73
точные пределы эффекта обременения (сроки и другие пределы
прикрепления обременения к объекту, выгодный, компенсационный характер
возвратного характера или необоснованного обременения и т.д.).
Следует отметить, что системный подход к решению вопросов
обременений по различным видам гражданских прав не применялся, а
проблема регулирования обременений гражданского права не привлекла
внимания авторов Концепции в обобщенном виде. Между тем, создание
правовых форм, обеспечивающих возможность достаточно стабильного
участия одного лица в имуществе другого, необходимо не только в сфере
имущественного права. Обеспечение стабильности гражданско-правового
регулирования и стабильности гражданского оборота, достижение баланса в
соотношении частных и государственных элементов гражданского права в
целом без обобщения ряда общеотраслевых важных частных норм
обременения собственности не представляется возможным. Поиск
правильных путей развития российского гражданского законодательства
должен быть продолжен.
Одним из главных вопросов развития всего гражданского общества и,в
частности, его законодательной базы, можно назвать взаимосвязь между
интересами государства, общества и интересами личности.
В любых гражданско-правовых обществах свобода личности,
отдельных социальных групп обладает определенными границами, которые
определены конкретной социально-экономической, политической, правовой
позицией. В сфере частного права необходимость поддерживать баланс
разных интересов в первую очередь наблюдается в сфере имущественных
отношений. В числе методов обеспечивать оптимальный баланс интересов
государства, общества, собственников и третьих лиц существуют
ограничения на право собственности, или, как их еще часто называют,
«бремя закона».
Отдельные формы государственного вмешательства в сферу частного
права, известные в каждой правовой системе, помогают развиваться и
74
функционировать процессу гражданского оборота, формируют,
способствующие динамичному и устойчивому развитию экономики,
повышению уровня жизни граждан, а также воплощению в жизнь разного
рода социальных программ. В то же время, обременения предполагают
вмешательство в субъективное право не только государства, но также и
третьих лиц, через создание запугивающих и осложняющих условий для
обладателя прав при осуществлении им своих прав
1
.
Следует отметить, что под условиями, ограничивающими и
усложняющими осуществление правообладателем своих прав, законодатель
понимает не только юридические обязательства правообладателя как
субъекта обремененного права, но и возникающие в некоторых случаях
субъективные права того лица, в пользу которого обременение было
установлено (например, аренда или подневольное состояние).
Для недвижимости под ограничением(обременением), согласно пункту
4 статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним» понимается «наличие условий, запретов, установленных законом или
уполномоченными органами в порядке, установленном законом, ставящих
правообладателя в затруднительное положение при реализации права
собственности, ипотечного пользования, права пользования недвижимостью
или иных имущественных прав на конкретный объект».
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 указанного закона «ограничения
(обременения) прав на недвижимое имущество... подлежат государственной
регистрации». Тем не менее, известны так называемые «невидимые»
обременения, связанные с жилой недвижимостью. Их называют
«невидимыми», поскольку они не требуют госрегистрации, и поэтому, на
первый взгляд, могут не проявить себя. Тем не менее, эти юридические
1
Российское гражданское право. Общая часть. Вещное право. Наследственное право.
Интеллектуальные права. Личные неимущественные права/Суханов Е. А., 4-е изд., стер. -
М.: Статут, 2015. –С.154
75
факты играют важную роль в процессе купли-продажи жилых помещений, в
том числе их наличие или отсутствие может оказать существенное влияние
на цену отчуждаемого объекта.
К числу факторов, которые существенно обременяют отчуждаемое
жилище, относятся права лиц, находящихся в процессе отчуждения.
Субъектами таких имущественных прав на жилье являются лица, которые
имеют право пользоваться жильем, но не являющиеся собственниками этих
помещений.
Согласно пункту 3 статьи 216 Гражданского кодекса Российской
Федерации «переход права собственности к другому лицу не является
основанием для прекращения иных имущественных прав на это имущество».
Согласно с частью 4 статьи 216 и статьей 305 ГК РФ вещные права
защищены от нарушения любым лицом, в том числе владельцем имущества.
Это юридическая коллизия по поводу безвозмездного, бессрочного
пользования жилой собственностью известна, как «вечная прописка».
