74
может быть достигнуто за счет ввода в работу приема заявок через интернет и по
телефону.
3.2 Практическая реализация инновационного механизма кредитования
поддержкой государства
Современная ипотека с государственной поддержкой, условия которой
облегчают ее использование, достаточно востребована. Однако даже с такой
поддержкой большинство жителей РФ не могут позволить себе приобретение
жилья с целью улучшения жилищных условий.
Основное направление государственной программы поддержки ипотеки
заключается в стимулировании строительства и продажи недорогого жилья,
которое поможет улучшить условия жизни основной массе россиян. Поэтому
максимальная сумма поддерживаемого ипотечного кредита установлена в
размере трех миллионов рублей, а в крупных мегаполисах и обеих столицах - до
8 миллионов рублей.
Ипотека это один из сложных продуктов кредитования для физических
лиц. Главная сложность заключается в том, что сумма квартиры, как правило,
доступна не всем гражданам нашей страны. В настоящее время имеется
множество программ по ипотеке, но они достаточно невыгодны для населения,
так как сумма переплаты за пользование кредитом составляет практически
стоимость новой квартиры. Это и есть основная проблема.
Наша задача создать такой ипотечный продукт, чтобы он был выгоден
населению, и тем самым не ущемлял интересы банков.
Рассмотрев виды кредитования с государственным участием, я выделила
два из них – это кредитование с субсидированием части процентной ставки и
получение налогового вычета при покупке квартиры. Данные виды кредита
считаю более целесообразными, поэтому решила предложить более выгодные
условия для населения.
75
Так как государство активно принимает участие в субсидировании
различных отраслей жизни населения, я предлагаю упростить условия
субсидирования жилищного кредита.
Молодые семьи, к примеру, часто имеют потребность в отдельной
жилплощади или ее увеличении, но доходы не позволяют изменить ситуацию в
лучшую сторону. Оформление ипотечного кредитования не каждый может себе
позволить. В этом случае социальные ипотечные программы на приобретение
жилья – наилучший выход из положения.
Данный кредитный продукт будет предоставляться семьям проживающим
в браке более 6 месяцев. Участниками может быть как семья с детьми, так и
бездетная пара. Возраст обеих членов семьи не должен превышать 30 лет, это
связано с тем, чтобы участники программы были молодые люди, желающие
создать семью, а не от безысходности скрепляющие свои узы. Срок проживания
каждого члена семьи на территории России более 3-х лет, а на территории
региона не ограничен. Снизить размер первоначального взноса и по ипотечной
программе, поскольку его размер не позволяет многим молодым семьям
оформить ипотеку ввиду его отсутствия, и они предпочитают жить в съемном
квартире платя при этом сумму в месяц меньше, чем платеж по кредиту, но при
этом, не обременяя себя таким обязательством, как ипотека.
В рамках программ с государственным субсидированием выплаты
предлагаю рассчитывать дифференцированным способом, чтобы у семьи была
возможность погасить кредит досрочно не переплачивая почти двойную
стоимость квартиры за период ипотеки.
Что касается процентной ставки по ипотеке для молодой семьи, то она
будет разделяться в трех диапазонах (за базовую ставку берется ставка 10,9%)
(см. табл. 16)
Таблица 16
Процентные ставки по ипотеке для молодой семьи
Бездетная семья
Семья с одним
ребенком
Семья с двумя и
более детьми
Текущая % ставка
Сбербанк
10,9 %
10,9 %
10,9%
76
Процент
субсидирования
государством
3%
4%
5,5%
Процентная
ставка за вычетом
субсидий
7,9 %
6,9 %
5,4 %
Таким образом, имея детей, есть больше возможности получить более
низкий процент по ипотечному кредиту. Снижение процентной ставки зависит
от пополнения в семье главным образом от того, что расходы возрастут, и
возможности оплачивать ипотеку в полной мере будет меньше.
Исходя из этого, можно сделать вывод, что возрастет и количество
рождаемости детей, а так же кол-во официально зарегистрированных браков.
