15
законодательству совершать сделки запрещено до его снятия. При этом,
собственник имущества, на которое наложен арест, обязан обеспечивать его
полную сохранность.
9
Стоит отметить, что обременения классифицируются на следующие
группы:
регистрируемые в органах государственной власти;
не регистрируемые в органах государственной власти.
Обременение недвижимого имущества необходимо регистрировать в
Росреестре в обязательном порядке.
Далее рассмотрим классификацию оснований, в зависимости от которых
существуют различные виды обременений. Они представлены на рисунке 2.
Рисунок 2. Основания обременения согласно законодательству РФ
10
Далее представлены виды обременения, которые в обязательном порядке
регистрируются в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра
и картографии (Росреестр):
9
Федеральный Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» и Методические рекомендации о порядке
государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов,
утвержденными приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 N 112
10
Статья 1, ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним»
16
при заключении договоров (в соответствии с решением собственника
имущества);
при выпуске акта уполномоченного законом органа;
в рамках решения суда (независимо от воли собственника имущества).
11
Далее рассмотрим виды обременений на недвижимость, которые требуют
обязательной регистрации в Федеральной службе государственной
регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), они представлены на
рисунке 3.
Рисунок 3. Обременения прав, требующие регистрации в Росреестре
Основаниями для обязательной регистрации обременения относятся
следующие:
прямое указание в законодательстве;
договор или соглашение собственника с другими лицами;
распоряжение местных административных или государственных
органов;
11
Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-
ФЗ
17
судебное решение.
Далее рассмотрим обременения прав, которые не требуют регистрации в
Росреестре, они представлены на рисунке 4.
В указанных случаях люди, которые формально не являются
собственниками квартиры (или ее доли), могут предъявить свои права на нее
даже после ее продажи. Тогда сделку могут признать недействительной, и
Покупатель лишится своего права собственности.
На основании, изученной в данном разделе информации, видим, что
существует большое количество видов обременения, каждый из которых имеет
собственные основания и особенности.
Рисунок 4. Обременения прав, не требующие регистрации в Росреестре
Согласно российскому законодательству обременение имущества связано
с запретом свободного права владения, пользования и распоряжения им до
снятия обременения.
К имуществу, на которое могут быть оформлены различные виды
обременения, относятся недвижимость (частный дом, земельный участок,
квартира) и прочее имущество (машина, акции, денежные вклады,
интеллектуальная собственность).
18
В российском законодательстве определены следующие виды
обременений:
право пользования недвижимостью (аренда, право на безвозмездное
пользование, пожизненное содержание с иждивением, сервитут);
рента;
залог;
ипотечное кредитование;
арест;
постановление об изъятии участка земли;
право требования в судебном порядке;
доверительное управление (о банкротстве, попечительстве и т. д.).
Также в результате анализа российского законодательства выявлены две
группы обременений: требующие обязательной регистрации в органах
государственной власти и не требующие обязательной регистрации в органах
государственной власти.
1.2 Особенности обременения в гражданском праве Российской Федерации
В первую очередь рассмотрим особенности российского
законодательства в рамках обременения недвижимого имущества - квартир.
В рамках данного аспекта под обременением квартиры наиболее часто
подразумевается два значения:
1. Объект недвижимости, приобретенный с использованием ипотечного
кредитования;
2. Объект недвижимости, приобретенный с использованием частичного
расчета.
В первом случае согласно российскому законодательству при
регистрации договора купли-продажи необходимым условием является
19
наличие кредитного договора и закладной, в которой указаны условия предмета
залога.
Во втором случае у покупателя имеется обязательство выплатить до
определенного срока остаточную стоимость объекта недвижимости, указанную
в договоре.
Стоит отметить, что в обоих случаях приобретения объекта
недвижимости в ЕГРП обязательно формируется отметка о его обременении.
12
Далее рассмотрим негативные характеристики обременения объекта
недвижимости в Российской Федерации.
Для того чтобы осуществить продажу объекта недвижимости,
находящегося под обременением, необходимо:
1. Погасить задолженность перед банком или продавцом;
2. Предоставить в органы государственной власти подтверждающие
документы.
Варианты погашения задолженности: собственные средства продавца или
средства покупателя.
Во втором случае сумма задолженности передается продавцу по
предварительному договору купли-продажи, в котором указываются условия
расчетов и сроки их исполнения.
Таким образом, в случае приобретения объекта недвижимости,
находящегося под обременением, оформляется обременение до получения
свидетельства о собственности на это имущество.
В случае приобретения объекта недвижимости, купленного ранее с
использованием ипотечного кредитования, его новый покупатель становится на
место залогодателя и несет его обязательства перед банком.
12
Ст. 44 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта
недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости»
Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости"
20
В случае приобретения объекта недвижимости с использованием
сертификата существует вероятность неполучения денег, если сертификат не
будет принят к оплате.
Негативным последствием приобретения объекта недвижимости,
находящегося под арестом или запрещением, оформленных до регистрации
перехода прав, заключается в признании сделки купли-продажи объекта
недействительной.
