24
Несмотря на то, что понятие «обременение» используется законодателем
во взаимосвязи с требованием о государственной регистрации, это не означает,
что при ее необязательности отсутствует и само обременение.
В тех случаях, когда государственная регистрация необязательна, аренду-
емое имущество, безусловно, остается обремененным. Акт регистрации являет-
ся своего рода публичным оглашением наличия обременения имущества -
аренды.
Таким образом, аренда является обременением имущества, которое все-
гда возникает при заключении договора аренды и прекращается одновременно
с ним вне зависимости от наличия или отсутствия обязанности по государ-
ственной регистрации. Правовое регулирование института обременения с точки
зрения терминологии требует значительной доработки, которая позволила бы
избавиться от постоянного обращения к аналогии закона и права.
Договор аренды является одним из классических видов договоров, кото-
рый возник достаточно давно, однако, на протяжении всего времени развития
основные черты его не были изменены
1
.
Аренда – это один из традиционных видов гражданско-правовых догово-
ров, который получил достаточно широкое распространение, как в сфере пред-
принимательства, так и в некоторых других областях.
С помощью аренды появляется возможность удовлетворения потребно-
стей юридических лиц и граждан, которым необходимы какие-либо вещи во
временное пользование. Аренда, в очередь, также обеспечивает собственнику
имущества, который не пользуется им, получение определенного дохода, назы-
ваемый арендной платой. Такое положение является выгодным для обеих сто-
рон. В современном гражданском праве, в отличии от дореволюционного, у
арендодателя имеется право не только пользования имуществом, которое он
получил в аренду, но также и право владения, то есть арендатор получает воз-
1
Ильясова Д.С. Аренда в гражданском праве / Д.С. Ильясова // Современные соци-
ально-экономические процессы: проблемы, закономерности, перспективы : сборник статей
IV Международной научно-практической конференции. 2018. С. 318.
25
можность не только лишь получать полезные свойства из имущества, которое
арендовано им, но и также обладать им, т.е. быть его титульным владельцем.
Можно выделить следующие признаки договора аренды:
1. во-первых, двусторонний договор, поскольку каждая из сторон несет
свои обязанности в отношении другой стороны;
2. во-вторых, возмездность, что подразумевает что арендодатель за то,
что выполнил свои обязанности по передаче имущества, получает от арендато-
ра определённую арендную плату;
3. договор признается заключенным с момента достижения сторонами со-
глашения касательно существенных условий;
4. извлечение прибыли лицом, отдающим имущество в аренду. Указаны
признак дает возможность отличить договор аренды от иных обязательств каса-
тельно передачи имущества в пользование, в том числе, к примеру, от договора
безвозмездного пользования имуществом.
Арендодателем признается лицо, которое имеет право на распоряжение
соответствующим имуществом, то есть собственник либо лицо, которое упра-
вомоченное законом или самим же собственником.
Арендодателем могут выступать как физические, так и юридические ли-
ца. В тех случаях, когда арендодателем является некоммерческая организация,
то сдавать имущество в аренду возможно лишь в той мере, в какой это не про-
тиворечит его праву собственности.
Законодателем установлены определенные требования к форме договора
аренды, которые заключаются в том, что договор, в тех случаях, когда аренда-
тором либо арендодателем является юридическое лицо, должен заключаться в
письменной форме, а в тех, случаях если сторонами по данному договору, за
исключением недвижимости, это граждане, обязательная письменная форма
необходима лишь в случаях заключения договора на срок более, чем один год.
Оценка объектов недвижимости сопряжена с необходимостью учета раз-
личного рода обременений при их использовании. В качестве обременений при
26
этом могут выступать: залог; сервитут (право пользования чужим объектом не-
движимости); доверительное управление имуществом; аренда
1
.
Практика показывает, что, как правило, наличие обременения снижает
рыночную стоимость объекта недвижимости, что является вполне объяснимым.
Согласно ст. 1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государ-
ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», под
ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом
или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собствен-
ности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества
2
.
Согласно указанному выше закону, наложение обременения определенным об-
разом стесняет собственника объекта недвижимости, оказывая при этом влия-
ние на ценность вещи.