На мой взгляд, процентные ставки довольно приемлемы и государство
сможет их возместить банку, так как в прошлом году проводилась программа
автокредитования, где процент субсидирования составлял от 3 до 7%. Данную
программу предлагается провести в период с июня 2014 года до декабря 2015
года. За данный промежуток времени приобрести квартиру смогут
нуждающиеся в этом молодые семьи. Данный вид кредитования улучшит
жилищные условия населения и соответственно повысит социальный уровень
граждан России.
Молодая семья может приобрести квартиру как в строящемся, готовом
доме, так и на вторичном рынке. Пара ищет себе квартиру самостоятельно, а
затем оформляет ипотеку. Для данной процедуры требуется ряд документов:
- Паспорт РФ обеих супругов
- Заявление на оформление ипотеки
- Свидетельство о заключении брака, рождении детей
- Справка 2- НДФЛ с места работы обеих супругов
Процедура оформления ипотеки должна занять от 2-х дней до 1-й
недели, включая выдачу кредита. Пакет документов минимален, мы
просмотрели все проблемы ипотечного кредитования и постарались их решить.
Срок кредитования от 5 до 35 лет, в зависимости от платежеспособности
супругов.
77
Данный вид кредитования будет предоставляться только тем семьям, у
которых в собственности нет жилья. То есть, если в семье у какого-нибудь
супруга в собственности имеется квартира, то такой вид кредитования не
возможен. Данный кредит предусмотрен для семей не имеющих жилья,
проживающих временно на съемных квартирах, у родственников, родителей,
друзей, общежитиях и так далее.
Во всех случаях покупаемое жильё должно быть обязательно
застраховано от риска утраты, повреждения. Так же немаловажным условием
должно быть соглашение, в котором прописаны условия выплаты ипотеки и
раздела имущества между членами семья в случае развода на момент еще
выплаты ипотеки, при разделе так же должны учитываться и дети.
Так же предлагаю разрешить семье, оформившей ипотеку, продавать
жилье по договору-уступке, с целью улучшения жилищных условий, с
сохранением условий по выплате ипотеки за новыми владельцами, корректирую
лишь некоторые условия, обязательные для выполнения при оформлении
ипотеки.
Государственные субсидии на погашение ипотеки позволяют погасить
определенную часть долга. Основная часть ложиться на плечи заемщика,
который обязан четко выполнять все требования кредитора, строго соблюдать
сроки погашения задолженности по кредиту.
Оформление ипотеки осуществляют следующим образом:
- гражданин Российской Федерации подает заявку на получение
ипотечного кредита в банковское учреждение;
- после получения положительно ответа заемщик собирает необходимую
документацию – правоустанавливающие документы на выбранное жилье,
паспорт на недвижимость, план строения, справку, подтверждающую отсутствие
задолженности по коммунальным платежам, справку о характеристике жилого
помещения и регистрации, разрешение органов попечительства и опеки на
отчуждение недвижимой собственности, если в квартире прописаны
несовершеннолетние дети;
78
- заемщик приглашает специалистов для оценки объекта;
- заемщик обязуется застраховать выбранный объект – без данной
процедуры ипотека невозможна;
- банковская комиссия проверяет объект;
- заемщик подписывает договор с финансовым учреждением;
- заемщик регистрирует оформление ипотеки в органах юстиции.
Одной из главнейших забот, практически любой молодой семьи является
приобретение собственного жилья. Понятно, что помощь родителей играет в
этом вопросе немаловажную роль. Но молодые люди вполне могут решить эту
важную проблему и самостоятельно.
3.3 Эффективность инновационного механизма кредитования
Солидарное участие государства в кредитовании – центральное
направление повышения эффективности бюджетной политики и деятельности
банков на макроэкономическом уровне.
Механизм субсидирования государством процентной ставки по кредитам
населению был разработан не только для того, чтобы повысить
привлекательность кредитования, он также выполняет важную социальную
функцию. За счет частичной компенсации кредиты по покупку квартиры стали
доступнее для большего числа россиян, для тех категорий граждан, которым
сделать это самим, без участия государства порой не под силу.
