2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ........................................................................................................................... 3
1. ОБРЕМЕНЕНИЕ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ ЯВЛЕНИЕ В РФ.................. 7
1.1. Понятие обременения в гражданском праве РФ ......................................................... 7
1.2. Правовое регулирование обременений в РФ ............................................................. 14
2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ ЗА
РУБЕЖОМ ........................................................................................................................... 25
2.1.Понятие обременений в зарубежных странах ........................................................... 25
2.2. Правовое регулирование обременений за рубежом ................................................. 30
3. ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЯ В
ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ .......................................................... 52
3.1. Актуальные проблемы правового регулирования и способы их решения в РФ ... 52
3.2. Актуальные проблемы правового регулирования и способы их решения в
зарубежных странах............................................................................................................ 67
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................................... 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ........................................................... 79
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ................................................................................................................ 88
3
ВВЕДЕНИЕ
Становление и развитие современного гражданского права характеризуется
активным использованием в законодательстве, а также в практике
правоприменения и индивидуального гражданско-правового регулирования
юридической категории «обременение».
Актуальность темы исследования обусловлена тем, что правовое
регулирование обременений имеет недостатки.
Как самостоятельная правовая категория «обременение» закреплено в
Гражданском кодексе Российской Федерации, в ряде других кодексов, а также в
иных федеральных законах и подзаконных правовых актах. Особое место оно
занимает в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Правовое регулирование обременений имеет
недостатки.
В первую очередь это несогласованность норм различных правовых актов,
регулирующих тождественные либо родственные сферы общественных
отношений, в части содержания понятия «обременение», его назначения,
правовой природы, объектов и пр. В ряде законов и подзаконных актов среди
конкретных видов обременении перечислены правовые явления различной
природы, в некоторых нормативных актах это понятие никак не раскрыто,
правовой режим обременения остается неясным.
Следует отметить, что западная юриспруденция не останавливается на
совершенствовании института вещных обременений и идет дальше в его
разработке. Примечательно, что в ней уже решены многие теоретические
проблемы, как, например, определение правовой природы, отграничение от
смежных вещно-правовых конструкций и т.п.
Перед современными правоведами стоит задача совершенствования
механизма применения норм законодательства в связи с изменяющимися
мировыми тенденциями в экономике, процессами интеграции, а также создания
4
условий для того, чтобы применение норм о вещных обременениях
соответствовало принципу справедливости. В частности, немецкие ученые и
практики достаточно серьезно работают над положениями об индексации
платежей в связи с переходом к единой европейской валюте, о защите третьих
лиц (добросовестных приобретателей), об ответственности правопреемников,
механизме удовлетворения требований из недвижимости и др.
В зарубежных правопорядках обременения применяются при продаже
земельного участка или предприятия на основе ренты, обеспечении пожилых
людей в старости, содержании имущества в кондоминиуме (общей
собственности), регулировании соседских отношений, осуществлении
сервитутных прав, в отношениях застройки. Распространение получили
обременения покупки, жилищные, индустриальные и отопительные вещные
обременения.
Вещные обременения могут быть установлены в самых разнообразных
житейских ситуациях. Многие из обременений не были известны прошлому
столетию, их конструкция была разработана в связи с требованиями
усложнившегося имущественного оборота. Актуальность этого института в
европейских странах отмечается и современными зарубежными юристами,
проблемы регулирования вещных обременений раскрываются в научной и
учебной литературе последних лет
В доктрине отечественного гражданского права категория «обременение»
не имеет глубокой проработки. Отдельные проблемы данной темы были в центре
внимания О.В. Бумажниковой, И.А. Емелькиной, Е.В. Яроцкой, М.В Сидоренко,
О.А. Кудинова и других научных деятелей юриспруденции.
Однако, отметим, что специальных монографических исследований
указанной тематики не проводилось. Таким образом, теоретические и
практические вопросы правового регулирования института обременений в
гражданском праве РФ и ряда зарубежных стран не получили системной и
комплексной разработки и освещения в научной и практической литературе.
5
Цель исследования заключается в анализе правового регулирования
обременений в гражданском праве РФ и сравнении данной сферы отношений в
зарубежных странах.
