44
которую он пересекает. После того, как дорога утратила свое назначение,
прекращаются ограничения прав на земельный участок, установленные в
целях размещения и эксплуатации линейного объекта. Таким образом,
дороги признаются государственной собственностью на тот случай, когда
никто не предъявляет прав на дорожную полосу, или когда дорога пролегает
через казенные земли (не предоставленные в пользование) и земли,
предоставленные в пользование на праве постоянного (бессрочного)
пользования.
В случае установления сервитута в целях размещения линейного
объекта принадлежность возведенного объекта обладателю сервитута может
быть определена в соглашении об установлении сервитута, поскольку
действующее законодательство не исключает такую возможность. Однако
следует признать, что по своим правовым последствиям закрепление данного
права означает фактическое изъятие земельного участка у арендатора, т.к.
лишает его возможности осуществления права владения и пользования
земельным участком, а также применения владельческого способа защиты
права.
Представляется, что в целях обеспечения баланса публичных и частных
интересов в регулировании отношений, связанных с размещением линейного
объекта, следует признать право собственности на возведенный линейный
объект за государством в случае возведения его на казенных землях и
земельных участках, предоставленных в пользование на праве постоянного
(бессрочного) пользования. Обременение сервитутом права аренды следует
признать исключительным правом арендатора, исключив возможность
установления данного сервитута по решению суда. При этом необходимо
закрепить в земельном законодательстве диспозитивную норму,
предусматривающую возможность установления юридической судьбы
линейного объекта соглашением сторон.
Таким образом, опираясь на выше перечисленные выводы, подведем
итог. Наличие в законодательстве сервитутов имеет большое значение в
45
индивидуальной собственности. Он сочетает в себе права собственности и
вещные права на объекты недвижимости. Сервитут укрепляет институт
частной собственности. Но, в то же время, сервитутное законодательство
имеет свои пробелы и недостатки, необходима дальнейшая разработка прав в
области личных сервитутов. Правовое регулирование в этой области является
явно недостаточным: не выбрано едино понятие такого сложного правового
института; по законодательству сервитут является обременением на
недвижимое имущество, но не указаны его допустимые границы действия;
нет чёткой классификации сервитутов. Реформирование законодательства
сервитутных правоотношений должно прийти к выделению отдельного
Федерального закона о сервитутах. Причём в законе должна отражаться
четкая сумма взимания платы за право пользования чужим участком для
различных видов таких мероприятий.
Заканчивая характеристику земельных обременений хотелось бы еще
обозначить вопрос соотношения публичного и частного интереса во
владении земельными участками.
Основным фактором, влияющим на соотношение частноправовых и
публично-правовых методов регулирования общественных отношений,
объектом которого является земельный участок ООПТ и других природных
ресурсов, является гармонизация общественных и частных интересов.
Общественный интерес к рассматриваемым отношениям заключается в
поддержании благоприятной ситуации на территории нашего государства,
поскольку охраняемые территории, являющиеся национальным достоянием,
имеют экологическую, рекреационную и рекреационную ценность.
Частный интерес выражается в том, что, например, земельные участки
ООПТ как особая недвижимость составляют один из элементов управления,
который приносит в последнее время значительные доходы в сфере отдыха в
рамках предпринимательской деятельности, а для граждан это средства
удовлетворения личных потребностей.
46
Приоритет общественных интересов перед частным приводит к тому,
что первое оказывает существенное влияние на отношения между частным
правом и окружающей средой. Общественный интерес затрагивает частно-
правовые экологические отношения в форме укрепления императивных
принципов, выражающихся в ограничении прав владельцев и других
владельцев объектов природоохранных отношений, возможности отвода
земли у владельцев и других землевладельцев для создания новых ООПТ или
расширения границ существующих ООПТ, юридическая ответственность за
причинение вреда.
Одним из примеров соотношения частных и публичных интересов в
экологическом праве и смежных отношениях, является вопрос изъятия земли
для общественных целей.
Статьей 1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ
40
провозглашен принцип сочетания интересов общества и законных интересов
граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель
осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий
каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение
принадлежащим ему земельным участком. Наибольшее раскрытие названный
принцип получает при регулировании отношений по изъятию земель и
расположенного на них недвижимого имущества для государственных и
муниципальных нужд.
