12
Арест производится в отношении конкретного имущества и действует
до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться
как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника.
Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать
определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным
недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью
ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является
другое лицо.
7
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения,
которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть
такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны
исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.
Следует заметить, что приведенная концепция фактически лишает понятие
гражданско-правового обременения собственного юридического содержания,
более того, определение природы обременений через корреспондирующие
обязанности собственника противоречит общеизвестному пониманию
абсолютности вещных прав, которым противостоит единственно возможная
пассивная обязанность неопределенного круга лиц, в том числе собственника, не
создавать препятствия в реализации вещного права. Сама идея разграничения
вещных и обязательственных прав основана на том, что удовлетворение интереса
управомоченного лица в вещных правоотношениях достигается собственными
активными действиями, в то время как обязательства оформляют права на чужие
действия.
8
Поэтому, коль скоро обременения представляют собой не что иное, как
ограниченное вещное право, никаких относительных обязанностей
(положительных) на стороне собственника не возникает.
7
Аккуратов, И. Ю., Коршунов, Н. М., Хорев, А. А.. К вопросу об
ограничениях и обременениях права собственности /И. Ю. Аккуратов, Н. М.
Коршунов, А. А. Хорев.//Государство и право. -2016. - № 10. - С. 69.
8
Алексеев С. С. Общая теория права: В 2т. Т.2. - М., 2015. – С. 205.
13
Совершенно иной подход представлен в работе О.К. Тикк, специально
посвященной категории обременений в гражданском праве. Автор использовал
теорию «объективного стечения» субъективных гражданских прав, на основе
которой сформулировано определение обременения как субъективного
гражданского права одного лица, корреспондирующего обязанности-ограничению
субъективного гражданского права другого лица.
9
На основании изложенного можно придти к следующим выводам:
Термин «ограничение» в том смысле, который придает ему ст.131
ГК РФ и Закон о регистрации, в гражданском законодательстве всегда
используется применительно к гражданским правам. Термин же «обременение»
всегда относится к имуществу (см.ст.ст.274, 275, 460, 586, 704, 1019ГК РФ).
В отношениях обременения обычно выступает третья сторона, которая и
накладывает ограничения для защиты своих интересов. Право собственности при
этом сохраняется за владельцем, которыйлишается возможности заключать
определенные сделки без предварительного одобрения третьей стороны.
Как правило, действие обременения ограничено определённым сроком или
конкретными условиями, при наступлении которых ограничения отменяются. Но
для этого необходимо заявление заинтересованного лица о снятии обременения с
предоставлением документов, являющихся основанием для снятия обременения.
9
Тикк О.К. Категория "обременение" в гражданском праве Российской
Федерации: дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2011. - С. 7.
14
1.2. Правовое регулирование обременений в РФ
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое
имущество, подлежат государственной регистрации ограничения и обременения.
К обременениям имущества относятся: сервитут, ипотека, доверительное
управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в
единый государственный реестр объектов
10
культурного наследия (памятников
истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов
культурного наследия – безвозмездное пользование (ссуда), соответственно все
обременения, так же могут быть оспорены.
Обременения имущества – дополнительные неблагоприятные стеснения в
реализации права, так сервитут – право ограниченного пользования чужой вещью,
ипотека – залог недвижимости, рента – обременяет земельный участок и т.д.
Ограничения прав также подлежат регистрации в ЕГРП – ограничение
заключается в совершении определенных действий, таких как наложение ареста
на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные
действия с объектом недвижимого имущества, приостановление сделок с
недвижимым имуществом, запрет на переход и регистрацию прав.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение
имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, и
состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения,
пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав
на это имущество у третьих лиц. Так, в случае обременения имущества
сервитутом права собственника имущества ограничены правами собственника
соседнего участка, при аренде - правами пользования арендатора и т.д.
10
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №
22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при
разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных
прав» // Вестник ВАС РФ. – 2010. – № 6.
15
Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может
выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения
имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных
обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом.
11
Именно так
обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного
обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде
определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание
в иной форме» (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения,
которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть
такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны
исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.
В соответствии с гражданским и земельным законодательством
государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения)
прав:
- ипотека, возникающая на основании договора и в силу закона (ст. 11
Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости»));
- доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ);
- рента (ст. 586 ГК РФ)
- аресты и запрещения на заключение сделок (ст.ст. 1, 28 Закона о
регистрации);
- права требования, предъявленные в судебном порядке (ст. 28 Закона о
регистрации);
11
Камышанский В. П. Пределы и ограничения права собственности.
Монография. - Волгоград: Волгоградский юридический институт МВД России,
2015г. – С. 35.
16
- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ);
- частные, публичные сервитуты (ст. 23 Земельного кодекса Российской
Федерации (далее – ЗК РФ);
- особые условия использования земельных участков и режим
хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК
РФ);
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и
растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических
объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания,
путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК РФ);
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка
в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке
проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка
автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок,
находящийся в государственной и муниципальной собственности (ст. 56 ЗК РФ);
- иные ограничения использования земельных участков в случаях,
установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами.
Перечисленные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются
актами исполнительных органов государственной власти, актами органов
местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный
срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в
судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права
собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются.
Обременение всегда неразрывно связано с объектами недвижимости и
обычно сохраняется при переходе его к другому владельцу.
12
Тот, кто покупает
12
Серегин В.И. Критерии разграничения понятий «обременение
использования земельных участков» и «ограничение прав на недвижимое
имущество» / В. И. Серегин, И. П. Попов // Правовая культура. - 2013. - № 1. - С.
126.
17
объект недвижимости, приобретает его вместе со всеми имеющимися
обременениями, даже если в договоре купли-продажи или аренды не было ничего
указано. Любое обременение может возникать по волеизъявлению владельца (при
залоге квартиры, например) или по независящим от него обстоятельства (при
аресте имущества).
13
Законодательством Российской Федерации предусматривается основные
виды обременений и ограничений в отношении недвижимого имущества.
Охарактеризуем некоторые из вышеуказанных видов обременений
(ограничений):
Аренда–вид обременения, при котором собственник определенного объекта
(здания, сооружения, машино-места, земельного участка и т.п.) передает его
арендатору на определенных условиях и за заранее оговоренную арендную плату.
Арендатор может не только временно пользоваться полученным имуществом, но
и иногда распоряжаться им, то есть передавать в субаренду (передача части
арендованного имущества в аренду третьему лицу) в результате чего может
извлекать из этого определенную прибыль.
14
Залог–это вид обременения, который чаще всего выражается в виде
ипотечного кредита.. Согласно Федеральному Закону от 16.07.1998 №102- ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» статье 12 о предупреждении
залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки, при заключении
договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить
залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации
договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного
13
Забугин Н. Н. Право (земельное): учеб.пособие / Н. Н. Забугин, К. Т.
Оганесян, А. В. Хлевная. – Краснодар: КубГАУ.- 2015. – С. 97.
14
Криворотова А.А. О принудительном изъятии земель
сельскохозяйственного назначения // В сборнике: Динамика взаимоотношений
различных областей науки в современных условиях сборник статей
международной научно-практической конференции: в 3 частях.- 2017. - С. 30.
18
пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой
обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об
ипотеке
15
Доверительное управление–вид обременения, которое заключается в том,
что два лица заключают договор, касающийся определенного имущества. В
результате осуществляется передача имущества одной стороны другой на заранее
оговоренный и прописанный в договоре срок.
16
Арест–вид обременения, который налагается на имущество не самим
собственником, а государственными уполномоченными органам. При этом,
собственник не может данным имуществом пользоваться и распоряжаться.
17
Сервитут–вид обременения, который является правом определенного лица
ограниченно пользоваться земельным участком, который принадлежит другому
лицу. Обычно сервитут используется для создания прохода или даже проезда
через конкретный земельный участок, а также он применятся при необходимости
проложить трубопровод или другие коммуникации через частные владения. Он
устанавливается только в случае, если выполнить какие-либо операции без него
не представляется возможным.
18
15
Подколзин О.А., Сидоренко М.В. Совершенствование земельных
отношений при размещении линейных объектов // Землеустройство, кадастр и
мониторинг земель. –2017. –№ 2. – С. 32.
16
Грачева О.С. Новое законодательство об ограниченных вещных правах на
земельные участки // Юридическая наука и практика: вестн. Нижегородской акад.
МВД России. - 2015. - № 4 (32). - С. 95.
17
Забугин Н. Н. Право (земельное): учеб.пособие / Н. Н. Забугин, К. Т.
