35
имущества сервитуарием может создать препятствие в использовании этого
имущества самим собственником.
Думается, что вывод о принципиальном сохранении за собственником
выделенных обладателю сервитута полномочий вполне применим к
характеристике взаимоотношений собственника с третьими лицами,
обременяющими его имущество любым иным образом.
Собственник во всех случаях может продолжать осуществлять свои
правомочия в части, «не занятой» обременителем. К примеру, исходя из
толкования норм ГК РФ о завещательном отказе, возложение на
собственника наследственного имущества обязанности предоставить отказ
получателю право пожизненного проживания в доме наследодателя не
лишает права проживания в данном жилом помещении самого наследника;
при передаче арендатору прав владения и пользования имуществом
собственник продолжает юридически владеть вещью, в бухгалтерском и
ином учете своей деятельности отражать последствия использования вещи,
пользоваться вещью путем извлечения дохода от сдачи ее в аренду,
фактически оказывать физическое воздействие на вещь при производстве ее
капитального ремонта, контролировать порядок и условия использования
арендатором переданного в аренду имущества и при нарушении этих
условий вправе потребовать расторжения договора.
Третье отличие. Смысл ограничения права собственности состоит в
том, чтобы в целях, указанных в ст. 55 Конституции РФ и в п. 2 ст. 1 ГК РФ,
частично воспретить или определенным образом обусловить осуществление
права собственности вообще, а не только самим собственником (к примеру,
размещать в жилом доме промышленные производства запрещается любому
лицу вне зависимости от наличия у него статуса собственника).
В то время как при обременении те виды форм и способов
осуществления права собственности, которые временно недоступны
собственнику, не считаются противозаконными, ибо дозволены субъектам
прав-обременений.
36
В отличие от ограничений обременения устанавливаются в целях
обеспечения материального участия в чужом имуществе, предоставления
третьим лицам возможности частично реализовать полномочия
собственника.
Поэтому правомочия собственника в случае установления обременения
не исчезают, а лишь перераспределяются в пользу других лиц и при
прекращении обременения восстанавливаются у собственника. Напротив,
ограниченные собственнические правомочия существуют лишь в потенции
и при отпадении ограничения возникают вновь.
Четвертое отличие. Если ограничения или обременения права
собственности так или иначе прекращаются, то в целом объем права
собственности и круг возможностей собственника расширяются.
Но когда собственник уничтожает свое имущество, без негативных
последствий для собственника отпадают только ограничения его права,
тогда как субъекты прав, обременявших уничтоженное имущество, могут
согласно ст. 15 ГК РФ потребовать возмещения убытков со стороны
собственника или иным образом защитить свое право.
Так, в соответствии с п. 4 ст. 620 ГК РФ, если имущество,
обремененное арендой, в силу обстоятельств, за которые арендатор не
отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, арендатор
вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды; согласно ст.
36 ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает,
заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие
этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось,
залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного
ипотекой обязательства.
Пятое отличие. В случае отчуждения имущества другому лицу прежний
собственник перестает испытывать ограничение своих прав (ограничивается
право нового собственника), в то время как последствия обременений могут
37
сохраняться и для первоначального собственника обремененной вещи.
Например, в соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее
обремененное рентой недвижимой собственности в собственность другого
лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям
получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
1
Шестое отличие. Особым проявлением эластичности права
собственности при его обременении является возмездность обременений. В
отличие от ограничений, не порождающих правомочия собственника, чье
право ограничено, требовать какой-либо компенсации (связывать случаи
возмездного изъятия имущества у собственника с возмездностью самих
ограничений недопустимо, поскольку различия между ограничением права
и его прекращением в принудительном порядке вполне очевидны),
обременения презюмируются выгодными для собственника.
В частности, арендодатель – собственник имущества имеет право
извлечения прибыли из передачи имущества во временное владение и
пользование другому лицу; в соответствии с п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник
имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено
законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут,
соразмерную плату за пользование имуществом; согласно ст. 295 ГК РФ
субъект права государственной или муниципальной собственности имеет
право на получение части прибыли от использования имущества,
переданного в хозяйственное ведение; в силу положений ст. 297 ГК признак
возмездности (выгодности) для собственника носит и обременение
имущества путем закрепления права оперативного управления.
Такое проявление упругости права собственности еще до прекращения
обременения не дает исчезнуть интересу собственника в обладании
обремененным имуществом.
1
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) ГК РФ Статья 586. Обременение рентой
недвижимого имущества
38
Указанные различия в механизме воздействия ограничений и
обременений на содержание права собственности, выявленные на основе
изучения лишь одного, хотя и весьма характерного, свойства права
собственности, еще раз подтверждает насущную теоретическую и
практическую необходимость отказа от неконструктивного смешения
понятий «обременение» и «ограничение» в законотворчестве,
правоприменении и в научных исследованиях.
39
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ВОПРОСОВ ОБРЕМЕНЕНИЯ В
ПРАКТИКЕ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И ЗА РУБЕЖОМ
2.1. Виды обременений в российской судебной практике
При владении недвижимостью эти условия для собственников
считаются стесняющими его. Проанализировав соответствующие статьи
закона, можно сделать вывод, что понятие «обременение недвижимого
имущества» и «ограничение» имеют одно значение. Запись об обременении
обязательно отражается в документе на собственность, свидетельстве о
государственной регистрации, в соответствующей графе.
Проверить, находится ли недвижимость под обременением, можно,
заказав в регистрационной палате выписку из Единого государственного
реестра прав. Обременение возникает по решению суда или в соответствии с
договором. Основные виды обременений – ипотека, арест недвижимого
имущества, рента с пожизненным содержанием, опека, сервитут, аренда и
доверительное управление.
Самым распространенным видом ограничения прав на недвижимость
является ипотека. При приобретении жилья или коммерческой
недвижимости в кредит оно находится в залоге у банка до момента полного
погашения займа (Приложение 2).
Однако недвижимое имущество по договору купли-продажи сразу
становится собственностью покупателя. Несмотря на такое положение, у
заемщика существует множество возможностей распоряжаться
собственностью с обременением. К примеру, собственник квартиры,
приобретенной по ипотеке, может в ней оформить регистрацию.
С согласия банка имущество можно продать, сдать в аренду или в
безвозмездное пользование.
40
Такие сделки совершаются в соответствии с правилами банка,
выдавшего ипотечный кредит. При продаже дома с обременением
проверяется платежеспособность нового собственника, чтобы у банка
имелись гарантии по возврату кредита.
Если при покупке недвижимости с обременением покупателем сразу
вносится вся сумма за нее, продавцу согласие банка на продажу
недвижимости не требуется.
На рынке недвижимости встречаются сделки, при которых происходит
регистрация обременения в виде ренты с пожизненным содержанием.
Заключив такой договор, приобретатель жилого имущества, не платя
при этом денег, становится собственником. Однако жить в нем продолжает
бывший хозяин, как правило, пожилой одинокий пенсионер. От нового
собственника он регулярно получает платежи, выраженные либо в
денежном, либо натуральном эквиваленте, продуктами, лекарствами.
Иногда, по соглашению сторон, рентой может быть и то, и другое.
Обычно в договоре пожизненного содержания рента выражается в
денежной сумме, которая выплачивается получателю регулярно в течение
оставшейся жизни. Ее размер не должен быть меньше установленного
законом минимального размера оплаты труда. В зависимости от договора,
эта сумма может увеличиваться.
Данное обременение существует до конца жизни хозяина. После его
смерти необходимо снять обременение для того, чтобы плательщик ренты
стал полным владельцем недвижимости. Часто договором ренты
предусмотрена обязанность нового владельца имущества организовать и
оплатить все расходы, связанные с похоронами.
При жизни бывшего собственника новый хозяин не имеет права
распоряжаться имуществом, не получив на это его согласия и нотариально
оформленного одобрения. Только после снятия обременения на
недвижимость ее можно свободно сдавать в аренду, продавать, дарить или
закладывать. После смерти получателя ренты необходимо передать
41
свидетельство о смерти в регистрирующий орган и на основании этого снять
обременение.
Особенности договора ренты с пожизненным содержанием.
Договор ренты удостоверяется нотариусом. Пожизненную ренту
возможно устанавливать в пользу нескольких лиц. При этом их доли на
получение ренты равны. Если договором не предусмотрено иное, после
смерти одного из получателей ренты его доля равномерно распределяется
между остальными, пережившими его. И так до тех пор, пока не умрет
последний из получателей. После этого обязательство по выплате ренты
прекращается.
Не следует забывать, что приобретение недвижимости, обремененной
рентой, очень рискованно. Часто получатели ренты, пожилые люди,
обращаются в суд, обманутые предприимчивыми и непорядочными
родственниками. Суд, учитывая обстоятельства, может удовлетворить их
требования и вернуть право собственности на недвижимость прежнему
владельцу. Внесенные платежи и затраты на содержание компенсации не
подлежат.
Арест недвижимого имущества. Арест является еще одной формой
ограничения.
После проведения сделки купли-продажи документ, подтверждающий
права собственности, выдается через 20 рабочих дней. За это время может
быть наложен арест по определению суда на недвижимость, к примеру, по
причине того, что его хозяин не оплачивал вовремя коммунальные услуги
либо имеет задолженность по кредитным договорам.
С находящимся под таким обременением жильем невозможно
совершать какие - бы то ни было юридические действия. Конечно, такую
сделку признают ничтожной, но потенциальный покупатель при этом
потратит свое время, нервы и деньги.
