28
ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки
(ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных,
хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация
осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
Закон об ипотеке более не требует нотариального удостоверения, однако
если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки,
то государственная регистрация может осуществляться на основании
заявления, как залогодателя, так и залогодержателя
1
.
В качестве особого случая государственной регистрации ипотеки как
обременения следует упомянуть ипотеку, возникающую при долевом
участии в строительстве. Так, в результате заключения договора о
долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве
залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя - участник
долевого строительства. В данном случае говорится об особой разновидности
залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом
которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве
собственности, или право аренды на указанный земельный участок и
строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом
и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников
долевого строительства с момента государственной регистрации договора о
долевом участии
2
.
В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта
недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право
собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного
строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об
ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством
1
Грибанов В.П. Пределы осуществления и защиты гражданских прав // Грибанов В.П.
Осуществление и защита гражданских прав. М., 2014.-с.276
2
Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской
Федерации. 2015. N 4. С. 62
31
осуществление которых связано с объектами, признаваемыми гражданским
законодательством недвижимыми вещами. Сюда же следует отнести так
называемое право владения, под которым понимается титульное
юридическое владение, принадлежащее не собственнику, которое возникает
из предусмотренных законом оснований и обременяет право собственности.
В качестве примера приводится владение на основании договоров аренды,
ссуды, доверительного управления.
Требование о государственной регистрации ограничений
(обременений) вещных прав содержит ряд исключений. Так, например, не
подлежат государственной регистрации обременения, вытекающие из
договора социального или коммерческого найма жилого помещения,
договора безвозмездного пользования и договора аренды зданий и
сооружений, заключенного на срок менее года. Исключение составляет
аренда, которая согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежит регистрации как
обременение независимо от срока. Представляется, что это недоработка
законодателя, поскольку и договоры найма жилого помещения и договор
аренды, несомненно, обременяют недвижимое имущество
1
.
1.3. Понятие обременения в зарубежном законодательстве
Вещные обременения в качестве самостоятельных вещных прав давно
известны гражданскому праву ряда стран континентальной Европы. Они
получили законодательное закрепление в результате кодификации
австрийского и немецкого гражданского законодательства XIX в. в виде
Reallasten, а при кодификации в швейцарском праве в начале прошлого века
они стали известны как Grundlasten.
Несмотря на теоретическую разработку вещных обременений еще
немецкими пандектистами, они не утратили актуальность в настоящее время
1
Елисеев В. В. К вопросу о формировании сервитутов // Интерэкспо Гео-Сибирь. - 2014. -
№2. - С.92
33
Говоря о праве частной собственности, Конституция РФ, в отличие от
современных европейских конституций, прямо не устанавливает
ограничение, как неизбежный инструмент воздействия.
Одной из наиболее важных юридических характеристик предиальных
сервитутов США является то, что определяемые ими преимущества и
обременения передаются вместе со служащей и господствующей
недвижимостью. Основным принципом является то, что предиальные
обременения и выгоды в качестве прав на часть имущества автоматически
передаются следующим владельцам недвижимости, и все последующие
владельцы и лица, занимающие территорию, обязаны выполнять условия
этого сервитута.
Общие определяющие правила, разняться во многих правовых
системах. Могут ли обременения и преимущества, обусловленные личными
сервитутами, передаваться владельцем сервитута, или передаваться в
процессе отчуждения вместе с обремененной собственностью? Традиционно
практически во всех юридических системах такие сервитуты не могли
передаваться лицом, в пользу которого устанавливался сервитут, и их
соблюдение не было обязательным для последующих владельцев
недвижимого имущества. Тем не менее, современный взгляд на эту проблему
в США таков, что преимущества, обеспечивающиеся личными сервитутами,
являются независимыми имущественными правами и могут передаваться
владельцами, за исключением случаев, когда стороны ясно выразили
намерение о невозможности передачи сервитута. При передаче
установленного в пользу какого-то лица личного сервитута происходит
также передача всех сопутствующих предиальных сервитутов,
обременяющих собственность
1
.
1
Кравцова Д. Л., Ковалева Я. А. Земельные сервитуты в странах Западной Европы и
российском праве: основные аспекты сравнительного анализа// Актуальные проблемы
права: материалы междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — М.: Ваш
полиграфический партнер, 2015. — С. 98
34
Обременения могут быть предиальными и личными, утвердительными
и негативными. Наиболее распространенными способами наложения
обременений являются согласие на использование (грант) и резервирование.