В первую очередь следует говорить о мерах защиты прав и законных
интересов правообладателей, об обеспечении баланса государственных,
общественных и частных интересов, о предотвращении потребительского
экстремизма при изъятии земель при строительстве Олимпийских объектов.
В настоящее время отношения для изъятия земли вместе с
находящимися на них объектами регулируются гражданским, земельным,
жилищным, градостроительным законодательством в соответствии с
40
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ// Российская газета от 30
октября 2001 г. № 211-212
47
предметом правового регулирования. Так, земельный участок, на котором
такие объекты расположены, может быть изъят для государственных или
муниципальных нужд на условиях, определенных гражданским
законодательством и зависящих от титула на землю – с возмещением
стоимости земли и стоимости строения, если участок находится в
собственности, и с возмещением стоимости строения без возмещения
стоимости земли – если участок принадлежит на ином праве. При этом
использование механизма изъятия для публичных нужд предполагает
возмещение стоимости изъятого, определенного соглашением сторон или
решением суда. Статья 49 Земельного кодекса РФ, устанавливая основания
изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд,
говорит об исключительности случаев такого изъятия и обусловленности их
общегосударственными или общемуниципальными задачами при
невозможности другого места размещения объектов.
Изъятие земельных участков и недвижимое имущество на них у
владельцев было принято путем заключения соглашения, и если соглашение
не будет достигнуто, решением суда. Для случаев изъятия земель для
общественных нужд весьма необычно, что все участки, которые, как
ожидается, будут конфискованы, подлежат оценке для определения их
рыночной стоимости, проводимой по инициативе органа по изъятию. Причем
рыночная стоимость определялась на некий указанный в задании на оценку
день, не более чем на шесть месяцев, предшествующих дню предоставления
правообладателю возможности ознакомления с результатами оценки
(посредством размещения отчета в СМИ). Так, изымающий орган при
обсуждении размера выкупной цены и иных условий выкупа имел на руках
аргумент в виде отчета оценщика, и по прямому указанию Закона выкупная
цена не могла превышать размер, указанный в отчете об оценке.
Соглашением, заключаемым в связи с изъятием земельных участков и
(или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, могло
быть предусмотрено взамен изымаемых индивидуальных жилых домов,
48
жилых помещений в жилых домах блокированной застройки или в
многоквартирных домах предоставление индивидуальных жилых домов,
жилых помещений в жилых домах блокированной застройки или в
многоквартирных домах, которые будут созданы в будущем. Стоимость
предоставляемых земельных участков, индивидуальных жилых домов,
жилых помещений в жилых домах блокированной застройки или в
многоквартирных домах определялась расчетным путем исходя из
местоположения таких земельных участков, характеристик индивидуальных
жилых домов, жилых помещений в жилых домах блокированной застройки
или в многоквартирных домах, предусмотренных проектом их строительства.
Иначе говоря, соглашение могло предполагать предоставление взамен
изымаемой собственности объектов, которые только предстоит построить.
Выкупающий орган направляет правообладателю проект соглашения,
содержащего форму и размер встречного предоставления, и в случае если
соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу
предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения,
администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления
муниципального образования «город-курорт Сочи» обращается в суд с иском
об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных
объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав
лиц, являющихся собственниками земельных участков, и лиц, которым
земельные участки предоставлены на праве аренды, постоянного
(бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения,
безвозмездного срочного пользования, а так-же прав на расположенные на
них объекты недвижимого имущества и об освобождении указанных
объектов недвижимого имущества.
В случае, если на день принятия судом решения об изъятии жилого
помещения в целях размещения олимпийского объекта строительство жилого
помещения, предоставляемого взамен изымаемого, не завершено, гражданин
подлежит переселению в жилое помещение маневренного фонда.
49
Владение недвижимостью прекращается здесь и сейчас, и если теперь
прежнему правообладателю негде жить, потому что построенное для него
жилье (еще не известное, какое качество) было завершено, он подвергается
немедленному выселению в маневренную жилищный фонд.
