65
Кипр: Для покупки недвижимости иностранец, не являющийся
гражданином стран ЕС и ЕЭЗ, должен получить официальное разрешение от
Совета министров Кипра, которое обычно без проблем выдаётся для покупки
участка площадью 3 донума (4 014 м²), за больший участок придётся заплатить
дополнительную комиссию. Иностранцы, не являющиеся гражданами стран ЕС
и ЕЭЗ, могут владеть не более чем двумя объектами, при этом если один из них
является коммерческой недвижимостью, его площадь не должна превышать
100 м².
Латвия: Иностранцы, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, не
могут покупать сельскохозяйственные и лесные угодья
Литва: Иностранцы, не являющиеся гражданами стран ЕС и ЕЭЗ, не
могут покупать сельскохозяйственные угодья.
Македония: Иностранные физические и юридические лица не могут
покупать сельскохозяйственные угодья в Македонии, но могут только
арендовать их с разрешения Министерства юстиции страны.
Мальта: Для покупки недвижимости иностранец должен получить
официальное разрешение от властей — Acquisition of Immovable Property Act
(AIP Permit), стоимость приобретаемой недвижимости должна превышать
минимум, ежегодно определяемый Национальным бюро статистики (National
Statistics Office). Иностранцы из стран, не входящих в ЕС, могут покупать не
больше одного объекта на семью (за исключением специальных районов, так
называемых Special Designated Areas). Разрешение AIP требуется для покупки
недвижимости в любом районе кроме специально отведённых областей —
Special Designated Areas.
Польша: Требуется разрешение МВД Польши, Иностранцы, не
являющиеся гражданами ЕС и ЕЭЗ, для покупки недвижимости должны
получить разрешение Министерства внутренних дел; такое разрешение
66
получают те, кто может доказать связь с Польшей (доказательством связи
может быть временный или постоянный ВНЖ).
98
Разрешение не требуется покупателям отдельно стоящих жилых домов,
а также тем, кто был резидентом Польши в течение пяти лет.
Румыния: Процесс покупки сельскохозяйственной земли гражданами
стран, не входящих в ЕС и ЕЭЗ, регулируется международными договорами
с соответствующими странами и «принципом взаимности».
Сербия: Иностранцам запрещено покупать сельскохозяйственные
и лесные угодья, а также объекты и участки рядом с землей, принадлежащей
вооружённым силам страны.
Словакия: Иностранцам и иностранным компаниям запрещено покупать
сельскохозяйственные и лесные угодья; единственная категория иностранцев,
которые могут приобрести сельхозугодья — это граждане ЕС со словацким
ВНЖ или ПМЖ после трехлетнего использования этих земель.
Словения: Действуют ограничения на покупку сельскохозяйственных
угодий.
99
Турция: Иностранцы могут покупать земельные участки площадью не
более 30 га—Иностранцам запрещено покупать и арендовать недвижимость на
территории военных зон; также иностранцам может принадлежать не более
10 % недвижимости в районе или городе. Иностранные фонды и ассоциации не
могут покупать недвижимость в Турции; граждане Армении, Йемена, Кубы,
Нигерии, Сирии и КНДР не могут оформить недвижимость в Турции на
физическое лицо.
100
Финляндия: Иностранцы не могут покупать недвижимость на Аландских
островах, это возможно только при наличии Аландского права жительства, на
98
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
99
Воронов А. Ф. Принципы гражданского процесса. Прошлое, настоящее, будущее, 2017 г. –
496с.
100
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального
права. Проспект, 2017 г.-320с
67
которое могут претендовать только дети исконных жителей архипелага
и граждане Финляндии.
Хорватия: Иностранцам запрещено покупать сельскохозяйственные
и лесные угодья, но их можно оформить на компанию, зарегистрированную
в Хорватии.
Швейцария: Иностранцам запрещено покупать землю под застройку.
Максимальная площадь участка с постройкой — 1 000 м². Иностранцам
требуется разрешение на покупку курортного жилья и запрещено покупать
жилье для инвестиций; нерезидент может купить только один объект
недвижимости для личного пользования на семью; жилая площадь купленного
объекта не должна превышать 200 м². Иностранцы могут покупать курортное
жилье не во всех кантонах и только при наличии квот. Иностранные компании
не могут приобретать недвижимость в Швейцарии, однако покупку можно
оформить на компанию, которая котируется на швейцарской бирже; при этом
нерезиденту должно принадлежать не более 33 % акционерного капитала.
101
Черногория: Иностранное физическое лицо может купить земельный
участок не более 5 тыс. м² вместе с постройкой; при прочих случаях земля
должна быть оформлена на юридическое лицо.
Эстония: Покупать сельскохозяйственные и лесные угодья могут только
граждане Эстонии, ЕС и ЕЭЗ; при покупке участка площадью более 10 га
требуется разрешение властей—Иностранцам запрещено покупать
недвижимость на приграничных территориях, это могут делать только
граждане Эстонии, ЕС и ЕЭЗ, а также юридические лица, и только
с разрешения правительства.