Каждый из этих методов требует наличия письменного договора,
подписанного владельцем обремененной недвижимости и
зарегистрированного таким же образом, как и другие имущественные права
на землю. Согласие на использование - это обременение, созданное
специальным письменным соглашением с владельцем обремененного
участка. К примеру, землевладелец, заключающий с собственником
имущества (линий связи), размещенных на его участке, договор, дающий
право размещения и использования на его земле линий связи, обременил
свой участок “согласием на использование”. Резервирование - это
обременение, созданное владельцем служащей земли во время передачи этой
земли в собственность другому владельцу. Обременения также используются
для того, чтобы установить простые отрицательные ограничения, которые
могут быть связаны с “потребностью” господствующего земельного участка,
например, ограничения на планировку и строительство, связанные с
потребностью в сохранении вида, в свете и воздухе
1
. Обременения не
используются и в большинстве случаев не могут использоваться для
создания отрицательных ограничений с ограниченным отношением к земле,
или для наложения утвердительных обязательств на владельца служащего
участка. Исполнение этих типов сервитутов как правило обеспечивается
другими средствами, в частности, “соглашениями о недвижимости”
Рассмотрим более подробно обременения в законодательстве
Германии. Вещные обременения как самостоятельный частноправовой
институт не был известен римскому праву, и его разработка - заслуга
немецких правоведов XVIII - XIX вв.
1
Кравцова Д. Л., Ковалева Я. А. Земельные сервитуты в странах Западной Европы и
российском праве: основные аспекты сравнительного анализа// Актуальные проблемы
права: материалы междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — М.: Ваш
полиграфический партнер, 2015. — С. 99
35
Развитие данного института прошло длинный исторический путь - от
зарождения на этапе господства в Германии разделенной собственности
феодальных личных повинностей вассала перед сеньором в виде оброка,
службы, налога (census, cens, zins - нем.) до образования самостоятельного
вещного права на чужие вещи (jura in re aliena), обозначенного немецкими
юристами термином Reallasten
1
.
О. Гирке отмечает, что происхождение вещных обременений в
немецком праве связано, с одной стороны, с объединением сборов и личных
повинностей, а с другой - с тенденцией перекладывания личной зависимой
ответственности на ответственность имуществом. Сборы и повинности,
возложенные на свободных и независимых крестьян, предоставляющие им
право самостоятельного ведения хозяйства, одновременно ограничивали их
права в виде вещных обременений.
Предпосылкой конструирования вещных обременений как
самостоятельных вещных прав выступил отказ немецкой юриспруденции от
разделенной собственности и возникшая в результате необходимость
создания более жесткого механизма защиты прав лиц, в пользу которых
установлены обременения (т. е. собственников земли).
При разделенной собственности, власть сеньора, в отношении его
землевладения, и право на получение денежного вознаграждения (чинша,
оброка и т. п.) были защищены публичным правом, а с преобразованием
вещной повинности в самостоятельное ограниченное вещное право
необходимой стала частноправовая защита права на выплату долга.
В этой связи нужна была концепция обременений, согласно которой из
публичных повинностей они должны перейти в разряд частных прав - в
форму самостоятельных прав на чужие вещи, предоставляющих
землевладельцу абсолютное право непосредственного воздействия на вещь, а
1
Законодательство об исполнительном производстве в Федеративной Республике
Германии// Бюллетень Федеральной службы судебных приставов, 2013 г., №4.
37
К началу XIX в. эта теория подверглась резкой критике как
несостоятельная, правоведы (Тибо (Thibaut), Захариа (Zacharia), Шрадер
(Schrader)) доказали невозможность распространения принципов сервитутов
на обременения (Reallasten). Основным аргументом против признания
Reallasten разновидностью сервитута являлось то, что сервитут не может
иметь форму действия, поскольку принуждение собственника к совершению
поступка противоречило бы римскому правосознанию.
Отказ от теории сервитута позволил признать в качестве
основополагающей концепцию вещно-правовой природы Reallast'а (в
качестве самостоятельного jus in re aliena), согласно которой сущность
вещного обременения заключается в непосредственной связи
управомоченного лица с вещью, которое проявляется через право на
использование земельного участка. Под влиянием этой концепции нормы о
вещных обременениях были помещены в книгу третью (Вещное право)
Германского гражданского уложения (ГГУ) 1896 г.
Следует заметить, что немного раньше, чем в ГГУ, вещные
обременения были регламентированы другим кодифицированным актом -
австрийским Общим гражданским уложением 1811 г. Но на тот момент
австрийский закон не смог создать полноценную конструкцию вещного
обременения; в отличие от немецкого права в нем нет даже специального
раздела о вещных обременениях, а нормы о них разбросаны по различным
параграфам Уложения (§ 512, 530, 686, 687, 928, 1122, 1150, 1480 ABGB).
В отличие от австрийского права швейцарский Гражданский кодекс
1907 г. вслед за немецким Уложением в § 782 - 792 закрепил достаточно
прочную правовую основу регулирования Grundlast'а. Между тем, несмотря
на наличие в феодальном праве Франции вещных обременений, они не были
закреплены в качестве самостоятельного ограниченного вещного права во
французском гражданском законодательстве. Отсутствие вещных
1
Законодательств об исполнительном производстве в Федеративной Республике
Германии// Бюллетень Федеральной службы судебных приставов, 2013 г., №4
38
обременений в Гражданском кодексе Франции 1804 г. следует объяснять
особенностями исторических условий разработки и принятия данного акта.
