54
основаниях, указав, что нерассмотренных заявлений о регистрации прав
гражданина О. на спорное нежилое помещение на момент подачи заявления
Банком не имелось, а представленные гражданином О. документы не
свидетельствуют о наличии преимущественных прав на регистрацию перехода
права, т.е. решение суда принято без нарушений закона.
Выводы суда судебная коллегия посчитала верными, а доводы
апелляционной жалобы не могут выступать в качестве основания для его
отмены, ведь правильности его выводов не опровергают.
Таким образом, судом первой инстанции периодичность поступления
заявлений на государственную регистрацию прав от Банка и от гражданина О.
установлена верно. Ввиду погашения записи об ограничениях в ЕГРН,
государственная регистрация права была произведена по ранее принятым
документам от Банка.
В государственной регистрации прав, в соответствие со ст. 20
Федерального закона № 122-ФЗ, может быть отказано в случаях, если имеются
противоречия между уже зарегистрированными и заявленными правами.
Учитывая, что пунктом 7 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ
предусмотрено, что регистрационные действия исчисляются с момента приема
документов на государственную регистрацию прав, которая проводится
последовательно, согласно установленному порядку приема документации, а
заканчиваются государственной регистрацией с момента внесения записи о
праве; оснований для отказа в государственной регистрации установлено не
было; на основании ранее поданного заявления выполнена государственная
регистрации прав; отказ гражданину О. в государственной регистрации прав
при таких обстоятельствах является обоснованным и законным; у суда не
имелось оснований для удовлетворения исковых требований от Гражданина О.
Помимо этого, по мнению суда апелляционной инстанции, доводы
апелляционной жалобы не могли быть рассмотрены в качестве основания для
отмены ранее принятого судебного решения, поскольку они основаны на
неверном толковании материального права, крайне субъективной оценке
55
обстоятельств дела апеллянтом, направлены фактически на оспаривание
зарегистрированного права.
Также в правоприменительной практике немало споров возникает и в
процессе осуществления договора пожизненной ренты.
Многих волнует следующий вопрос: «не существует ли риск, что
побудительные мотивы действий участников имущественного оборота, в
частности получателя ренты, будут использованы в корыстных целях, чтобы
обмануть добросовестного плательщика рентных платежей, обвинив его в
преднамеренном уклонении выплаты ренты и неплатежеспособности?».
На практике в последнее время часто встречаются споры об
использовании залогодателем договора ренты в корыстных и меркантильных
целях. Такие споры, чаще всего, решаются в рамках судебного процесса.
Рассмотрим подробнее один из таких споров.
Гражданка М. обратилась в суд с таким иском, указав, что между ней и
Гражданкой Е. ранее был заключен пожизненный договор ренты, по условиям
которого Гражданка М. передала ответчице свою однокомнатную квартиру.
Однако, со слов самой Гражданки М, ответчица всячески нарушает
условия договора, в частности не оплачивает своевременно коммунальные
услуги, а денежные средства перечисляет без учета индексации минимального
размера оплаты труда. Гражданка М., мотивируя соответствующими
обстоятельствами, рентный договор просит расторгнуть. Но, Гражданка Е.,
оппонируя истице, предоставила письменное возражение, поясняя Суду, что
договор ренты она исполняла добросовестно и даже переплачивала сумму
платежей на протяжении нескольких лет.
В результате, исследовав материалы и выслушав стороны, суд
постановил, что суду не было представлено исчерпывающих и полных доводов
со стороны истца, на основании которых он мог бы расторгнуть ранее
заключенный договор. В частности, Гражданка М. не предоставила
необходимых доказательств в подтверждение отсутствия у нее доходов,
неуплаты ренты в установленные срок.
56
Судом было установлено обратное. Так, суд выяснил, что Гражданка Е.
на протяжении всего срока ренты добросовестно выполняла рентные
обязательства. Таким образом, Суд постановил, что заявленный иск о
прекращении права собственности и расторжении договора, необоснован.
Соответственно, иск был полностью отклонен.
В связи с изучением подобных судебных разбирательств становится
очевидно, что необходимо установление повышенных гарантий надлежащих
рентных отношений.
Важно отметить, что современная российская правоприменительная
практика по вопросам, связанным с обременением права собственности,
вызывает немало расхождений и сложностей.
