52
3.ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЯ В
ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
3.1.Актуальные проблемы правового регулирования и способы их
решения в РФ
Институт ограничений (обременений) является проблемой недостаточно
разработанной ни в науке, ни в действующем законодательстве. Некоторые
ученые делают вывод, исходя из конструкции ст. 216 ГК РФ, о том, что список
вещных прав не является исчерпывающим, и выделяют еще одно такое право -
право залога. Еще российский ученый-правовед И.А. Покровский писал по этому
поводу, что «все права этого рода, очевидно, вместе с тем содержат большее или
меньшее ограничение права собственности в интересах другого лица».
80
Поэтому представляется правильной позиция ряда современных ученых,
которые, отмечая ограниченный (по сравнению с собственностью) характер
указанных вещных прав, относят их также и к ограничениям права
собственности.
81
В этой связи следует отметить, что любое, кроме права собственности,
вещное право является ограниченным, а их сходства определяются тем, что как
для права собственности, так и для ограниченных вещных прав характерны право
следования, абсолютный характер защиты от посягательства любого третьего
лица и для некоторых - бессрочность.
Очевидно, что только право собственности может рассматриваться как
абсолютное вещное право, т.е. такое господство человека над вещью, которое
носит наиболее полный, исключительный характер.
82
80
Сидоренко А.Ю. Актуальные проблемы правого, регулирования
ограничений (обременений) в земельном праве // Юрист. - 2017. - № 11. – С. 30.
81
Гражданское право. Том 1. Учебник/Отв.ред. проф. Е.А. Суханов. 10-е изд,
перераб и доп. - М.: БЕК, 2018. - С.246.
82
Слепенок Ю.Н. Ограничения (обременения) прав на земельный участок
как объект гражданских прав // Вестник КРУ МВД России. - 2013. - № 1. - С. 74
53
Абсолютный характер права собственности на землю тем не менее является
относительным, так как собственность носит абсолютный характер, за
исключением известных пределов или достаточных оснований, направленных, во-
первых, на недопущение нарушения прав и законных интересов других лиц (не
только собственников), а во-вторых - на соблюдение определенных условий,
обеспечивающих устойчивость и стабильность существования всего общества,
например, требований по охране окружающей природной среды от негативного
воздействия, вызванного осуществлением права собственности, и, в-третьих, на
соблюдение законов и иных правовых актов.
83
В случае, если земельный участок предоставлен на праве постоянного
бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, у
собственника такого участка остается только то, что древние римляне называли
nudum jus («голое право»).
84
И хотя объем содержания первоначального
абсолютного права собственности оказался исчерпан, право собственности не
прекращается и восстанавливается до своего прежнего объема всякий раз, когда
такое ограниченное вещное право, стесняющее собственника, прекращается
(например, участок изымается за совершение земельного правонарушения, или
юридическое лицо, которому участок был предоставлен на таком праве,
ликвидировалось). Таким образом, иные, кроме права собственности, вещные
права на землю, предусмотренные действующим законодательством, также
следует рассматривать как ограничения (обременения).
В российском законодательстве имеются и другие указания на земельные
ограничения (обременения):
83
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статус,
2017. - С.207.
84
Слепенок Ю. Н. Земельные ограничения (обременения): проблемы
правового регулирования и правоприменения // Общество и право. - 2015. - № 1
(23). - С. 134.
54
1. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» предусматривает, что имущество (земельный участок или право
аренды на него), заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным
ипотекой с момента возникновения права залога (п. 2 ст. 11 указанного Закона), а
поскольку такое право возникает с момента регистрации договора об ипотеке, то,
следовательно, ипотека возникает с момента государственной регистрации такой
сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
85
Следует отметить, что в данном случае регистрируется не сам
договор об ипотеке, а ипотека как ограничение (обременение) земельного участка
или права его аренды, возникающая из сделки.
2. Согласно п. 1 ст. 586 и п. 1 ст. 587 ГК РФ рента обременяет земельный
участок, переданный под ее выплату, и при этом получатель ренты в обеспечение
обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
При купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа имущество признается
находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ), если иное не установлено
договором купли-продажи. В этих случаях на основании п. 3 ст. 334 ГК РФ
возникает залог в силу закона, который регистрируется в Едином
государственном реестре прав как ограничение (обременение).
3. Часть 1 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что в
отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться
публичные и частные сервитуты. Кодексу, устанавливается нормативными
правовыми актами органов местного самоуправления на основании
градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это
определяется государственными или общественными интересами (ч. 2 ст. 64
Кодекса).
85
Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: принят
Государственной Думой 24 июня 1997 года, одобрен Советом Федерации 09 июля
1998 года [офиц. текст по состоянию на 02 март. 2020г.].
55
В соответствии с ч. 3 ст. 64 Кодекса частные сервитуты в области
градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования
чужим (соседним) земельным участком для обеспечения: строительства,
реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и
транспортной инфраструктур; проведения работ по инженерной подготовке
территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления,
устройству подпорных стен; прохода, проезда через чужой (соседний) земельный
участок; применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на
определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений;
эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки; других
нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены
без установления сервитута.