Оганесян, А. В. Хлевная. – Краснодар: КубГАУ.- 2015. – 98 с.
18
Яроцкая Е.В. Роль рационального использования земли / Яроцкая Е.В.,
Сидоренко М.В., Морякин Р.В. // В сборнике: Роль науки в развитии общества. –
2015. – С. 99.
19
Согласно ст. 23 ЗК РФ (2001 г.) могут устанавливаться публичные
сервитуты для: 1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в
целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего
пользования и его береговой полосе; 2) использования земельного участка в целях
ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а
также объектов транспортной инфраструктуры; 3) размещения на земельном
участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических
сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним; 4)
проведения дренажных работ на земельном участке; 5) забора (изъятия) водных
ресурсов из водных объектов и водопоя; 6) прогона сельскохозяйственных
животных через земельный участок; 7) временного пользования земельным
участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.
Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных
нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене
сервитута.
19
Акт должен принимать тот орган государственной власти или местного
самоуправления, на основании решения которого данный сервитут был
установлен.
В Российской Федерации регистрацию прав, ограничений (обременений) и
сделок осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра
и картографии (Росреестр).
В настоящее время установление и регистрация публичного сервитута
становится неотъемлемой частью проведения коммуникаций, строительства
19
Сергеев А. П. Соотношение понятий «ограничение» прав и «обременение»
имущества в гражданском праве: на примере соотношения ограничений в виде
особых условий использования земельных участков и сервитутов / А. П. Сергеев,
Т. А. Терещенко // Арбитражные споры. - 2013. - № 4. - С. 102.
20
трубопроводов, дорог общего значения и т.д.
20
Его актуальность и
целесообразность установления и регистрации не вызывает сомнения, но, иногда,
затрагивает интересы собственников на участках которых он устанавливается, что
приводит к проблемам обороноспособности данных земельных участков.
Возникают вопросы относительно статистики по «иным» обременениям, которые
регистрирует Росреестр – что конкретно к ним относится не всегда понятно.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015
№943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра
недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе,
выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную
регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и
требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной
регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в
электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре
недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при
исправлении реестровой ошибки» в записи об ограничении (обременении)
указывается вид зарегистрированного ограничения права и обременения
недвижимого имущества: аренда, безвозмездное пользование, ипотека, сервитут,
доверительное управление, наем жилого помещения, арест, залог, иные
ограничения права и обременения недвижимого имущества, если такие
ограничения права и обременения недвижимого имущества подлежат
государственной регистрации.
Также в соответствии с Приказом №943 подлежат государственной
регистрации такие права и обременения недвижимого имущества, где есть слова:
«аренда», «безвозмездное пользование», «ипотека», «сервитут», «доверительное
управление», «наем жилого помещения», «арест», «запрещение регистрации»,
20
Сидоренко М. В. Основы землеустройства: учеб. пособие / М. В.
Сидоренко, А. В. Хлевная. – Краснодар : КубГАУ, 2014. – С. 132.
21
«залог в качестве меры пресечения», «прочие ограничения прав и обременения
объекта недвижимости» соответственно.
Анализируя вышесказанное, можно отметить, что нет полного и
исчерпывающего списка всех обременений и ограничений в отношении
недвижимого имущества. Иногда к ним относят и ограничение в
обороноспособности земельного участка, но данный вид ограничения не является
объектом регистрации.
21
Регистрация права является необходимой частью любой сделки. Поэтому
так важно принять единую классификацию все ограничений и обременений с
обязательной регистрации их органом исполнительной власти – Росреестром. Эти
действия помогут защитить права не только собственника земельного участка (в
отношении которого возникает ограничение/обременение в использовании или
распоряжении), но и позволит другим гражданам получать актуальную
информациюпо таким земельным участкам в виде выписки из Единого
государственного реестра недвижимости.
Для осуществления государственной регистрации подаются заявления о
регистрации ограничения права, обременения имущества. Исключение составляет
аренда, для регистрации которой представляется заявление о государственной
регистрации договора аренды, а не ограничения (обременения) (ч. 1 ст. 51 Закона
о государственной регистрации недвижимости).
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
отмечено следующее.
«Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права
аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором
аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на
недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.
21
Криворотова А.А. Проблема оценки земельных участков / Лисуненко К.Э.,
Варцава М.В., Криворотова А.А. // Новая наука: Проблемы и перспективы.- 2017.
- № 1. - С. 175.