Существует несколько вариантов ее совершенно законного внешнего вида.
По мнению многих аналитиков, основным случаем «бессрочной
регистрации по месту жительства» является ситуация, когда отчужденное
жилье регистрируется по месту жительства гражданина, который в момент
приватизации данного жилья уже был там зарегистрирован и по той или иной
причине не принимал участия в приватизации. Если вышеупомянутый
гражданин по каким-либо причинам не хочет отказываться от регистрации по
месту жительства (т.е. не хочет «выходить») и принуждать его к этому
действию, то даже возможность признать его лишившимся право на
пользование данным этим жилым помещением в суде представляется весьма,
очень спекулятивной.
Об этом говорится в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.
N 14 «О некоторых вопросах судебной практики применения Жилищного
кодекса Российской Федерации».
76
В частности, в пункте 18 Постановления указано, что в ходе
рассмотрения иска собственника жилища о признании бывшего члена его
семьи утратившим право пользования данным жилищем по причине выбытия
из состава семьи, должны принимать во внимание следующее. Согласно
ст.19 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ «О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации». (далее - Вводный
закон) нормы, сформулированные в части 4 статьи 31 Жилищного кодекса
РФ (далее – ЖК РФ) о прекращении права пользования жильем при
прекращении семейных отношений, не распространяются на тех бывших
членов семьи собственника, которые к моменту приватизации обладали
равными правами пользования жильем с лицом, которое провело
приватизацию, но при этом от участия в приватизации отказались. Если
семейные отношения данных лиц с собственником жилья прекратились, это
не влечет за собой прекращения их права на пользование данным жильем. В
соответствии с частями 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (ст. 53 Жилищного кодекса
РСФСР действовала до 1.03.2005), равными правами с арендатором жилья по
договору социальной аренды в муниципальном и государственном
жилищном фонде, включая право пользования им, пользуются члены семьи
арендатора и бывшие члены семьи арендатора, продолжающие жить в этом
занимаемом жилье.
Кроме того, положения части 2 ст. 292 ГК РФ о прекращении права
пользования жильем из-за смены собственника не могут быть применены к
бывшим членам семьи владельца жилища, указанным в ст. 19 Вводного
закона, поскольку дав согласие на приватизацию жилого помещения,
занимаемого по договору социальной аренды жилого помещения, без
которого это было бы невозможно (статья 2 Закона Российской Федерации от
4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»), они основывались на том, что иное означало бы нарушение
конституционной нормы, провозглашающей право каждого на жилье.
77
Сходным образом, при переходе прав собственности на жилище к
другому лицу суд должен решить вопрос о сохранении прав пользования
данным жилищем за бывшим членом семьи владельца жилища, который
ранее воспользовался своим правом приватизации жилища, а затем переехал
в другое жилище в качестве члена семьи арендатора по договору социальной
аренды и дал на это согласие, которое было необходимо для приватизации
данного жилья.
Следующий вариант «бессрочной регистрации по месту
жительства»бывает установлен брачным договором через пожизненное
проживание и пользование жильем«не собственником» помещения при
расторжении брака с собственником
1
.
Согласно с частью 4 статьи 31 ЖК РФ право пользования жильем
бывшего члена семьи может быть сохранено по соглашению между ним и
владельцем жилого помещения. Поскольку период, в течение которого это
право может быть сохранено, не регулируется, это может быть пожизненным
вариантом. В качестве соглашения именно брачный договор, в котором в
соответствии со статьей 42 Семейного кодекса РФ супруги «имеют право
определять имущество, подлежащее передаче каждому из супругов в случае
расторжения брака, а также включать в брачный договор любые иные
положения, касающиеся имущественных отношений супругов», включая
право одного супруга проживать всю жизнь в жилище, принадлежащем
другому супругу.
Другим видом «невидимого» обременения в виде «постоянного
проживания» может быть отказ в завещании.
