66
Несмотря на довольно обширную нормативную базу, регулирующую
вопросы обеспечения жильем отдельных категорий граждан, нельзя сказать,
что проблема решена или хотя бы близка к решению.
Например, в Красноярском крае проводятся мероприятия,
направленные на исполнение положений Федерального закона № 161-ФЗ «О
содействии развитию жилищного строительства», предусматривающих
передачу земельных участков в безвозмездное срочное пользование или в
собственность жилищно-строительным кооперативам, создаваемыми из
числа работников краевых или муниципальных учреждений культуры,
образования, здравоохранения и (или) из числа многодетных граждан.
В Красноярском крае принят закон от 11.12.2012 № 3-854 «Об
установлении категорий граждан и оснований их включения в списки
граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных
кооперативов», которым определены категории граждан, которые имеют
право на вступление в кооператив, основания включения граждан в списки
граждан, имеющих право быть принятыми в члены кооперативов и правила
формирования таких списков.
Но при фактическом получении участка зачастую жилищная проблема
не решается в силу отсутствия необходимой инфраструктуры. Так, в 2012
году в Емельяновском районе было выделено более 500 земельных участков
для многодетных семей. При этом электроснабжение в указанный
микрорайон было проведено только в 2018 году, а дороги отсутствуют и в
настоящее время.
Более 8 700 человек изъявили желание принять участие в покупке
«жиля экономического класса». Однако стоимость квадратного метра такого
жилья на момент сдачи домов в эксплуатацию не отличалась от средней
рыночной по городу Красноярску
29
.
29
Отчет o социально-экономическом развитии Красноярского края в январе-феврале 2019 года//
http://econ.krskstate.ru/ser_kray/itog/0/id/38686.
67
Более 8 800 семей военнослужащих имеют право на получение
жилищного сертификата, но федеральный бюджет получил средства для
удовлетворения своего законного права только на 3,8 процента заявлений.
Сертификаты финансируются исходя из средней стоимости квадратного
метра жилья вместо реальной.
Очевидно, что проблема имеет не столько нормативный, сколько
экономический характер.
В настоящее время проблема обеспечения жильем отдельных
категорий российских граждан, перед которыми государство имеет
жилищные обязательства в соответствии с законодательством Российской
Федерации, остается одной из наиболее острых социальных проблем.
Преобразования, проведенные в последние годы, не привели к
значительному улучшению жилищной сферы. Жилищные условия остаются
одним из важнейших экономических факторов, влияющих на положение
семьи в России. Общая потребность населения России в жилье составляет
более 1,5 миллиарда квадратных метров, то есть для удовлетворения
потребностей требуется увеличение жилого фонда как минимум вдвое.
Российское национальное законодательство в значительной степени
отражает приоритеты и гарантии социальных прав отдельных категорий
граждан. Однако в действительности по экономическим и политическим
причинам права, закрепленные в законодательстве, не соблюдаются.
Исходя из экономических возможностей, государство в обозримом
будущем не способно выполнить свои обязательства по обеспечению жильем
определенных категорий граждан не более чем на треть. Основным
препятствием для предоставления жилья отдельным категориям граждан
является отсутствие финансирования этих мероприятий.
Механизмы, обеспечивающие социальную поддержку граждан в
решении их жилищных проблем, только стимулируют спрос. Нынешний
дисбаланс спроса и предложения приводит к рыночной ориентации в
основном на группы населения с высокими доходами. Если ситуация в этом
68
районе не изменится, можно прогнозировать дальнейшее увеличение доли
граждан, которые не могут приобрести жилые помещения для постоянного
проживания.
Возможности для широкого развития ипотечного жилищного
кредитования ограничены как низкой платежеспособностью большинства
российских семей, так и высокой процентной ставкой по кредитам, а также
несовершенством самой ипотечной системы в Российской Федерации.
Стоимость 1 кв. м. жилой площади значительно выше среднемесячной
заработной платы граждан. В то же время рост цен на первичном и
вторичном рынке жилья значительно превысил среднемесячную заработную
плату в последние годы, и разрыв между этими показателями с каждым
годом увеличивается. Однако размер оказания государственной поддержки
гражданам в приобретении жилья в два раза ниже реальной стоимости 1
квадратного метра жилой площади. Однако в настоящее время решение этой
проблемы невозможно из-за недостаточно высоких экономических
показателей развития страны в целом.
Предлагается внести ряд изменений в механизм реализации
государственной поддержки покупки жилья с использованием
государственных жилищных сертификатов:
- совершенствовать систему планирования, выдачи и реализации
государственных жилищных сертификатов;
- предоставить право на получение государственного жилищного
сертификата членам семей сотрудников органов внутренних дел Российской
Федерации, сотрудникам Государственной противопожарной службы
Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны,
чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий,
работникам Учреждения и органы уголовной системы поддерживаются за
счет средств федерального бюджета, а погибших (умерших) при
прохождении военной службы (службы) или умерших (умерших) после
69
увольнения с военной службы (службы). В настоящее время это право
предоставляется только военным вдовам;
- определить норматив стоимости 1 кв. м, в Российской Федерации
один раз в год;
- разрешить гражданам участвовать в приобретении жилья в
многоквартирных домах, незавершенных строительством;
- изменить метод расчета сумм социальных выплат для граждан,
владеющих жилыми помещениями.