Если вопрос об изъятии рассматривался судом, такое решение как по
спорам об изъятии, так и по спорам, возникающим в связи с изъятием
земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов
недвижимого имущества, а также реализацией связанных с ними
мероприятий, подлежит немедленному исполнению.
Мы не оспариваем той великой значимости проведения Олимпийских
игр для поднятия престижа страны в глазах мировой общественности,
позиционирования нашего государства в мировом спорте и повышения
патриотизма среди граждан России, но в вопросах достижения баланса
интересов приходится констатировать, что перед нами пример, когда
государственные (общественные) интересы одержали решительную победу
над частными.
Существует и противоположная точка зрения, согласно которой все
интересы частных собственников в достаточной степени удовлетворены,
недовольных в результате кампании не осталось, правообладатели получили
причитающееся им по закону. Дальнейшее следование требованиям
правообладателей означало бы пойти на поводу у проявлений
потребительского экстремизма. Не имея здесь возможности
проанализировать отдельно каждый из случаев расселения из более чем 350
домовладений и используя для исследования только законодательство,
материалы судебной практики, публикации в прессе, отметим, что известная
доля правообладателей традиционно имеет находящиеся не вполне в порядке
правоустанавливающие документы на недвижимость. Публикации
50
свидетельствуют, что с такими при решении вопросов расселения не
церемонились, а то и вовсе применяли силовой метод
41
.
Высшие судебные инстанции не раз анализировали наиболее сложные
вопросы изъятия земель для публичных нужд, приходя к выводам, что
текущее законодательство обеспечивает достаточный баланс интересов
частных собственников и публичных образований и при верном применении
нормативных актов нарушения прав и законных интересов правообладателей
не происходит. Так, в определении от 7 октября 2014 г. № 2026-О «Об отказе
в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Казанцева Иннокентия
Сергеевича на нарушение его конституционных прав частями 3, 4 и 5 статьи
46.1 и частью 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской
Федерации» Конституционный Суд РФ подчеркнул, что оспариваемые
положения, регулирующие изъятие помещений в многоквартирных домах
при осуществлении развития застроенной территории, не исключают
отчуждение иных объектов капитального строительства (в случае заявителя –
индивидуального жилого дома)
42
.
Такое отчуждение должно осуществляться при соблюдении принципа
свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного
законодательства. Положения ч. 3, 4 и 5 ст. 46.1 и ч. 6 ст. 46.2
Градостроительного кодекса РФ
43
направлены на защиту имущественных
прав собственников как многоквартирных, так и индивидуальных жилых
домов, обеспечение баланса публичных и частных интересов.
41
Бурмистрова Светлана Александровна «Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд в
экстраординарном порядке: вопросы баланса интересов и предотвращения потребительского экстремизма»//
Вестник ЮУрГУ. Серия «Право». 2016. Т. 16, № 4, С. 45–49
42
Определение Конституционного Суда РФ от 7 октября 2014 г. № 2026-О «Об отказе в принятии к
рассмотрению жалобы гражданина Казанцева Иннокентия Сергеевича на нарушение его конституционных
прав частями 3, 4 и 5 статьи 46.1 и частью 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской
Федерации»//Росправосудие
43
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ// Российская газета от
30 декабря 2004 г. № 290
51
2.2 Юридическая характеристика обременений жилых помещений в РФ
и других странах
В доктрине выделяют следующие ограниченные вещные права на
жилые помещения, зафиксированные в главе 18 ГК и в главе 30 ЖК:
− право пользования жилым помещением при завещательном отказе
(ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ).
− рента и пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ, ст.
34 ЖК РФ).
− право пользования жилыми помещениями членами семьи
собственника и бывшими членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ, ст. 31
ЖК РФ
44
).
Говоря о завещательном отказе и сингулярном правопреемстве, стоит
обратиться непосредственно к п. 2 ст. 1137 ГК РФ. Предметом данного
вещного права является возможность, посредствам иных наследников,
предоставления отказополучателю жилых помещений, входящих в состав
наследства.
При последующем переходе права собственности другому лицу, право
пользования имуществом не исключается, а сохраняется.