На основании проведенного в главе 2 исследования особенностей
обременения в Европе, а также в Восточных странах, выявлено, что право
собственности в западном законодательстве определяется чаще всего в рамках
частного вещного права и рассматривается в виде господства лица над вещью в
установленных законом пределах.
101
Воронов А. Ф. Принципы гражданского процесса. Прошлое, настоящее, будущее, 2017 г. – 496с.
68
В работе выделены следующие особенности законодательств стран
Европы и Азии в области регламентирования вещного права.
В Германии собственник имущества имеет право, если этому не
препятствуют указания закона или права третьих лиц, распоряжаться вещью по
своему усмотрению и отстранять других от всякого на нее воздействия.
Во Франции собственность есть право пользоваться и распоряжаться
вещами наиболее абсолютным образом с тем, чтобы пользование не являлось
таким, которое запрещено законами или регламентами.
В японском законодательстве право собственности определяется как
господство лица над вещью, но не полное, а подверженное определенным
ограничениям, связанным с осуществлением общественных интересов.
Примерами таких ограничений являются Закон об отчуждении земель,
Закон о строительных стандартах, Закон об охране культурных ценностей,
Закон о предотвращении загрязнения атмосферного воздуха и другие
многочисленные нормативные акты.
В настоящее время в законодательстве европейских и восточных стран
используются узкий и широкий подходы в рамках определения права
собственности.
Право собственности в узком смысле - абсолютное, неограниченное
право господства над вещью, право полной свободы собственника,
естественное право личности. В него не включено право на чужие вещи.
Указанный подход заимствован из римского частного права.
Согласно широкому подходу к определению права собственности – это
все права имущественного содержания, включая право на чужие вещи, а
именно узуфрукт, сервитут, суперфиций, эмфитевзис, залог. В рамках
указанного подхода содержание права на чужую вещь может выражаться
правомочиями владения, пользования и распоряжения в различном их
сочетании.
После устранения ограничений, связанных с правом на чужую вещь,
право собственности восстанавливается в полном объеме. Cовременное
69
западное право частной собственности имеет различного рода ограничения, не
позволяющие собственнику абсолютно свободно и бесконтрольно извлекать
для себя выгоду из своей собственности.
Юридические ограничения могут быть установлены государством и
самим собственником.
Ограничения права собственности привели к появлению в западном
правоведении концепции, согласно которой право собственности в
современном обществе заменено правом на санкционированное государством
использование своего имущества.
Эта теория получила наибольшее закрепление в западном
законодательстве, в котором подчеркивается, что право собственности не
может осуществляться в ущерб общественным интересам.
Ограничения, устанавливаемые для собственников, используются, как в
Европе, так и на Востоке. В странах Востока ограничение прав собственника
смещается в сторону государственной собственности. В европейских странах
используются различные виды собственности, а ограничений на порядок
меньше.
70
Глава 3. МОДЕРНИЗАЦИЯ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В
ОБЛАСТИ ОБРЕМЕНЕНИЯ
3.1 Сравнение российского и зарубежного опыта использования
обременения в гражданском праве
В данном разделе рассмотрим 10 аспектов, которые позволят определить
особенности приобретения недвижимости и ограничения в России и в
европейских странах: Болгарии, Германии, Турции, Чехии и Черногории.
1. Требования к покупателям
Россия
Жилую недвижимость в России имеют право приобретать и физические,
и юридические лица, в том числе, если речь идет о покупке дома с землей.
Оплата сделки может осуществляться с помощью наличного и безналичного
расчета, с помощью банковской ячейки или аккредитива.
Болгария
Купить Жилую недвижимость в Болгарии может как физическое, так и
юридическое лицо. А приобрести дом с земельным участком – только
юридическое лицо, зарегистрированное в этой стране. Деньги переводятся
через банк с болгарского или любого зарубежного счета покупателя.
Германия
Ограничений по покупке жилой недвижимости иностранными
гражданами в Германии нет, в том числе с землей. Однако юридическим лицам
для совершения сделки требуется получить документальное подтверждение от
Торговой Палаты (Handelskammer) о том, что деятельность данной компании
законна. Оплата осуществляется по безналичному расчету со счета покупателя,
зарегистрированного в любой стране, или посредством трастового счета
нотариуса (Notaranderkonto).
Турция
71
Иностранцы при покупке жилья (и физические, и юридические лица) в
Турции существенно ограничены в возможностях: запрещено покупать
объекты, расположенные в сельской местности, военных зонах и зонах
безопасности. Приобрести в собственность земельный участок тоже
невозможно. Расчеты по сделке осуществляются путем денежного перевода с
турецкого счета покупателя на счет продавца. Возможен наличный расчет.
Чехия
С октября 2012 года недвижимость, в том числе и землю, в Чехии может
купить любой иностранец – и физическое, и юридическое лицо. Расчеты по
сделке принято осуществлять со счета покупателя, отрытого в чешском банке.
