75
Заключение договора купли-продажи, которое включает несколько
этапов:
Получение документа из местного муниципалитета о праве собственности
продавца на недвижимость.
Определение оценочной стоимости объекта налоговой инспекцией.
Уплата покупателем налога (3 % от стоимости объекта, указанной в
договоре) на оборот недвижимости.
Окончательный расчет по сделке.
Государственная регистрация осуществляется после подачи заявления
покупателем (заверенного подписью продавца) о внесении данных о новом
собственнике объекта в кадастровый регистр.
4. Налогообложение
Россия
Ставки налога на жилую недвижимость зависят от ее территориального
расположения:
В муниципальных образованиях субъектов Российской Федерации, где в
качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость – 0,1% -0,3% на
квартиры и 0,5-2% на нежилую недвижимость (апартаменты)
В муниципальных образованиях субъектов Российской Федерации, где в
качестве налоговой базы используется инвентаризационная стоимость – от
0,1% до 2%.
На получение льгот при уплате налога имеют право:
Герои СССР, РФ, лица, награжденные орденом Славы.
Инвалиды I, II группы и инвалиды с детства.
Участники Гражданской и Великой Отечественной войны.
Некоторые категории военнослужащих и члены их семей.
Пенсионеры.
Физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь, и
некоторые другие категории граждан.
76
Болгария
Ежегодный налог на болгарскую жилую недвижимость самый низкий в
Европе – 0,15 % от нотариальной цены (как правило, она в два раза ниже
рыночной). Льгот для иностранцев не предусмотрено.
Германия
Именно налога на недвижимость в привычном нам смысле в Германии не
существует. Владельцы жилья должны поквартально вносить платежи по
поземельному налогу (рассчитывается финансовой инспекцией), который
составляет 2,6-3,5 % от оценочной стоимости земельного участка в год. Льгот
для иностранцев нет.
Турция
Ставка ежегодного налога на жилую недвижимость в Турции зависит от
места ее расположения и составляет 0,1-0,2 % от стоимости, указанной в ТАПУ.
Льготами иностранцы могут воспользоваться при отсутствии достаточных
доходов или наличии детей возрастом до 18 лет.
Чехия
Размер ежегодного налога на недвижимость в Чехии зависит от площади
жилья и его расположения, составляет он от 25 до 50 евро. Льгот для
иностранцев нет.
Черногория
Размер ежегодного налога – 0,08-0,8 % от кадастровой стоимости жилой
недвижимости. Льготы иностранцам не предоставляются.
5. Содержание недвижимости
Россия
Коммунальные платежи. Зависят от площади жилья и количества
прописанных человек и класса недвижимости. Для эконом сегмента в среднем
5-10 тысяч рублей в месяц, для бизнес-класса от 8-20 тысяч рублей, премиум –
от 20 тысяч рублей.
Ограничения по ремонту. В некоторых случаях требуется согласовывать
перепланировку квартиры с жилищной инспекцией (устройство/перенос
77
санузлов над и под нежилыми помещениями, демонтаж перегородок,
устройство несущих стен и т.д.). Запрещено объединение лоджий, балконов с
жилыми помещениями, перенос на лоджии, балконы, веранды радиаторов
отопления, нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций,
увеличение нагрузки на них, устройство/перенос санузлов над и под жилыми
помещениями и т.д.
104
Ограничения по возможности использования недвижимости. Нельзя
размещать в квартирах промышленное производство, однако при соблюдении
ряда условий можно обустроить домашний офис или мастерскую.
Болгария
Коммунальные платежи. Рассчитываются по счетчикам и начисляются в
индивидуальном порядке (водоснабжение – 1 евро за 1 кубический метр,
электроэнергия – 10 евроцентов за 1 киловатт). Плюс к этому, ежегодно
необходимо будет оплачивать услуги по вывозу мусора – 0,2% от налоговой
стоимости квартиры и «таксу поддержки» (зависит от площади квартиры).
Услуги интернета – около 10 евро в месяц.
Ограничения по ремонту. Для изменения фасада здания необходимо
разрешение. В туристический сезон запрещены любые шумные ремонтные
работы.
