22
26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого
договора аренды недвижимого имущества».
Изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный
акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых
федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не
применяется арбитражным судом как противоречащий нормам ГК РФ.
Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной
регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и
вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам
ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований ст.ст.
168 и 180 ГК.
22
Поэтому регистрирующий орган вправе отказать в
государственной регистрации такого договора.
Граждане, при приобретении имущества должны запросить выписку из
ЕГРН с целью обезопасить себя при сделке и проявить должную
осмотрительность как добросовестный приобретатель. Такой позиции
придерживается Верховный суд.
23
Как указывалось ранее, с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный
закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости», который закрепил объединение двух систем (государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового
учета недвижимого имущества) и предусмотрел создание Единого
государственного реестра недвижимости - свода достоверных сведений о
недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и
правообладателях.
22
Остапенко А.Г. Гражданско-правовая характеристика земельного
сервитута // Научный журнал КубГАУ. - 2015. - № 74. - С. 555.
23
Определение Верховного суда РФ по делу № 38-кг19-1 от 2 апреля 2019 г.
[Электронный ресурс] // Режим доступа: http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1763986
23
Рассматриваемый закон содержит неисчерпывающий перечень прав,
подлежащих государственной регистрации. В нем говорится о том, что
государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные
права на недвижимое имущество. Помимо перечисленных конкретных прав, в нем
также говорится об иных правах в случаях, предусмотренных ГК и иными
законами. Проблема заключается в том, что нет четкого понимания, какие права
являются «иными вещными правами».
Отдельным пунктом в статье 41Федерального закона от 13 июля 2015 года
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»установлены
особенности осуществления государственного кадастрового учета в случае
государственной регистрации прекращения обременения земельного участка или
здания, сооружения, в связи с установлением которого была образована и
поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного
участка или таких здания, сооружения.
Подобное регулирование ранее содержалось в следующих положениях ч.
13 названной выше ст. 25 Закона 2007 г. о кадастре (часть введена Федеральным
законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ): в случае государственной регистрации
прекращения ограничения (обременения) вещного права на земельный участок, в
связи с установлением которого была образована и поставлена на учет часть
земельного участка, снятие с учета данной части земельного участка
осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты
государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) вещного
права на соответствующий земельный участок при отсутствии сведений о том,
что на данную часть земельного участка зарегистрировано другое ограничение
(обременение) вещного права.
Также законодатель отдельноустанавливает особенности осуществления
государственной регистрации договора аренды части земельного участка. Ранее в
рамках соответствующей регламентации в п. 2 ст. 26 Государственная
регистрация аренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования
(ссуды) объектом культурного наследия, включенным в единый государственный
24
реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов
Российской Федерации, выявленным объектом культурного наследия Закона 1997
г. о регистрации предусматривалось, что в случае если в аренду сдается
земельный участок или часть его, то к договору аренды, представляемому на
государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт
земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
24
Резюмируя вышеизложенное, Федеральным законом от 13 июля 2015 г.
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»определен основной
перечень обременений, который не является исчерпывающим и дополняется
иными нормативно-правовыми акта, что, несомненно, усложняет оборот как
движимых так и недвижимых вещей в гражданско-правовых отношениях.
Немного облегчает ситуацию Единый государственный реестр
недвижимости, предусмотренный законодателем для фиксации основных видов
обременения, главным образом для объектов недвижимости. Выписка из ЕГРН
позволяет заинтересованному лицу получить необходимую информацию. Пример
выписки с указанием обременения отражен в приложении 1 к настоящей работе.
Сложность заключается в том, что не все обременения подлежат обязательной
государственной регистрации и новый собственник имущества может не знать об
каком-либо обременении имущества, приобретаю вместе с имуществом
дополнительные обязательства, поэтому не мешает осведомится о таких
обременениях у правообладателя.
24
Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. №
218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный). - 2-е
изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ, 2019. – С. 413.
25
2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
ОБРЕМЕНЕНИЙ ЗА РУБЕЖОМ
2.1.Понятие обременений в зарубежных странах
Можно утверждать, что определенные обременения и ограничения права
собственности существовали во все времена. Соответственно, в определенной
мере ограничивалась степень свободной реализации собственником ему
принадлежащих правомочий владения, распоряжения и пользования в отношении
частного имущества.
Некоторые ученый цивилисты, такие как БумажниковаО.В. считают, что
обременения были известны еще в период существования классического
Римского права. Они возникали для удовлетворения частных интересов, в
результате установления специальных сервитутов. Можно отметить, что с
сервитутами обременения отождествлялись как права на чужое недвижимое
имущество.
25
Границы правомочий собственника применялись и в римском праве, однако
они были несколько шире, нежели в современном праве. Так, собственник,
распоряжаясь собственной землей, даже мог наносить ущерб своим соседям (к
примеру, лишить воды из колодца, заслонить свет соседям), если такие действия
выходили за границы участка собственника. По общему правилу ограничение
собственника как раз и сводилось к тому, что ему запрещалось причинять вред
другим лицам, пользуясь своим правом только для того, чтобы его нанести.
26
Также в римском праве существовали и ограничения, которых собственник
должен был придерживаться при распоряжении и пользовании своим
имуществом. Такие ограничения можно было сгруппировать на две категории:
25
Бумажникова, О.В. Взаимодействие правовых институтов: право
собственности и обременение// Юридическая наука. - 2015. - № 2. - С. 44.
26
Бумажникова, О.В. Взаимодействие правовых институтов: право
собственности и обременение// Юридическая наука. - 2015. - № 2. - С. 45.
26
ограничения, реализуемые в интересах государства и ограничения, вводимые в
интересах соседей собственника участка земли.
27
Другие же придерживаются иного мнения: вещные обременения как
самостоятельный частноправовой институт не был известен римскому праву, и
его разработка - заслуга немецких правоведов XVIII - XIX вв. Развитие данного
института прошло длинный исторический путь - от зарождения на этапе
господства в Германии разделенной собственности феодальных личных
повинностей вассала перед сеньором в виде оброка, службы, налога (census, cens,
zins - нем.)
28
до образования самостоятельного вещного права на чужие вещи (jura
in re aliena), обозначенного немецкими юристами термином Reallasten.
29
Сегодня ни у кого не вызывает сомнения тот факт, что вмешательство в
чужие права необходимо не только в интересах обособленных социальных групп
и общества, но и в интересах самих участников правоотношений. Для достижения
баланса интересов третьих лиц, общества и государства, а также интересов
управомоченных субъектов, собственно, и вводятся всевозможные ущемления
гражданских прав – «обременения и ограничения». Законодательное закрепление
подобных стеснений для обладателей права - явление реальной законодательной
действительности. Даже в отношении прав собственника, несмотря на
исключительный характер его правомочий, действующим законодательством
устанавливаются те или иные ущемления.
30
27
Фирсова М. Обременение как способ защиты недвижимости //
Коммерсантъ-Деньги.- 2006-. № 11(567) – С. 48.
28
Венедиктов А.В. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. II. М.
- 2004. - С. 231.
29
Емелькина И.А. Вещные обременения как ограниченные вещные права на
недвижимое имущество // Вестник гражданского права. - 2009. - № 3. - С. 46.
30
Кравцова Д. Л., Ковалева Я. А. Земельные сервитуты в странах Западной
Европы и российском праве: основные аспекты сравнительного анализа - М., 2015
г. – С. 219.
27
Вовсе не случайно, спустя практически целое столетие, при формировании
нового гражданского законодательства во многих европейских странах
(Македонии, Хорватии, Эстонии, Словении, Латвии) в связи с принятием законов
о частной собственности и других вещных прав на землю вещные обременения
обретают былую популярность. Так, вещные обременения законодательно
регламентированы в гражданском праве Эстонии в виде reaalkoormatised,
Хорватии — stvarnim teretom, Словении — pravica stvarnega bremena, Латвии —
realnastas и т.д.
31
Значимость института «обременения» была отмечена И. А.
