51
актуальная информация об уровне дохода заемщика, ссуда классифицируется
не выше, чем во 2 категорию качества с формированием резерва в размере не
менее 20 процентов. Если по заемщику указанная информация отсутствует в
течение периода более двух кварталов, ссуда классифицируется не выше, чем
в 3 категорию качества с формированием резерва в размере не менее 50
процентов. В случае выявления фактов предоставления заемщиком
недостоверной информации о свое доходе по результатам проведенной
проверки финансовое состояние заемщика не может быть оценено лучше, чем
среднее, ссуда классифицируется не выше, чем в 3 категорию качества с
формированием резерва в размере не менее 50 процентов.
Заполнение анкеты клиента, проверка на наличие стоп-условий и
кредитной истории аналогичны уже описанным.
Стоп – условия, устанавливаемые для ипотечного кредитования.
- получение в отношении заемщика негативной информации о его
финансовом положении, образе жизни, деловой репутации, недостоверности
предоставленных данных, наличии признаков мошенничества и другой
негативной информации, способной существенным образом оказать влияние на
регулярность поступления платежей в погашение кредита;
- характеристики заемщика не соответствуют паспорту продукта, в т.ч.
но не исключительно возрастные ограничения, место регистрации/проживания
заемщика;
- характеристики объекта залога не соответствуют требованиям
паспорта продукта;
- параметры сделки не соответствуют требованиям паспорта продукта;
- недействительность паспорта заемщика;
- наличие информации о недееспособности/ограниченной
дееспособности заемщика;
- наличие информации об инвалидности клиента 1 или 2 группы;
- наличие просроченной задолженности перед банком вне зависимости
от суммы задолженности;
52
- наличие информации о банкротстве клиента (с момента подачи
заявления на банкротство до истечения 5 лет после принятия решения о
банкротстве);
- наличие действующей просроченной задолженности по кредитам
других банков в сумме свыше 5 000 рублей;
- наличие информации о действующих исполнительных производствах
по кредитным договорам вне зависимости от суммы задолженности;
- наличие информации о задолженности по всем действующим
исполнительным производствам свыше 5 000 рублей;
- наличие информации о том, что Заемщик является ответчиком по
гражданским делам, наличие информации о взыскании через суд с заемщика
сумм в размере более 10 000 рублей за последние 12 месяцев, является или
являлся ответчиком по уголовным делам без срока давности;
- наличие информации о том, что заемщик является истцом по
незавершенным гражданским делам к банкам (ввиду риска возникновения
встречных исков);
- наличие информации о проданных по цессии просроченных кредитах
Банка (независимо от срока давности), а также информации о проданных по
цессии за последние 2 года кредитах других банков при превышении суммы
проданных требований 20 000 рублей (просроченных обязательств);
- наличие информации о признанных безнадежными обязательствах
заемщика перед Банком (независимо от срока давности), а также информации о
признанных безнадежными обязательствах заемщика перед другими банками за
последние 2 года, в том числе списанных с баланса, при превышении суммы
указанных обязательств 20 000 рублей.
В качестве дохода заемщика понимаются следующие виды доходов,
подтвержденные документально:
- вознаграждение за выполнение наемными работниками трудовых
обязанностей по основному месту работы, включая оплату за отпуск, пособия
по временной нетрудоспособности, премии/бонусы;
53
- вознаграждение за выполнение наемными работниками трудовых
обязанностей по совместительству;
- доход от осуществления предпринимательской деятельности;
- доход физического лица – единоличного учредителя и
исполнительного органа организации, ее единственного участника, члена,
собственника ее имущества (составление и подписание документов
осуществляет единолично);
- пенсионные выплаты, получаемые заемщиком при достижении им
определенного возраста/позиции/социального статуса, если есть основания
полагать, что срок таких выплат – не менее срока возврата ипотечного кредита.
Доход заемщика мужского пола в возрасте до 27 лет может учитываться
только при наличии военного билета, независимо от указанной в нем категории
годности к военной службе.
Доход получаемый по совместительству учитывается только при
наличии основного места работы, при этом заемщик должен быть так же
трудоустроен и там, и там. В расчете финансового состояния участвуют чистые
доходы заемщиков (за вычетом налогов) за период не менее 6 месяцев.