2.3. Обременения вещных и обязательственных прав в гражданском праве
России и других стран. Виды и пределы обременений права собственности.
Правовая категория «обременение» по сей день применительно к
обозначаемым ей стеснениям в отношении субъективного права собственности
в отечественном законодательстве не нашла точного определения
.
45
Наделив граждан возможностью обременять имущество, которое им
принадлежит на праве собственности, любыми не противоречащими
действующему законодательству способами, законодатель оставил открытым
вопрос о том, какими именно свойствами должны обладать обременения права
собственности, которые будут их отличать от прочих корреспондирующих
обязанностей, каким представляется перечень возможных обременений.
46
45
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
46
Василевская, Л.Ю. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости:
проблемы и противоречия нормативного регулирования/ Л.Ю.Василевская//В сборнике:
Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
нотариального удостоверения сделок с ним. - 2017. - С. 8-30.
57
Обременение прав собственника в некоторых случаях обосновывается
законодателем с установлением в отношении имущества последнего
определенного ограниченного вещного права. Обременение основано на
свойстве следования за вещью, присущем всем вещным правам.
Вещный характер прав, обременяющих собственника, при оценке данных
нормативных положений позволяет использовать в правоприменительной
практике и науке обозначение «вещное обременение». Так, к вещным
обременениям относятся: право залога, сервитуты, право проживания.
47
Понимание в узком смысле категории «вещное обременение»
обнаруживается немецкими правоведами.
Отсутствие точности в вопросе о невещной / вещной природе
обременений права собственности вызывает не только терминологическую
путаницу, препятствуя использованию в правотворчестве системного подхода,
а также создает значительные сложности в правореализационной деятельности.
Суды, рассматривая споры, обусловленные столкновением интересов
собственников и субъектов прав, воспринимаемых как обременения права
собственности, приходят в неоднозначных ситуациях к прямо
противоположным выводам исходя от понимания характера обременений.
48
Собственники не знают о том, возможно ли правами третьих лиц
(прикрепить к имуществу эти права) обременить своей волей принадлежащее
им имущество посредством заключения акционерного соглашения,
предварительного договора; способно ли обременить имущество права
несобственников, которые вытекают из концессионного соглашения или
договора доверительного управления; можно ли считать обязанность по оплате
коммунальных услуг обременением жилого помещения.
47
Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://ppt.ru/news/121143URL: (дата обращения: 28.01.2019).
48
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
58
Необходимость формулирования исчерпывающего понятия
«обременение» в гражданском законодательстве, установление его сущностных
признаков уже давно назрели.
Можно предположить, что самым оптимальным вариантом
регулирования обременений права собственности считается признание
обременениями права собственности всех ограниченных вещных прав и
наоборот – ограниченными вещными правами всех обременений права
собственности. Подобное понимание обременений права собственности
позволяет утверждать следующее.
Сигналом к тому, что то или иное субъективное право считается вещным
и обременяет право собственности, выступает свойство следования такого
права за вещью, закрепленное законом.
Право, прикрепленное к лицу (т.е. собственнику), а вовсе не к вещи, при
глубоком рассмотрении оказывается обычным обязательственным правом, ведь
при смене собственника без последствий прекращается в отношении нового
собственника. Так, приобретатель квартиры не имеет никакого отношения к
обязательствам предшествующего собственника в отношении оплаты
коммунальных услуг.
49
Тезис о существовании обязательственных «невещных» обременений
права собственности нежизнеспособен, ведь все обременения права
собственности считаются вещными.
Ввиду этого, можно констатировать, что невещных (обязательственных)
обременений просто-напросто не существует, а словосочетание «вещное
обременение» считается достаточно условным, его использование можно
признать целесообразным только для определения того, что рассматриваются
обременения именно вещных, а не других субъективных прав.
49
Василевская, Л.Ю. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости:
проблемы и противоречия нормативного регулирования/ Л.Ю.Василевская//В сборнике:
Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
нотариального удостоверения сделок с ним. - 2017. - С. 8-30.
59
Применение категории «вещное обременение» для обозначения
отдельной разновидности вещного права в узком смысле с точки зрения
терминологии даже некорректно, просто-напросто может привести к путанице
в понятиях.
Итак, отечественным законодательством вещные обременения (вещные
выдачи) в виде ограниченных вещных прав не рассматриваются. В
гражданском праве современной России занимает особое место подход
признания обременений в широком смысле как запрещений, условий,
стесняющих правообладателя в реализации его права.
