43
Рисунок 13. Классификация ограничения права собственности в
зависимости от цели по Дирксену
Мюленбрух к ограничениям права собственности, выделенных
Дирксеном, предлагал добавить ограничения, обусловленные заботой о
публичных дорогах, и ограничения права собственности с целью сделать
благообразным и безопасным строения.
Бэккинг признавал публичную цель ограничений права собственности.
К ограничениям, служащим непосредственно публичным целям, он относил
ряд ограничений в обустройстве публичных дорог и водопроводов,
постройки зданий. Вторая группа ограничений служила прямо интересам
соседей и лишь косвенно интересам общества.
Тибо и Вангеров разделяли ограничения исходя из продолжительности
существования права собственности.
Мюленбрух дает классификацию ограничений права собственности с
точки зрения правовых последствий (рисунок 14):
Рисунок 14. Классификация ограничения права
собственности с точки зрения правовых последствий по
Мюленбруху
классификация ограничения права собственности в зависимости от цели
по Дирксену
полицейские
ограничения
религиозные цели
ограничений права
собственности
содействие
сельскохозяйственному
производству
классификация ограничения права собственности с точки зрения правовых
последствий по Мюленбруху
которые
ограничения
основывают публично-правовые
отношения
которые
ограничения
основывают частно-правовые или
обязательственные отношения
44
По интересам, которые охраняют ограничения права собственности,
предлагают их разделять на группы (Мюленбрух, Бэккинг, Барон, Дернбург,
Ранда) (рисунок 15):
Рисунок 15. Группы интересов, охраняющие ограничения права
собственности (Мюленбрух, Бэккинг, Барон, Дернбург, Ранда)
По объему ограничений права собственности Мюленбрух и Тибо
выделяют две группы (рисунок 16):
Рисунок 16. Группы по объему ограничений права собственности
(Мюленбрух и Тибо)
С точки зрения содержания названную выше вторую группу
ограничений Глюкк, Тибо и Мюленбрух, Бэккинг, Штоббэ делят на три
вида:
ограничения, вследствие которых собственник должен что-либо
терпеть (pati);
ограничения, в силу которых собственник должен чего-либо не
делать (non facere);
группы интересов, охраняющие ограничения права собственности (Мюленбрух,
Бэккинг, Барон, Дернбург, Ранда)
установленные
ограничения
в интересах частных лиц
ограничения
в публичных интересах
установленные
группы по объему ограничений права собственности (Мюленбрух и Тибо)
ограничивающие право
собственности
во всем его содержании
стесняющие право собственности
в отдельных его составных частях
45
ограничения, в силу которых собственник обязывается к
положительным действиям в отношении объекта своего права собственности
(facere).
Вангеров, Бэккинг, Беккер признавая первые два вида ограничений, не
признают ограничений, обязывающих собственника что-либо делать.
Ограничения в пользовании вещью Виндшейд делит на ограничения,
установленные в интересах соседей, и ограничения в публичных интересах.
Бринц выделяет в отдельную группу ограничения, направленные против
свободы в пользовании объектом права собственности.
По мнению Рота ограничения в пользовании вещью необходимо
разделять на ограничения, касающиеся земельных участков, зданий, вод.
Ограничения в праве отчуждения по закону и другим правовым актам
Вангеров, Беккер, Дернбург, Бринц, Рот, Ранда рассматривают в качестве
самостоятельного класса ограничений права собственности. Виндшейд
выделяет отдельно законные ограничения права собственности в
юридическом распоряжении вещью. Однако Бэккинг не считает ограничение
в праве отчуждать вещь ограничением права собственности. Он утверждает,
что, они обладают специальным, относительным и преходящим характером,
установлены для защиты или интересов определенных лиц, или особых
юридических отношений, или с целью содействовать осуществлению права в
определенных случаях. По своему существу, считает Бэккинг, они, будучи
ограничениями правоспособности, представляют собой особые препятствия к
отчуждению объекта права собственности и должны рассматриваться в
учении о прекращении права собственности. Ограничения в интересах
соседей отдельно рассматриваются в работах Пагенштехера, Дернбурга,
Бринца.
Также Вангеров ограничения относительно виндикации предлагает
выделять отдельным видом ограничения права собственности.
Исходя из вида источника Бэккинг делит ограничения права
собственности на (рисунок 17):
46
Рисунок 17. Ограничения права собственности исходя из вида
источника (Бэккинг)
Виндштейн выделял ограничения, возникающие на основании общего
предписания права, из приобретенных прав третьих лиц и ограничения права
собственности по судебному решению.
Ограничения вправе делить вещь Рот рассматривает, как разновидность
ограничений положительной стороны права собственности наряду с
ограничениями вправе отчуждать и пользоваться вещью.