Внесение вышеуказанных изменений позволит адаптировать и
оптимизировать процесс выдачи государственных жилищных сертификатов,
а также утвердить новый механизм расчета размера социальных пособий для
граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении
жилищных условий из-за не обеспеченности жильем.
Предлагаемые показатели, критерии и алгоритмы определения
регионов, в которых существует напряженная социальная ситуация с
предоставлением жилья гражданам, и где рынок жилья отсутствует или
стоимость приобретения жилья значительно превышает сумму социальных
выплат за покупку жилья. В жилых помещениях сочетание механизма
государственных жилищных сертификатов и приобретения (строительства)
жилья в комплексе существенно продвигает решение проблемы обеспечения
жильем граждан, перед которыми государство имеет жилищные
обязательства.
Принятие указанных изменений в законодательные и нормативно-
правовые акты, использование гибридной жилищной схемы для отдельных
категорий граждан в России, позволит оптимизировать процедуру
обеспечения этих граждан жильем, значительно повысив его эффективность.
70
3.3. Определение системы основных принципов, позволяющих
повысить эффективность государственного регулирования в области
обеспечения жильем отдельных категорий граждан
Принципами права называют основополагающие положения,
оказывающее влияние на систему правового регулирования в целом. В сфере
социальной поддержки как таковой принципы определяют не только и не
столько саму форму и порядок поддержки нуждающихся, сколько задают
направленность государственной деятельности на сохранение достоинства
граждан. В основе прав человека лежит вера в то, что ко всем следует
относиться одинаково ис достоинством - независимо от того, в каких
обстоятельствах находится конкретный человек. Комплекс прав человека
призван защитить это уважение, включая право на доступ к социальным
услугам.
Тем не менее, продолжают возникать ситуации, когдасоциальные
службы и службы здравоохранения не в состоянии поддерживатьдостоинство
людей во многих аспектах их жизни. Организационные неудачи и
злоупотребления имеют довольно широкое распространение не только в
России, но и за рубежом.
Негативные явления, имеющие место в социальной сфере,
актуализируют необходимость закрепления на государственном уровне как
общих принципов социальной поддержки, так и специальных принципов,
относящихся к сфере обеспечения жильем отдельных категорий граждан.
Основные принципы социальной поддержки отдельных категорий
граждан, в том числе такие меры поддержки, как жилье, включают в себя:
- конкретность и адресность социальной помощи, т. е. помощь со
стороны государства, должна предоставляться, прежде всего, тем, кто по
объективным показателям не в состоянии самостоятельно решить свои
материальные проблемы. Если всем без исключения будет предоставлена
социальная помощь, то вместо борьбы с бедностью общество и государство
будут поощрять и субсидировать ее;
71
- своевременность и достоверность необходимой информации о
социальном и материальном положении различных социальных групп. Как
уже отмечалось, бедность в значительной степени является результатом
субъективных оценок, для исправления которых необходима такая
информация;
- уверенность в себе, создание в обществе условий, при которых
человек может самостоятельно обеспечить желаемый уровень материального
благосостояния;
- равенство интересов всех групп населения. Предоставление
социальной поддержки и помощи определенным социальным группам не
должно ущемлять интересы других групп, слоев и ассоциаций. Таким
образом, экономические выгоды, пособия и выплаты, предназначенные для
определенных категорий населения, не должны осуществляться путем
сокращения или задержки соответствующих выплат другим лицам
(заработная плата, пенсии, премии и т. д.).
Реализация этих принципов на практике позволяет сформировать
определенную систему социальной поддержки и помощи отдельным
категориям граждан. Эта система обязательно включает в себя различные
типы, формы и виды деятельности.
Отметим, что практика демократических стран определяет иначе
общие принципы социальной поддержки:
1. Достоинство и уважение. Права человека соблюдаются и
поощряются.
Человека уважают и относятся с достоинством как к личности,
обращаются справедливо и не испытывают дискриминации.
Конфиденциальность уважается.
2. Сострадание. Социальная помощь обеспечивается людьми, которые
понимают и сочувствуют к потребностям человека.
3. Информационная прозрачность. Человек получает достоверную,
нужную информацию своевременно и в доступной форме.
72
4. Обратная связь. Потребности в социальной поддержке постоянно
оцениваются и пересматриваются, чтобы обеспечить правильную поддержку
в нужное время.
Очевидно, что такая формулировка общих принципов социальной
поддержки носит более общее характер и имеет большую гуманитарную
направленность. Отметим, что такое определение общих принципов
характерно для систем с прямым государственным вмешательством в
жилищную политику. В нашей стране для оказания социальной поддержки
отдельным категориям граждан используется иной подход, направленный не
на формирование жилищной политики в целом, а на помощь
непосредственно нуждающимся. В связи с этим большее значение имеют
специальные принципы социальной поддержки в форме предоставления
жилья отдельным категориям граждан.