Для достижения цели поставлены следующие задачи:
1. исследование категории «обременение» как гражданско-правового
явления;
2. определение объектов обременений и их признаков;
3. исследовать классификации обременений;
4. выявить особенности правового регулирования обременений
зарубежом;
5. выработка предложений по модернизации системы государственной
регистрации обременений недвижимого имущества;
Объектом исследования выступают общественные отношения,
возникающие при реализации и защите жилищных прав детей-сирот и детей,
оставшихся без попечения родителей.
Предмет исследования составляет правовое регулирование обременения в
России и за рубежом.
Нормативную базу исследования составили положения российского
гражданского законодательства, главным образом – положения международного
законодательства, положения Конституции Российской Федерации, Гражданского
кодекса Российской Федерации, Земельного Кодекса РФ, Федеральных законов,
подзаконных нормативных актов, разъяснения Пленумов Верховного Суда
Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда РФ. Законодательство
действующее и утратившее силу, а также подзаконные акты в зарубежных
странах, а именно: Германии, Украины, Франции, США, Китая и прочих.
Методологической основой исследования являются общенаучные
методы анализ, синтез, индукция, дедукция, а также специальные: системный,
сравнительный, структурно-функциональный, исторический, правовой анализ.
Все используемые методы и приемы анализа, позволили эффективно и
всесторонне изучить тему.
6
Практическая значимость исследования определяется тем, что
значительная часть вынесенных на защиту положений является актуальными
вопросами правоприменения, в том числе в судебной практике. Предложения
могут служить основой для совершенствования российского гражданского
законодательства в сфере вещных, обязательственных и интеллектуальных прав.
Это является особенно актуальными в условиях меняющихся положений в ГК РФ
на основе Концепции развития гражданского законодательства Российской
Федерации. Не менее важна ценность результатов настоящей работы для
гражданско-правовой учебной дисциплины.
Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения, списка
использованной литературы и приложений
7
1. ОБРЕМЕНЕНИЕ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ ЯВЛЕНИЕ В
РФ
1.1. Понятие обременения в гражданском праве РФ
Термин «обременение» встречается в различных текстах гражданских
законодательных актов, где он активно используется законодателем и стал
распространенной темой в правовых исследованиях.
Логично для начала определить общеупотребительное значение
рассматриваемого понятия, обременить – наложить бремя, тяготить, отягощать,
гнести; беспокоить, затруднить, стѣснять и мѣшать.
1
Иными словами обременяют
кого-либо или что-то, навязав определенное бремя (ношу), с целью усложнить
жизнь, передвижения и тому подобное.
В специальной литературе под обременением понимается:
1) дополнительные обязательства и обязанности лица, накладываемые на
него ограничения, возникающие в связи с наличием у него или получением им
определенных прав и возможностей; например, обязанность попечителя
заботиться о подопечном или обязанность арендатора сохранять арендованное
имущество;
2) установленные законом или государственными органами условия,
запрещения, ограничивающие правообладателя вещных прав. К основным
обременениям относят сервитут, ипотеку, арест, доверительное управление.
2
Понятие «обременение» в юридической науке и практике тесно
переплетается с понятием «ограничение» и часто указывается в законодательных
актах в единой связке.Однако, стоить отметить, что эти понятия не являются
1
Даль В.И. Толковый словарь живого великорусского языка. – Т.2. - Дрофа.
– 2011. - С 613.
2
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный
экономический словарь. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.:ИНФРА-М,.- 2011. – 512 с.
8
синонимами. В противном случае, с точки зрения законодательной техники
не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба этих понятия.
Долгое время юристы руководствовались Федеральным законом от 21
июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»,утратившим свою силу в полном объеме с 01 января
2020 года,который в своей первой статье разъяснял:
«ограничения (обременения) — наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого
имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста
имущества и других».
3
В настоящее время действует Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который в полном объеме
обрел силу с 1 января 2020 г.
Из нового закона исчезли определения таких понятий, как «сервитут» и
«ограничение (обременение)», имеющие место в Федеральном законе от 13 июля
2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Такой подход
законодателя представляется вполне обоснованным, поскольку соответствующие
понятия раскрыты в Гражданском кодексе РФ и иных законодательных актах, а
в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» сами эти термины используются в том же
3
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»:
принят Государственной Думой 17 июня 1997 года, одобрен Советом Федерации
03 июля 1997 года, утратил силу с 1 января 2020 года в связи с изданием
Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ [офиц. текст по состоянию на 02
март. 2020 г.].