Покровским еще в начале прошлого века. Он расценивал данный институт как
«крупную теоретическую новизну по сравнению с римским правом». В
отношении вещных обременений ученый утверждал следующее: «…данный
институт оказался достаточно жизнеспособным; он пережил его когда-то
создавшие отношения и, отбросив архаические виды (к примеру, повинности в
форме натуральных продуктов), смог соответствовать новым экономическим
потребностям».
32
Несмотря на общие римские начала гражданского законодательства
Германии, России, Швейцарии и Австрии, вещные права развивались далеко не в
неодинаковых экономических, исторических, политических условиях, под
воздействием самых разных правовых воззрений. Например, на формирование
немецкой системы вещных прав посильное воздействие оказали исторические
условия формирования пандектного права.
33
Помимо этого, в то время как
зарубежные правопорядки на практике «отшлифовывали» институт вещных
31
Римское частное право: учебник / коллектив авторов; под ред. И.Б.
Новицкого, И.С. Перетерского. — М.: КНОРУС, 2016. — С. 327.
32
Шапиро, И.М. Ограничение права собственности: современный правовой
аспект в контексте соотношений с обременением/ И.М.Шапиро// Юридический
вестник ДГУ. - 2017. - Т. 23. - № 3. - С. 75.
33
Пандекты: Перевод с немецкого. Общая часть. Т. 1 /Дернбург Г.; Под ред.:
П. Соколовский; Пер.: Г. Фон Рехенберг. - М.:Унив. тип., 2016 г. – С. 278.
28
обременений на протяжении всего XX в., российское право просто-напросто не
допускало не только существования, но и в целом возможности регламентации
вещных прав на недвижимость. При этом, отсутствие стабильности на мировом и
российском финансовом рынке, инфляция, распространение недобросовестной
предпринимательской деятельности, делают для российского правопорядка
крайне привлекательным институт вещных обременений.
Невозможно не отметить преимущества вещных обременений как для
обладателя вещного права (к примеру, в виде возможности получать постоянный
доход, вещное обеспечение такой возможности, право на индексацию платежей в
случаях, которые предусмотрены соответствующим договором, вещно-правовая
защита), так и для лица, на которое было возложено обременение (возможность
приобретения имущества по более низкой стоимости, в рассрочку, либо
безвозмездно) взамен на реализацию определенных действий.
В отечественном праве не существует ни одного подобного института,
который бы сочетал в себе вышеуказанные условия. Можно констатировать, что
отдельные институты гражданского законодательства (ипотеки, ренты, купли-
продажи с рассрочкой платежа) в целом аналогичны с зарубежным институтом
вещных обременений. Актуальность института обременений в большинстве стран
Европы отмечается и современными зарубежными юристами, проблемы
регулирования вещных обременений раскрываются в учебной и научной
литературе последних десятилетий. Вещные обременения могут устанавливаться
в самых разных жизненных ситуациях.
Так, в немецкой литературе приводится пример, в котором супружеская
пара, являясь хозяевами ресторана, при передаче своего имущества сыну
установили свое право на ежедневное предоставление литра пива с помощью
вещного обременения. Следует отметить, что западная юриспруденция
занимается постоянным совершенствованием института вещных обременений,
находит пути его развития. Примечательно, что на Западе сегодня решены многие
29
теоретические проблемы. Например, отграничение от смежных вещно-правовых
конструкций, определение правовой природы вещного обременения и т. п.
34
Действие принципа numerus clausus, согласно которому допустимые
вещные ограничения (обременения) прав на недвижимость, их правовой режим
определяются законодателем и не могут произвольно создаваться и
формулироваться сторонами посредством соглашения. Этот фундаментальный
принцип является одной из основных демаркационных линий между вещным и
обязательственным правом: провозглашенная в обязательственном праве свобода
договора оказывается серьезно ограниченной большинством фундаментальных
характеристик вещного права, особенно принципом numerus clausus, нашедшим
свое воплощение во многих европейских правовых системах (в Германии,
Франции, Бельгии, Англии, Испании, Швейцарии и др.)