Принято считать, что существует прямая зависимость между ценностью
вещи и ее рыночной стоимостью. Однако на практике нередки случаи, когда
наличие обременения не только не снижает рыночную стоимость недвижимо-
сти, но и увеличивает ее. Так, при аренде объекта недвижимости, превышение
контрактной ставки арендной платы над рыночной ведет к росту рыночной
стоимости объекта недвижимости с учетом обременения (аренды) относительно
рыночной стоимости без учета обременения. Величина этого превышения зави-
сит от трех факторов:
– разницы между контрактной и рыночной ставками арендной платы;
– срока договора аренды;
– условий договора аренды, а точнее, той его части, где прописаны по-
следствия расторжения договора аренды.
1
Гурылева К.И. Обременение залогом в силу закона недвижимого имущества, распо-
ложенного на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, в пользу конкурсного
кредитора: анализ судебной практики / К.И. Гурылева // Пробелы в российском законода-
тельстве. 2019. № 1. С. 32.
2
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним :
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СЗ РФ. 2015. № 11. Ст. 1657.
27
Основными причинами, по которым существуют договоры аренды с за-
вышенными на момент оценки контрактными ставками аренды, являются:
– кризис на рынке недвижимости, сопровождающийся значительным
снижением рыночных цен и ставок арендной платы за объекты недвижимости;
– аффилированность лиц со стороны арендодателя и арендатора (в этом
случае превышение контрактной ставки аренды над рыночной, как правило, не
зависит от кризисных явлений на рынке недвижимости).
Вне зависимости от причин возникновения проанализируем последствия
ситуации, когда контрактная ставка аренды превышает рыночную.
Логично предположить, что арендатор, действующий разумно и облада-
ющий всей необходимой информацией для принятия решения, уплачивающий
арендную ставку, превышающую рыночную, будет стремиться либо пересмот-
реть условия договора аренды, либо расторгнуть его.
Предложение о пересмотре ставки арендной платы может быть восприня-
то арендодателем по-разному. Результатом переговоров может стать одна из
следующих ситуаций:
1) контрактная ставка аренды снижается до уровня рыночной. Таким об-
разом, восстанавливаются взаимовыгодные отношения арендатора и арендода-
теля. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости может производиться
без учета обременения в виде договора аренды;
2) арендодатель не идет на уступки арендатору и не снижает контрактную
ставку арендной платы. В этом случае у арендатора остается на выбор два ва-
рианта: либо расторгнуть договор аренды, либо продолжать арендовать объект
недвижимости по ставке аренды выше рыночной.
Первая ситуация встречается в настоящее время на практике достаточно
часто. При значительном и долгосрочном падении рынка недвижимости осмот-
рительный арендодатель вынужден пойти на компромисс с арендатором, по-
скольку угроза остаться без дохода при необходимости оплачивать постоянные
издержки, связанные с владением собственностью, – перспектива крайне нега-
тивная. Также известны случаи, когда арендодатель идет на снижение ставки
28
арендной платы ниже рыночного уровня, пытаясь удержать арендатора от рас-
торжения договора аренды по инициативе последнего
1
.
Вторая ситуация (отказ от пересмотра ставки аренды) также встречается
довольно часто и представляет наибольший интерес для исследования. Как бы-
ло показано выше, у арендатора объекта недвижимости имеются два выхода из
сложившейся ситуации: продолжать арендовать объект недвижимости или рас-
торгнуть договор аренды по своей инициативе. Вероятно, должен существовать
некий критерий, на основе которого арендодатель и должен принимать оконча-
тельное решение. Таким критерием, по мнению авторов, является минимум
приведенных затрат по аренде объекта недвижимости, заявленного в договоре
аренды, или объекта, аналогичного заявленному.
Важно отметить, что для соблюдения методики расчета необходимо ана-
лизировать объекты недвижимости, аналогичные арендуемому, по целому ряду
ценообразующих факторов. Основными из них являются следующие: местопо-
ложение, назначение, площадь, наличие улучшений (для земельных участков),
состав коммуникаций, техническое состояние (для зданий, строений, сооруже-
ний, помещений). Также важны для анализа существенные условия предлагае-
мых договоров аренды, а именно: срок аренды, возможность пересмотра ставки
арендной платы, условия расторжения договоров аренды.
Анализ действующего договора аренды также имеет важное значение для
принятия решения о смене арендуемого объекта недвижимости. Назначение
этого этапа – перевести в стоимость те «последствия», с которыми столкнется
арендатор при одностороннем расторжении действующего договора аренды. К
возможным «последствиям» для арендатора могут быть отнесены:
– потеря обеспечительного платежа; потеря авансового платежа;
1
Ефремов Е.В. Обременение земельных участков и порядок его снятия с участка зем-
ли / Е.В. Ефремов // Студенческая наука об актуальных проблемах и перспективах иннова-
ционного развития регионального АПК : материалы XVII научно-практической конференции
обучающихся. 2018. С. 149.
