52
на наибольшую сумму, потому что с возрастанием срока, повышается
возможность получить кредит с более большой суммы. Еще при возможности
можно досрочно закрыть ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и
проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные
платежи).
Таблица 2.9
Доля закладных в общем числе зарегистрированных объектов
жилой недвижимости с ипотечным обременением за 2016 – 2018
гг. ПАО «АБ «Девон-кредит»
Показатели
2016
г.
2017
г.
2018
г.
Отклонения,
+,-
Темп роста, %
2017/
2016
2018
/2017
2017/
2016
2018
/2017
Количество
объектов
недвижимости,
обремененных
ипотекой, шт.
70152
61509
57127
-8643
-4382
87,73
92,28
Выдано
закладных, шт.
32059
25833
29249
6229
3416
80,62
113,78
Доля
закладных, %
45,7
42,0
51,2
3,7
9,2
91,9
121,90
Итого, тыс. руб.
215184
178042
177478
-37142
-564
82,79
99,44
В 2018 году Банком приобретены права требования по кредитным
договорам физических лиц и закладные на сумму 360 млн. руб., в том числе 677
кредитов без обеспечения на сумму 114,4 млн. руб.; 164 потребительских
кредита, обеспеченных поручительством физических лиц на сумму 32,2 млн.
руб.; 26 автокредитов на сумму 7,5 млн. руб.; 120 кредитов на приобретение
недвижимости на сумму 206,6 млн. руб.
В 2018 году в условиях высокой закредитованности населения банки
вступили в наиболее агрессивную борьбу за качественного заемщика,
предлагая ему льготные условия кредитования в основном без истребования
обеспечения по кредиту.
53
ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ КРЕДИТНЫХ
ОТНОШЕНИЙ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ
3.1. Проблемы и основные направления развития кредитных отношений
на примере рынка ипотечного кредитования
Экономическое влияние государства на определенную отрасль
исполняется в виде разнонаправленных денежных потоков, считается сферой
бюджетных отношений и принимает форму финансового обеспечения, способы
и инструменты которого в совокупности с финансовым регулированием и дают
механизм государственной финансовой поддержки (рис. 3.1).
Рисунок 3.1. Механизм государственной финансовой поддержки
жилищного строительства
46
По данным Банка России, за январь-март 2019 года в России было выдано
284 тысячи ипотечных кредитов на сумму 618 миллиардов рублей. Годом
46
Аверьянова Т.А. Ипотека: инновационная стратегия в жилищном строительстве России. Новосибирск:
НГФСУ, 2015. С. 80 .
Государственная
финансовая поддержка
в рамках жилищной
политики
Финансовое воздействие государства
БЮДЖЕТНОЕ
КРЕДИТОВАНИЕ
Финансовое
регулирование
Финансовое
обеспечение
БЮДЖЕТНОЕ
ФИНАНСИРОВАНИ
Е
БЮДЖЕТНОЕ
ИНВЕСТИРОВАНИ
Е
ПРИОБРЕТЕНИЕ
ЖИЛЬЯ
НАЛОГООБЛО-
ЖЕНИЕ
ФИНАНСОВЫЙ
КОНТРОЛЬ И
МОНИТОРИНГ
ФИНАНСОВЫЕ
ИНСТРУМЕНТЫ
Государственные
сметные
нормативы
Региональные
(муницип.)
облигационные займы
Строительно-
сберегательные
кассы
Ипотечные
сертификаты
участия
Фонд содействия
реформированию
ЖКХ
54
раньше за три первых месяца жители страны заняли у банков на решение
жилищного вопроса 299 тысяч кредитов, а их объем оценивался в 582
миллиарда рублей. Таким образом, число выданных ипотечных кредитов в
начале этого года снизилось в годовом выражении на 5 %, но в пересчете на
деньги граждане взяли в банках на 6 % больше.
Рисунок 3.2. Динамика ипотечного рынка России как части
кредитных отношений
47
Особую тревогу вызывает тот факт, что снижение числа ипотечных
сделок, причем резкое, произошло в марте. Как правило, именно январь и
февраль демонстрируют худшие показатели, а в марте обычно уже наблюдается
рост активности клиентов в связи с окончанием праздников и началом весны. В
этом году было иначе.
Благодаря затишью на рынке недвижимости и стабилизации цены многие
покупатели решили не откладывать идею покупки квартиры в долгий ящик.
