25
1. Равнозначность понятий «ограничения» и «обременения» в российских
законодательных актах.
Основания для определения понятий «ограничения» и «обременения» как
неравнозначных понятий следующие:
отсутствие единого мнения различных авторов современного права
относительно определения терминов «ограничения» и «обременения»;
особенности оснований возникновения, регистрации возникновения и
прекращения действия каждой из категорий.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации и в «Законе о
регистрации» термины «ограничения» и «обременения» используются как
равнозначные (синонимы).
Также следует отметить несовершенство формулировки определения
обременения в российском законодательстве: источники возникновения
обременений определены только на основании вступления в силу
законодательных актов или решений уполномоченных органов, при этом
отсутствует вариант того, что источником возникновения обременения может
быть договор.
2. Неполный перечень объектов государственной регистрации и их
несоответствие в нормативных актах
2.1 Согласно статье 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации в
обязательном порядке необходима государственная регистрация права
собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а также
ограничений по ним. Но среди перечисленных ограничений указаны лишь
ипотека и сервитуты.
Одновременно с этим, согласно статье 4 Федерального закона от
13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
«наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое
имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения)
прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление,
аренда».
26
Таким образом, выявлено в Гражданском Кодексе Российской Федерации
и в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» несоответствие количества ограничений и
обременений объектов недвижимости, которые необходимо в обязательном
порядке регистрировать.
Таким образом, Гражданский Кодекс не требует обязательной
регистрации доверительного управления и аренды.
2.2 Согласно статье 12 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» перечень обременений, которые
необходимо указывать в подразделе III ЕГРП, является открытым. В нем
перечислены следующие виды обременений: сервитут, ипотека, доверительное
управление, аренда, арест имущества и др.
Одновременно с этим, согласно статье 4 рассматриваемого Федерального
закона указано, что «ограничения (обременения) подлежат государственной
регистрации в случаях, предусмотренных законом».
Таким образом, формулировки двух законодательных актов (статья 131
Гражданского Кодекса РФ и статья 4 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») не содержат сведений о
необходимости регистрации обременений и ограничений, которые не являются
обязательными.
Для того, чтобы устранить выявленную проблему российских
законодательных актов в рамках наличия точного перечня обременений и
ограничений, которые должны в обязательном порядке подлежать регистрации,
необходимо разработать классификацию объектов недвижимости основанием
для которой будет вид обременения.
Также следует разработать перечень обязательных и необязательных к
регистрации видов обременений.
Стоит отметить, что в связи с наличием указанного противоречия в
Российской Федерации установлен следующий порядок: отсутствие указания в
27
законодательных актах на обязательность регистрации вида обременения или
ограничения влечет невозможность его регистрации.
3. Отсутствие определенного списка видов обременений имущества.
Согласно статье 20 Закона о регистрации существует возможность не
указывать причины отказа в регистрации обременения. При этом в
правоустанавливающем документе обязательным является наличие всех
обременений и ограничений каждого объекта недвижимости независимо от
специального указания в законодательных актах.
Выявленное противоречие: в ЕГРП указываются лишь перечисленные в
законодательных актах виды обременения и ограничения, но согласно
Гражданскому кодексу Российской Федерации на каждый объект
недвижимости должен быть составлен документ, содержащий перечень
обременений и ограничений, которые с ним связаны.
По результатам проведенного анализа выявлены следующие
противоречия:
информация из Росреестра не содержит полный перечень ограничений
и обременений на каждый объект недвижимости;
возможность ситуации, когда предоставленный на регистрацию
обременения или ограничения документ содержит такие их виды, которые не
могут быть зарегистрированы, согласно российскому законодательству.
Для того, чтобы решить выявленную проблему, необходимо выбрать для
российского законодательства один из двух путей решения:
1. Не регистрировать виды обременения, которые не перечислены как
обязательные согласно российскому законодательству;
2. Регистрировать виды обременения, которые не перечислены как
обязательные согласно российскому законодательству, и вносить их в ЕГРП.
Если будет выбран первый вариант, то появляется возможность сокрытия
видов обременения, которые имеет объект недвижимости и которые не были
зарегистрированы, так как не являются обязательными к регистрации.
28
При выборе второго варианта необходимо разработать процедуру
регистрации видов обременений, которые являются необязательными к
регистрации.
4. Проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на
недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 2 «Закона о государственной регистрации»
государственная регистрация обременения или ограничения недвижимого
имущества является единственным доказательством его наличия. Таким
образом, получаем, если обременение или ограничение на объект
недвижимости не будет зарегистрирован, то такое обременение или
ограничение не будет иметь законную силу.
Также согласно п. 1 ст. 2 «Закона о государственной регистрации»
отсутствие обременения может быть подтверждено лишь отсутствием его
регистрации. Таким образом, в соответствии с российским законодательством
прекращение обременения должно быть тоже зарегистрировано, чего в
настоящее время не проводится.
Для того, чтобы устранить выявленное противоречие, необходимо
государственную регистрацию рассматривать в совокупности с другими
источниками информации о наложенных на объект недвижимости
ограничениях и обременениях.
Стоит отметить наличие и других проблем в российском
законодательстве в области обременения:
отсутствие в свободном доступе информационных порталов о видах
обременения, которые наложены на объекты недвижимости по их видам;
незащищенность интересов лиц, объекты недвижимости которых
находятся под обременением.
Таким образом, по итогам проведенного анализа в работе выявлены
следующие несовершенства российского законодательства относительно
обременения имущества:
29
1. Равнозначность понятий «ограничения» и «обременения» в российских
законодательных актах;
2. Неполный перечень объектов государственной регистрации и их
несоответствие в нормативных актах;
3. Отсутствие определенного списка видов обременений имущества;
4. Проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на
недвижимое имущество.
В первой главе работы рассмотрено понятие обременения, определены
объекты недвижимости, к которым относится обременение, выявлена
классификация обременений.
Наиболее часто используется следующая формулировка значения
термина «обременение»:
Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или
уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий,
запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права
собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого
имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды,
концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном
партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве, ареста
имущества и других).
К объектам, на которые может быть наложено обременение, относятся
недвижимость и прочее имущество. Признаки классификации обременения -
вид имущества и основания возникновения.
В первой главе работы определены особенности российского
законодательства в рамках регулирования обременений и порядка их отмены.
Согласно российскому законодательству обременение имущества в
обязательном порядке требует государственной регистрации. Перечень
зарегистрированных обременений по каждому объекту недвижимости
представлен в Едином государственном реестре. Документом, в котором
30
содержится информация о наличии ограничений и обременений объекта
недвижимости, является выписка из ЕГРП.
Также в первой главе рассмотрены недостатки российского
законодательства в рамках регистрации обременений, а именно:
1. Равнозначность понятий «ограничения» и «обременения» в российских
законодательных актах;
2. Неполный перечень объектов государственной регистрации и их
несоответствие в нормативных актах;
3. Отсутствие определенного списка видов обременений имущества;
4. Проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на
недвижимое имущество.
Выявленные недостатки российского законодательства в рамках
правового регулирования регистрации обременений требуют осуществления
детального исследования и систематизации существующих видов обременений,
определения их особенностей по группам, разработки единого подхода к
порядку регистрации обременений.
Глава 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ОПЫТА ОБРЕМЕНЕНИЯ В ЗАРУБЕЖНЫХ
СТРАНАХ
2.1 Анализ особенностей обременения в европейских странах
Законодательство каждой страны имеет собственные особенности,
связанные с историей и сложившимися традициями. Данный факт касается
особенностей обременения и наличия ограничений при пользовании
имуществом. При этом существуют как сходства, так и различия в
законодательных актах европейских стран.
Во многих странах Европы иностранец имеет право практически без
ограничений приобретать жилую недвижимость, но, к примеру, в Хорватии
разрешено покупать недвижимость на свое имя гражданам Евросоюза. В
31
Болгарии земля оформляется не в собственность, а в долгосрочную аренду.
Получить ипотеку в Болгарии крайне сложно, особенно при отсутствии
постоянного вида на жительство в этой стране.
14
В ряде стран, например, в Италии, действует запрет на покупку
иностранцами сельскохозяйственных земель. В Испании и Франции
обременение в виде ипотеки наиболее распространено. При этом во Франции
успех во многом зависит от непосредственных отношений агентства
недвижимости и банка.
15
Рассмотрим особенности ограничений на имущество в европейских
странах более подробно.
1. Англия
С 1 января 2018 года в Англии начал действовать закон, позволяющий
арестовывать в упрощённом порядке (ордер) недвижимость, которая была
приобретена за счёт «нечистых средств». И не только арестовать, но и
конфисковать – одним судебным документом (ордером). Чиновники могут
обратиться в суд по собственной инициативе, не возбуждая дела. Таким
образом, речь идёт об упрощённой судебной конфискации.
Законодательно арест на имущество как обременение был принят
в Великобритании в 2017 году, частью которого является так называемый
«unexplained wealth order» (UWO) или ордер на арест имущества
неустановленного происхождения.
За таким ордером может в суд обращаться Национальное агентство по
борьбе с преступностью (National Crime Agency; NCA).
Решение о том, выдавать ли такой ордер, принимает судья Высокого суда
Лондона или Сессионного суда Шотландии, к которому обратятся британские
чиновники.
За ордером о неподтвержденных доходах в суд могут обращаться
следующие пять ведомств:
14
Кванина В. В., Подшивалов Т. П., Сагандыков М.С. Принципы частного права. Проспект,
2018 г. – 400с.
15
Зайцев О. В. Современные проблемы доктрины гражданского права. Статут, 2017 г. – 88с.
32
Управление по борьбе с мошенничеством (Serious Fraud Office);
Национальное агентство по борьбе с преступностью (NCA);
прокуратура (Crown Prosecution Service);
финансовый регулятор (Financial Conduct Authority);
налоговая служба (Her Majesty’s Revenue & Customs).