50
Означает ли это, что для закрепления в российском правопорядке вещных
обременений в качестве самостоятельных ограниченных вещных прав есть
серьезные препятствия? Можно предположить, что нет. Помимо этого, имеются
все необходимые экономико-правовые и исторические предпосылки.
Все же следует признать, что определенные институты гражданского
законодательства (ренты, купли-продажи с рассрочкой платежа, ипотеки)
имеют много общего с зарубежным институтом вещных обременений. Каково
соотношение таких институтов, в каких сферах отечественного права вещные
выдачи наиболее востребованы, существуют ли правовые и экономические
предпосылки признания их в качестве самостоятельных вещных прав -
вопросы, требующие детального рассмотрения.
1. Начнем с анализа оснований и сути пожизненной и постоянной ренты,
закрепленных в гл. 33 ГК РФ. Следует обратить внимание на то, что такие
институты были образованы в российском законодательстве по структуре,
идентичной зарубежным вещным обременениям: постоянная и пожизненная
рента - с пожизненной рентой, закрепленной § 759-761 BGB Германии, которая
подразумевает собой вещное обременение, а пожизненное содержание с
50
Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://ppt.ru/news/121143URL: (дата обращения: 28.01.2019).
60
иждивением - с зарубежным «выделом пожилым людям», где вещное
обременение также возможно.
Их общие черты прослеживаются в содержании платежей, в предмете,
условии индексации платежей, оснований вещного обеспечения. Помимо этого,
нормы ГК РФ о пожизненном содержании с иждивением и ренте
предусматривают условие, напоминающее австрийскую и немецкую
ценностную оговорку, о необходимости индексации платежей исходя от роста
минимального размера оплаты труда (при постоянной ренте), а при
пожизненной ренте - с учетом государственного уровня инфляции.
При этом ценностная оговорка в австрийском и немецком праве является
достаточно гибким инструментом, который предоставляет при установлении
критериев индексации платежей свободу сторонам.
Индексация, регламентированная статьями российского Гражданского
кодекса, предусматривает императивный характер.
Помимо этого, в соответствие с 1 п. ст. 587 ГК РФ при передаче
недвижимого имущества под выплату ренты в обеспечение обязательства
плательщика ренты получатель ренты приобретает право залога на такое
имущество. Но при использовании на практике в отношениях ренты норм об
ипотеке возникают определенные трудности.
Это обосновано тем, что при пожизненной ренте не представляется
возможным установить точный срок действия договора в случае обращения
взыскания на заложенное имущество, т.е. объект ренты. Стоимость общей
суммы платежей по ренте (если она не была установлена в договоре)
определить тоже весьма сложно.
Но даже в случае указания такой суммы в договоре ренты, ввиду
долгосрочности рентных отношений присутствует риск получить гораздо
меньше, чем на это рассчитывали получатели ренты.
По вышеизложенным причинам предусмотреть в договоре общую сумму
обязательства, обеспеченного ипотекой, также невозможно. Несмотря на то, что
этого требует ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
61
Существенным условием договора является указание определенной
суммы, а если подобное условие отсутствует в договоре, то договор о залоге не
считается заключенным.
В случае установления вещного обременения ренты по типу Grundlast или
Reallast вместо обеспечения ипотекой, отпадает необходимость указания
общей суммы выкупа, ведь в таком случае практически невозможно установить
такую сумму, но появляется возможность индексации платежей, вещное
обеспечение платежей недвижимостью
.
51
Думается, что перспективу имеет использование в отношениях ренты
земельных участков вещных выдач. Вследствие массовой скупки
сельскохозяйственных земель в последние годы возникла ситуация, при
которой огромное число земельных участков приобретается в собственность
инвесторами, которые вкладывают свободные финансовые средства в землю и
при этом не торопятся ее эффективно обрабатывать. Обширные земельные
наделы, являющиеся собственностью таких владельцев, остаются
необработанными.
Кроме того, это невыгодно и самим землевладельцам, которые вложили
немалые деньги и не получают с земель никакого дохода.