Предчувствуя политические риски от новых санкций, рост ставок,
повышения инфляции и валютных рисков, многие решили брать ипотеку и
приобретать квартиры именно в 2018 году.
47
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике. [Электронный ресурс] / Некоммерческий
ресурс «Московские новостройки». Режим доступа: www.moshouse.ru/ipoteka/rusipoteka_economy.php
55
Осень 2018 года подтвердила опасения рынка и вслед за ростом ключевой
ставки ЦБ до 7,5%, банки стали повышать ставки по ипотеке. Данное событие
произошло 14 сентября 2018 впервые с 2014 года.
Рост ипотечных ставок начался в октябре 2018 года и в январе-марте
продолжился. Стоимость жилищных кредитов увеличивалась, как для
покупателей строящегося, так и готового (в том числе вторичного) жилья. Так,
в январе банки выдавали ипотеку в среднем под 9,87 % годовых, в феврале -
под 10,15 %, а в марте - уже под 10,42 %.
В последний раз столь высокая стоимость ипотеки в России наблюдалась
полтора года назад, в августе 2017 года, когда банки выдавали ипотеку в
среднем под 10,58 % годовых. Минимум же отмечался в сентябре-октябре 2018
года. Тогда средний показатель не превышал 9,41 % годовых. Таким образом,
за полугодие жилищный кредит подорожал на один процентный пункт, что
отразилось на ипотечных сделках.
Рисунок 3.3. Динамика среднего размера кредита и срока выплаты
ипотеки в 1 квартале 2019 года
48
48
Ипотечные кредиты. [Электронный ресурс] / Оф.сайт «АИЖК». Режим доступа:
www.ahml.ru/ru/borrower/social_ipoteka/
56
Первыми подняли ставки на ипотеку коммерческие банки, а
затем Сбербанк с 22.10.2018 поднял ставки на 0,4-0,6% и ВТБ с 6 ноября на
аналогичный размер. В конце ноября 2018 года государственный Дом.РФ
поднял ставки еще на 0,15 – 1,5%, что говорит о том, что на короткой
дистанции до года средневзвешенные ставки по ипотеке в 2019 году будут в
диапазоне от 10 до 11% годовых.
Вместе с тем продолжает увеличиваться средний размер кредита,
который берут покупатели жилья. По итогам марта он достиг 2,20 миллиона
рублей, тогда как годом раньше был в пределах 1,98 миллиона рублей.
Одновременно растет и срок выплаты ипотеки. По итогам марта 2019 года он
составил 216 месяцев против 191 месяца в марте 2018-го. Так что, если год
назад получатели ипотеки, беря кредит, рассчитывали вернуть его за 15,9 года,
то сейчас закладывают на это около 18 лет.
49
Несмотря на явное замедление роста ипотечного сектора, тревогу бить
пока рано, считают эксперты. Так в 2017 году первый квартал также показал
снижение числа ипотечных сделок на 5 % и их объема на один процент в
годовом выражении, а в последующий период начался резкий рост.
В 2019 году ожидаемый рост процентной ставки по ипотеке составит
порядка 0,5 — 1%. Данный прогноз основан на том, что есть основания
полагать, что ЦБ сделает еще одно повышение ставки рефинансирования до
начала 2019 года или в первые месяцы будущего года.
Санкционное давление продолжится. Цены на нефть продолжают падать
уже ниже комфортной цены в 60$. Инфляция растет быстрее ожидаемых
темпов. Чтобы все это сбалансировать ЦБ нужно будет «бодрить» рынок
повышением ставки. Это непременно скажется и на повышение процентной
ставки по ипотеке на 2019 год.
Если проанализировать поведение заемщиков по ипотеке, то ощутимой
для них является разница в ставке в 1%.
49
Ипотечные кредиты. [Электронный ресурс] / Оф.сайт «АИЖК». Режим доступа:
www.ahml.ru/ru/borrower/social_ipoteka/
57
При этом, реально, на снижение привлекательности ипотеки будет влиять
ставка в 12%, а ставка в 14% снова станет заградительной для большого
количества людей.
Наша экономика практически полностью адаптировалась к санкциям, то,
что в потенциале осталось у западных «партнеров» России – это отключение от
SWIFT и блокирование валютных операций и активов государства и госбанков.
Данные угрозы прогнозируемы, работа над устранением этих рисков
ведется. Введение таких ограничений может стать большей угрозой для самих
США и их союзников.
Доверие к доллару и всей экономической модели международной
торговли уже подорвано, а такие агрессивные действие против России
спрогнозировано заставят крупных мировых игроков искать варианты обхода
потенциальных проблем от США.
Ниже 10 % ставки по ипотеке могут упасть к концу 2019 года.
Ипотека в последние годы приобрела большое значение даже на рынке
высокобюджетного жилья. Так, в проектах новостроек бизнес-класса доля
клиентов, привлекающих кредит для покупки квартиры, сейчас достигает 50-60
%, тогда как до 2014 года их было не больше 20-30 %", - указывает она.
Специалисты Дом.рф (Единый институт развития в жилищной сфере)
считают, что цикл роста ипотечных ставок завершен и во второй половине года
при отсутствии новых шоков в экономике они начнут снижаться.
50
Даже если представить, что все это реализуется в 2019 году, то ставка по
ипотеке может вырасти до заградительных 14-15%. При этом у правительства
уже есть инструмент работы с такими проблемами – это ипотека с
господдержкой, которая позволит сократить ставку до минимально допустимой
11-12% и поддержит застройщиков опять, как в 2014 году.
Однако все это не решает проблему достижения плановых показателей по
вводу жилья и ключевой ставке по ипотеке, которые озвучил В.В. Путин в
50
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике. [Электронный ресурс] / Некоммерческий
ресурс «Московские новостройки». Режим доступа: www.moshouse.ru/ipoteka/rusipoteka_economy.php
58
майских указах (указ Президента РФ №204 от 07,05.2018 «О национальных
целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период
до 2024 года»), а именно:
необходимо увеличить объемы строительства до 120 млн. кв.м. в год;
снизить ставку по ипотеке до 8%.
Все это недостижимо при текущих темпах реализации программ.
В 2019 году из государственных мер поддержки остается:
военная ипотека,
ипотека с материнским капиталом;
программа «молодая семья»
социальная ипотека,
семейная ипотека.
В начале 2018 года большие надежды все возлагали на ипотеку под 6%
для семей с двумя и более детьми, но по факту программа своей роли не
сыграла.
Программа полностью провалилась по ряду причин:
ограниченный срок действия льготной ставки;
ставка в 6% не сильно привлекает людей, когда на свободном рынке были
предложения от 8,2% на весь срок;
льготная ипотека распространяется только на новостройки от
застройщика;
крупные госбанки долго саботировали эту программу и так и не
решились рефинансировать по ней кредиты до сих пор.
51
Чтобы действительно помочь миллионам россиян решить их проблему с
жильем нужно:
зафиксировать льготную ставку в 6% на весь срок;
обязать все банки рефинансировать действующие ипотеки под 6%
минимум;
51
Социальная ипотека. [Электронный ресурс] / Информационное агентство «Банки.ру». Режим доступа:
www.banki.ru/wikibank/sotsialnaya_ipoteka/
59
разрешить приобретать по семейной ипотеке вторичное жилье.
Только эти три простые меры смогут значительно поддержать рынок
ипотеки в 2019 году.
Еще одним провалом стала «Деревянная ипотека». Она действовала до
осени 2018 года, но большинство банков просто проигнорировали её из-за
абсолютно глупых условий кредитования.
Деревянное домостроение также могло быть драйвером роста ипотеки, но
полная некомпетентность ответственных за неё лиц на корню погубили проект.
Чтобы программа ожила нужно:
сделать льготную ставку на весь срок;
провести разъяснительную работу с банками и дать им гарантии реальные
выгоды от запуска этих программ в виде льгот по резервам или субсидиям и
т.д.;
составить четкий перечень застройщиков по регионам, кто может
реализовывать данную программу;
окончательно утвердить четкие требования к дому и материалам к нему.
52
В настоящий момент стоит ожидать в 2019 году следующие
законодательные инициативы:
1. Новый проект субсидирования ипотеки.
2. Принудительная реструктуризация ипотеки – государство планирует
обязать банки в принудительном порядке по заявлению клиента
реструктуризировать его кредит. Это очередной некомпетентный проект
государства. Речь в нем пойдет о том, что банк будет обязан провести
реструктуризацию заемщику, если он хочет, но при этом не каждый заемщик
понимает, что это приведет к еще большим долгам и проблемам, а для банка
будет повод еще раз повысить ставку, чтобы избежать рисков.