9
значении.
4
В связи с этим под обременением чаще всего подразумевают
затруднения в отношении недвижимости.
Обременения - 1) дополнительные обязательства и обязанности лица,
накладываемые на него ограничения, возникающие в связи с наличием у него или
получением им определенных прав и возможностей; например, обязанность
попечителя заботиться о подопечном или обязанность арендатора сохранять
арендованное имущество; 2) установленные законом или государственными
органами условия, запрещения, ограничивающие правообладателя вещных прав.
К основным обременениям относят сервитут, ипотеку, арест, доверительное
управление.
Обременение недвижимости - это права третьих лиц на нее. Их называют
так потому, что они мешают правообладателю свободно и в полной мере
осуществлять свои правомочия.
Если правообладатель сменится, новому тоже придется терпеть
обременение - оно, как правило, следует за недвижимостью. Поэтому, если,
например, собственник обремененной недвижимости захочет ее продать, ему
нужно заручиться согласием покупателя принять ее с обременением. Иначе
последний сможет потребовать уменьшить цену имущества или расторгнуть
договор, если не доказать, что он знал или должен был знать об обременении (п. 1
ст. 460 ГК РФ).
Некоторые нормативные и судебные акты приравнивают к обременениям
ограничения прав. Понятие «обременение» нередко даже указывают в скобках
после «ограничения» или через запятую. Ограничения обычно запрещают
правообладателю совершать какие-то действия со своей недвижимостью. Как и
обременения, они стесняют его в осуществлении прав. Отличие ограничений в
том, что в случае с ними никакие конкретные третьи лица не получают прав на
4
Бочаров Н.Н. Вопросы приобретения, прекращения и обременения права
собственности граждан на земельный участок // Юрист. - 2014. - № 17. - С. 31.
10
недвижимость. Пример ограничения - арест имущества должника, который
наложил судебный пристав-исполнитель. Арест запрещает распоряжаться
имуществом, может ограничивать пользование им или даже включать его изъятие
(ч. 1, 4 ст. 80Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном
производстве»).
Виды обременений недвижимости названы в Федеральном законе от 13
июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости»недвижимости, в частности, это сервитут, ипотека, доверительное
управление, наем жилья (ч. 6 ст. 1Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Но исчерпывающего
перечня там нет. И другие обременения или возможность их установить
(например, актом органа власти) могут быть предусмотрены иными
нормативными актами. Например, Гражданский кодекс РФ относит к
обременениям еще и ренту (п. 1 ст. 586 ГК РФ).
Поскольку в законе нет ни определения обременений, ни их закрытого
перечня, на практике часто возникают споры о том, что считать обременением, а
что - нет.
Специфика обременения как правовой категории состоит в том,
что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет
свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так,
например, ст.274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом,
а п.1 ст.275 ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае
перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом,
к другому лицу». Относя ренту к обременениям, Гражданский кодекс в ст. 586
формулирует аналогичное правило: «рента обременяет земельный участок,
предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное
под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты
его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества».
Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно
к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
11
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение
имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит
в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования
и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав
на это имущество у третьих лиц.
Так в случае обременения имущества сервитутом права его собственника
ограничены правами пользования собственника соседнего участка, при аренде —
правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание
и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав
владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении
на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно
связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело
при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения
состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной
денежной сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной
форме» (п.1 ст.583 ГК РФ).
5
Таким образом, мы видим, что обременение не всегда
связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем
заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого
имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами
на него третьих лиц.
6
В качестве примера можно привести такое ограничение,
как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества
определенных действий.
5
Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. - М.:
Статут, 2017. - С. 59.
6
Спиридонов В.Ф., Карцев, Г. А. и др. Ограничения (обременения) прав на
использование земельных участков: Справочное пособие // Под ред. С. И. Сая. -
М.: Центр земельной реформы, 2015. – С. 126.