Согласно п. 1 статьи 1137 ГК РФ, при завещании завещатель может
«поручить одному или нескольким наследникам по завещанию или по закону
исполнение любой обязанности имущественного характера за счет
наследства в пользу одного или нескольких лиц (отказ получателей),
1
Сроки в гражданском праве. Исковая давность / Кириллова М.Я., Крашенинников П.В. -
3-е изд., испр. и доп - М.: Статут, 2016. – С.52
78
получивших право требовать исполнения этой обязанности (отказ от
завещания)». В соответствии с п. 2 данной статьи, «объектом завещания
может быть передача отказа получателю... во владении... или использовании
вещи, включенной в наследство....». В частности, наследник, к которому
переходит квартира, жилой дом, или иное жилое помещение, завещатель
может быть обязан предоставить другому лицу на период жизни
лица....»право пользоваться всем помещением или же его определенной
частью. Кроме того, «при последующей передаче права собственности на
имущество, являвшееся частью наследства, другому лицу, право пользования
этим имуществом, предоставленное по завещанию, остается в силе». А с
учетом того, что право на получение завещанного имущества можно
реализовать на протяжении трех лет со дня открытия наследства, а также
того, что отказ получателя в завещании может быть передан другому
получателю, в том числе в случае, если получатель отказался от
использования своего права на получение завещанного имущества,
необходимость проверки отсутствия или наличия завещанного для покупки
жилья, которое продавец «унаследовал», возрастает, как это называется, раз,
при заказе.
В Германии нормы наследственного права включены в пятый сборник
Гражданского кодекса (далее - ГГУ).
В отношениях наследников друг с другом ГГУ проводит принцип
совместной собственности всех наследников на наследственное имущество.
Каждый наследник может распоряжаться своей долей в наследственном
имуществе, но не отдельными предметами наследственного имущества.
Договор, по которому наследник распоряжается своей долей, требует
нотариального удостоверения. ГГУ устанавливает преимущественное право
покупки, как для Продавца, так и для Покупателя. Реализация раздела может
быть исключена по соглашению наследников, а также по желанию
завещателя. Такие заказы действительны в течение 30 лет. Однако
79
законодатель утверждает, что при наличии уважительной причины
наследники имеют право требовать распада общины.
Если раздел по своему характеру не представляется возможным, то
распад общности происходит путем продажи общего имущества с аукциона и
распределения прибыли. Если отчуждение третьим лицам не разрешено, то
предмет должен быть продан на аукционе одному из наследников.
Согласно части 3 ст. 33 Жилищного кодекса РФ «гражданин,
проживающий в жилище, предоставленном по завещанию, имеет право
требовать государственной регистрации права пользования жилым
помещением, возникшего из завещанного имущества.
Возможны и иные ситуации, при которых те или иные лица сохраняют
за собой право пользования жильем, и это право крайне трудно прекратить
даже в судебном порядке.
В числе подобных лиц:
недееспособные граждане;
ограниченно дееспособные граждане,
граждане, которые временно находящихся в районах Крайнего
Севера и приравненных к ним территориях,
граждане, временно выехавшие по месту учебы или работы,
граждане, помещенные в государственные детские учреждения,
граждане, выехавшие для выполнения обязанностей попечителя
или опекуна,
граждане, заключенные под стражу,
граждане, помещенные в лечебные учреждения,
граждане, состоящие на учете в диспансерах,
граждане, признанные безвестно отсутствующими
и т.д.
До 11 января 2015 года, когда вступил в силу Федеральным законом от
31 декабря 2014 года N 525-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской
80
Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу
передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской
Федерации», этот перечень был длиннее. Закон 525-ФЗ исключил из данного
перечня призванных в армию и осужденных.
Конституционное право граждан на жилище – это одно из основных
прав человека. Оно состоит в том, чтобы обеспечить государством
стабильное, постоянное пользование жильем законно занимающими его
лицами, а также в гарантиях неприкосновенности жилища, гарантиях
безопасности граждан от произвольного лишения жилища.
Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что собственник жилья
не всегда в состоянии безболезненно выселить бывших членов своей семьи
из жилища, прекратив их право пользования этим жильем.
Правоприменительная практика, под воздействием Верховного Суда РФ,
даже при отсутствии норм, устанавливающих возможность долгосрочного
пользования помещениями собственника, бывшими членами семьи, по-
прежнему исходит из того, что конституционная норма о праве человека на
жилище и невозможности его лишения имеет приоритет. А с учетом
правовой сложности реализации отдельных механизмов защиты прав
социально уязвимых групп населения и возможности применения данных
правовых хитросплетений в целях мошенничества на первый план выходит
процедура выявления отчуждаемого объекта недвижимости с позиции
наличия обременений и прав, включая скрытые и потенциальные.
