75
Смерть
가
узуфруктуария
가
-
가
физического
가
лица
가
и
가
прекращение
가
узуфруктуария
가
-
가
юридического
가
лица;
Сервитуарий
가
(узуфруктуарий)
가
должен
가
заявить
가
об
가
отказе
가
от
가
осуществления
가
своих
가
прав
가
и
가
обязанностей
가
по
가
соглашению
가
об
가
установлении
가
сервитута
가
собственнику
가
служебного
가
недвижимого
가
имущества
가
или
가
органу,
가
который
가
ведет
가
поземельные
가
книги.
가
«Отпадение»
가
преимущества
가
при
가
пользовании
가
чужим
가
земельным
가
участком.
가
Сервитут
가
прекращает
가
свое
가
действие
가
с
가
момента
가
внесения
가
записи
가
об
가
этом
가
в
가
Поземельную
가
книгу.
가
Регулирование
가
оснований
가
прекращения
가
сервитутов
가
в
가
Германии
가
имеет
가
одну
가
особенность.
가
В
가
немецком
가
праве
가
не
가
закреплено
가
известное
가
еще
가
в
가
римском
가
праве
가
основание
가
прекращения
가
этого
가
ограниченного
가
вещного
가
права
가
как
가
совпадение
가
собственника
가
господствующей
가
и
가
служебной
가
недвижимости
가
в
가
одном
가
лице.
가
Собственник
가
может
가
установить
가
сервитут
가
на
가
вещь,
가
которая
가
ему
가
же
가
и
가
принадлежит.
가
3.2. Особенности обременений в англо-саксонской правовой семье
Сервитуты в Англии причисляют к одной из категорий преимуществ -
интереса в пользовании чужим земельным участком.
Категория сервитута затрагивает самые разные отношения, поэтому за
ней в английском праве не закрепилось универсальное определение. В
многочисленных прецедентах просто перечисляются права, которые
признаются сервитутами. Тем не менее, некоторые правоведы
предпринимали попытки дать определение этому понятию.
Английские суды выработали специальные правила, соответствие
которым позволяет сделать вывод об установлении сервитута. Основные
правила содержатся в деле Re Ellenborough Park [1956]. Суд выработал 4
76
правила признания сервитута: должна быть доминантная недвижимость и
сервиентная недвижимость; доминантным недвижимым имуществом в
английском праве является земельный участок, собственник которого
получает определенную выгоду.
В континентальном вещном праве аналогом этому земельному участку
выступает господствующий участок. В свою очередь, сервиентная
недвижимость - это земельный участок, на котором установлено
обременение в виде сервитута.
В континентальной правовой системе такой участок называют
служащим участком. Доминантный и сервиентный владельцы должны быть
разными лицами. Одно и то же лицо не может являться собственником и
одновременно пользоваться двумя объектами собственности. Если одно лицо
приобретет и сервиентную, и доминантную недвижимость и одновременно
будет владеть ими, существующий сервитут прекратит действовать
58
.
Сервитут должен устанавливаться в интересах пользования
доминантной недвижимостью. Правило предусматривает, что наличие права
предоставляет преимущество владельцу доминантной недвижимости. Все
сервитуты должны быть привязаны к объекту недвижимости, то есть, выгода
должна извлекаться от пользования определенным земельным участком.
Право будет предоставлено, если его наличие повышает ценность земельного
участка или возможность его продажи. Связь между сервиентной и
доминантной недвижимостью вообще является важнейшим фактором,
который учитывают английские судьи для оценки факта извлечения прибыли
от пользования земельным участком. Обычно английские суды указывают на
то, что оба земельных участка должны быть рядом друг с другом.
Право собственности стоит выше, чем сервитут, в иерархии прав на
конкретный объект недвижимости. В-третьих, сервитут не может
устанавливаться с целью «развлечения или отдыха» на обремененном этим
ограниченным вещным правом участке, например, для содержания лошадей
58
Крассов О.И. Право частной собственности на землю. M.: Юристъ, 2018. С. 120.