Так же при рассмотрении заявки необходимо учитывать образование,
текущий опыт работы, специальность, текущую сферу деятельности.
При расчете максимальной суммы ипотечного кредита и определении
ежемесячного дохода не учитывается оценка активов заемщика, однако
свидетельствует о возможности погасить ипотечный кредит за счет
собственного имущества, без обращения взыскания на предмет ипотеки. При
оценке активов стоит учитывать только те виды активов, которые заемщик
может подтвердить документально (недвижимое и движимое имущество,
денежные средства на счетах в банках, ценные бумаги и др.).
К постоянным расходам заемщика, которые учитываются при оценке
финансового положения относят платежи по ранее выданным кредитам,
алименты. Для целей оценки финансового состояния постоянные расходы
54
заемщика приводятся к среднемесячной величине аналогично доходу
заемщика.
Платежи по ранее выданным кредитам учитываются при расчете суммы
постоянных расходов заемщика.
Однако если срок погашения по кредитным договорам не превышает 3х
месяцев от даты заключения ипотечного кредитного договора, платежи по
данным займам можно не учитывать в сумме постоянных расходов заемщика,
если кредитная история клиента классифицируется как положительная и
погашение данных кредитов осуществляется ежемесячными аннуитетными
платежами.
Источником информации о текущих обязательствах служат анкета –
заявление на получение кредита и сведения из Бюро кредитных историй.
Расходы по ранее выданным кредитам и займам могут быть
подтверждены предоставлением копий договоров, выписки со счетов по учету
средств предоставленного кредита и др.
В некоторых случаях при расчете платежеспособности клиента
алиментные обязательства могут не учитываться. Такими случаями являются:
- заемщики состоят в зарегистрированном браке, имеют общих детей и
не имеют детей от предыдущих браков или рожденных вне брака. При этом
заемщиками могут выступать оба супруга или один из супругов;
- заемщики не состоят в зарегистрированном браке, имеют общих детей
и не имеют детей от предыдущих браков или рожденных вне брака, при
условии участия в ипотечной сделке в качестве заемщиков обоих родителей.
Если один из родителей в сделке не участвует, алименты учитываются в общем
порядке;
- в случае предоставления нотариально удостоверенного соглашения о
содержании детей/об уплате алиментов между родителями (бывшими
супругами или при наличии детей, рожденных вне брака), предусматривающего
освобождение от уплаты алиментов на несовершеннолетних детей;
55
- в случае предоставления исполнительного листа (решения суда) об
уплате алиментов родителем, не являющимся заемщиком;
- в случае если заемщик является единственным родителем, а именно:
второй родитель отсутствует по причине смерти;
второй родитель признан безвестно отсутствующим;
заемщик (мать ребенка) на момент рождения ребенка не состояла в
браке и отцовство, согласно сведениям в свидетельстве о рождении ребенка,
официально не установлено;
до достижения совершеннолетия детей остался период не более 6
месяцев;
в случае если заемщиком является мать несовершеннолетнего
ребенка (отцовство установлено), но не может предоставить нотариальное
соглашение с отцом ребенка о содержании ребенка/об уплате алиментов или
исполнительный лист (решение суда) и не относится к вышеперечисленным
случаям, когда алименты в постоянных расходах не учитываются.
Обязательства по выплате денежных сумм по иным исполнительным
документам на основании решения суда (возмещение ущерба и т.п.) также
учитываются в размере, указанном в решении суда или ином документе,
подтверждающем наличие таких обязательств и их размер.
Кредитная история анализируется за период не менее 3 лет
предшествующих дате обращения заемщика за ипотечным кредитом.
Кредитная история также классифицируется на три группы
«положительная», «отрицательная», «неопределенная».
«Положительной» кредитная история считается, если:
- длительность кредитной истории по потребительским кредитам не
менее 6 месяцев, по ипотечным не менее 12 месяцев;
- отсутствие любых кредитных обязательств с текущей просроченной
задолженностью на момент рассмотрения заявки по ипотечному кредиту;
- отсутствуют просроченные платежи сроком более 30дней в течении
последних 6 месяцев;
56
- отсутствуют просроченные платежи сроком более 60 дней за
последние 12 месяцев;
- отсутствие таких событий как дефолт, факт обращения взыскания на
предмет ипотеки или другие частые и/или серьезные нарушения исполнения
обязательств по кредитам/займам, которые обозначены в БКИ как «взыскание
оплаты залогом», «безнадежный долг», «передано на взыскание», «списанные
кредиты» независимо от срока давности события, в том числе за пределами
предшествующих 3 лет.