В заключение отметим, что согласно части 2 статьи 35 Конституции
Российской Федерации «каждый вправе иметь имущество в собственности,
владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с
другими лицами», а согласно части 3 той же статьи «никто не может быть
лишен своего имущества иначе как по решению суда»
1
.
1
Теория функций гражданского права (методологические и воспитательные аспекты):
Монография / Рыбаков В.А. - М.: Статут, 2016. – С.18
81
В соответствии с данной трактовкой Основного закона РФ –
Конституцией России, формулируется вывод о незыблемости и
непоколебимости указанного начала, а именно такого права экономического
содержания, как «право собственности», которое имеет место быть,
функционировать и развиваться в любом правовом государстве. При этом,
конституционно-правовой статус личности, представляется не
сформированным в случаи отсутствия такого права.
Отметим, что установление границ права собственности и определение
в связи с этим полномочий собственника, является объективным
требованием современного экономического оборота, что вызвано в первую
очередь, традиционным спектром защиты прав и интересов других лиц.
Проблемность обозначенных аспектов усматривается в том, что
действующее законодательство не содержит ответов по многим
животрепещущим вопросам в сфере собственности. В особенности, когда
речь заходит об элементах, связанных с процедурами по наложению
ограничений и установлению запретов. Во многом, это происходит по
причине отсутствия необходимой систематизации нормативной правовой
базы. Многообразие норм гражданско-правового толка, содержащихся в
различных правовых источниках (к примеру, в Градостроительном кодексе
Российской Федерации, Земельном кодексе Российской Федерации,
Гражданском кодексе Российской Федерации, Лесном кодексе Российской
Федерации и др.) свидетельствуют о такой необходимости. Только
комплексная последовательность, системность изложения законодательной
информации позволит избежать ее дублирования и противоречивости в
соответствующих закреплениях права. Так, существует потребность в
законодательном определении пределов и юридического соотношения таких
понятий как «ограничения» и «обременения» (настоящая дефиниция во
многом отождествляет эти категории, что, по мнению автора, носит спорный
характер). В юридической литературе также не усматривается однозначности
в научных подходах при анализе специфики ограничений, в том числе и в
82
отношении перечня таких ограничений, что также предрешает
дискуссионность данного аспекта. Целесообразно согласиться с К.И.
Скловским, который в свою очередь указывал на то, что факторы
ограничения права собственности способны порождать острые правовые
коллизии…
1
. Заслуживает поддержки позиция по этому поводу В.П.
Камышанского, который говорит о том, что у ограничений и обременений
исходя из их социальной и юридической природы, не усматривается
тождественность
2
. В свою очередь, ключевой проблемой остается проблема,
отнесенная к обстоятельству обоснованности наложения ограничения.
Представляется очевидным, что исследование значимых свойств
обременений и ограничений права собственности в любой отраслевой
направленности должно поспособствовать совершенствованию правового
регулирования отношений собственности и соответственно практики
применения действующего законодательства.
Ограничение субъективного (личностного) права собственности
существовало во все времена и, как правило, было сопряжено с усилением
роли государства в сфере гражданского оборота, что вызвано выстраиванием
необходимой системы правоотношений социально-экономической
ориентированности, одинаково важных как для частных, так и для
публичных интересов. Уместно напомнить, что все обременения права
собственности имеют свой строго опосредованный порядок. Так, они могут
быть определены: законом, уполномоченными органами в порядке,
предусмотренном законом либо самим собственником имущества,
следовательно, все ограничения находятся в непосредственной привязке к
существующему субъективному праву лица на объект. Все это доказывает,
что:
1
Гражданское право: Учебник /Под ред. Гонгало Б.М. - М.: Статут, 2016. – С.201.
2
Гражданское право: Учебник: В 2 томах Том 1 / Под общ.ред. Карпычева М.В., Хужина
А.М., - М.: ИНФРА-М, 2016. – С.125