Черногория
Кроме ряда определенных земель и объектов, граждане иностранных
государств (и физические, и юридические лица) могут покупать любую
недвижимость. Однако физические лица могут приобрести в собственность не
более 5 га земли и только при условии покупки расположенной на ней
постройки.
2. Возможность ипотеки
Россия
В рамках программы субсидирования ипотеки ставка от 12% в рублях на
приобретение новостроек, и от 14,5% на вторичное жилье. Некоторые
застройщики предлагают приобрести жилье в рассрочку.
Болгария
Оформление ипотеки в Болгарии является трудоемким процессом,
особенно при отсутствии постоянного вида на жительство. Ставки по ипотеке в
левах в среднем составляют 7,04 %.
Германия
Ипотека возможна при соблюдении ряда условий, выдвигаемых
конкретным банком, например, стоимость недвижимости от 50-60 тысяч евро,
наличие 50% от суммы покупки, высокая ликвидность жилья и другие. Ставки
по ипотеке в евро – 4-5%.
72
Турция
Для оформления ипотеки в Турции необходимо собрать большой пакет
документов:
Паспорт покупателя с заверенным переводом на турецкий язык.
Копия ТАПУ продавца объекта.
ВНЖ.
Регистрационный номер налогоплательщика.
Копия техпаспорта здания с подтверждением, что оно существует и может
использоваться в качестве жилья.
Переведенная на турецкий язык и заверенная российским посольством или
консульством в Турции справка обо всех доходах.
Справка о доходах 2 НДФЛ.
Подтверждение наличия банковского счета с его детализацией.
Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по кредитам.
Кроме того, ипотечные кредиты не выдаются, если объект недвижимости
стоит менее 30 тысяч евро. Процентная ставка составляет 7 %.
Чехия
Ставки по ипотеке в зависимости от суммы первоначального платежа
могут составлять от 5,8 % до 9 %.
Черногория
Ипотечный кредит иностранцам в Черногории получить практически
невозможно. Однако застройщики нередко предлагают беспроцентную
рассрочку платежа.
3. Особенности сделки
Россия
Согласно Приказу № 233 «Об утверждении инструкции о порядке
государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права
собственности на жилые помещения» от 6 августа 2001 г., сначала
регистрируется договор купли-продажи и только потом право собственности
73
(но не позднее одного месяца со дня подачи заявления и остального пакета
документов).
Болгария
Схема покупки жилья в Болгарии выглядит следующим образом:
Заключение предварительного договора и внесение резервационного
депозита.
Сбор пакета документов:
Удостоверение об оценочной стоимости из органов муниципалитета.
Справка из службы кадастра.
Нотариальный акт продавца.
Декларация о семейном положении.
Справка об отсутствии задолженностей по налогам.
Справка об отсутствии кредитов или других обременений.
Регистрация сделки купли-продажи у нотариуса.
Регистрация недвижимости:
Получение номера Булстат (болгарская статистика).
Декларирование собственности в муниципальной налоговой инспекции.
Предоставление информации о новом собственнике в службу по кадастру и
геодезии.
102
Германия
Проверка состояния объекта недвижимости в Поземельной книге
(бывшие владельцы, наличие обременений и т.д.).
Нотариальное заверение сделки купли-продажи.
Предварительная регистрация права собственности (осуществляется
поземельным судом по заявке нотариуса после заверения договора).
Окончательная регистрация права собственности (осуществляется
поземельным судом по заявке нотариуса после получения денег продавцом и
уплаты налога на покупку недвижимости).
103
102
Воронов А. Ф. Принципы гражданского процесса. Прошлое, настоящее, будущее, 2017 г.
– 496с.
74
Турция
Внесение задатка на счет продавца (5-50 %).
Подписание договора купли-продажи с указанием условий передачи
остатка суммы.
Получение вида на жительство.
Получение разрешения на покупку от Министерства обороны. Для этого
по почте в Военное ведомство в Измире высылается пакет документов:
Загранпаспорт покупателя с заверенным переводом на турецкий язык.
Нотариально заверенная копия ВНЖ.
Копия ТАПУ продавца объекта.
Две цветные фотографии.
Передача ТАПУ покупателю в Кадастровом управлении.
Чехия
Договор о резервации объекта недвижимости и уплата резервационного
взноса (до 5 % от суммы объекта).
Заключение предварительного договора (требуется только для ипотечных
сделок).
Заключение договора о депозите и перевод покупателем денег на
депозитный счет.
Подписание договора купли-продажи и заверение его нотариусом.
Государственная регистрация договора купли-продажи в Кадастре
недвижимости и переоформление права собственности (после подачи
соответствующего заявления).
Передача денег хранителем депозита продавцу за вычетом суммы на
уплату налога на переход права собственности.
Черногория
Заключение предварительного договора с указанием условий оплаты,
описанием объекта сделки и внесением резервационного взноса (до 10 %).
103
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального
права. Проспект, 2017 г.-320с