85
установлено договором), арест как запрет на распоряжение имуществом по
решению суда и некоторые другие.
Постоянное бессрочное пользование и пожизненное наследуемое
владение, аренда (субаренда) также непосредственно обременяют земельный
участок. Не исключая ограничения прав собственника, они одновременно
обременяют его имущество. Так, владелец участка, предоставленного на
праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного
пользования, имеет право, если иное не установлено законом или
назначением участка, возводить здания, сооружения и приобретать право
собственности на них (п. 1 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ)
67
.
Таким образом, во всех перечисленных случаях первоначальное
ограничение сферы прав титульного владельца земли имеет своим
результатом и следствием некоторые материальные вещи, которые
физически обременяют земельный участок.
На один и тот же земельный участок могут существовать несколько
разных ограничений (обременений). Так, землю, предоставленную на праве
аренды, можно с согласия собственника сдать в залог и таким образом
обременить ипотекой, а земельный участок, предоставленный на праве
постоянного бессрочного пользования, можно сдать в аренду. Одновременно
этот же участок может быть обременен сервитутом, а также различными
градостроительными и экологическими требованиями (например,
предоставлен без права капитального строительства). Таким образом, на
один и тот же земельный участок могут существовать несколько
разновидностей ограничений (обременений), сферы действия которых не
только пересекаются, но и зачастую совпадают (например, при последующей
ипотеке).
67
Авторские и смежные с ними права: постатейный комментарий глав 70 и 71
Гражданского кодекса Российской Федерации / М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников,
OA. Рузакова и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2019. С.209.
86
Пользование земельным участком в условиях действующего
правопорядка вообще подчинено большому количеству ограничений
(обременений), а их совокупность составляет некую категорию, присущую
каждому земельному участку. Такой категорией является разрешенное
использование земли, которое может быть изменено, но тем не менее
налагает на его собственника или иного титульного владельца определенные
ограничения, пределы, которые тот должен учитывать при реализации своих
правомочий по распоряжению, пользованию и владению. Разрешенное
использование земельного участка в свою очередь зависит от его целевого
назначения, т.е. от той цели, для которой участок предоставлен. Поскольку
детальный анализ указанных категорий не входит в ряд вопросов, которым
посвящена данная работа, отметим только то, что в настоящее время
правовое регулирование разрешенного использования и целевого назначения
земельных участков осуществляется в основном на уровне законодательства
субъектов Федерации.
Не имея возможности проанализировать все земельные ограничения
(обременения) вследствие их сложной правовой природы, остановимся на
проблемах правового регулирования только некоторых из них.
В действующем законодательстве предусмотрено возникновение так
называемых «легальных» сервитутов в следующих случаях: во-первых,
согласно п. 2 ст. 553 ГК РФ, когда в договоре купли-продажи недвижимости,
расположенной на земельном участке, не определены условия пользования
им, продавец сохраняет за собой право ограниченного пользования той
частью земельного участка, которая занята такой недвижимостью и
необходима для ее использования; во-вторых, п. 2, п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1
ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривают, что если
залогодатель передает в залог земельный участок без находящихся в нем
зданий и сооружений, то в случае обращения взыскания на него он сохраняет
право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая
87
необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его
назначением.
Проблема «публичных» сервитутов заключается в следующем. Одни
авторы полагают, что «публичные» сервитуты относятся к сфере действия
сервитутного права . Сторонники другого взгляда считают, что «публичные»
сервитуты являются ограничениями права собственности в силу закона,
представляя собой пределы его реализации
68
.
Аргументация сторонников второй точки зрения сводится к тому, что
такие сервитуты возникают в легальном, а не договорном порядке и
устанавливаются.