Ограничения по возможности использования недвижимости.
Используется только для проживания.
Германия
Коммунальные платежи. Складываются из оплаты собственно
коммунальных услуг (водоснабжение (1,9-2,7 евро за кубометр), газ (0,5-0,8
евро за кубометр), электричество (0,27-0,30 евро за киловатт) – по счетчикам),
оплаты услуг управляющей компании (30-50 евро в месяц) и взносов в
накопительный фонд (от 25 евро в месяц за 1 квадратный метр). Услуги
интернета – около 10 евро в месяц.
104
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
78
Ограничения по ремонту. Каждые 30 лет необходимо делать капитальный
ремонт здания. Чтобы сделать серьезную перепланировку квартиры или
надстройку к ней, необходимо получить разрешение городских властей. Нельзя
остеклять балконы и лоджии.
Ограничения по возможности использования недвижимости.
Используется только для проживания.
Турция
Коммунальные платежи. Электричество – 0,11-0,18 евро за киловатт (в
зависимости от времени суток), водоснабжение – 1,3-1,8 евро за кубометр, газ –
около 30 евро за баллон (8 литров). Услуги по обслуживанию территории,
вывозу мусора и т.д. в зависимости от набора услуг – 10-150 евро в месяц.
Ограничения по ремонту. Нельзя менять внешний облик здания и ломать
стены без согласования с УК.
Ограничения по возможности использования недвижимости.
Используется только для проживания.
Чехия
Коммунальные платежи. Зависят от типа и площади недвижимости,
включают взнос в резервационный фонд. Для квартиры площадью 70
квадратных метров ежемесячное содержание недвижимости обойдется 155-175
евро в месяц.
Ограничения по ремонту. Для некоторых работ по перепланировке
квартир требуется разрешение властей.
Ограничения по возможности использования недвижимости.
Используется только для проживания.
Черногория
Коммунальные платежи. Оплата по счетчикам (электричество – 0,11-0,15
за киловатт, водоснабжение – 0,40-0,90 евро за кубометр), плата за телефон – 5
евро в месяц, вывоз мусора 5-6 евро в месяц.
79
Ограничения по ремонту. Во время туристического сезона любые
строительные работы запрещены. Некоторые работы по перепланировке
требуют разрешения.
Ограничения по возможности использования недвижимости.
Используется только для проживания.
6. Дополнительные условия
Россия
Для граждан страны при приобретении жилой недвижимости на
территории России не возникает никаких дополнительных трудностей.
Болгария
Российские граждане, купившие недвижимость в Болгарии, могут
получить многоразовую визу на въезд в страну сроком на три года и правом
находиться на ее территории в течение 90 дней в каждом полугодии. Получение
ВНЖ в Болгарии максимально упрощено для российских пенсионеров, они
могут свободно получить его, купив или арендовав недвижимость в этой
стране.
Германия
Покупка недвижимости в Германии, как и в других странах Шенгенской
зоны, дает ее собственнику право на получение годовой мультивизы (с
возможностью многократного въезда и нахождения в стране в течение 90 дней
в каждом полугодии). Льгот на получение ВНЖ в Германии собственники
недвижимости не имеют.
Турция
В Турции ВНЖ сроком на полгода покупатель недвижимости получает
сразу после внесения предоплаты по договору купли-продажи. После
оформления права собственности ее владельцу предоставляется годовой ВНЖ,
после истечения этого срока вид на жительство продлевается еще на два года.
Чехия
Как уже говорилось выше, покупка недвижимости в странах Шенгенской
зоны, и Чехия – не исключение, дает право только на получение годовой
80
мультивизы. И хотя льгот на получение вида на жительство в Чехии
собственники недвижимости не имеют, данный факт может облегчить его
получение в дальнейшем.
Черногория
В Черногории покупка недвижимости является основанием для
получения ВНЖ сроком на полгода, после его истечения ВНЖ можно продлить
в любом отделении полиции.
7. Транспортная доступность
Болгария
В Болгарию можно отправиться самолетом, поездом, автомобилем.