«Отрицательная» кредитная история:
- наличие хотя бы одного просроченного платежа по кредиту сроком
более 60 дней за последние 12 месяцев или двух и более просроченных
платежей сроком более 30 дней в течение последних 6 месяцев;
- наличие двух и более просроченных платежа по кредиту сроком более
90 дней в течение последних 3 лет;
- наличие текущей просроченной задолженности сроком более 30 дней в
сумме свыше 1000 рублей;
- наличие таких событий как дефолт, факт обращения взыскания на
предмет ипотеки или другие частые и/или серьезные нарушения исполнения
обязательств по кредитам/займам, которые обозначены в БКИ как «взыскание
оплаты залогом», «безнадежный долг», «передано на взыскание», «списанные
кредиты» независимо от срока давности события, в том числе за пределами
предшествующих 3 лет.
«Неопределенной» кредитная история считается, если кредитная
история не может быть классифицирована ни как «положительная», ни как
«отрицательная».
Основанием для отказа в выдаче кредита может служить отказ согласия
заемщика на запрос и передачу данных в БКИ, кредитная история клиента
классифицирована как «отрицательная».
Расчет лимита кредитования производится в соответствии со
значениями параметров, установленных условиями продукта: минимальная и
57
максимальная сумма кредита, коэффициент П/Д (соотношение платежа по
кредиту к доходу)), коэффициент К/З (соотношение суммы кредита к сумме
обеспечения). При этом, обеспечение по кредиту принимается в расчет по
минимальному из двух возможных значений: рыночная оценка предмета
залога, стоимость предмета залога по сделке.
Порядок расчета показателя Чистый среднемесячный доход заемщика
(ЧД):
ЧД = (Д – Н) / T, где:
Д – документально подтвержденный доход заемщика за период расчета.
Н – сумма уплаченного налога за период расчета;
Т – количество месяцев в расчетном периоде.
Порядок расчета показателя Максимальный платеж заемщика (МП):
Максимальный платеж заемщика по ипотечному кредиту
рассчитывается как сумма максимальных платежей по каждому
заемщику/созаемщику, чьи доходы включаются в расчет.
МП = ЧД*П/Дмакс – (Пт – П3т) – А, где:
П/Дмакс – максимально допустимое значение коэффициента П/Д по
Паспорту продукта;
Пт – текущие ежемесячные платежи по кредитным обязательствам
заемщика.
П3т – текущие ежемесячные платежи по кредитным обязательствам
заемщика с положительной кредитной историей, до полного погашения
которых осталось менее трех месяцев (аннуитетные).
А – алименты, уплачиваемые заемщиком.
Оценка достаточности дохода заемщика
При оценке финансового состояния заемщика также должно
учитываться, что после уплаты из средств совокупного дохода всех
обязательств в распоряжении заемщика должна оставаться сумма денежных
средств, достаточная для поддержания жизненного уровня и потребления семьи
заемщика.
58
ЧД – П ≥ ПМ, где
П – платежи всех заемщиков по всем имеющимся кредитам за вычетом
показателя П3т, аннуитетный платеж по запрашиваемому ипотечному кредиту
и алименты, уплачиваемые заемщиками (при наличии);
ПМ – величина прожиточного минимума семьи, определяемая как сумма
прожиточных минимумов на каждого заемщика, имеющего подтвержденный
доход, и 25% от прожиточного минимума на каждого несовершеннолетнего
ребенка в семье, за исключением несовершеннолетних детей, содержание
которых обеспечено алиментами. В расчетах используется величина
прожиточного минимума в размере 7000 рублей на 1 человека.
Глава 3. Проблемы и пути совершенствования оценки
кредитоспособности заемщиков.