В зависимости от причины возникновения Ю. Барон предлагает делить
ограничения права собственности на два класса. В первом случае
ограничения возникают единовременно с объектом собственности, во втором
– как следствие определенного юридического акта. Первые являются
законными ограничениями права собственности, вызванные интересами
соседей либо публичным интересом (за исключением законных запретов
отчуждения и узуфрукта). Второй класс ограничений права собственности
также классифицируется на две группы. В первую группу входят
ограничения, возникшие в результате установления вещных прав на чужую
вещь. В римском праве имели место четыре вещных права, в том числе три
на полезность вещи (сервитуты, эмфитевзис и суперфиций) и одно право
отчуждения (закладное право). Вторую группу составляют ограничения-
запреты на отчуждение, которые, в свою очередь, классифицируются на
законные, судебные, завещательные и договорные ограничения.
Исключительность указанного ограничения заключается в том, что отнятое у
ограничения права собственности исходя из вида источника (Бэккинг)
возникающие
ограничения
по частным актам
ограничения
в силу общих предписаний права
существующие
47
собственника правомочие распоряжения может не переноситься на другого.
Это имеет место при законных запрещениях отчуждения.
В трудах российских ученых 19-20 вв. имели место различные подходы
к вопросам систематизации законных ограничений права собственности.
К.А. Неволин в своем сочинении «История российских гражданских
законов» разделял ограничения права собственности на недвижимость на
две группы (рисунок 18):
Рисунок 18. Группы ограничения права собственности на
недвижимость (К.А. Неволин)
Д.И. Мейер разделяет ограничения права собственности на две группы
(таблица 3):
Таблица 3
Группы ограничения права собственности по Д.И. Мейеру
№ п/п
Группа
Характеристика
1
ограничения права участия
общего и частного в выгодах
чужого имущества
Данные ограничения сопровождают
всякое право собственности на
определенные предметы. Они
составляют пределы существования
права собственности
2
законные ограничения
внутри пределов права
собственности
Установленные вследствие
обстоятельств, имеющих (либо не
имеющих) отношение к личности
собственника
Ограничения права собственности могут быть составляющей любой
формы права собственности, будь то владение, пользование или
распоряжение. Для трудов ученых К. Анненкова, Д.И. Мейера, Г. Полежаева,
Г.Ф. Шершеневича характерно деление ограничений права собственности,
группы ограничения права собственности на недвижимость (К.А. Неволин)
относящиеся
ограничения
к праву владения и пользования
различными составными частями
имущества
ограничения
к праву распоряжения целым
имуществом
относящиеся
48
обусловленное источником возникновения данного ограничения. Так,
ограничения могут быть следствием установленного закона, либо
автономного акта. То есть в первом случае свобода действий собственника
ограничена непосредственно законом, а во втором с помощью права чужой
собственности.
Данное виденье классификации ограничений права собственности
следует признать недееспособным, потому как содержание права чужой
собственности полностью не установлено. В пандектном праве прошлого
века утверждалось, что посредством права чужой собственности субъект
права собственности может быть обязан претерпевать какие-либо действия
со стороны третьих лиц. Также следует признать, что установленные
законодателем нормы могут обязывать собственника не только что-либо
терпеть или чего-либо не делать, но и принуждать к определенным
действиям. В.И. Курдиновский указывал на то, что содержание указанных
видов ограничений ничем не отличается.
Профессор А. Кранихфельд писал «вид ограниченной собственности
составляет также общая собственность или право собственности,
принадлежащее нераздельно нескольким владельцам вместе». Каждый из
сособственников не имеет права в полном объеме распоряжаться общей
недвижимостью. Действия сособственника ограничены волей других
собственников. Степень ограничения права собственности определяется
содержанием договора и свойствами имущества. На распоряжение
имуществом должно быть получено согласие всех собственников,
сособственник вправе отчуждать свою долю только получив одобрение
других владельцев.
В Своде законов Российской империи, а именно в ч.1 том 10,
ограничения права собственности разделяются на две группы. Первую
группу составляет право участия общего, вторую, соответственно, право
участия частного. Право участия общего устанавливается в интересах
третьих лиц и проявляется в различных стеснениях собственника по
50
(ст. 433, ч. 1 т. 10 Свода). Оно направлено на ограничение права
собственности соседей. В Своде законов право участия частного делится на
две группы (рисунок 20):
Рисунок 20. Право участия частного в Своде законов
В.И. Синайский утверждал, что в дореволюционной России
законодательные акты, касающихся соседских прав «очень бедны» и не
отражают в полном объеме потребности участников гражданского оборота. К
примеру, не урегулированы вопросы стоков воды и необходимых для этого
сооружений. Также нет ограничений права собственности направленных на
разграничение соседских владений.
Объем и характер ограничений права собственности
классифицируются в зависимости от объекта права собственности.
Итальянский юрист Ф. Лукарелли называет этот процесс
«индивидуализацией» правовых режимов собственности, способов ее
приобретения и охраны, исходя из различий в функциях и социальном
назначении того или иного имущества
1
.
Индивидуализация правового режима собственности производится и в
зависимости от размеров объектов собственности и его субъектов. В
российском законодательстве последних лет особое место уделяется
регламентации государственной и муниципальной собственности. Объекты
1
Кулагин М.И. Избранные труды. М., 2014.- с.113
право участия частного в Своде законов
направленные
ограничения
на стеснение прав собственности
владельцев соседних земель
имущества
ограничение
собственников соседних домов
54
собственности. Так, бывают обременения, при установлении которых
появляются определенные права у третьих лиц, и имеют место обременения,
ограничивающие некоторые действия самого собственника. В Германском
гражданском уложении в § 1110 - 1111 дается классификация вещных
обременений (рисунок 24):
Рисунок 24. Классификация вещных обременений в Германском
гражданском уложении
Подобное деление характерно и для Швейцарии (п.2 ст.782 ШГК),
Македонии (ст.236-237 Закон о праве собственности), Эстонии (п.2 ст.250
Закон о вещном праве), Латвии (ст. 1263 Гражданский закон), Словении (п.2
ст. 250 Закон о вещном праве), Хорватии (ст.248 Закон о праве собственности
и других вещных правах). Вещное обременение в пользу собственника
неотделимо от права собственности на данную недвижимость, не может
передаваться и быть обремененным другим правом. Вещное обременение в
пользу определенного лица напротив не может быть связано с правом
собственности, оно передаваемо и обременяемо другим правом. Субъект
вещного права может оставаться собственником недвижимости, либо быть не
собственником. Следовательно, вещные обременения могут устанавливаться
в следующих ситуациях:
а) при покупке обремененной вещи (например, при заключении
договора ренты);
б) при переходе земельного участка с сохранением за отчуждателем
права собственности до наступления определенного обстоятельства, § 1110
ГГУ (например, до выплаты покупателем полной суммы за земельный
классификация вещных обременений в Германском гражданском уложении
закреплено обременение
в пользу собственника
в пользу определенного лица
56
Ипотека является самым распространенным видом обременения права
собственности. Сущность данного обременения заключается в том, что до
погашения, выданного на покупку жилья кредита, объект фактически
принадлежит банку, т.е. находится в залоге у него. Заемщик становится
собственником сразу после оформления сделки купли-продажи и имеет
право распоряжаться купленной недвижимостью. Однако его возможности в
сдаче в наем, передаче в безвозмездное пользование, в продаже ограничены
банком. Банк устанавливает порядок согласования таких сделок. Права
владельца недвижимости, приобретенной в ипотеку, определены
Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от
16.02.1998 г. (ред. от 01.07.2017).
Еще один вид обременения права собственности – рента. Договор
ренты заключается при передаче недвижимого имущества в собственность, и
обязывает плательщика ренты выплачивать получателю ренты определенную
сумму, либо выделять средства на его содержание.
Различают следующие виды договора ренты (рисунок 26):
Рисунок 26. Виды договора ренты
Покупатель, заключая сделку ренты, считается его собственником,
однако за продавцом ренты сохраняется право проживания в нем. То есть
новый собственник обязан регулярно выплачивать ренту, например, покупка
лекарств, продуктов и прочее. Ежемесячный размер ренты должен быть не
меньше МРОТа.
Возможна сдача в наем, продажа или залог имущества, при наличии
согласия получателя ренты, оформленное нотариально. Рента будет снята с
виды договора ренты
договор постоянной
ренты
договор пожизненной
ренты
договор пожизненного
содержания с
иждивением
57
объекта после предоставления новым собственником свидетельства о смерти
получателя ренты. Законодательно пожизненное содержание с иждивением
на основании передачи права собственности на жилье определены главой 33
Гражданского кодекса РФ (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от
28.03.2017).
Опека и попечительство в качестве видов обременения возникают
при наличии права на недвижимый объект у малолетних,
несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любая сделка
может быть заключена лишь при согласовании с органом опеки. Данный вид
обременения защищает интересы указанной категории граждан. Все
особенности распоряжения недвижимостью подопечного закреплены
Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" 48-ФЗ от 24.04.2008 г.
(ред. от 29.07.2017).
Следующим видом обременения права собственности является договор
доверительного управления имуществом. При таком договоре объект
недвижимости передается учредителем управления во владение на
определенный срок доверительному управляющему, который обязуется
управлять недвижимостью в интересах учредителя управления. Как вид
обременения доверительное правление подлежит государственной
регистрации. После регистрации собственник недвижимости будет
ограничен в правах, а доверительный управляющий наоборот получит новые
возможности. Доверительное управление недвижимостью законодательно
закреплено в главе 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть
вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017).
Обременением недвижимости является и договор аренды. При данном
имущественном договоре собственник (арендодатель) передает во временное
пользование либо владение на определенных условиях свою недвижимость
другому лицу (арендатору). Данный вид обременения подлежит
государственной регистрации, в случае если срок аренды превышает один
год. Арендатор при согласии арендодателя имеет право передать объект