На практике, ввиду загруженности правоохранительных органов,
бывает так, что основания для обременения уже нет, а его снятие
42
задерживается. Для решения этого вопроса следует обращаться в те
инстанции, которые наложили арест.
Если они никаких действий по снятию обременения не предпринимают,
следует обращаться в суд. Если на недвижимость наложен арест, то на
стадии судебного разбирательства должник не сможет каким-либо способом
им распорядиться. По заявлению граждан, участвующих в процессе, суд
может наложить арест на имущество, который и будет являться
обеспечением иска. Об этих мерах суд незамедлительно сообщает органам,
которые производят регистрацию прав на имущество, их обременение,
переход либо прекращение.
Определение суда, которым наложено обременение на недвижимое
имущество ответчика, может быть обжаловано в вышестоящей инстанции.
Арест может наложить и судебный пристав-исполнитель в качестве
обеспечения выполнения исполнительного документа.
На недвижимое имущество арест налагается судебным приставом
только в том случае, если у должника отсутствуют денежные средства либо
ценности, в том числе и те, которые находятся в банках и различных
кредитных организациях. Проверить данную информацию является прямой
обязанностью судебного пристава.
При аресте недвижимого имущества составляется его опись и
объявляется запрет на распоряжение им. Иногда ограничиваются права
пользования имуществом, его изъятие или передача на временное хранение.
Реализация недвижимости должника происходит с торгов организациями,
которые имеют право производить такие операции с имуществом согласно
законодательству.
Обременения, касающиеся земельного участка. Существует
определенный перечень оснований для ограничения прав собственника на
землю.
Применение земельного участка должно производиться в соответствии
с его целевым использованием. На изменение цели или назначения
43
использования земли, не согласованное в определенном порядке,
законодательством накладывается обременение. Обременение может
выражаться в начале и окончании строительства; реконструкции или
благоустройстве в течение определенного времени, согласно проекту;
ограничении использования земельного участка в охранной зоне
расположения памятников архитектуры или заповедника и иных мест,
перечень которых закреплен в законе.
Однако, по мнению специалистов, он является недостаточно полным.
Виды обременения, связанные с арендой недвижимости. Органы опеки
и попечительства также могут наложить обременение, не позволяющее
проводить отчуждение недвижимого имущества. Ограничения возникают в
том случае, если собственниками недвижимости являются
несовершеннолетние дети или недееспособные лица, права которых будут
ущемляться при продаже недвижимости.
Аренда жилья тоже является одним из видов обременения. В
соответствии с законодательством, наниматели имеют право проживать в
квартире, сданной внаем, до окончания действия договора аренды
недвижимости. Но на практике, естественно, никто не приобретает
недвижимость с нанимателями. Перед сделкой собственник жилья просто
расторгает договор аренды, выплачивая своим жильцам денежную
компенсацию.
Сервитут – это вид обременения, с которым знакомы некоторые
собственники земли. Он заключается в праве ограниченного использования
чужого земельного участка. Собственник, если ему нужен проход через
соседний участок или выполнение инженерных коммуникаций, заключает
со своим соседом соглашение. Так происходит обременение земельного
участка.
В некоторых ситуациях собственник передает свое недвижимое
имущество в доверительное управление, к примеру, агентству
недвижимости, заключив с ним договор. Если при этом управляющий
44
совершает сделку, ему необходимо получить согласие собственника.
В основном недвижимое имущество при согласии покупателя можно
продавать с обременением. Запрет на отчуждение недвижимости
накладывает только арест. Эта сделка просто не пройдет регистрацию в
УФРС. Невозможна регистрация права собственности на жилье, которое
расположено в аварийных домах.
Регистрация ограничений. Обременение подлежит государственной
регистрации, так же как и право собственности на недвижимость.
Каждой записи присваивают идентификационный номер регистрации.
С этого момента все сведения отражаются в Едином государственном
реестре прав. (Пример выписки - Приложение 3) Выписку из него можно
получить при совершении сделки. Если, в соответствии с выпиской, на
недвижимость наложено обременение, от приобретения такого жилья
целесообразнее будет отказаться.
Регистрацию обременения права собственности правами третьих лиц
возможно произвести по инициативе приобретателей или правообладателей.
Если обременение регистрируют не по инициативе правообладателя, то его
ставят об этом в известность путем уведомления.
Проверить, находится ли недвижимость под обременением, можно,
заказав в регистрационной палате выписку из Единого государственного
реестра прав. Обременение возникает по решению суда или в соответствии с
договором. Основные виды обременений – ипотека, арест недвижимого
имущества, рента с пожизненным содержанием, опека, сервитут, аренда и
доверительное управление.
Ипотека в силу закона. Самым распространенным видом ограничения
прав на недвижимость является ипотека. При приобретении жилья или
коммерческой недвижимости в кредит оно находится в залоге у банка до
момента полного погашения займа.