Регулярными авиарейсами можно добраться из Москвы до Софии за 3 часа,
чартерными – в Пловдив, Варну, Бургас, Софию. По железной дороге в
Болгарию можно доехать на поезде Москва-София (время в пути – 2 дня 1 час
40 минут).
Германия
Из России в Германию можно добраться регулярными авиарейсами в
Берлин, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Штутгарт, Мюнхен, Франкфурт-на-
Майне, Кельн, Карлсруэ и Лейпциг. Поезда курсируют до Берлина, время в
пути от 25 до 36 часов в зависимости от класса поезда. До различных немецких
городов можно доехать на автобусе, а также паромами из Санкт-Петербурга до
Любека и из Хельсинки до Ростока. Кроме того, отправиться в Германию
всегда можно на собственном автомобиле.
Турция
До Турции россиянам можно добраться самолетом (в том числе
многочисленными чартерными рейсами в туристический сезон) в Стамбул,
Анталию, Даламан, Кушадасы, Мармарис, Бодрум. Прямого железнодорожного
сообщения нет, но можно отправиться в Турцию на пароме или собственном
авто.
9. Возможности извлечения прибыли
Россия
81
Владельцы жилой недвижимости могут сдавать ее в аренду
(самостоятельно или через риэлтерское агентство), выплачивая ежегодно
государству налог на полученный таким образом доход в размере 13 %. В
настоящее время Госдумой РФ рассматривается законопроект, согласно
которому сдать квартиру в аренду можно будет только, получив согласие
соседей.
При продаже жилой собственности в будущем надо будет уплатить налог
на доход, если срок владения недвижимостью менее 5 лет (исключение в виде
3-летнего срока для некоторых категорий собственников).
Болгария
Сдавать квартиру в Болгарии ее владелец может как самостоятельно, так
и с помощью управляющей жилым комплексом компании. Во втором случае
лучше уточнить, имеются ли у нее договоры с турфирмами и отелями
(последние будут рекомендовать ваши апартаменты, если все номера заняты).
Плюсами данного варианта является то, что вы получаете гарантии
сохранности вашей квартиры и фиксированного дохода даже при отсутствии
арендаторов, а также возможность возложить обязанности по уплате налога на
прибыль (10 %) на плечи УК. В любом случае именно заработать на сдаче
своей недвижимости вы сможете вряд ли, а компенсировать расходы на ее
содержание получится, скорее всего, только частично.
Рынок вторичного жилья в Болгарии развит достаточно слабо, поэтому
такую недвижимость здесь перепродать сложно, но вполне реально. При этом
надо будет уплатить налоги: на добавленную стоимость – 20 % от рыночной
цены объекта, на увеличение рыночной стоимости объекта – 10 % от разницы
(если это ваша единственная квартира, и вы постоянно в ней проживали более
трех лет, от уплаты последнего налога вы освобождаетесь).
Германия
Сдавать жилье в Германии, чтобы покрыть расходы на его содержание и
даже немного зарабатывать на этом, вполне реально – согласно статистике до
60% населения этой страны снимают жилье, в Берлине эта цифра достигает
82
80 %. Однако необходимо знать, что завысив реальную арендную стоимость на
20%, вы получите не прибыль, а штраф. Искать арендатора можно
самостоятельно, через объявления, агентство или УК.
Перепродать жилье в Германии без уплаты спекулятивного налога
можно, если недвижимость находится в собственности более 10 лет. Налог с
продаж исчисляется по прогрессивной шкале и зависит от полученного дохода
(минимальный налог на прибыль для нерезидентов составляет 25 %).
105
Турция
В Турции сдачей недвижимости в аренду тоже можно покрыть расходы
на ее содержание и даже немного заработать. Если последнее вам удастся, с
этого дохода будет необходимо оплачивать налог в размере 18 % годовых.
Искать постояльцев можно самостоятельно, через агентство или УК, нередко
подобные услуги оказывают своим клиентам компании, через которые
осуществлялась покупка.
Если недвижимость вы захотите продать, необходимо будет уплатить
налог на доход 18 % (если продажей вы занимались самостоятельно). Помощь
агента (риэлтора) оплачивается поровну покупателем и продавцом и составляет
от 6 % стоимости сделки.
Чехия
Сдача в аренду недвижимости в Чехии также облагается налогом: 15 % –
для физических лиц, 19 % – для юридических. Данный доход заносится в
декларацию и для физических лиц является основанием для получения
налоговых льгот. Искать арендаторов можно самостоятельно или через
управляющую компанию.
При продаже недвижимости тоже надо будет уплатить ряд налогов: 3 % –
за переход права собственности, 15 % – на доход с продажи (если имеется).
Если компания является плательщиком НДС – 19 %.
Черногория
105
Воронов А. Ф. Принципы гражданского процесса. Прошлое, настоящее, будущее, 2017 г.
– 496с.
83
Заработать на сдаче недвижимости в аренду в Черногории можно до 4-
5 % годовых от ее стоимости. Однако, чтобы нерезиденты имели право делать
это, необходимо получить разрешение от властей области. Предоставляется оно
на срок до одного года и ежегодно продлевается (стоимость разрешения
невысока). Помимо этого, необходимо оплатить услуги специальной комиссии,
которая должна установить пригодность жилья для сдачи в аренду и
категоризировать его. Если делать это одновременно, обе услуги обойдутся в
30-40 евро, в противном случае данную сумму придется оплачивать два раза.
Поиск арендаторов можно поручить УК.
Налог на сдачу недвижимости в аренду фиксированный – 98 евро в месяц
для неработающих в Черногории и 68 евро в месяц для работающих.
Физическое лицо имеет право сдавать не более семи комнат или 15 койко-мест.
Процесс продажи недвижимости в Черногории максимально упрощен,
налогов уплачивать не требуется.
10. Цена вопроса
Россия
Стоимость квадратного метра жилья в России зависит от региона и может
существенно отличаться например, его средняя цена в московской новостройке
(середина марта 2015 г.) – 173 637 рублей (при этом в районе Арбата она
составляет 419 242 рубля, а в районе Выхино-Жулебино – 78 550 рублей). Во
Владимире – 53 884 рубля, в Красноярске – 60 423 рубля.
Болгария
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Болгарии по данным за
последний квартал 2014 года составила 443,83 евро (759,31 евро – в Софии,
704,77 евро – в Варне, 585,63 евро – в Бургасе).
Германия
Стоимость квадратного метра жилья в Германии, как и в России, сильно
зависит от региона – на западе она значительно выше, чем на востоке (800-1500
евро) и даже в Берлине (от 1200 евро на окраине до 4000 евро в престижном
84
районе). В Мюнхене или во Франкфурте-на-Майне она составляет около 3000-
5000 евро (данные на конец 2014 года).
Турция
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Турции в 2014 году
составила 859,80 евро (1127,36 евро – Стамбул, 538,01 евро – Анталия).
Чехия
Цена 1 кв. м жилья в Праге может достаточно существенно различаться в
зависимости от района (их всего 10) – в январе 2015 года она составляла от
1788,81 до 3943,39 евро. Именно в Праге покупают жилье 90-95% иностранцев,
остальные 5-10 % приобретают недвижимость в Карловых Варах, цены на
которую сопоставимы со столичными.
106
Черногория
В Черногории среднюю стоимость квадратного метра жилья тоже стоит
рассматривать по районам. Так, в Будванской Ривьере и Боко-Которской бухте
(где расположены известные курорты) она составляет 1800-2500 евро, однако
цены на жилье, расположенное ближе к первой береговой линии, будут выше –
2500-3500 евро.
3.2 Модернизация российского законодательства в области обременения
Исследование российского опыта в области обременения недвижимости
выявило ряд недостатков, причем, как с точки зрения нормативного
регулирования, так и с точки зрения практического подхода. К выявленным
недостаткам относятся:
Равнозначность понятий «ограничения» и «обременения» в российских
законодательных актах;
106
Воронов А. Ф. Принципы гражданского процесса. Прошлое, настоящее, будущее, 2017 г.
– 496с.