Исходя из смысла ст. 274 ГК РФ такие ограничения (обременения) не
являются сервитутами по следующей причине. Во-первых, возникновение
сервитутов Гражданский кодекс РФ связывает с договором или судебным
решением, а никак не с прямым указанием в законе. Во-вторых, сервитут
устанавливается по требованию собственника земельного участка для
обеспечения его нужд, которые не могут быть реализованы иначе, и
прекращается с исчезновением такой потребности, а «публичный» сервитут
возникает «не в пользу конкретного субъекта - собственника недвижимости,
а в пользу всех лиц вообще, т.е. для обеспечения не частных, а общественных
нужд», и поэтому по своей правовой природе не может быть отнесен к
сервитутам
69
.
Согласно ст. 63 Закона об ипотеке земельные участки, находящиеся в
собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, ипотеке
не подлежат. В этом случае возникает вопрос: означает ли это, что данные
субъекты не имеют права закладывать принадлежащие им здания и
сооружения, находящиеся на принадлежащих им же на праве собственности
земельных участках? Ведь согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или
68
Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России //
Российская юстиция. 2017. № 5. С. 22.
69
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М. 2018. С. 50.
88
сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же
договору земельного участка, на котором находится это здание или
сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей
закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды
этого участка или его соответствующей части.
Что же касается возможности залога здания или сооружения,
находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, и
соответствующего земельного участка (его части), то в данном случае
существует коллизия норм п. 1 ст. 63 и п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, которая
заключается в следующем.
Если отдавать приоритет п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, то РФ, субъекты
РФ и муниципальные образования не имеют права закладывать
принадлежащие им на праве собственности здания и сооружения, т.к. они не
имеют право закладывать принадлежащие им на праве собственности
земельные участки (части земельных участков), функционально
обеспечивающие закладываемые здания и сооружения.
Если отдавать приоритет п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, то РФ, субъекты
РФ и муниципальные образования не имеют права закладывать земли,
находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, кроме
случаев, когда это осуществляется в порядке п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.
Этого мнения придерживается и И.Д. Грачев: «При установлении ипотеки на
находящееся в государственной (федеральной или субъекта РФ) либо
муниципальной собственности здание, строение или сооружение - земельный
участок под таким объектом в силу норм п. 2 ст. 69 комментируемого Закона
обременяется ипотекой в исключение из правил п. 1 комментируемой статьи
(норма п. 2 ст. 69 имеет приоритет как специальная)»
70
.
Дополнительным ограничением залога земельных участков,
подлежащих ипотеке, является запрещение дробления земельных участков на
70
Грачев И.Д. «Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». М.: Норма-Инфра. М, 2018. С. 205.
89
части, размер которых меньше минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов
местного самоуправления. Если при выделении из состава земельного
участка части земельного участка для передачи ее в ипотеку невозможно
соблюсти требования законодательства соответствующего субъекта РФ и
нормативного акта соответствующего органа местного самоуправления о
минимально допустимой площади земельного участка, то ипотека такой
части земельного участка не допускается.
При этом законодательством не урегулирована ситуация, при которой
при выделении из состава земельного участка части земельного участка для
передачи ее в ипотеку оставшаяся незаложенной часть земельного участка
оказывается по площади меньше установленного минимального размера.
И.Д. Грачев предлагает разрешать данную проблему по аналогия закона: «По
аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) не допускается и такой выдел части
земельного участка под ипотеку, при котором остающаяся свободной от
ипотеки часть земельного участка оказалась бы по площади меньше
вышеупомянутого минимума»
71
.
Между тем п. 1 ст. 35 Конституции РФ гласит, что право частной
собственности охраняется законом, а условия и порядок пользования землей
определяются на основании федерального закона (п. 3 ст. 36 Конституции
РФ). Кроме того, п. 2 ст. 1 ГК РФ предусматривает, что гражданские права
могут быть ограничены на основании федерального закона, и только в той
мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя,
нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также
обеспечения обороны страны и безопасности государства, а согласно п. 3 ст.
212 ГК РФ «особенности приобретения и прекращения права собственности
на имущество, владения, пользования и распоряжения им могут
устанавливаться лишь законом». Представляется, что ограничения права
71
Грачев И.Д. «Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». М.: Норма-Инфра-М, 2018. С. 206.