К специальными принципам организации обеспечения жильем
отдельных категорий граждан можно отнести:
1. Изучение потенциального (желаемого) и эффективного (реального)
спроса на новое жилье. Эта работа должна проводиться в субъектах
Российской Федерации и служить основой для:
- оценки динамики объема потребностей в жилье на федеральном и
региональном уровнях;
- определения соотношения между необходимыми объемами двух
основных категорий жилья - социального (для малоимущих, инвалидов и т.
д.) и доступного, приобретаемого населением в собственность, и их
основными параметрами;
- общих расчетов ресурсов (финансовых, материальных и др.) и схем
их предоставления;
- продуктивного анализа существующей и необходимой нормативно-
правовой базы для жилищного строительства;
- разработки комплекса информационно-справочно-консультационных
и других мероприятий.
73
Без таких работ и с учетом их результатов критерий доступности не
может иметь реальных параметров и останется в высокой степени
декларативным, что может создать основания для различных манипуляций, в
частности в области ценообразования.
2. Дизайн каталога, особенно для малоэтажных зданий, максимально
учитывая параметры спроса и уровни доступности. Уровни доступности
будут отражать социально-экономические условия каждого региона страны.
Учет этих параметров определит выбор конкретных структурных
систем и типологического ассортимента жилья, оптимальное использование
местных ресурсов.
Игнорирование реального спроса на жилье по определенным
параметрам приводит к тому, что создатели проекта не имеют представления
о желаниях и возможностях потенциальных покупателей и часто навязывают
им стандартные решения, которые в основном учитывают возможности
производителей домов или взглядов чиновников на жилищное строительство.
Именно в этом плане идеи некоторых федеральных и региональных структур
возрождают неудавшиеся проекты «агрогородков» 50-ти летней давности,
жилую часть которых можно отнести к доступному жилью.
3. Систематическая оценка потенциала строительной отрасли, степени
ее соответствия объему и типологии необходимого жилого фонда, активное
развитие секторов рынка строительных материалов и жилищного
строительства, в первую очередь основанных на максимальном
использовании местных материалов и изделий региональных
производителей.
Эта работа должна учитывать объем и динамику платежеспособного
спроса на конкретные типы жилья, особенно малоэтажные. Результаты этой
работы позволят оптимизировать общие и региональные параметры
соотношения «потребности - возможности» и обеспечить более
реалистичную доступность жилья.
74
4. Разработка, апробация и масштабное применение наиболее
эффективных инвестиционных схем для жилищного строительства.
5. Учет и разработка различных форм жилищного строительства. Здесь
уже есть значительный опыт регионов (Татарстан, Башкортостан,
Белгородская область и др.), который требует тщательного анализа и
распространения.
6. Осуществление перспективного промышленного производства
автономных систем жизнеобеспечения, потребность в которых, особенно в
малоэтажном домостроении, будет постоянно возрастать.
7. Системная и комплексная информационная поддержка и
сопровождение программ жилищного строительства.
Следует предположить, что отсутствие такой методологии в
национальном проекте предполагает ее присутствие в региональных
программах жилищного строительства. Но это предположение не
подтверждается региональной реальностью, и пресса утверждает, что работа
по реализации национального проекта по доступному жилью стала
систематической, охватывающей в основном только периодичность
проведения конференций, семинаров и совещаний по этой теме.
Также с точки зрения обеспечения жильем определенных категорий
граждан не существует единой государственной долгосрочной политики, как
в отношении методов, так и механизмов решения жилищной проблемы этих
граждан. Существующие разные способы размещения жилья для
определенных категорий граждан не обеспечивают возможности
планирования необходимых средств, а с учетом постоянного увеличения
стоимости 1 кв. метр жилья, все дополнительно выделенные средства идут на
погашение этого повышения цен, не увеличивая, а наоборот, сокращая
количество граждан, которые государство обязано предоставлять жильем.
Подводя итоги по данной главе, можно сделать следующие выводы.
Несмотря на реализацию государством ряда мер по стабилизации
рынка недвижимости в условиях дефицита предложения жилья, крупные
75
строительные корпорации продолжают создавать благоприятную ситуацию
для повышения цен на жилье. Учитывая нехватку жилья и земли, крупный
строительный бизнес ставит на первое место стремление к умозрительному
обогащению и увеличению нормы прибыли. Очевидно, что ценовое
регулирование на рынке жилья с помощью административного рычага
кардинально не изменит ситуацию.
Создание рынка доступного жилья, система финансирования жилья,
ипотечное кредитование, общие принципы и механизмы - это разные аспекты
одной задачи - обеспечение жильем определенных категорий граждан
России.
Чтобы эффективно решить эту задачу, стратегия такого решения
должна быть достаточно четко определена, что позволит более эффективно
разрабатывать и решать различные аспекты этой проблемы.
Совершенствование системы обеспечения жильем отдельных
категорий граждан позитивно отразится не только на благосостоянии семей
отдельных категорий граждан, но и на миграционных процессах и
демографической ситуации в целом.