29
– такие виды неустойки, как эксплуатационные расходы и сервисные пла-
тежи за период, указанный в договоре аренды объекта недвижимости; расходы
на приведение объекта недвижимости в первоначальное состояние;
– госпошлина и расходы на представление интересов арендодателя в су-
де, в случае, если стороны не придут к соглашению и не решат вопрос о сово-
купном размере компенсации в досудебном порядке;
– любые другие документально подтвержденные расходы, понесенные
арендодателем в результате расторжения договора аренды
1
.
Составление подробного перечня обязательств арендатора в случае рас-
торжения договора аренды в одностороннем порядке не составляет особого
труда, поскольку они, как правило, прописаны в договоре аренды. Приведение
же затрат, связанных с расторжением договора аренды, к дате оценки, напро-
тив, имеет ряд существенных трудностей.
Во-первых, достаточно сложно прогнозировать сроки получения денеж-
ных средств по некоторым статьям. Так, авансовый и обеспечительный плате-
жи, находящиеся на расчетном счете арендодателя, не будут подлежать дискон-
тированию, поскольку на момент проведения расчетов уже находятся в его рас-
поряжении. Сроки перечисления других статей расходов арендатора, связанных
с расторжением договора аренды, необходимо прогнозировать с учетом следу-
ющих факторов: возможного стремления затягивания процесса уплаты со сто-
роны арендатора, степени активности со стороны арендодателя, сроков разби-
рательства в суде и т. д.
2
Во-вторых, суммы претензий со стороны арендодателя по таким статьям,
как неустойка и расходы на представление интересов арендодателя в суде, ско-
рее всего, будут скорректированы судом в сторону уменьшения. Их размер за-
1
Ильясова Д.С. Аренда в гражданском праве / Д.С. Ильясова // Современные соци-
ально-экономические процессы: проблемы, закономерности, перспективы : сборник статей
IV Международной научно-практической конференции. 2018. С. 319.
2
Степанова Ю.С. К вопросу о пределах установления юридических ограничений и
обременений права собственности / Ю.С. Степанова // Донецкие чтения 2019: образование,
наука, инновации, культура и вызовы современности : Материалы IV Международной науч-
ной конференции. 2019. С. 261.
30
висит от конкретной ситуации и может быть корректно спрогнозирован еще в
меньшей степени, нежели сроки этих платежей.
Тем не менее, несмотря на то, что расчет затрат арендатора, связанных с
расторжением договора аренды в одностороннем порядке, имеет ярко выра-
женный вероятностный характер, его результат будет оказывать существенное
влияние на принятие решения относительно смены объекта аренды.
Детальный анализ особенностей оценки объектов недвижимости с обре-
менением в виде договоров аренды позволил авторам сделать следующие вы-
воды.
1. Стоимость объекта недвижимости с обременением в виде договора
аренды превышает стоимость этого же объекта без учета обременения в том
случае, если контрактная ставка арендной платы превышает рыночную.
2. Причинами такого явления могут быть как внезапное снижение ставок
арендной платы в рассматриваемом сегменте рынка объектов недвижимости,
так и аффилированность лиц, участвующих в арендных отношениях в качестве
арендатора и арендодателя.
3. Сам факт превышения контрактной ставки арендной платы над средне-
рыночным значением не должен быть основанием для принятия решения о
смене объекта аренды. Важной составляющей должен стать расчет затрат, свя-
занных с расторжением договора аренды со стороны арендатора в односторон-
нем порядке. При этом особое внимание необходимо уделять прогнозу сумм
компенсаций за досрочное расторжение договора аренды и сроков их уплаты.
4. Методика расчета величины расхождения рыночной стоимости объекта
с учетом обременения договором аренды и без учета этого обременения, ры-
ночной стоимости с учетом обременения.
Состояние, при котором контрактная арендная ставка равна рыночной, на
практике встречается крайне редко. По этой причине в подавляющем большин-
стве случаев требуется производить расчет величины расхождения рыночной
стоимости объекта с учетом обременения договором аренды и без учета этого
обременения. Итоговый результат расчета рыночной стоимости объекта недви-
31
жимости с обременением в виде договора аренды будет зависеть как от рыноч-
ной стоимости этого же объекта без учета обременения, так и от существенных
условий договора аренды.