К земельным ограничениям (обременениям), предусмотренным
действующим земельным и гражданским законодательством Российской
Федерации, следует отнести также и аренду (субаренду), арест, запрет
распоряжаться имуществом в порядке ст. 75 АПК РФ, а также ограничения
(обременения) градостроительного и экологического характера. Поскольку
единого критерия для классификации земельных ограничений (обременений)
найти сложно, то она может быть проведена по различным основаниям.
По основаниям возникновения земельные ограничения (обременения)
делятся на:
1. Возникающие из гражданско-правовых сделок: рента, ипотека,
«договорный» сервитут, аренда (субаренда);
2. Возникающие на основании решений компетентных государственных
органов: государственных органов исполнительной власти: право постоянного
бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения; судебных
органов: арест земельного участка, сервитут,установленный по решению суда.
56
3. Возникающие на основании прямого указания в законе: «публичный»
сервитут, залог в силу закона, иные ограничения, в основном градостроительного
и экологического характера.
Поскольку ст. 131 ГК РФ предусматривает, что государственной
регистрации подлежат не только возникновение, изменение и прекращение
вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и ограничения
(обременения) таких прав, то другую систему земельных ограничений составляют
ограничения (обременения):
1. Подлежащие государственной регистрации: постоянное (бессрочное)
пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут, ипотека, рента, арест,
аренда (субаренда) и т.д. 2. Не подлежащие государственной регистрации:
градостроительные, экологические ограничения (обременения) и «публичные»
сервитуты.
86
Общим же для всех земельных ограничений является то, что они
ограничивают возможность правообладателя свободно пользоваться, владеть или
распоряжаться земельным участком, иногда непосредственно обременяя его, а
также то, что они сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу.
Законодательство содержит ряд норм о следовании ограничений
(обременений) при смене правообладатель. Так, согласно п. 1 ст. 38 ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по
договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке
универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации
юридического лица или в порядке наследования, становится на место
залогодателя и несет все обязанности по договору залога.
86
Авторские и смежные с ними права: постатейный комментарий глав 70 и
71 Гражданского кодекса Российской Федерации / М.Я. Кириллова, П.В.
Крашенинников, OA. Рузакова и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут,
2010. - С.201.
57
Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности и
пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому
лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием
для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ),
сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому
лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ).
Однако, придерживаясь этой точки зрения, нельзя не заметить, что все
ограничения делятся на те, которые только ограничивают возможность
реализации тех или иных правомочий титульного владельца земли, и те, которые
помимо этого еще непосредственно, физически воздействуют на объект права
(земельный участок).
87
Среди первых можно выделить ипотеку (залогодатель в соответствии с п. 2
ст. 346 ГК имеет право распоряжаться имуществом с согласия залогодержателя,
если иное не вытекает из существа залога или не установлено договором), арест
как запрет на распоряжение имуществом по решению суда и некоторые другие.
Постоянное бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение,
аренда (субаренда) также непосредственно обременяют земельный участок. Не
исключая ограничения прав собственника, они одновременно обременяют его
имущество.
Так, владелец участка, предоставленного на праве пожизненного
наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, имеет право,
если иное не установлено законом или назначением участка, возводить здания,
87
Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России //
Российская юстиция.- 2017.- № 5.- С. 20.
58
сооружения и приобретать право собственности на них (п. 1 ст. 266 и п. 2 ст. 269
ГК РФ).
88
Таким образом, во всех перечисленных случаях первоначальное
ограничение сферы прав титульного владельца земли имеет своим результатом и
следствием некоторые материальные вещи, которые физически обременяют
земельный участок. На один и тот же земельный участок могут существовать
несколько разных ограничений (обременений). Так, землю, предоставленную на
праве аренды, можно с согласия собственника сдать в залог и таким образом
обременить ипотекой, а земельный участок, предоставленный на праве
постоянного бессрочного пользования, можно сдать в аренду. Одновременно этот
же участок может быть обременен сервитутом, а также различными
градостроительными и экологическими требованиями (например, предоставлен
без права капитального строительства). Таким образом, на один и тот же
земельный участок могут существовать несколько разновидностей ограничений
(обременений), сферы действия которых не только пересекаются, но и зачастую
совпадают (например, при последующей ипотеке).
Пользование земельным участком в условиях действующего правопорядка
вообще подчинено большому количеству ограничений (обременений), а их
совокупность составляет некую категорию, присущую каждому земельному
участку. Такой категорией является разрешенное использование земли, которое
может быть изменено, но тем не менее налагает на его собственника или иного
титульного владельца определенные ограничения, пределы, которые тот должен
учитывать при реализации своих правомочий по распоряжению, пользованию и
владению. Разрешенное использование земельного участка в свою очередь
зависит от его целевого назначения, т.е. от той цели, для которой участок
предоставлен.