77
или хранения спортивного инвентаря. В-четвертых, предоставление
сервитута не должно налагать обязанности на собственника сервиентной
недвижимости. Собственник сервиентной недвижимости не должен нести
расходы в результате установления сервитута на его земельном участке. В-
пятых, право, предоставляемое владельцу доминантной недвижимости,
должно быть позитивным. В grant могут быть положения только о правах
лица в отношении недвижимого имущества, которое ему не принадлежит, но
не об обязанностях собственника сервиентного земельного участка, которые
он несет в отношении собственного недвижимого имущества.
Все сервитуты в Англии делятся на 2 группы: положительные и
отрицательные.
Положительный сервитут - это ограниченное имущественное право
лица совершать какие-либо действия на чужом земельном участке.
Отрицательными сервитутами являются сервитуты, установление
которых приводит к возникновению обязанности сервиентного собственника
не совершать какие-либо действия. Английскому праву известно большое
количество сервитутов.
В Англии сервитуты могут возникать либо в силу предоставления лицу
права пользования земельным участком (grant), либо в силу сохранения
сервитутных отношений в ситуации, когда передаются права на
обремененный земельный участок другому лицу. Предоставление лицу права
пользования земельным участком (grant) может быть явно выраженным
(express, by deed), может подразумеваться, когда существуют особые
обстоятельства (implied grants), может осуществляться в силу права давности
(prescriprion)
59
. Предоставление лицу права пользования земельным
участком, выраженное явным образом (express grant), означает, что
оформляется документ за печатью (deed), в котором содержатся все условия
о сервитуте и который подписывают стороны. Право пользования земельным
59
Минахина И.А. Наследование. Дарение. Пожизненная рента: вопросы правового
регулирования. М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2017. С.124.
78
участком предоставляется на срок действия абсолютного права
собственности, которое впоследствии переходит по наследству.
Фактически сервитут предоставляется на определенный период
времени. Сервитуты, предоставляемые явно выраженным образом, проходят
процедуру регистрации и, соответственно, защищаются с момента
регистрации данного титула. Английской судебной практикой выработаны
особые условия, наличие которых позволяет сделать вывод о том, что
существование сервитута подразумевается (неявный сервитут, implied grant)
Необходимость. Сервитут, возникающий в силу необходимости, -
это такое ограниченное вещное право, неустановление которого делает
невозможным использование земельного участка. Классическим примером
такого сервитута, который приводится в английской юридической
литературе, выступает сервитут, устанавливаемый в отношении земельного
участка, принадлежащего третьему лицу и расположенного рядом либо с
земельным участком, правом собственности на который обладает
сервиентный владелец, либо с земельным участком, правом собственности на
который обладает доминантный владелец.
Продажа части земельного участка. Если целый земельный
участок был первоначально обременен сервитутом и впоследствии права на
часть земельного участка перешли другому лицу, то сервитут сохраняет свое
действие на этой части земельного участка. Необходимо отметить, что
правило установления неявного сервитута в случае, если была осуществлена
продажа части земельного участка.
Сервитут может также предоставляться в силу права давности.
На земельный участок может быть установлен сервитут, если он
используется по воле лица, т.е. не по принуждению других лиц, открыто, без
получения разрешений со стороны других лиц Использование земельного
79
участка должно носить продолжительный и непрерывный характер в течение
существования права давности
60
.
Английские сервитуты могут возникать путем сохранения сервитутных
отношений в ситуации, когда передаются права на обремененный земельный
участок другому лицу. Обычно данный способ возникновения используется,
когда продавец земельного участка может использовать сервитут после
приобретения права собственности на земельный участок покупателем.
Передача права на обремененный земельный участок другому лицу может
быть явно выраженной, а может осуществляться в силу необходимости или
намерения сторон сервитутного отношения, как при способе grant.
3.3. Проблемы обременений в гражданском праве России
Институт ограничений (обременений) является проблемой
недостаточно разработанной ни в науке, ни в действующем
законодательстве.
Некоторые ученые делают вывод, исходя из конструкции ст. 216 ГК
РФ, о том, что список вещных прав не является исчерпывающим, и выделяют
еще одно такое право - право залога. Еще российский ученый-правовед И.А.
Покровский писал по этому поводу, что «все права этого рода, очевидно,
вместе с тем содержат большее или меньшее ограничение права
собственности в интересах другого лица»
61
. Поэтому представляется
правильной позиция ряда современных ученых, которые, отмечая
60
Сидоренко А.Ю. Актуальные проблемы правого, регулирования ограничений
(обременений) в земельном праве // Юрист. 2017. № 11. С 30.
61
Покровский И.А. Основные проблемы граджанского права. М.: Статус, 2017.
С.207.
80
ограниченный (по сравнению с собственностью) характер указанных вещных
прав, относят их также и к ограничениям права собственности
62
.
В этой связи следует отметить, что любое, кроме права собственности,
вещное право является ограниченным, а их сходства определяются тем, что
как для права собственности, так и для ограниченных вещных прав
характерны право следования, абсолютный характер защиты от
посягательства любого третьего лица и для некоторых - бессрочность.
Очевидно, что только право собственности может рассматриваться как
абсолютное вещное право, т.е. такое господство человека над вещью, которое
носит наиболее полный, исключительный характер. Абсолютный характер
права собственности на землю тем не менее является относительным, так как
собственность носит абсолютный характер, за исключением известных
пределов или достаточных оснований, направленных, во-первых, на
недопущение нарушения прав и законных интересов других лиц (не только
собственников), а во-вторых - на соблюдение определенных условий,
обеспечивающих устойчивость и стабильность существования всего
общества, например, требований по охране окружающей природной среды от
негативного воздействия, вызванного осуществлением права собственности,
и, в-третьих, на соблюдение законов и иных правовых актов. В случае, если
земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного
пользования или пожизненного наследуемого владения, у собственника
такого участка остается только то, что древние римляне называли nudum jus
(«голое право»). И хотя объем содержания первоначального абсолютного
права собственности оказался исчерпан, право собственности не
прекращается и восстанавливается до своего прежнего объема всякий раз,
когда такое ограниченное вещное право, стесняющее собственника,
прекращается (например, участок изымается за совершение земельного
62
Гражданское право. Том 1. Учебник/Отв.ред. проф. Е.А. Суханов. 10-е изд,
перераб и доп. М.: БЕК, 2018. С.476.
81
правонарушения, или юридическое лицо, которому участок был
предоставлен на таком праве, ликвидировалось).
Таким образом, иные, кроме права собственности, вещные права на
землю, предусмотренные действующим законодательством, также следует
рассматривать как ограничения (обременения).
В российском законодательстве имеются и другие указания на
земельные ограничения (обременения):
1. Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»
63
предусматривает, что имущество (земельный
участок или право аренды на него), заложенное по договору об ипотеке,
считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (п.
2 ст. 11 указанного Закона), а поскольку такое право возникает с момента
регистрации договора об ипотеке, то, следовательно, ипотека возникает с
момента государственной регистрации такой сделки в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следует отметить, что в данном случае регистрируется не сам договор об
ипотеке, а ипотека как ограничение (обременение) земельного участка или
права его аренды, возникающая из сделки.
2. Согласно п. 1 ст. 586 и п. 1 ст. 587 ГК РФ рента обременяет
земельный участок, переданный под ее выплату, и при этом получатель
ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право
залога на это имущество. При купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа
имущество признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ),
если иное не установлено договором купли-продажи. В этих случаях на
основании п. 3 ст. 334 ГК РФ возникает залог в силу закона, который
регистрируется в Едином государственном реестре прав как ограничение
(обременение).
63
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
82
3. Часть 1 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что
в отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут
устанавливаться публичные и частные сервитуты.
Кодексу, устанавливается нормативными правовыми актами органов
местного самоуправления на основании градостроительной документации и
правил застройки в случаях, если это определяется государственными или
общественными интересами (ч. 2 ст. 64 Кодекса).
В соответствии с ч. 3 ст. 64 Кодекса частные сервитуты в области
градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного
пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения:
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий,
строений и сооружений;
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов
инженерной и транспортной инфраструктур;
проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по
защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных
стен;
прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;
применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок
на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и
сооружений;
эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной
застройки;
других нужд собственников объектов недвижимости, которые не
могут быть обеспечены без установления сервитута.
К земельным ограничениям (обременениям), предусмотренным
действующим земельным и гражданским законодательством Российской
Федерации, следует отнести также и аренду (субаренду), арест, запрет
распоряжаться имуществом в порядке ст. 75 АПК РФ, а также ограничения
(обременения) градостроительного и экологического характера.
83
Поскольку единого критерия для классификации земельных
ограничений (обременений) найти сложно, то она может быть проведена по
различным основаниям.
По основаниям возникновения земельные ограничения (обременения)
делятся на:
1. Возникающие из гражданско-правовых сделок: рента, ипотека,
«договорный» сервитут, аренда (субаренда);
2. Возникающие на основании решений компетентных
государственных органов:
государственных органов исполнительной власти: право
постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого
владения;
судебных органов: арест земельного участка, сервитут,
установленный по решению суда.
3. Возникающие на основании прямого указания в законе:
«публичный» сервитут, залог в силу закона, иные ограничения, в основном
градостроительного и экологического характера.
Поскольку ст. 131 ГК РФ предусматривает, что государственной
регистрации подлежат не только возникновение, изменение и прекращение
вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и ограничения
(обременения) таких прав, то другую систему земельных ограничений
составляют ограничения (обременения):
1. Подлежащие государственной регистрации: постоянное (бессрочное)
пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут, ипотека, рента,
арест, аренда (субаренда) и т.д.
2. Не подлежащие государственной регистрации: градостроительные,
экологические ограничения (обременения) и «публичные» сервитуты
64
.
64
Авторские и смежные с ними права: постатейный комментарий глав 70 и 71
Гражданского кодекса Российской Федерации / М.Я. Кириллова, П.В. Крашенинников,
OA. Рузакова и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2019. С.201.
84
Общим же для всех земельных ограничений является то, что они
ограничивают возможность правообладателя свободно пользоваться, владеть
или распоряжаться земельным участком, иногда непосредственно обременяя
его, а также то, что они сохраняются при переходе земельного участка к
другому лицу.
Законодательство содержит ряд норм о следовании ограничений
(обременений) при смене правообладатель. Так, согласно п. 1 ст. 38 ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»
65
лицо, которое приобрело заложенное по
договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке
универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации
юридического лица или в порядке наследования, становится на место
залогодателя и несет все обязанности по договору залога.
Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права
собственности и пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду
имущество к другому лицу не является основанием для изменения или
расторжения договора аренды. Переход права собственности на земельный
участок не является основанием для прекращения иных вещных прав на это
имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ), сервитут сохраняется в случае перехода прав
на земельный участок к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ).
Однако, придерживаясь этой точки зрения, нельзя не заметить, что все
ограничения делятся на те, которые только ограничивают возможность
реализации тех или иных правомочий титульного владельца земли, и те,
которые помимо этого еще непосредственно, физически воздействуют на
объект права (земельный участок)
66
.
Среди первых можно выделить ипотеку (залогодатель в соответствии с
п. 2 ст. 346 ГК имеет право распоряжаться имуществом с согласия
залогодержателя, если иное не вытекает из существа залога или не
65
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
66
Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России //
Российская юстиция. 2017. № 5. С. 20.