Подводя выводы по параграфу отметим следующее. Таким образом,
аренда является обременением имущества, которое всегда возникает при за-
ключении договора аренды и прекращается одновременно с ним вне зависимо-
сти от наличия или отсутствия обязанности по государственной регистрации.
Правовое регулирование института обременения с точки зрения терминологии
требует значительной доработки, которая позволила бы избавиться от постоян-
ного обращения к аналогии закона и права.
2.2 Залог (ипотека) как форма обременения имущества
Другой разновидностью обременения выступает залог, который чаще
всего выражается в виде ипотечного кредита. Если залогодатель не исполняет
по каким-либо причинам своих обязательств, то залогодержатель имеет право
забрать часть стоимости имущества задолжника. Ипотечный договор должен
регистрироваться в специальных организациях, поэтому в результате сделки
всегда будут гарантии того, что имущество, выступающее в качестве залога,
может быть использовано в качестве платы за кредит.
Понятие «предмет залога» раскрывается в статье 336 ГК РФ. Им может
быть всякое оборотоспособное имущество, в том числе вещи и имущественные
права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота. В целом в
обновленном параграфе ГК РФ о залоге расширен круг объектов гражданского
права, которые могут быть переданы в залог
1
.
Так, введен востребованный оборотом залог прав по банковскому счету
путем открытия залогового счета, который может быть использован как само-
1
Семёнова Ю.К. Ипотека как ограничение (обременение) вещного права на объекты
недвижимости / Ю.К. Семёнова // Актуальные проблемы современности. 2019. № 2. С. 40.
32
стоятельный механизм, в том числе для зачисления на него причитающихся за-
логодателю денежных сумм.
В то же время особенности обеспечительных сделок с ценными бумага-
ми, обязательственными, исключительными правами, правами участников
юридических лиц и др. установлены специальными правилами в особенной ча-
сти параграфа 3 главы 23 ГК РФ.
В настоящее время институт залога в Российской Федерации приобрета-
ет все большее применение, и нормативные правовые акты, регулирующие со-
ответствующую область общественных отношений, находятся в процессе по-
стоянного изменения.
Договор о залоге недвижимого имущества тождественен понятию дого-
вору об ипотеке, под которым, в соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1
(далее -Закон об ипотеке) понимается до-
говор, содержащий положения о предмете ипотеки, его оценки, существе, раз-
мере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также
иные условия.
При этом под ипотекой понимается форма залога, при которой заклады-
ваемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор
в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право по-
лучить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в ст. 5
ФЗ «Об ипотеке». К таким вещам относят: земельные участки, за исключением
земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, предприятия, а так-
же здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в пред-
принимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и
квартир и др.
Необходимо отметить, что не только в Законе об ипотеке содержатся
нормы о договоре о залоге недвижимого имущества, также данную сферу регу-
1
Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-
ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
33
лирует ГК РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижи-
мости»
1
(далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) и многие
другие правовые документы.
Для возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости
одного только заключения договора о залоге недостаточно. Закон об ипотеке в
качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу не-
движимости предусматривает наличие юридического состава, в которую вхо-
дит заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение
договора и государственная регистрация залога. Договор залога недвижимости
считается заключенным с момента его государственной регистрации [4].
Различают два вида ипотеки недвижимого имущества: ипотека в силу до-
говора, возникающая по воле сторон, на основании заключенного между ними
договора об ипотеке, и ипотека в силу закона, возникающая при наступлении
определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сто-
рон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на
объект недвижимости от одного лица к другому и других, предусмотренных за-
коном случаях.
Отличие двух вышеперечисленных видов состоит в том, что ипотека в
силу закона несет в себе меньше рисков признания договора об ипотеке недей-
ствительным, в части государственной регистрации отсутствуют расходы на
подготовку договора и она проводится в упрощенном порядке и более короткий
срок.
Однако некоторые ученые отрицают существование ипотеки в силу зако-
на. Например, Л. В. Щенникова говорит о том, что «единственно возможным
основанием возникновения ипотеки должен быть признан договор». Также дру-
гие ученые помимо законной и договорной ипотеки выделяют судебную, т.е.
договор ипотеки в силу судебного акта. Однако современное законодательство
Российской Федерации признает только два вышеуказанных вида ипотечного
1
О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля
2015 г. № 218-ФЗ // СЗ РФ. 2015. № 29, ч. 1, ст. 4344.