Поэтому с развитием земельных рынков востребованной должна стать
правовая конструкция, при которой крупным землевладельцам станет выгодно
отдавать мелким землевладельцам (сельскохозяйственным предприятиям,
фермерам) землю на условиях вещного обременения, сохраняя за собой вещное
обеспечение и субъективное вещное право получения прибыли и, тем самым
гарантировав себе и своей семье пожизненный доход.
52
51
Соотношение понятий "ограничение" прав и "обременение" имущества в гражданском
праве (на примере соотношения ограничений в виде особых условий использования
земельных участков и сервитутов) [Электронный ресурс] – Режим доступа:
http://ppt.ru/news/121143URL: (дата обращения: 28.01.2019).
52
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
62
Следует отметить, что в качестве ограниченного вещного права вещное
обременение может стать достаточно удобным инструментом использования
земельных участков и для владельцев долей в праве общей собственности на
участки сельскохозяйственного назначения (конечно, после постановки участка
на кадастровый учет и выдела доли).
53
Подводя итог рассмотрению соотношения российской ренты и
зарубежного вещного обременения, можно констатировать, что ломать
конструкцию договоров постоянной и пожизненной ренты необходимости нет,
а элементы таких институтов между собой достаточно схожи.
Однако вышеперечисленные проблемы применения ипотеки при
обеспечении ренты говорят о необходимости формирования конструкции,
которая будет предусматривать и другие меры обеспечения уплаты платежей.
Вещное обременение (вещная выдача) вполне могло бы выступать
в качестве такой конструкции.
Вещные обременения в зарубежных правопорядках весьма эффективно
сочетаются с сервитутами. В связи с недостаточной развитостью отношений по
реализации сервитутов в российском правопорядке на сегодняшний день
смешанная конструкция отечественному праву чужда. При этом с
возрождением в отношении земельных участков права частной собственности
потребуются значительные обеспечительные конструкции.
54
В 1 п. ст. 274 ГК РФ указано понятие сервитута, однако не упоминается
возможность его реализации посредством строения, возведения, сооружения. В
правоприменительной практике встречаются случаи возведения сооружения
или строения на служебном земельном участке (к примеру, котельная,
прокладка через соседний земельный участок трубопровода).
53
Василевская, Л.Ю. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости:
проблемы и противоречия нормативного регулирования/ Л.Ю.Василевская//В сборнике:
Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
нотариального удостоверения сделок с ним. - 2017. - С. 8-30.
54
Файзрахманов, К.Р. Вещные качества иска о признании права или обременения
отсутствующим/ К.Р. Файзрахманов//Вестник экономики, права и социологии. - 2014. - № 3.
- С. 173-176.
63
Проблемы, которые возникают в связи с содержанием подобных
сооружений и строений, могут быть урегулированы посредством установления
вещного обременения (в виде обеспечения внесения платежей).
Вещные обременения могут сочетаться и с личными сервитутами,
формируя самостоятельное вещное право (Wohnungsreallast). Как
самостоятельная правовая категория личные сервитуты в ГК РФ не закреплены.
Тем не менее, некоторые из них, достаточно популярные законодательству
зарубежных стран, в российском законодательстве получили легализацию в
виде самостоятельных прав.
3.Можно предположить, что серьезных препятствий для введения по типу
немецкого Abnachmereallast вещного обременения (вещной выдачи) покупки
нет. Подобное вещное право смыслу и общим принципам отечественного
гражданского законодательства не противоречит, без особых сложностей может
быть введено в правопорядок современной России. Данный институт
пользуется востребованностью в предпринимательских отношениях, к
примеру, в случаях заключения долговременных контрактов на покупку
определенной продукции.
При этом важно заметить, что у вещного обременения покупки
присутствуют и положительные, и отрицательные стороны. С одной стороны,
оно будет для участников рынка, ведь, установив в виде обязанности покупки
определенного товара вещное обременение, продавец может поставить условие
о продаже продукции в течение продолжительного времени с большой скидкой.
С другой – это на рынке предпринимательских услуг создаст некоторое
ограничение конкуренции. Например, если предприятие-монополист в
определенной местности заключит с поставщиками на поставку той или иной
продукции (тепла, бензина, сырья) долговременные контракты, то это может
поспособствовать ограничению конкуренции для других участников бизнеса.
Помимо этого, обременение покупки может разительно ограничить права
правопреемников, которые, в свою очередь, в силу возложенного обременения
будут вынуждены приобретать товары у определенного поставщика. Вместе с