3.1 Достоинства и недостатки существующих методик оценки
кредитоспособности заемщиков
Для того что бы выявить достоинства и недостатки существующих
методик в России, необходимо обратиться к опыту зарубежных стран в этом
вопросе. Конечно, классифицировать методики на российские, американские,
французские и др. не правильно, так как в каждой стране применяются
практически каждая из существующих методик. Однако политика оценки
кредитоспособности в западных странах немного отличается от отечественной,
в результате чего, считается более эффективной.
В таких странах как США банки используют методику «Правила шести
СИ», показатели ликвидности фирмы, оборачиваемости капитала, показатели
рентабельности, привлечения средств. Подобные критерии используются и в
России, однако расчет таких показателей затруднен. Ведь получение данных
для вышеперечисленных показателей нужна информация, которая будет
характеризовать финансовой состояние предприятия. Именно эту информацию
в России предприятия не желают предоставлять о себе, что затрудняет сбор
данных. На западе существует несколько внешних источников, где кредитор
59
может получить нужные сведения о заемщике. Выглядит это примерно, как в
России Бюро кредитных историй, однако в США предоставлять информацию
обязаны не только физические лица, но и предприятия и организации.
Предоставление своих финансовых показателей является обязательным, отказ
будет характеризовать фирму с отрицательной стороны, соответственно
рассматриваться выдача кредита будет невозможным.
Во Франции, например, тоже существует свое Бюро кредитных историй.
Там создана Центральная служба рисков. Банк может обратиться за
информацией к ним и узнать о существующих кредитах заемщика,
информацию о том, какой банк и на каких условиях выдал кредит они не
предоставляют, но узнать общую сумму предоставленной ссуды можно. Такие
центры значительно облегчают работу коммерческих банков.
Не смотря на то, что и российская оценка кредитоспособности имеет
свои положительные аспекты, все же нашим банкам стоит обратить внимание
на опыт зарубежных стран.
К особенностям применения методик в России относится так же
недостаточность методического аппарата, недостаточность информационного
обеспечения учетными данными и др. Сам анализ кредитоспособности носит
более поверхностных характер, чем за рубежом. По мимо этого на полноту
оценки кредитоспособности заемщиков влияют и недостатки самих методик,
поэтому применять методики стоит комплексно.
Рассмотрим отрицательные и положительные стороны каждого метода
отдельно.
1. Рейтинговые модели оценки.
Рейтинговые методики отличаются своей простотой и удобством
использования, своим комплексным подходом к оценке кредитоспособности
(используются данные, которые отражают все стороны деятельности
организации), возможностью ранжирования организаций на основании
полученных данных. Данные методики можно адаптировать под конкретный
банк, так как состав финансовых коэффициентов и саму методику каждый банк
60
определяет самостоятельно. Так же рейтинговые модели оценки очень легко
применять на практике и внедрение их не требует разработки каких-либо
особенных и трудоемких программных обеспечений.
Но не смотря на большое количество положительных сторон данные
модели все же имеют свои недостатки. Необходимо тщательно подбирать
финансовые показатели, они должны отображать все стороны хозяйственной
деятельности организации, однако, как было сказано выше в России сложно
получить необходимые сведения из-за отсутствия единой информационной
базы данных и нежелания предприятий предоставлять всестороннюю
информацию о себе. Так же учет одних и тех же нормативных значений к
разным отраслям производства затрудняет получение достоверной
информации, то есть для того чтобы получить более значимую оценку
необходимо подстраивать каждое значение коэффициентов под определенный
вид занятости заемщика. Расчет показателей характеризуется повышенной
чувствительностью к искажению исходных данных.
Тем не менее рейтинговые модели оценки в России довольно обширно
используются банками.
2. Прогнозные модели.
К положительным сторонам относится высокая вероятность
предсказания банкротства, однако на краткосрочную перспективу, возможность
широкого применения, доступность в понимании, легкость вычисления. При
расчетах учитываются все отклонения, которые могут сделать ссуду не
привлекательной для кредитора, учитываются отраслевая принадлежность и
производственные особенности каждого предприятия.
В России использование прогнозных моделей довольно затруднено, так
как данные методики являются иностранными, и они мало адаптированы к
особенностям российских предприятий, необходимо постоянное уточнение
статистических данных для каждого вида отрасли отдельно, отсутствуют
статистики банкротств, факторы, влияющие на банкротство не поддаются
учету, не проработана нормативная база банкротств российских предприятий. К