16
Ордер выдается на таких граждан, кто по решению суда отвечает
одновременно трем условиям:
1. Собственник подозрительного имущества связан с криминальной
деятельностью;
2. Собственник подозрительного имущества является политически значимым
лицом (politically exposed person; PEP) из стран, не относящихся к 27
участникам Евросоюза, а также к Исландии, Норвегии и Лихтенштейну;
3. Собственник подозрительного имущества является членом семей
политически значимых лиц и другим связанных с ними лиц.
17
Третье условие было включено в законодательные акты, чтобы
нивелировать возможность скрывать истинного собственника.
Стоимость подозрительной недвижимости должна быть выше £ 50 тыс.
Это в четыре раза ниже средней цены жилья в Великобритании и почти в
десять раз ниже средней цены в Лондоне, по данным национальной статистики.
В настоящее время процедура доказывания изменена: если раньше
прокурор доказывал виновность подозреваемого, то теперь самому владельцу
арестованного объекта недвижимости в суде необходимо самостоятельно
представлять свои интересы. Подозреваемому лицу следует сотрудничать с
судом и предоставлять все необходимые документы. Если не ответить на
запрос суда или не предоставить необходимую информацию, имущество
автоматически признают сомнительным и могут изъять.
18
16
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
17
Суханов Е. А. Вещное право. Научно-познавательный очерк. Статут, 2017 г. - 560с.
18
Кванина В. В., Подшивалов Т. П., Сагандыков М.С. Принципы частного права. Проспект,
2018 г. – 400с.
33
В каждом случае судья сам определяет перечень документов,
удостоверяющих право на владение имуществом, рассматриваемое как
подозрительное.
19
В процессе поиска подозрительного имущества уполномоченные
ведомства используют базы данных о гражданах и об их имуществе. Наиболее
востребованные сервисы:
Connect oт британской налоговой службы;
данные исследовательских агентств (например, Quintel Intelligence);
World-Check от информагентства Thomson Reuters.
В английском праве выделяются следующие виды прав сервитутного типа:
1. Преимущества (easements) - это права сервитутного типа, которые
собственник одной недвижимости осуществляет в отношении другой
недвижимости. К ним относятся: право прохода, право на освещение и т.п.
2. Выгоды (profits) - права, предоставляющие их правообладателю
возможность извлекать имущественную выгоду из чужой недвижимости (право
ловить рыбу охотиться и т.п.).
3. Ограничительные соглашения (restrictive covenants). К ним относится,
например, соглашение не использовать здание для целей бизнеса.
20
2. Франция
Статус собственника недвижимости во Франции не предоставляет
иностранцу права нахождения во Франции. При этом, иностранец, не имеющий
вида на жительства, может свободно приобретать недвижимое имущество во
Франции. Эти два вопроса независимы друг от друга.
21
Статьёй 3 Гражданского кодекса предусматривается, что «Объекты
недвижимости, даже тогда, когда они принадлежат иностранным гражданам,
регулируются французским законодательством». Однако это не означает, что
19
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
20
Рыжаков К.Б. Принцип свободной оценки доказательств и его реализация в гражданском
процессе. Инфотропик, 2012 г.-240с.
21
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
34
все вопросы, связанные с недвижимым имуществом, регулируются
французским законодательством, поскольку судебная практика определила
область применения данного правила.
Французское право распространяет закон местонахождения
недвижимости только на следующие случаи:
• право собственности и расчленение права собственности, такое как
узуфрукт;
• способ приобретения права собственности и другие вещные права;
• правила гласности сделок с недвижимостью, обеспечивающие действие
в отношении третьих лиц.
22
Согласно французскому законодательству видами обременения
недвижимого имущества являются арест, ипотека.
Можно выделить пять отличительных особенностей ипотечного
кредитования как вида обременения во Франции.
23
1. Способы погашения: на выбор заемщику может быть предложена как
классическая схема, предусматривающая ежемесячные выплаты части долга и
начисленных процентов, так и вариант «только проценты», в соответствии с
которым на протяжении кредитования необходимо выплачивать только
проценты, а сумма займа возвращается в полном объеме в конце срока.
2. Оценка заемщика: Главная трудность для потенциальных клиентов
заключается в том, что во Франции не работает принцип учета совокупных
доходов и банки рассматривают в качестве дохода либо заработную плату, либо
прибыль от бизнеса. Такие варианты как сдача в аренду жилья и иные выплаты
приниматься в расчет не будут. Продолжительность данного этапа во многом
зависит от уровня и стабильности заработка потенциального заемщика, чем
доход выше – тем быстрее банк одобрит кредит. Общее же правило оценки
заемщиков предполагает предоставление ссуды только при условии, что
ежемесячный платеж не будет превышать 33% от дохода заемщика. Стоит
22
Зайцев О. В. Современные проблемы доктрины гражданского права. Статут, 2017 г. – 88с.
23
Кванина В. В., Подшивалов Т. П., Сагандыков М.С. Принципы частного права. Проспект,
2018 г. – 400с.