90
собственности по распоряжению, владению и пользованию имуществом
должны быть прямо предусмотрены в законодательстве, в противном случае
ограничивать указанные правомочия собственника нельзя.
Поэтому на основании вышеизложенного данный пробел в
законодательстве не может быть преодолен с помощью аналогии закона, как
это предлагает И.Д. Грачев, так как это ограничивает права собственника
земельного участка по распоряжению данным земельным участком, а такое
ограничение должно быть прямо установлено федеральным законом. В связи
с этим можно сделать вывод о том, что допускается и такой выдел части
земельного участка под ипотеку, при котором оставшаяся незаложенной
часть земельного участка оказывается меньше установленного в
законодательстве минимума
72
.
Для снятия названного противоречия в законодательстве необходимо
внести в ст. 63 изменения, дополнив ее частью 3 такого содержания: «3. Не
допускается ипотека части земельного участка, если в этом случае
оставшаяся его часть по площади оказывается меньше минимального
размера, установленного нормативными актами субъектов Российской
Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для
земель различного целевого назначения и разрешенного использования».
Следующая проблема связана с вопросом о необходимости ипотеки
земельного участка или его части с одновременной ипотекой по тому же
договору соответствующей части земельного участка или права его аренды.
Однако, если в том случае, когда закладываемая часть здания находится на
его первом этаже и непосредственно связана с землей, это требование
законодательства представляется справедливым, поскольку если запрещено
большее (залог зданий без земли или права его аренды), то запрещено и
меньшее (залог части недвижимости без залога части земельного участка или
права его аренды), то как быть в том случае, когда закладываемая часть
72
Грачев И.Д. «Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». М.: Норма-Инфра-М, 2018. С. 207.
91
здания непосредственно с землей не связана, а находится, например, на
втором этаже.
Судебная практика тем не менее признает сделку залога части здания
без залога земельного участка или его части, а также права аренды
ничтожной.
Так, Товарищество с ограниченной ответственностью «Ремонт
одежды» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к
акционерному коммерческому банку «Московский индустриальный банк» о
признании недействительным договора о залоге нежилого помещения от
29.09.2015 № 118-з.
Решением от 11.06.2016 исковое требование удовлетворено. Договор о
залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения
об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором
находится данное помещение, что противоречит пункту 3 статьи 340
Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального
закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования
земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право
залога не распространяется (п. 1 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)»). Это означает, что в случае обращения взыскания на здание
или сооружение (при невыполнении должником обеспеченного ипотекой
обязательства) права на земельный участок продаже не подлежат.
Однако в связи с тем, что право постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком недостаточно урегулировано на
федеральном уровне, на практике возникают некоторые вопросы применения
норм п. 3 ст. 69 Закона об ипотеке.
В связи с тем, что лица, которым земельный участок предоставлен в
постоянное пользование, пользуются им на льготных условиях, например,
уплачивая только земельный налог, который в некоторых случаях может
быть на порядок ниже арендной платы, субъекты РФ предоставляют
92
земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования лишь
определенным категориям субъектов (например, в Москве земельные
участки на праве постоянного бессрочного пользования предоставляются
санитарно-курортным, детским оздоровительным учреждениям,
организациям и учреждениям культуры, здравоохранения, туризма,
физкультурно-оздоровительным организациям, основная деятельность
которых финансируется из бюджета РФ или города Москвы либо за счет
средств профессиональных союзов, а также религиозным организациям).
Норма ст. 69 Закона об ипотеке устанавливает, что при обращении
взыскания на заложенное предприятие, здание, сооружение лицо,
приобретающее это имущество в собственность, приобретает право
пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что
и прежний залогодатель недвижимого имущества. Таким образом, новый
собственник претендует на то, чтобы обладать соответствующим земельным
участком на условиях и в объеме, сходных с правом постоянного
(бессрочного) пользования, хотя он и не принадлежит к числу субъектов,
которым по законодательству субъекта РФ такое право предоставляется, и
считает свои законные интересы ущемленными, т.к. ему предлагают в этом
случае предоставить земельный участок на ином земельном титуле,
например, праве аренды.