Приобретение объекта недвижимости в соответствии с договором ренты
также имеет негативные последствия: наличие перехода права к новому
собственнику не исключает возможности проживания в нем получателя ренты.
Одновременно с этим существует еще одно негативное последствие -
наличие возможности расторжения договора ренты и возврата объекта
недвижимости получателю ренты.
Согласно законодательству Российской Федерации для продажи
имущества, находящегося под залогом, реализуются торги. Организаторы
торгов - органы, реализующие исполнение судебных решений. Они
заключаются в следующем: за 10 дней до начала торгов потенциальные
участники вносят сумму, составляющую не более 5% начальной стоимости
заложенного имущества.
Победитель торгов - участник, предложивший самую высокую цену. В
течение пяти дней с момента определения цены согласно торгам, проводится
оформление договора купли-продажи объекта недвижимости. Договор купли-
продажи и протокол результатов торгов - основания для регистрации
соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Далее рассмотрим особенности сделок купли-продажи недвижимого
имущества в Российской Федерации в зависимости от вида обременения.
Особенность купли-продажи объекта недвижимости, оформленного в
залог банку, - обязательное наличие согласия залогодержателя и определение
в договоре купли-продажи условий перехода долга к покупателю.
21
Обременение с объекта недвижимости может быть снято при выполнении
собственником своих обязательств перед банком.
Необходимое условие при купли-продажи объекта недвижимости,
оформленного по договору пожизненной ренты, - обязательное наличие
письменного согласия рентополучателя.
В данном случае все обязательства по договору ренты будут
переоформлены на нового собственника объекта недвижимости. Стоит
отметить, что сделки с объектами недвижимости, оформленными по договору
пожизненной ренты имеют наибольший негативный риск, так как
определяющими факторами являются условия каждого конкретного договора, а
не типовая форма.
Согласно российскому законодательству прекращать обременение на
имущество имеет право только тот орган, который его оформил. Таким
образом, в случае ипотечного кредитования имеет право снимать обременение
только тот банк, в котором оно было оформлено.
13
При аресте имущества судебным исполнительным органом обременение
может быть снято судебным приставом или лицом, его замещающим.
Обременение, оформленное в результате вступления в действие решения суда,
может быть отменено только по решению судебного органа.
В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие
обременения возможно только после смерти ее получателя.
В данном разделе рассмотрены особенности реализации сделок с
объектами недвижимости, находящимися под обременением, также выявлены
негативные последствия обременения объекта, недвижимости, определен
порядок регистрации снятия обременения в зависимости от вида.
На основе проведенного анализа сделаны следующие выводы:
имущество, на которое оформлено обременение, в некоторых случаях
может передаваться во владение другому лицу. Исключение - арест имущества.
13
ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»
22
В иных случаях сделка купли-продажи реализуется при наличии согласия
покупателя принять обременение.
обязательное извещение покупателя о наличии обременения на
имущество перед заключением сделки купли-продажи;
особенность сделок с имуществом, на которое оформлено
обременение, – это обязательное выполнение дополнительных требований:
согласие покупателя, согласие заинтересованных лиц.
Далее на рисунке 5 представлены особенности регистрации ограничения
прав.
Стоит отметить, что современное право модернизируется, что
распространяется и на регистрацию обременения имущества.
Рисунок 5. Особенности регистрации ограничения прав
Первоначальными нормативными актами, регламентирующими
государственную регистрацию прав на недвижимость, являлись Федеральный
23
закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральный
закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
С 01.01.17г. вступил в действие Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанный нормативный
акт требует системного подхода к регистрации прав на недвижимое
имущество. Системность заключается в том, что проводится регулирование,
как в рамках кадастрового учета, так и в рамках государственной регистрации
прав на недвижимость.
Нововведение, которое появилось с вступлением в силу Федерального
закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, - формирование единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и
государственного кадастра недвижимости (ГКН). Также
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и
картографии (Росреестр) является единым органом, реализующим
государственный учет объектов недвижимости.
Преимущество нововведения – сокращение времени, требуемого для
регистрации прав на имущество.
Таким образом, благодаря нововведению, государственная регистрация
прав и кадастровый учет объекта недвижимости являются единой процедурой.
Также в работе по итогам исследования особенностей обременения в
российском законодательстве выявлены признаки ограниченных вещных прав.
Они представлены на рисунке 6.
24
Рисунок 6. Признаки ограниченных вещных прав
Согласно проведенному исследованию российского законодательства в
области обременения объектов недвижимости наибольшие негативные
последствия имеет заключение договора пожизненной ренты, так как
существует вероятность его расторжения и перехода собственности
первоначальному собственнику. Прекращение обременения может быть
оформлено только тем государственным органом, который первоначально
оформил это обременение.
1.3 Проблемы системы государственной регистрации обременений в
законодательстве Российской Федерации
В результате проведенного исследования системы государственной
регистрации обременений в законодательстве Российской Федерации в работе
выявлены следующие проблемы: