5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................. 6
Глава 1. СУЩНОСТЬ ПОНЯТИЯ ОБРЕМЕНЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ............................. 11
1.1 Понятие обременения и его виды в гражданском праве Российской
Федерации............................................................................................................... 11
1.2 Особенности обременения в гражданском праве Российской Федерации 18
1.3 Проблемы системы государственной регистрации обременений в
законодательстве Российской Федерации ............................................................ 24
Глава 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ОПЫТА ОБРЕМЕНЕНИЯ В ЗАРУБЕЖНЫХ
СТРАНАХ .............................................................................................................. 30
2.1 Анализ особенностей обременения в европейских странах ...................... 30
2.2 Анализ особенностей обременения в восточных странах.......................... 44
2.3 Проблемы ограничений на недвижимость в зарубежных странах ............ 61
Глава 3. МОДЕРНИЗАЦИЯ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В
ОБЛАСТИ ОБРЕМЕНЕНИЯ ............................................................................. 70
3.1 Сравнение российского и зарубежного опыта использования обременения
в гражданском праве .............................................................................................. 70
3.2 Модернизация российского законодательства в области обременения .... 84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................... 89
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ .......................................... 90
ПРИЛОЖЕНИЯ ................................................................................................... 95
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В современном праве существует
большое количество различных точек зрения относительно соотношения
понятий ограничения и обременения прав.
Некоторые авторы определяют их как взаимозаменяемые, некоторые
авторы указывают на наличие условных различий в рамках терминологии, но
исключают их различия в рамках правовых характеристик.
Одновременно с этим, другие авторы указывают на их синонимичность в
рамках правовых свойств, но настаивают на разных лексических значениях:
права могут быть ограничены, а имущество обременяется либо ограничиваются
субъекты прав, а объекты прав обременяются.
Некоторые авторы считают, что рассматриваемые термины имеют
различные правовые свойства и не являются взаимозаменяемыми. Связывают
такую точку зрения с различием правовой природы, механизма действия,
основания возникновения и прекращения.
В настоящее время действующее законодательство определяет термины
ограничение и обременение прав как синонимы.
Согласно российскому законодательству назначение ограничения
имущества заключается в защите интересов лиц, использующих его в законных
целях. Обременение заключается в передаче правомочий, всех или части,
третьим лицам.
Обременения имущества на современном этапе развития общества
являются распространенным явлением, как в Российской Федерации, так и в
зарубежных странах. Особенности обременения в каждой стране зависят от
исторической, политической и экономической составляющих. Так, в России
наиболее востребованным видом обременения выступает ипотека, а в США -
аренда. Обременение может быть наложено две группы объектов:
1. Недвижимость (частный дом, земельный участок, квартира);
7
2. Прочее имущество (машина, акции, денежные вклады,
интеллектуальная собственность и т. д.).
Суть обременения на имущество заключается в том, что физические
и юридические лица, которые не являются его собственниками, не имеют права
владения, пользования и распоряжения им до снятия обременения.
В настоящее время в юридической практике наиболее часто встречаются
виды обременений, включенные в группу «Право пользования
недвижимостью»: право аренды, право на безвозмездное пользование (ссуда),
пожизненное содержание с иждивением, сервитут, залог, арест. Наибольшие
негативные последствия имеет заключение договора пожизненной ренты, так
как существует вероятность его расторжения и перехода собственности
первоначальному собственнику. Прекращение обременения может быть
оформлено только тем государственным органом, который первоначально
оформил это обременение.
К имуществу, на которое могут быть оформлены различные виды
обременения, относятся недвижимость (частный дом, земельный участок,
квартира) и прочее имущество (машина, акции, денежные вклады,
интеллектуальная собственность).
В российском законодательстве определены следующие виды
обременений:
право пользования недвижимостью (аренда, право на безвозмездное
пользование, пожизненное содержание с иждивением, сервитут);
рента;
залог;
ипотечное кредитование;
арест;
постановление об изъятии участка земли;
право требования в судебном порядке;
доверительное управление (о банкротстве, попечительстве и т. д.).
8
В связи с активным использованием на современном этапе обременения
при управлении имуществом, как в России, так и в зарубежных странах, а также
с наличием противоречий в рамках определения правовых свойств данного
термина, рассматриваемая тема является актуальной.
В работе рассматриваются особенности российского и зарубежного опыта
в использовании обременений, а также выявляются их преимущества и
недостатки, определяются перспективы использования зарубежного опыта в
российском законодательстве в рамках модернизации регистрации
обременений. К несовершенствам российского законодательства относительно
обременения имущества относятся:
1. Равнозначность понятий «ограничения» и «обременения» в российских
законодательных актах;
2. Неполный перечень объектов государственной регистрации и их
несоответствие в нормативных актах;
3. Отсутствие определенного списка видов обременений имущества;
4. Проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на
недвижимое имущество.
Выявленные недостатки российского законодательства в рамках
правового регулирования регистрации обременений требуют осуществления
детального исследования и систематизации существующих видов обременений,
определения их особенностей по группам, разработки единого подхода
к порядку регистрации обременений.
Законодательство каждой страны имеет собственные особенности,
связанные с историей и сложившимися традициями. Данный факт касается
особенностей обременения и наличия ограничений при пользовании
имуществом. При этом существуют как сходства, так и различия в
законодательных актах европейских стран.
Ограничения, устанавливаемые для собственников, используются, как
в Европе, так и на Востоке. В странах Востока ограничение прав собственника
смещается в сторону государственной собственности. В европейских странах
9
используются различные виды собственности, а ограничений на порядок
меньше.
На основании выявленных недостатков российских законодательных
нормативных актов, а также на основании исследованного опыта зарубежных
стран в сфере обременения имущества, предложены следующие рекомендации,
направленные на модернизацию российского законодательства:
1. Увеличить мотивацию судебных приставов, реализующих арест
имущества граждан. Для этого сформировать премиальный фонд, при этом
сумму премий предлагается установить в прямом процентном соотношении с
объемом взысканного имущества.
2. Формировать план-график по объему взысканного имущества для
каждого пристава-исполнителя, что позволит сравнивать фактические
результаты работы с плановыми показателями.
3. Использовать автоматизированную систему по распределению дел
приставов-исполнителей.
4. Организовать аукционы для реализации взысканного имущества для
получения государством максимального дохода.
Теоретической основой исследования в работе являются научные
труды следующих российских и зарубежных авторов: A.B. Бенедиктов,
О.С. Иоффе, Ф.О. Богатырев, О.Г. Ломидзе, Б.М. Гонгало , В.И. Сенчищев.
Цель исследования в магистерской диссертации - разработать
рекомендации по модернизации российского законодательства в области
обременения на основе зарубежного опыта.
Для того чтобы достичь поставленной цели, необходимо решить
следующие задачи:
Рассмотреть понятие обременения и его виды в гражданском праве
РФ;
Определить особенности обременения в гражданском праве РФ;
Выявить проблемы системы государственной регистрации
обременений в законодательстве РФ;
10
Провести анализ особенностей обременения в Европейских странах;
Исследовать особенности обременения в Восточных странах;
Выявить проблемы обременения в зарубежных странах;
Сравнить российский и иностранный опыт использования
обременения в гражданском праве;
Разработать рекомендации по модернизации российского
законодательства в области обременения на основе зарубежного опыта.
Объектом исследования в работе являются обременения имущества,
предмет исследования - гражданское право Российской Федерации и
зарубежных стран.
Методы исследования в работе:
анализ теоретических источников и нормативно-правовых источников;
сравнение;
обобщение;
анализ документов;
сравнительно-правовой метод,
технико-юридический метод.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка
использованной литературы и приложения.
В первой главе рассмотрена сущность понятия обременения
в гражданском законодательстве Российской Федерации, определено понятие,
виды обременений и особенности, а также проблемы системы государственной
регистрации обременений.
Вторая глава посвящена исследованию опыта обременения в зарубежных
странах (европейских и восточных) и проблемам ограничений на
недвижимость.
В третьей главе рассмотрена модернизация российского законодательства
в области обременения, а также представлено сравнение российского
и зарубежного опыта использования обременения в гражданском праве.
11
В заключении подведены итоги исследования и сформулированы
окончательные выводы по рассматриваемой теме.
Глава 1. СУЩНОСТЬ ПОНЯТИЯ ОБРЕМЕНЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1 Понятие обременения и его виды в гражданском праве Российской
Федерации
Первоначально понятие обременения (ограничения) права собственности
на недвижимость было определено в статье 1 Федерального закона № 122 от
21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним».
Согласно формулировке указанного закона: «Ограничения
(обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными
органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений,
стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо
иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута,
ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения,
соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о
муниципально-частном партнерстве, ареста имущества и других)».
1
В связи с изданием Федерального закона «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании
утратившими силу отдельных законодательных актов (положений
законодательных актов) Российской Федерации» от 03.07.2016 N 361-ФЗ
указанная статья, включающая в себя определение рассматриваемого термина,
была исключена.
При этом с 14.08.2018г. определено следующее значение термина
«обременение»: «3. Государственная регистрация прав на недвижимое
1
ст.1 Федерального закона № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»
12
имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения,
изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое
имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого
имущества (далее - государственная регистрация прав)».
2
В первую очередь необходимо выделить объекты, на которые может быть
наложено обременение. К ним относятся две группы объектов:
1. Недвижимость (частный дом, земельный участок, квартира);
2. Прочее имущество (машина, акции, денежные вклады,
интеллектуальная собственность и т. д.).
Таким образом, суть обременения на имущество заключается в том, что
физические и юридические лица, которые не являются его собственниками, не
имеют права владения, пользования и распоряжения им до снятия обременения.
Далее рассмотрим виды обременения имущества согласно законодательству
Российской Федерации. Признаками их классификации являются вид
имущества и основания возникновения ограничений. К основным видам
обременения имущества в Российской Федерации относятся следующие,
представленные на рисунке 1.
2
ст.1 «Предмет регулирования настоящего закона. Основные положения.», Федеральный
закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации
недвижимости»
13
Рисунок 1. Виды обременения имущества в Российской Федерации
3
В настоящее время в юридической практике наиболее часто встречаются
виды обременений, включенные в группу «Право пользования
недвижимостью». В связи с этим, рассмотрим их подробнее.
Право аренды - переход права собственности к другому лицу на
объект недвижимости или другое имущество, которое сдано в аренду, не
является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного
договора аренды. Таким образом, в соответствии с российским
законодательством в случае смены собственника имущества, условия договора
аренды не могут быть изменены в течение его срока действия.
4
Право на безвозмездное пользование (ссуда) - при смене собственника
имущества, которое передано в безвозмездное пользование прежним
собственником, оно обременяется правами ссудополучателя на весь срок
действия договора. Стоит отметить, что согласно российскому
3
Федеральный закон № 102, Федеральный закон № 122, Гражданский Кодекс РФ
4
Глава 34. Аренда. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.2) от 26.01.96 № 14-ФЗ
(ред. от 28.12.2013)
14
законодательству согласие ссудополучателя для смены собственника объекта
недвижимости не требуется.
5
Пожизненное содержание с иждивением — передача прав на
использование и распоряжение имуществом тому, кто платит ренту, в обмен на
реализацию пожизненного содержания с иждивением получателя ренты. При
оформлении других видов обременения на такое имущество требуется согласие
получателя ренты.
6
Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком
земли согласно законодательству. Цель указанного вида обременения -
обеспечение проезда и прохода через территорию, эксплуатация и установка
линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и
водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть
обеспечены без его установления.
7
Залог — возникает в рамках заключения договора о залоге,
обеспечивает выполнение основного обязательства. Особенность указанного
вида обременения - возможность перехода права собственности возникает
только при наличии согласия залогодержателя. Стоит отметить, если право
собственности на имущество, которое было оформлено в залог, перешло от
залогодателя к иному лицу, то право залога имеет силу.
8
Арест - запрет на совершение сделок с имуществом, на которое он
оформлен. Может быть оформлен судебным исполнителем, судом, органом
предварительного следствия, дознания. Важная особенность указанного вида
обременения - с имуществом, на которое наложен арест, согласно российскому
5
Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования. Гражданский
кодекс Российской Федерации (ч.2) от 26.01.96 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018)
6
Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением. Параграф 4. Пожизненное
содержание с иждивением. Гражданский кодекс Российской Федерации (ч.2) от 26.01.96 №
14-ФЗ (ред. от 29.07.2018)
7
Глава 4. Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда
земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками. Земельный кодекс
Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
8
Статья 1019. Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом.
Глава 53. Доверительное управление имуществом. Гражданский кодекс Российской
Федерации (ч.2) от 26.01.96 № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018).