35
Понятие «определяется законодателем» следует трактовать условно,
поскольку в некоторых странах - приверженцах принципа numerus clausus
перечень допустимых вещных ограничений (обременений) формально не
закрепляется в законе. В таком случае его можно определить исходя из того,
какие главы помещены в соответствующие разделы гражданских кодексов.
36
34
Бумажникова, О.В. Взаимодействие правовых институтов: право
собственности и обременение// Юридическая наука. - 2015. - № 2. - С. 46.
35
Губарева, А.В., Латыев, А.Н. Недвижимость за рубежом. Правовые
вопросы: учебное пособие / А.В. Губарева, А.Н. Латыев. – Москва: Проспект,
2011. – С. 37.
36
Краснова Т.С. Сервитутные типы ограничений (обременений) прав на
недвижимость: зарубежный опыт и новеллы российского законодательства //
Вестник экономического правосудия Российской Федерации. - 2015. - № 1. -
С.143.
30
2.2. Правовое регулирование обременений за рубежом
Институт обременений в современном гражданском праве становится всё
популярнееи служит для обеспечения обязательств, в том числе в международных
отношениях.
О.А. Кудинов отмечает значимость залога для гражданского и торгового
права. Между тем, институт залога – один из старейших в гражданском праве, он
дополняет различные правовые отношения, возникающие или существующие в
гражданском и торговом обороте. С точки зрения права, залог выступает одним из
способов вещного обеспечения обязательств, неотъемлемой частью
имущественного оборота.
37
Римская фидуция является исторически первой формой аналогичного
обеспечения подобных обязательств, предоставлявшей кредитору не только право
владения заложенной вещью, но и право собственности на такую вещь.
Поскольку должник терял право собственности и одновременно не обладал
средствами исковой защиты против недобросовестного кредитора, это ставило
должника в невыгодное и зависимое положение. Указанные недостатки института
фидуции обусловили появление более совершенных способов вещного
обеспечения исполнения обязательств в форме договора залога, уже в рамках
преторского права. Вещь передавалась кредитору не в собственность, а в простое
владение, согласно договору залога. При этом кредитор не мог распоряжаться
вещью, то есть не имел на неё права собственности, оставляя за собой право на
сохранение вещи до полной уплаты долга.
37
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 31.
31
По мере развития экономического оборота появлялись новые формы залога,
предоставлявшие должнику право владеть и пользоваться заложенной вещью (в
особенности это касается залога недвижимости).
38
При всех изменениях института залога современные гражданские
правоотношения в этой сфере, в основном, остались аналогичны римскому праву.
Залоговое право, основанное на залоговой сделке, заключается в праве
истребовать, преимущественно перед другими кредиторами, заранее
определённую вещь, составляющую предмет залога, независимо от того,
продолжает ли она находиться у должника или уже у другого лица1 . Право
собственности на заложенное имущество перейдёт кредитору только в случае,
если долг погасить не удастся. В романо-германском праве, в частности,
отношения залога регулируются гражданскими кодексами. В Германии, в
частности, залоговые правоотношения регулируются ГГУ (1896-1900 гг.) и рядом
специальных законов (Закон об ипотечном банке и т.д.), во Франции –
Гражданским Кодексом (1804 г.), Торговым Кодексом (1807 г.), несколькими
специальными нормативноправовыми актами. В США эти отношения
регулируются, прежде всего, ст.ст. 7- 209 Единообразного торгового кодекса
(ЕТК), в Великобритании – судебная практика и Закон «О собственности» 1925
г.
39
В романо-германском, как и в англо-саксонском, праве институт вещных
обременений и в целом значительно более развит, чем в России. Обременения
считаются одной из разновидностей имущественных прав. В качестве
самостоятельных вещных прав вещные обременения были законодательно
закреплены ещё в гражданском законодательстве в Австрии и Германии в XIX в.,
38
Ziegler C.L., Scmiedl E., Callahan T. One mortgage: a model of success for
low-income homeownership // Boston College Environmental Affairs Law Review. -
2017, Vol. 44, Issue 2. – Р. 344-345
39
Кудинов О.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран: краткий
курс. – 2-е изд. – М.: Дашков и К°, 2014. – С. 34.