88
Авторские и смежные с ними права: постатейный комментарий глав 70 и
71 Гражданского кодекса Российской Федерации /М.Я. Кириллова, П.В.
Крашенинников, OA. Рузакова и др. - М.: Статут, 2010. - С. 209.
59
Поскольку детальный анализ указанных категорий не входит в ряд
вопросов, которым посвящена данная работа, отметим только то, что в настоящее
время правовое регулирование разрешенного использования и целевого
назначения земельных участков осуществляется в основном на уровне
законодательства субъектов Федерации. Не имея возможности проанализировать
все земельные ограничения (обременения) вследствие их сложной правовой
природы, остановимся на проблемах правового регулирования только некоторых
из них.
В действующем законодательстве предусмотрено возникновение так
называемых «легальных» сервитутов в следующих случаях: во-первых, согласно
п. 2 ст. 553 ГК РФ, когда в договоре купли-продажи недвижимости,
расположенной на земельном участке, не определены условия пользования им,
продавец сохраняет за собой право ограниченного пользования той частью
земельного участка, которая занята такой недвижимостью и необходима для ее
использования; во-вторых, п. 2, п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» предусматривают, что если залогодатель передает в залог
земельный участок без находящихся в нем зданий и сооружений, то в случае
обращения взыскания на него он сохраняет право ограниченного пользования той
частью земельного участка, которая необходима для использования здания или
сооружения в соответствии с его назначением.
Проблема «публичных» сервитутов заключается в следующем. Одни авторы
полагают, что «публичные» сервитуты относятся к сфере действия сервитутного
права. Сторонники другого взгляда считают, что «публичные» сервитуты
являются ограничениями права собственности в силу закона, представляя собой
пределы его реализации
89
. Аргументация сторонников второй точки зрения
сводится к тому, что такие сервитуты возникают в легальном, а не договорном
89
Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России //
Российская юстиция.- 2017.- № 5.- С.20.
60
порядке и устанавливаются. Исходя из смысла ст. 274 ГК РФ такие ограничения
(обременения) не являются сервитутами по следующей причине.
Во-первых, возникновение сервитутов Гражданский кодекс РФ связывает с
договором или судебным решением, а никак не с прямым указанием в законе.
Во-вторых, сервитут устанавливается по требованию собственника
земельного участка для обеспечения его нужд, которые не могут быть
реализованы иначе, и прекращается с исчезновением такой потребности, а
«публичный» сервитут возникает «не в пользу конкретного субъекта -
собственника недвижимости, а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не
частных, а общественных нужд», и поэтому по своей правовой природе не может
быть отнесен к сервитутам.
90
Согласно ст. 63 Закона об ипотеке земельные участки, находящиеся в
собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, ипотеке не
подлежат. В этом случае возникает вопрос: означает ли это, что данные субъекты
не имеют права закладывать принадлежащие им здания и сооружения,
находящиеся на принадлежащих им же на праве собственности земельных
участках? Ведь согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения
допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного
участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого
участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо
принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его
соответствующей части. Что же касается возможности залога здания или
сооружения, находящегося в государственной (или муниципальной)
собственности, и соответствующего земельного участка (его части), то в данном
случае существует коллизия норм п. 1 ст. 63 и п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке,
которая заключается в следующем.
90
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.,Статут -
2018. - С. 50.
61
Если отдавать приоритет п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, то РФ, субъекты РФ
и муниципальные образования не имеют права закладывать принадлежащие им на
праве собственности здания и сооружения, т.к. они не имеют право закладывать
принадлежащие им на праве собственности земельные участки (части земельных
участков), функционально обеспечивающие закладываемые здания и сооружения.
Если отдавать приоритет п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, то РФ, субъекты РФ и
муниципальные образования не имеют права закладывать земли, находящиеся в
государственной (или муниципальной) собственности, кроме случаев, когда это
осуществляется в порядке п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке. Этого мнения
придерживается и И.Д. Грачев: «При установлении ипотеки на находящееся в
государственной (федеральной или субъекта РФ) либо муниципальной
собственности здание, строение или сооружение - земельный участок под таким
объектом в силу норм п. 2 ст. 69 комментируемого Закона обременяется ипотекой
в исключение из правил п. 1 комментируемой статьи (норма п. 2 ст. 69 имеет
приоритет как специальная)».
91
Дополнительным ограничением залога земельных участков, подлежащих
ипотеке, является запрещение дробления земельных участков на части, размер
которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами
субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Если
при выделении из состава земельного участка части земельного участка для
передачи ее в ипотеку невозможно соблюсти требования законодательства
соответствующего субъекта РФ и нормативного акта соответствующего органа
местного самоуправления о минимально допустимой площади земельного
участка, то ипотека такой части земельного участка не допускается.
При этом законодательством не урегулирована ситуация, при которой при
выделении из состава земельного участка части земельного участка для передачи
ее в ипотеку оставшаяся незаложенной часть земельного участка оказывается по
91
Грачев И.Д. «Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». - М.: Норма-Инфра. М, 2018. – С. 205.