заметным, и общее
понижение аннуитетного платежа также не столь важно.
Рассмотрим изменение аннуитетного платежа при изменении срока на
примере ипотечного кредита со следующими параметрами: остаток ссудной
задолженности - 3,25 млн. руб., срок до погашения - 10 лет, процентная ставка
по кредиту - 14,0% год, текущий аннуитетный платеж - 50 461 руб. 59 коп.
Таблица 3.1
Сроки до погашения кредита и соответствующие аннуитетные
платежи
Срок до погашения,
лет
7
10
15
20
25
Аннуитетный платеж,
руб.
60905.04
50461.59
43281.60
40414.43
39122.23
Изменение*, руб.
1043.45
0.00
-7 180.00
-10 047.17
-11339.36
Изменение*, %
21%
0%
-14%
-20%
-22%
* относительно аннуитетного платежа по кредиту со сроком до погашения 10 лет.
Вариант 2. Понижение аннуитетного платежа за счет не полностью
выплаченной доли по оплате основного долга (см. табл. 3.2). В случае, если
данный срок до конца кредита очень большой, так же, как и в ситуации, когда
56
Кольцова Н.Ю. Методы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в системе факторов финансовой
стабильности // Вопросы экономики и права. 2016. № 5. С. 87.
64
понижения аннуитета от роста срока недостаточно для выполнения заемщиком
кредитных обязательств, имеется возможность предложения варианта
реструктуризации в форме не полной выплаты доли по погашению основного
долга. Индивидуальным случаем неполной уплаты по основному долгу
считается случай фиксации основной суммы долга и уплата только начисленных
процентов. Такой вариант реструктуризации подразумевает фиксацию льготного
периода, в течение которого заемщик может вносить платежи не в полном
размере. На конец льготного периода ежемесячный аннуитетный платеж
пересчитывается на показателях новой суммы основного долга. Размер
перерасчитанного платежа повышается при сохранении начального срока
кредита.
Таблица 3.2
Неполная уплата доли в счет погашения основного долга и
соответствующие размеры платежей с последующим пересчетом
аннуитета до конца исходного срока кредита (пример для
ипотечного кредита из варианта 1)
Уплата доли в счет
погашения основного
долга*
100%
70%
50%
30%
0%
Платеж **, руб.
50 461.59
46 698.11
44 189.13
41 680.14
37 916.67
Изменение ***, руб.
0.00
-3 763.48
-6 272.46
-8 781.45
-12 544.92
Изменение ***, %
0%
-7%
-12%
-17%
-25%
Аннуитет по окончанию
льготного периода, руб.
50 461.59
51 248.47
51 773.06
52 297.65
53 084.53
* в течение льготного периода равного 12 мес.
** начисленные проценты в полном размере + доля в счет погашения основного долга.
*** относительно аннуитетного платежа в полном размере.
Вариант 3. Частичная уплата добавленных процентов (см. табл. 3.3). В
случае, когда понижения доли платежа по основному долгу недостаточно и
заемщик не имеет возможности оплатить начисленные проценты в полном
размере, кредитор имеет возможность предоставить право частичной уплаты
начисленных процентов. Тогда сумма не оплаченных процентов обязана быть
капитализирована в общем объеме задолженности по кредиту. Из этого
следует, что сумма основного долга под конец льготного периода вероятнее
всего может вырасти в сопоставлении его начала. Процесс капитализации
65
непогашенных процентов и соответственно рост задолженности именуется
негативной амортизацией ипотечного кредита. Экономический смысл данного
явления обоснован законом стоимости денег во времени.
Таблица 3.3
Неполная уплата доли в счет погашения начисленных процентов с
их последующей капитализацией и пересчетом аннуитета до конца
исходного срока кредита (пример для ипотечного кредита из
варианта 1)
Уплата доли в счет
начисленных процентов *
100%
70%
50%
30%
15%
Платеж, руб.
37 916.67
26 541.67
18 958.33
11 375.00
5 687.50
Изменение **, руб.
-12
544.92
-23
919.92
-31
503.26
-39
086.59
-44
774.09
Изменение **, %
-25%
-47%
-62%
-77%
-89%
Аннуитет по окончанию
льготного периода, руб.
50 461.59
55 462.85
57 048.40
58 633.95
59 823.12
* в течение льготного периода равного 12 мес.
** относительно аннуитетного платежа в полном размере.
Методы реструктуризации помогают значимому понижению долговой
нагрузки во время льготного периода, тем самым сохраняя право собственности
заемщика на жилье. Они работают как для кредитов в рублях, так и в
зарубежной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов
реструктуризация считается мерой значительно более выгодной, чем
рефинансирование и конвертация остатка ссудной задолженности в российские
рубли, что связано с такими причинами, как более высокие процентные ставки
по кредитам в рублях, комиссии кредитора за операцию рефинансирования,
конвертация ОСЗ по внутреннему курсу и другие.
Изученные теоретические подходы были задействованный при
постановке эконометрической модели развития рынков ИЖК регионов России
в разных условиях макроэкономической динамики, в том числе при разных
сценариях прохождения современного финансово-экономического кризиса. В
качестве объясняющих показателей были отобраны ВВП на душу населения,
уровень процентных ставок и степень безработицы
57
.
57
Кольцова Н.Ю. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования // Вопросы
экономики и права. 2017. № 4. С. 23-18.
66
Одной из приоритетных задач страны в отрасли жилищной сферы
считается создание условий, помогающих поднять степень доступность жилья
для граждан через систему ипотечного кредитования, что требует проведения
анализа доступности ипотеки для граждан России. Необходимо проводить
анализ доступности приобретения жилья разными видами домохозяйств с
учетом возможности финансирования за счет их личных накоплений и
привлечения средств ипотечного жилищного кредита. Используемые в России
практики показатели доступности ипотечных кредитов для граждан, не
отражают действительной ситуации, сложившейся на рынке ипотеки, что ведет
к искажению данных при составлении инвестиционных проектов. Важно
совершенствовать методики расчета прогнозных данных по ипотечным
кредитам для повышения эффективности решений, принимаемых на ее основе.
67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Кредит - это валютные ресурсы, выданные банком или другой кредитной
организацией по согласованному договору заемщику на условиях того, что он
вернет денежные средства в назначенный кредитором срок, и, как правило,
платности (в виде ссуды).
Кредитная концепция содержит в себе комплекс кредитных
взаимоотношений и институтов, которые образуют эти отношения.
Кредитные отношения – неотъемлемая часть нынешней финансовой
системы.
Банки, являются, по сути, коммерческими предприятиями, накладывают
коммерческий характер и на всю систему их деятельности по кредитованию.
ОАО «Сбербанк России» является не просто частью банковского сектора
Российской Федерации, а крупнейшей кредитной организацией федерального
значения, деятельность которой, в том числе, в сфере, розничного
кредитования, носит системный характер, то есть в значительной степени
влияет на развитие всей банковской системы РФ.
В Стратегии развития ОАО «Сбербанк России» на период 2014 – 2018
гг. подтверждено, что розничный бизнес является одним из ключевых,
стратегических направлений развития банка.
ОАО «Сбербанк России выделяет следующие направления кредитования
населения:
потребительские кредиты;
автокредиты;
ипотечные кредиты;
кредитные карты и овердрафты.
2016 г., и в 2017 г. все сегменты розничного портфеля кредитов показали
устойчивый рост. В 2016 г. наибольшие темпы роста были характерны для
кредитных карт и потребительских кредитов, а в 2017 г. – для автокредитов и
ипотечных кредитов.
68
В целом необходимо отметить, снижение темпов роста в 2017 г.
потребительского кредитования на 31,1 п.п., ипотечного кредитования – на 9,9
п.п., кредитования на карты – на 129,8 п.п. В то же время темпы роста
автокредитования в 2017 г. выросли на 40,7 п.п. Рассмотренная динамика
повлияла на изменения в структуре розничного сегмента кредитного портфеля
банка, которые были связаны с устойчивой тенденцией снижения удельного
веса потребительских кредитов; снижением доли ипотечных кредитов по
итогам всего периода (несмотря на рост удельного веса по итогам 2017 г.);
ростом доли автокредитования и кредитования на кредитные карты. По итогам
2017 г. преобладающий удельный вес в совокупной задолженности по кредитам
физических лиц занимали потребительские кредиты - 44,6%, ненамного
меньшим было влияние ипотечных кредитов, удельный вес которых составлял
41,9%; доля автокредитования составила 9,3%, а кредитных карт – 4,2%.
Что касается развития кредитования населения в ОАО «Сбербанк
России» в 2018 г. то по итогам I квартала текущего года прирост кредитов,
выданных населению, по сравнению с данными на начало года составил 4,5%.
В то же время прирост неработающих кредитов составил за этот же период
20%.
Даже такой крупнейшей кредитной организации с государственной
поддержкой как ОАО «Сбербанк России» приходится сталкиваться с вызовами
внешней среды.
«Девон-Кредит» - универсальный Банк, предоставляющий услуги для
физических и юридических лиц. Считается одним из крупных банков
Приволжского федерального округа.
В настоящее время банк предоставляет услуги больше чем 700 тыс.
клиентам — физическим и юридическим лицам.
Пассивы ПАО «АБ «Девон-кредит» к 2018 году увеличились на 2084489
млн. руб. по сопоставлению с 2016 годом, темп роста составлял 9,3%.
69
Наибольший удельный вес занимают средства клиентов, не являющихся
кредитными организациями, которые составили в 2018 году. Темп прироста
составил 17,4% (3085429 млн. руб.)
Вклады физических лиц увеличились на 1641925 млн. руб. или на 116,3%
по сравнению с 2016 годом.
По депозитам юридических лиц в 2017 году Банком были разработаны
более конкурентоспособные условия, (ставки и сроки), что дало возможность
увеличить количество клиентов размещающих депозиты в Банке.
По состоянию на 01.01.2018 г. объем вкладов составил 9517,9 млн. рублей
(в 2016 году 7974,4 млн. рублей).
Наличное и безналичное поступление денежных средств по вкладам в
валюте РФ за 2017 год имеют следующие показатели: на счета по вкладам
поступило 11105,1 млн. рублей (в 2016 году 8594,5 млн. рублей), расходные
операции составили 9781 млн. рублей (в 2016 году 8200,9 млн. рублей).
Коммерческий банк ПАО «АБ «Девон-кредит» работает с ипотечными
кредитами.
В 2017-2018 гг. АБ « Девон-Кредит» (ПАО) продолжал работу по
размещению временно свободных средств для поддержания ликвидности.
В целом кредитный портфель ПАО «АБ «Девон-кредит» за 2016-2018 гг.
увеличился на 5,7% и составил в 2016 году 12766 млн. руб.
Кредитный портфель физических лиц увеличился на 30,4% и составил в
2017 году 2512 млн. руб.
Кредитный портфель юридических лиц увеличился на 0,7% и составил в
2017 году 10255 млн. руб.
58
Из этого следует, что по предоставленным кредитам юридическим лицам
и индивидуальным предпринимателям идет увеличение с каждым годом.
В системе кредитного портфеля Банка ипотечный кредитный портфель
занимает одну треть. В 2016 году всего было выдано таких кредитов на сумму
58
Официальный сайт ПАО «АБ «Девон-кредит» https://www.devoncredit.ru/
70
3589 млн. руб., в 2017 году этот показатель увеличивается на 306млн. руб., и
составил 3895 млн. руб. В 2018 году тоже увеличивается на 461 млн. руб.
Самым востребованным видом кредита является кредит «Молодая
семья», который в структуре ипотечного кредитного портфеля составляет от
39,5% до 42,8 %.
По кредитам, выданным на потребительские нужды, анализируемый банк
также показывает незначительное количество кредитов, находящихся в
состоянии просрочки.
Качество кредитного портфеля отражается в доле просроченной
задолженности и темпах ее роста. Доля просроченной задолженности по итогам
апреля 2016 года достигла в ПАО «АБ «Девон-кредит» всего лишь 1,7%. В
общем кредитном портфеле физических лиц примерно 30% приходится на
ипотечные кредиты. В состоянии просрочки находится примерно 2,6% от
ипотечного портфеля.
Большинство граждан пользуются кредитами, заключая их на наиболее
длинный срок, большую долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме
кредитования ПАО «АБ «Девон-кредит», заключая кредит на наиболее
длительный срок (срок до 30 лет), предоставляется возможность взять кредит
на наибольшую сумму, потому что с возрастанием срока, повышается
возможность получить кредит с более большой суммы. Еще при возможности
можно досрочно закрыть ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и
проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные
платежи).
В целом по России по данным Центрального Банка, за январь-март 2019
года в России было выдано 284 тысячи ипотечных кредитов на сумму 618
миллиардов рублей. Годом раньше за три первых месяца жители страны заняли
у банков на решение жилищного вопроса 299 тысяч кредитов, а их объем
оценивался в 582 миллиарда рублей. Таким образом, число выданных
ипотечных кредитов в начале этого года снизилось в годовом выражении на 5
%, но в пересчете на деньги граждане взяли в банках на 6 % больше.
71
Предчувствуя политические риски от новых санкций, рост ставок,
повышения инфляции и валютных рисков, многие решили брать ипотеку и
приобретать квартиры именно в 2018 году.
Осень 2018 года подтвердила опасения рынка и вслед за ростом ключевой
ставки ЦБ до 7,5%, банки стали повышать ставки по ипотеке. Данное событие
произошло 14 сентября 2018 впервые с 2014 года.
Рост ипотечных ставок начался в октябре 2018 года и в январе-марте
продолжился. Стоимость жилищных кредитов увеличивалась, как для
покупателей строящегося, так и готового (в том числе вторичного) жилья. Так,
в январе банки выдавали ипотеку в среднем под 9,87 % годовых, в феврале -
под 10,15 %, а в марте - уже под 10,42 %.
В 2019 году ожидаемый рост процентной ставки по ипотеке составит
порядка 0,5 — 1%. Данный прогноз основан на том, что есть основания
полагать, что ЦБ сделает еще одно повышение ставки рефинансирования до
начала 2019 года или в первые месяцы будущего года.
Ниже 10 % ставки по ипотеке могут упасть к концу 2019 года.
Однако все это не решает проблему достижения плановых показателей по
вводу жилья и ключевой ставке по ипотеке, которые озвучил В.В. Путин в
майских указах (указ Президента РФ №204 от 07,05.2018 «О национальных
целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период
до 2024 года»), а именно:
необходимо увеличить объемы строительства до 120 млн. кв.м. в год;
снизить ставку по ипотеке до 8%.
Все это недостижимо при текущих темпах реализации программ.
В 2019 году из государственных мер поддержки остается:
военная ипотека,
ипотека с материнским капиталом;
программа «молодая семья»
социальная ипотека,
семейная ипотека.