Французский гражданский кодекс был принят после Великой буржуазной
революции как результат буржуазных реформ, как закон, необходимый для
перехода к капитализму. Очевидно, что провозглашенный Кодексом принцип
абсолютного характера права собственности был несовместим с
феодальными вещными обременениями, сущность которых состоит в
принуждении собственника к определенным действиям
1
.
Определение вещного обременения вытекает из § 1005 ГГУ, где
установлено, что земельный участок может быть обременен таким образом,
чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, совершались
периодические предоставления за счет земельного участка. Сходное понятие
содержится и в новых законодательствах, в которых закреплено, что вещь
может быть обременена таким образом, что каждый очередной собственник
недвижимой вещи должен вносить лицу, в пользу которого установлена
реальная повинность, периодические платежи деньгами или в натуре либо
совершать определенные действия (ст. 229 Гражданского закона Латвии, ст.
247 Закона Хорватии "О праве собственности и других вещных правах", ст.
236 Закона Македонии "О праве собственности и других вещных правах").
Закрепленная в ГГУ дефиниция позволила отнести вещные
обременения в начале прошлого века к вещным правам использования, так
как главенствующим элементом Reallast'а является правомочие на
использование земельного участка (в виде получения платежей и иного
содержания), тогда как право требования выплат (личная ответственность)
является дополнительным признаком.
Определение в прошлом столетии вещных обременений как вещных
прав использования (Nutzungsrechte) соответствовало тому периоду,
1
Кравцова Д. Л., Ковалева Я. А. Земельные сервитуты в странах Западной Европы и
российском праве: основные аспекты сравнительного анализа// Актуальные проблемы
права: материалы междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — М.: Ваш
полиграфический партнер, 2015. — С. 100
40
пользование земельным участком;
принудительное удовлетворение требований за счет обращения
взыскания на обремененный земельный участок
1
.
В немецком и австрийском праве в составе вещного обременения
называют еще одно правомочие - на приведение осуществляемых
предоставлений в соответствие с изменившимися обстоятельствами без
дополнительных согласований, если вид и объем обременения могут быть
определены включенными в соглашение условиями (так называемая
ценностная оговорка - Gleitklauseln)
Выводы по главе 1
С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать
следующее определение обременения: «Обременение имущества —
ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности
обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных
нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и
сохраняющиеся при смене правообладателя».
Представляется, что введение такого определения в общую часть
гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный
термин в законе используется, а определения не имеет.
Совокупность перечисленных правомочий позволила характеризовать
вещные обременения как права, обладающие абсолютным характером и
свойством непосредственного воздействия на вещь, и, соответственно,
признать их вещными.
Анализ материала о сфере применения вещных обременений дает
основания для вывода о том, что эти права получили весьма устойчивое
применение в течение не одного столетия в германском, австрийском и
1
Кравцова Д. Л., Ковалева Я. А. Земельные сервитуты в странах Западной Европы и
российском праве: основные аспекты сравнительного анализа// Актуальные проблемы
права: материалы междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — М.: Ваш
полиграфический партнер, 2015. — С. 101
41
швейцарском праве. Более того, нововведения в законодательстве о вещных
правах Эстонии, Латвии, Македонии, Хорватии, Словении свидетельствуют о
формировании общей тенденции для постсоциалистических правопорядков
признания значимости института вещных обременений.
42
Глава 2. Виды и пределы ограничений и обременений
права собственности
2.1. Виды ограничений права собственности
Развитие ограничений права собственности происходит еще с древних
времен. Древнеримские законы двенадцати таблиц называли четыре вида
ограничений права собственности на землю:
Собственник земельного участка обязан допускать на свой
участок соседа для собирания плодов, падающих с деревьев, растущих на
участке соседа;
Перевешивание ветвей дерева и перерастание самого дерева на
соседний участок дают собственнику этого последнего право самому срезать
свисающие до 15 футов ветви или срубить дерево, если этого не делает сосед;
Собственник не обязан терпеть надстройку соседа над границей
своего участка, равно как и выпячивание стены более чем на полфута;
Собственник обязан допускать за определенное вознаграждение
проход через его участок к оказавшимся на нем местам погребения.
Вследствие неоднозначного мнения среди ученых о правовой природе
ограничения права собственности в классификациях некоторых зарубежных
исследователей наблюдаются положения, не имеющие к ним
непосредственного отношения.
Например, Беккинг, Дирксен, Франтц среди ограничений указывают
положение об экспроприации, Мюленбрух и Беккинг - о границах права
собственности, Дернбург, Мюленбрух, Франтц, Штоббэ писали о
государственных и общественных повинностях, Пагенштехер - о
правоспособности и дееспособности.
Дирксен классифицировал ограничения права собственности в
зависимости от цели (рисунок 13):