3. Стандарт ответственного кредитования – это некий стандарт, который
будет рекомендован банкам для того, чтобы они знакомили клиентов с
52
Условия социальной ипотеки. [Электронный ресурс]/ Портал о банках и кредитах «Fintips.Net». Режим
доступа: fintips.net/68-usloviya-socialnoy-ipoteki-kto-mozhet-poluchit-kredit-i-na-kakihusloviyah.html
60
порядком обслуживания кредита, а особенно с моментами по изъятию объекта
залога при неуплате. Документ описывает варианты досудебного
урегулирования задолженности по ипотеке, а также варианты помощи при
попадании в сложную финансовую ситуацию. Данный документ должен
повысит финансовую грамотность россиян, но повлечет за собой рост расходов
и стоимости услуг.
4. Накопительная ипотека – проект пока отклонен. Предполагается
введение ипотечного накопительного счета, который потом можно будет
реализовать как инструмент оплаты первого взноса по ипотеке.
3.2. Мероприятия, направленные на совершенствование ипотечного
кредитования в ПАО АБ «Девон-Кредит»
Для поддержания высоких темпов улучшения рынка ипотечного
кредитования важна прочность макроэкономического состояния (в том числе
выражаемая низкой степенью безработицы), помогающие процентные ставки, а
также постоянные доходы граждан. В России не распространены кредиты
сферы subprime, что дает возможность сдерживать издержки по ипотеке на
относительно низком уровне. Методы привлечения денежных средств для
предоставлении ипотечных кредитов в значимой степени определяют тип
процентных ставок и продолжительность периода, в направлении которого
ставка имеет возможность зафиксироваться. Для наилучшего осознания рисков
ипотечного кредитования, а также возможностей их понижения, рассмотрим
основные практические аспекты моделирования ипотечного жилищного
кредитования. Одним из наиважнейших факторов обслуживания ипотечного
кредита считается осуществление досрочных погашений. Оценка досрочных
погашений по пулу кредитов обязана включать все возможные факторы
возникновения (в том числе дефолт заемщика).
53
53
Бусов В.И. Ипотечное кредитование: Учеб. пособие / В.И. Бусов, д.э.н., проф. А.О. Аскандарян, к.э.н., доц.
Т.П. Бусова; М-во образования Рос. Федерации, гос. Образоват. Учреждение высш. проф. образования, гос. ун-
т. упр., ин-т. нац. и мировой экономики. М.: ГУУ, 2014. С. 259.
61
Всем банкам давно известно, собственно, что при частичном досрочном
погашении есть два варианта изменения графика платежей:
уменьшения срока кредита при сохранении начального объема
ежемесячного платежа;
перерасчет ежемесячного платежа при сохранении изначального срока
кредита. Объем начисленных и подлежащих уплате процентов имеет прямую
зависимость от срока пользования кредитом.
В связи с этим абсолютное большинство кредитных организаций
перерасчитывает размер ежемесячного платежа, а не уменьшает срок кредита.
Дифференцированная схема платежей не содержит индивидуальностей
преждевременного погашения, в аннуитетной же схеме пересчет платежа
впоследствии выборочного преждевременного погашения возвращает
структуру аннуитета к исходному состоянию, а именно, к тому, что в
ежемесячном платеже снова большую часть составляют проценты, и меньшую
выплаты по основному долгу.
После осуществления частичного досрочного погашения платеж по
основному долгу снижается и требуется определенный период времени, чтобы
его размер вернулся к предыдущему уровню. Снижение тем больше, чем
больше сумма частичного досрочного погашения относительно остатка
задолженности
54
.
Методика оценки справедливой цены ипотечных ценных бумаг
значительно отличается от стандартного подхода к инструментам долгового
рынка. Важную роль играет не только качество обеспечения, но и оценка
скорости досрочного погашения ипотечных кредитов. Досрочные погашения
существенно влияют на продолжительность «жизни» портфеля кредитов (WAL,
дюрация), и соответственно на его справедливую стоимость. Очевидно, что
корректная модель досрочных погашений является незаменимым инструментом
для получения комплексного представления об инвестиционной стоимости как
54
Хе О.В. Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту // Вестник РУДН. Серия "Экономика" /
Отв. ред. Волгина Н.А. М.: РУДН, 2017. № 1. - С. 60-69