Пунктом 1 статьи 33 ЖК РФ установлено, что гражданин, которому
предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному
отказу вправе пользоваться этим жилым помещением наравне с
собственником.
Кроме того, пунктом 3 ст. 33 ЖК РФ определяется:
1) возможность государственной регистрации права пользования
жилого помещения, возникающего из завещательного отказа;
2) возможность проживания в представленном жилом помещении;
3) возможность пользования данным жилым помещением
45
.
44
Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от
01.07.2017) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1.
52
Законодателем не был урегулирован механизм государственной
регистрации права пользования отказаполучателя. Не установлено, на
основании какого документа данная регистрация права должна быть
произведена. Оценивая данные положения, следует заметить,
чтопредставленный вопрос является настоящим пробелом в
законодательстве, который на сегодняшний день создает спорные ситуации в
практике.
Переходя к рассмотрению ренты необходимо сразу определить, что
ограниченным вещным правом пользования жилым помещением называют
подвид договора ренты: пожизненное содержание с иждивением.
Ограниченный характер отношений в данном случае касается
получателя ренты, который передает недвижимое имущество в
собственность плательщику ренты, обязавшемуся осуществлять пожизненное
содержание с иждивением.
Жилищный кодекс в статье 34 регламентирует, что право пользования
жилым помещением при договоре пожизненного содержания с иждивением
также может подлежать государственной регистрации.
Рассматривая право пользования жилым помещением членами семьи
собственника и бывшими членами семьи собственника, необходимо
отметить, что вопрос об отнесении к вещным правам пользования членов
семьи собственника является дискуссионным. Многие авторы против такого
признания, полагая, что право следования за вещью и абсолютный характер
защиты праву проживания в помещении членов семьи собственника не
присущи.
46
К категориям лиц, сохраняющих право пользования, относятся:
рентополучатели; отказополучатели; бывшие члены семьи собственника
жилого помещения, имевшие право на его приватизацию и отказавшиеся от
45
Крутер К.А. Ограниченные вещные права на жилые помещения: проблемы государственной
регистрации//Недвижимое имущество (права, обременения, сделки): проблемы государственной
регистрации материалы научно-практической конференции. Отв. ред. С.И. Суслова; Иркутский институт
(филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России).. -2016.- С. 48-56.
46
Григорьева А.Г. Тенденции и перспективы развития гражданского законодательства в сфере
регулирования вещных прав на жилые помещения. – М.: Статут, 2012.
53
этого права; бывшие члены семьи собственника жилого помещения,
сохранившие срочное право пользования на основании соглашения с
собственником или на основании решения суда. При включении жилого
помещения в жилищный фонд социального использования — наниматели по
договорам социального найма и члены их семей.
Право пользования жилым помещением у рентополучателя возникает
на основании юридического состава, в который входит договор пожизненной
ренты (а фактически договор пожизненного содержания с иждивением).
Данный договор требует нотариального удостоверения (ст. 584 ГК РФ).
Жилое помещение обременяется правами получателя ренты в силу закона и
при государственной регистрации перехода права собственности к
плательщику ренты в государственный реестр будет внесено и данное
обременение, что впоследствии найдет отражение в выписке из ЕГРП.
Покупателю жилого помещения, обремененного правом рентополучателя,
достаточно обладать обычной степенью разумности и ознакомиться с
выпиской из реестра. Что касается права отказополучателя на пользование
помещением, основанием его возникновения также является юридический
состав: завещание с указанием о наличии завещательного отказа и его
предмета (в данном случае — права пользования жилым помещением),
открытие наследства, заявление о принятии отказа.
Относительно бывших членов семьи владельца, сохраняя за собой
право использовать помещение на основании соглашения, заключенного с
владельцем помещения, объем их прав и обязанностей может быть определен
указанным соглашением. При сохранении за ними права пользования на
основании решения суда объем прав и обязанностей определяется законом,
они вправе использовать жилое помещение наравне с собственником (п. 6 ст.
31 ЖК РФ). По общему правилу гражданин, став бывшим членом семьи
собственника жилого помещения, право пользования этим помещением
утрачивает (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Исключение из этого правила, как уже было
отмечено, составляют бывшие члены семьи, имевшие право на приватизацию