Схема субсидирования проста: российские власти компенсируют банку
часть процентов, которые заемщик выплачивает за предоставленный ему кредит.
Таким образом, все стороны в выгоде: с физического лица снимается часть
кредитного бремени, банки наращивают объемы кредитования, а государство
решает ряд экономических и социальных задач.
Сейчас главной задачей для государства является улучшения жилищных
условий молодых семей и семей с детьми. Чтобы решить поставленную задачу
мы и разработали проект «Ипотека для молодой семьи».
В данной главе мы рассмотрим эффективность функционирования
ипотечного инновационного механизма кредитования с участием государства.
79
Эффективность данного проекта необходимо рассматривать с трех сторон:
первая – физическое лицо, вторая – банк и третья – государство.
Рассмотрим подробнее, как повлияет наш проект на каждого из
участников ипотечного кредита с участием государства под названием «Ипотека
для молодой семьи».
Для супругов молодой семьи программа имеет множество
положительных сторон. А именно, процентная ставка уменьшается практически
в 1,5 раза, соответственно у молодой семьи есть больше шансов на приобретение
собственного жилья, с меньшей переплатой и ежемесячным платежом.
Рассмотрим подробнее пример кредитования по программе «Ипотека для
молодой семьи».
Пример. Семья, проживающая 2 года в совместном браке с одним
ребенком, приобретает жилье в ипотеку и попадает под программу «Ипотека для
молодой семьи». Сумма кредита на двухкомнатную квартиру составляет 2400
тыс. руб. Первоначальный взнос 300 тыс. руб. Срок кредитования 20лет.
Процентная ставка по кредиту составляет 12% годовых 4% из которых
выплачивается государством, а 8% платит семья.
Рассчитаем ежемесячный платеж по кредиту аннуитетным способом по
формуле (1.1).
, (1.1)
где x – ежемесячный платеж;
S – первоначальная сумма кредита;
P – 1/12 процентной ставки;
N – количество месяцев.
Итак, рассчитаем:
= 17565,24
80
Формула, для определения того, какая часть платежа пошла на погашение
кредита, а какая на оплату процентов является достаточно сложной и без
специальных математических знаний простому обывателю будет сложно ей
воспользоваться. Поэтому мы рассчитаем данные величины простым способом,
дающим такой же результат[43].
Рассчитаем процент аннуитетного платежа по следующей формуле(1.2):
,
(1.2)
где начисленные проценты;
остаток задолженности на период;
P – годовая процентная ставка по кредиту.
Рассчитаем:
= 14000
Что бы определить часть, идущую на погашение основного долга,
необходимо из месячного платежа вычесть начисленные проценты.
Применим формулу (1.3).
S = x - , (1.3)
где S – часть основного долга;
x – ежемесячный платеж;
начисленные проценты.
Рассчитаем:
S = 17565,24 - 14000 = 3565,24
Поскольку часть, идущая на погашение основного долга, зависит от
предыдущих платежей, поэтому расчёт графика, по данной методике вычислять
последовательно, начиная с первого платежа.
Рассчитаем по месяцам процентную и основную часть аннуитетного
платежа.
1 месяц.
Проценты: 14000
81
Основной долг: 3565,24
2 месяц.
Остаток кредита: 2100000 – 3565,24 = 2096434,76
Проценты: 2096434,76* 0,0067= 13976,23
Основной долг: 17565,24 – 13976,23 = 3589,01
3 месяц.
Остаток кредита: 2096434,76 – 3589,01= 2092845,75
Проценты: 2092845,75 * 0,0067= 13952,30
Основной долг: 17565,24 – 13952,30 = 3612,94, и т.д.
В результате переплата по процентам за ипотеку составит 2115657,95
рублей. Общая сумма долга составит 4215657,95 рублей.
Если так же рассчитать сумму переплаты под 12% годовых (без учета
государственных субсидий), то она составит 3449474,11 рублей, а общая сумма
долга будет равна 5549474,11 рублей.
Исходя из представленных данных, можно сделать вывод, что для
физического лица выгоднее будет ипотечный кредит с государственным
субсидированием, поскольку переплата будет меньше, чем по ипотечному
кредитованию на 1333816,16 рублей. И соответственно ежемесячный платеж
будет меньше на 5557,57 рублей. Анализ соотношения показателей различных
видов ипотеки представлен на рисунке 3 [35, с.90].
Рисунок 3. Сравнительный анализ показателей разных видов
ипотеки
82
Из проведенного анализа можно сделать вывод: за счет компенсации
заемщику части процентной ставки по кредиту российские власти
поддерживают социально значимые сферы. Субсидирование процентной ставки
по ипотеке помогает сделать покупку недвижимости более доступным для
большего числа россиян и тем самым увеличивает спрос на банковский продукт.
Приобретение квартиры или дома с использованием ипотечного кредита
– ответственный шаг в жизни каждого человека. С заключением кредитного
договора у заемщика возникают многолетние финансовые обязательства перед
банком-кредитором. А это, значит, что заемщик несет определенные риски,
связанные с возможным ухудшением своего финансового положения,
изменением здоровья, состава семьи. Однако от большинства рисков клиент
может защититься.
Виды рисков для заемщиков:
1. Риск утраты предмета залога. В случае пожара, или другого
несчастного случая купленная по ипотеке недвижимость может погибнуть, или
быть сильно повреждена. Однако это не освобождает заемщика от долга перед
банком. Положение спасет страховка - она поможет погасить задолженность по
ипотечному кредиту, если с предметом залога произойдет какая-то серьезная
неприятность. Поэтому, страхование предмета залога (объекта недвижимости)
от утраты и повреждения согласно программе «Ипотека для молодой семьи»
является обязательным условием получения ипотечного кредита.
2. Риск потери/снижения доходов. В течение срока кредитования
заемщик может потерять работу, столкнуться со снижением заработной платы,
или повышением расходов. Этот риск отчасти минимизирован требованием
кредитора, по которому доля платежа по ипотечному займу не может превышать
40-50% от месячного дохода заемщика. Но для полноценной защиты заемщику
рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье. Впоследствии, если
по состоянию здоровья заемщик окажется неплатежеспособным, кредит может
быть погашен за счет страховки.
83
3. Риск утраты права собственности на предмет залога (жилое
помещение). При покупке недвижимости существует риск того, что сделку
признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее
заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет
право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего
собственника). В этом случае нет гарантии, что продавец вернет вам
уплаченную за недвижимость сумму. Оградить себя от этого можно с помощью
страхования от риска утраты права собственности на имущество (страхование
титула).
4. Валютный риск. Если кредит оформляется в иностранной валюте, а
доходы заемщик получает в рублях, существует риск того, что курс валюты
кредита вырастет по отношению к рублю, и платеж по кредиту станет слишком
большим. Но в нашей программе кредитования данный риск не уместен, так как
ипотека выдается только в российских рублях.
5. Процентный риск. Если заемщик оформляет кредит с плавающей
ставкой, возможно резкое увеличение платежа по кредиту в результате роста
индекса, к которому привязана ставка. По программе «Ипотека для молодой
семьи» данный вид риска исключен, так как процент фиксированный. Все эти
риски можно избежать, застраховав себя и свое жилье.
Программа ипотеки для молодой семьи довольно благоприятно влияет на
деятельность банка. Чем больше клиентов обратиться в банк для оформления
ипотеки, тем больше вероятность получить высокий доход банку.
Субсидирование со стороны государства никаким образом не влияет на
снижение дохода, а совсем наоборот. Процент сохраняется тот же, просто часть
от стоимости кредита возвращает не заемщик, а государство.
Но, тем не менее, у банка существует и риск не возврата кредита. От
этого показателя невозможно избавиться, но можно неким образом избежать,
проверяя платежеспособность и кредитную историю клиента, а так же привлекая
поручителей в лице родителей, к примеру.