Следовательно, п. 3 ст. 69 Закона об ипотеке нуждается в уточнении в
части перехода права постоянного пользования земельным участком при
переходе права собственности на заложенное предприятие, здание,
сооружение. В указанной норме Закона должно быть уточнено, что право
постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к
собственнику предприятия, здания или сооружения лишь в том случае, если
новый собственник вышеуказанного имущества имеет право на получение
земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование
73
. В остальных
73
Грачев И.Д. «Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». М.: Норма-Инфра-М, 2018. С. 208.
93
случаях земельный участок при обращении взыскания на здание или
сооружение к новому собственнику предприятия, здания или сооружения
должен переходить, например, на праве аренды.
Залогодатель имеет право в обеспечение исполнения одного
обязательства предоставить в залог земельный участок, заложенный в
обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника
тому же или иному залогодержателю. При этом первоначальная ипотека
будет называться предшествующей, а вторичная - последующей ипотекой.
Неясно, что же все-таки подлежит государственной регистрации,
договор об ипотеке как сделка или ипотека - как обременение. Согласно п. 1
ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит нотариальному
удостоверению и государственной регистрации. Пункт 2 этой же статьи
устанавливает, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в
силу с момента его государственной регистрации. Право залога (как
совокупность прав залогодержателя на имущество, заложенное по договору
ипотеки) возникает с момента заключения такого договора, т.е. с даты его
государственной регистрации. С этого же момента имущество считается
обремененным ипотекой. Однако ст. 20 того же Закона говорит о
государственной регистрации ипотеки
74
. Таким образом, можно сделать
вывод, что, говоря об ипотеке, законодатель имеет в виду право залога,
которое представляет внутреннее содержание ипотеки, так же как и
употребляемые законодателем термины «арендные права», «право аренды»
(в качестве совокупности прав и обязанностей арендатора) составляют
содержание другого земельного ограничения (обременения) - аренды (п. 2 ст.
615). Тем не менее вопрос о том, что же все-таки регистрируется - договор
залога или ипотека как обременение, - остается спорным.
74
Авторские и смежные с ними права: постатейный комментарий глав 70 и 71
Гражданского кодекса Российской Федерации / М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников,
OA. Рузакова и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2019. С.222.
94
По общему правилу ипотека обременяет имущество с момента
возникновения права залога, последнее в свою очередь возникает с даты
государственной регистрации договора об ипотеке. Следующая проблема
связана с возможностью заключения договора залога под отлагательным
условием. В соответствии с п. 2 ст. 157 в ГК РФ сделка считается
совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили
возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства,
относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Такое
условие противоречит требованиям статей 10, 11 Закона об ипотеке, так как
по общему правилу имущество обременяется ипотекой с даты
государственной регистрации договора об ипотеке. Нормы закона являются
императивными и не могут быть изменены или отменены соглашением
сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
Таким образом, исходя из смысла законодательства, договор об
ипотеке не может быть заключен под отлагательным условием, кроме того
обстоятельства, когда возникновение права залога поставлено в зависимость
от возникновения основного обязательства. В последнем случае, учитывая
дополнительный, по отношению к основному обязательству, характер залога,
право залога возникает, а следовательно, имущество считается
обремененным ипотекой с момента возникновения такого обязательства (ст.
11 Закона об ипотеке). Также под отлагательным условием не может быть
совершена и последующая ипотека, т.е. стороны, например, не могут
поставить момент заключения договора о последующем залоге в зависимость
от выполнения обязательств по первоначальному кредитному обязательству.
Следует отметить, что указанная проблема относится ко всем
ограничениям (обременениям), которые подлежат государственной
регистрации и, как правило, возникают на основании сделок. По общему
правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается