55
1 - Ипотека не должна быть отделена от гарантированного государством
долга, но прилагается к нему в его действия и прекращения, если иное не
установлено законом.
73
2. Израиль
В Израиле не существует, или практически не существует, ограничений
на приобретение недвижимости, земли, зданий, сооружений или
имущественных комплексов, находящихся в частном владении,
для иностранцев - физических или юридических лиц. Право частной
собственности является основополагающим для Израиля.
Наиболее крупным землевладельцем в Израиле является Управление
земельных ресурсов Израиля. Второй по величине владелец – Иерусалимская
Православная церковь.
74
Возможные ограничения в совершение сделок с недвижимостью
относятся именно к вышеуказанным крупнейшим владельцам недвижимости
или к недвижимости, принадлежащей Государству Израиль или Иерусалимской
Церкви. Земли, принадлежащие Государству Израиль, не продаются согласно
существующему положению дел, но могут быть сданы в аренду сроками на 25,
49 или 99 лет. Если речь идет об иной недвижимости, принадлежащей
Государству Израиль, то такие сделки возможны, но существуют множество
ограничений и, как правило, требуется согласие Министерства Внутренних дел
Израиля и иных Гос.структур.
75
Совокупная доля частных землевладений на территории Израиля
составляет порядка 8%. Запретов или ограничений для сделок, распоряжения,
пользования с данными землями, строениями и сооружениями на них, - не
существует.
При сделках с недвижимостью стороны оформляют договор купли-
продажи с последующей регистрацией, соответствующей записью в аналоге
73
Книга 3. Часть 2. Глава 3. Право сервитута. Гражданский кодекс.
74
Сигалова К. Е., Саранчук Ю. М., Селезнев П.С. Векторы взаимодействия гражданского
общества и современного государства. Проспект, 2018 г. – 224с.
75
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
56
Российского Единого Реестра прав собственников, в Израильском варианте –
«Табо».
76
Табу содержит в себе все сведения о правах на конкретный объект
недвижимости, включая возможные обременения и ограничения. Если в
Израильском реестре (Табо) нет сведений о текущем обременении, значит,
такового не существует на соответствующий момент.
Виды обременения имущества в Израиле:
не выплаченный залог;
арест на имущество;
ордер на снос;
машканта за квартиру (ипотека);
штраф за перестройку в квартире с разными нарушениями стандартных
норм.
77
Следует отметить, что кредиты на недвижимость в Израиле вполне
доступны не только гражданам, но и иностранцам. Бушевавший не так давно
кризис не приостановил выдачу ипотечных кредитов и существенно не повлиял
на условия ипотеки.
На сегодняшний день в Израиле действуют две государственные
программы ипотечного кредитования. Во-первых, это «мешканта» – ипотечная
ссуда. Данная программа финансируется из бюджета, и рассчитывать на нее
может каждый желающий. Предметом данной ипотеки может быть только
жилье на первичном рынке либо средства на постройку своего дома. При этом
квартира на первичном рынке должна быть полностью достроена и с ремонтом,
то есть, чтобы покупатель сразу смог в нее въехать и жить.
Во-вторых, это государственная ипотечная ссуда. Несмотря на название,
она является по факту ипотечным кредитом – его также надо отдавать и на него
начисляются проценты. Доступна государственная ипотечная ссуда в Израиле
всем, включая иностранцев. За нее можно купить жилье и на первичном рынке,
76
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
77
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
57
и на вторичном. Серьезным отличием от всех других видов ипотечного
кредитования является то, что ссуда выдается только на покупку жилья в
строго определенных правительством Израиля местах. Зачастую эти места
можно определить емкой фразой – «развивающиеся территории», то есть, по
сути, это места с низко развитой инфраструктурой и достаточно неудобные, как
для проживания, так и в плане заработка денег.
78
В-третьих, это коммерческая ипотека, то есть кредиты, которые выдают
коммерческие банки. Такие кредиты также доступны всем, и выдают их на
любой вид жилья – квартиры и дома на первичном и вторичном рынках, а
также на постройку частных домовладений.
79
3. Япония
Японская недвижимость – одна из самых дорогостоящих в мире. Высокая
стоимость квадратных метров обусловлена тем, что страна сильно
перенаселена, свободных земель для строительства катастрофически не
хватает, а высокий уровень сейсмичности вынуждает строить здания с
применением дорогостоящих антисейсмических технологий. Тем не менее эта
страна занимает передовые позиции на международном рынке недвижимости
благодаря высокому уровню жизни.
Ипотека – наиболее оптимальный вариант для приобретения жилья в
Японии. Практически каждый житель имеет право воспользоваться данной
возможностью, однако для иностранцев существуют определенные
ограничения: проживание в стране не менее 5 последних лет; наличие вида на
жительство; хороший уровень знания японского языка; наличие семьи,
проживающей в стране, или заключение брака с гражданином/гражданкой
Японии; рабочий стаж в японской компании не менее 5 лет; веские причины
для долгосрочного проживания в стране.
80
Условия получения ипотечного
кредита: аванс в размере 10% стоимости недвижимого имущества; покупатель
78
Сигалова К. Е., Саранчук Ю. М., Селезнев П.С. Векторы взаимодействия гражданского
общества и современного государства. Проспект, 2018 г. – 224с.
79
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
80
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
58
должен иметь гаранта в лице японского гражданина; годовая процентная ставка
составляет 2%; кредит должен быть выплачен за 50 лет или в случае ипотеки
сроком на 100 лет его должны выплачивать наследники покупателя.
81
Согласно японскому законодательству определены четыре признака
вещных сервитутов.
1) сервитут должен повышать ценность использования основного участка
земли;
2) сервитут является подчинённым правом. Предпосылкой его
существования является наличие других прав, поэтому он следует судьбе
указанных основных прав;
3) сервитут неразделим. Если основной участок земли находится в общем
владении, ни один из совладельцев не может прекратить сервитут в отношении
своей доли. Это относится и к случаям общего владения вспомогательным
участком.
82
4) поскольку сервитут призван регулировать использование земли, он
может сочетаться и с такими правами, как суперфиций, эмфитевзис и аренда
земли.
Особенность японского законодательства в области обременения
заключается в использовании сервитута как права соседства. Право соседства
проявляется в различных формах, в частности в форме коллективного
домовладения, где наряду с собственностью отдельных лиц существует часть
совместной собственности. Еще несколько особенностей японского
законодательства в области обременения:
право присутствия на соседнем участке (к примеру, при ремонте ограды),
регламентируется статьей 209 Гражданского кодекса Японии;
81
Божко М.П., Галанцев Д. А.ч, Божко А.П. Право недвижимости. От новичка до
эксперта. Юстицинформ, 2017 г.-174с.
82
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
59
право прохода через прилежащий участок (ст. ст. 210 - 211 Гражданского
кодекса Японии).
83
Деление сервитутов на вещные и личные свойственно праву большинства
стран. Так, согласно § 473 Всеобщего гражданского кодекса Австрии, если
право сервитута связано с владением земельным участком и его более
благоприятным или более удобным использованием, то возникает земельный
сервитут; все остальные сервитуты являются личными. Земельные сервитуты
предполагают двух владельцев земельных участков, одному из которых как
обязанному лицу один участок принадлежит как служащее, а другому как
уполномоченному лицу другой участок - как господствующее имущество.
4. Китай
Преимущества покупки недвижимости в Китае:
недвижимость дает право на долговременное проживание в стране и
получение вида на жительство
дает право на получение кредита под более низкие проценты для
открытия фирмы.
84
Барьеры на покупку жилой и коммерческой недвижимости появились в
Китае совсем недавно – в 2006 году. Как и все последующие меры, барьеры
призваны контролировать рост цен на рынке недвижимости.Правовой режим
приобретения недвижимости в Китае различается в разных китайских
провинциях. Намного сложнее купить недвижимость иностранцу в Пекине или
Шанхае, а также вблизи государственных и стратегически важных объектов.
85
Регламенты приобретения жилья иностранцами ввело правительство
Китайской Народной Республики. Найти их можно в постановлении «Об
управлении иностранными инвестициями в недвижимость». Один из основных
пунктов гласит:
83
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
84
Божко М.П., Галанцев Д. А.ч, Божко А.П. Право недвижимости. От новичка до
эксперта. Юстицинформ, 2017 г.-174с.
85
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
60
«Филиалы и представительство иностранных предприятий и организаций
в Китае (за исключением предприятий, занимающихся с санкции китайского
правительство риэлтерскими операциями) и иностранцы, проживающие или
учащиеся в Китае более 1 года, имеют право покупать недвижимость в Китае
для собственного проживания и пользования.
Зарубежные предприятия и организации, не имеющие филиалов или
представительств в Китае, и иностранцы, проживающие или учащиеся в Китае
менее 1 года, не имеют права покупать недвижимость в Китае».
86
Таким образом, сдача в аренду квартир иностранцами невозможна, этот
тип инвестиций не для Поднебесной. Тот факт, что вы живете, работаете или
учитесь в Китае более одного года, нужно будет подтвердить любыми
документами. Впрочем, обратите внимание, что это ограничение иногда
ненадолго отменяют в некоторых областях Китая, пытаясь стимулировать
рынок недвижимости.
87
Иметь во владении две квартиры в Пекине можно только китайцам,
проживающим в столице. Иностранным гражданам и даже жителям других
регионов страны разрешено приобретать только один объект жилой
недвижимости. Более того, для покупки квартиры в столице нерезидент должен
представить доказательства того, что он платил подоходные налоги или вносил
социальные отчисления в течение пяти лет.
88
Иностранцы могут приобретать коммерческую недвижимость (но не на
физическое лицо, только на юридическое) и элитную недвижимость, но не
могут покупать землю.
89
Согласно китайскому законодательству, недвижимость приобретается в
аренду у государства на срок 70 лет, так как в КНР вся земля является
86
Божко М.П., Галанцев Д. А.ч, Божко А.П. Право недвижимости. От новичка до
эксперта. Юстицинформ, 2017 г.-174с.
87
Треушников Михаил Константинович, Аргунов Всеволод Владимирович, Молчанов В. В.
Гражданский процесс. Практикум. Городец, 2018 г. – 432с.
88
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
89
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
61
государственной собственностью. Для коммерческой недвижимости земля
арендуется на 50 лет. По истечении этого срока право пользования земельным
участком продлевается.
90
Все новые и новые ограничения, не только для иностранцев, призваны
хоть контролировать рынок недвижимости в Поднебесной. В долгосрочной
перспективе роль Китая как второй по величине экономики в мире, вероятно,
поможет стране также стать крупнейшим в мире рынком инвестиций в
недвижимость.
На основании исследования, проведенного в разделе 2.2, можно сделать
вывод о том, что каждая из стран Востока имеет отличительные черты.
Особенность передачи прав на недвижимость в Турции - ни один договор
не дает права на владение недвижимостью, если ТАПУ не был переоформлен с
прежнего собственника на нового.
Согласно законодательным актам Египта арест имущества применяется в
качестве обременения. Также в Египте при передаче одним владельцем права
собственности другому, к новому владельцу также переходят налоговые
обязательства по данному недвижимому имуществу, в том числе и имеющиеся
долги по налогам.
Виды обременения имущества в Израиле: не выплаченный залог, арест на
имущество, ордер на снос, машканта за квартиру (ипотека), штраф за
перестройку в квартире с разными нарушениями стандартных норм.
Согласно китайскому законодательству, недвижимость приобретается в
аренду у государства на срок 70 лет, причем количество объектов
недвижимости строго регламентируется в зависимости от различных факторов
(гражданство, социальный статус и др.).
2.3 Проблемы ограничений на недвижимость в зарубежных странах
90
Треушников Михаил Константинович, Аргунов Всеволод Владимирович, Молчанов В. В.
Гражданский процесс. Практикум. Городец, 2018 г. – 432с.
62
В большинстве европейских стран иностранным гражданам разрешается
приобретение недвижимости на их территории.
Одновременно с этим существуют страны, в которых присутствуют
ограничения на приобретение имущества иностранными гражданами, к ним
относятся: Исландия, Андорра, Венгрия, Дания, Польша, Мальта.
Ограничением является необходимость в обязательном порядке
подтверждение согласия на покупку недвижимости от местных органов
управления.
Еще одним ограничением является разделение покупателей на группы,
каждой из которых предоставляется отдельный список возможностей и
ограничений.
Также в европейских странах существуют территориальное ограничения,
наличие которых связано с запретом приобретения недвижимости в некоторых
районах. Это связано с необходимостью обеспечения безопасности граждан.
Примером указанного ограничения является Греция, Эстония: в окрестных
районах военных объектов и в непосредственной близости к границам страны
запрещается проживание лиц, не являющимися гражданами Европейского
союза (ЕС) и Европейской экономической зоны (ЕЭЗ).
91
Территориальные ограничения на приобретение недвижимости
иностранными гражданами в Австрии запрещают приобретение недвижимости
в некоторых административных районах (Бургенланд, Вена, Верхняя и Нижняя
Австрия). Следующий пример – Швейцария, в этой стране согласно
законодательству приобретение недвижимости иностранцам разрешено лишь в
некоторых кантонах.
92
Если рассматривать ограничения на покупку именно земельных участков
в Европе, то стоит отметить, что на территории районов, где приоритетной
отраслью является сельскохозяйственная отрасль, запрещается продажа
91
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
92
Треушников Михаил Константинович, Аргунов Всеволод Владимирович, Молчанов В. В.
Гражданский процесс. Практикум. Городец, 2018 г. – 432с.
63
сельскохозяйственных земель иностранным гражданам. Указанное ограничение
имеет силу в Венгрии, Латвии, Литве, Словакии и Эстонии, а в Албании,
Македонии, Сербии и Хорватии.
Следующий вид ограничения на недвижимость в Европе - Ограничения
по параметрам объектов. В странах, где наблюдается высокий спрос на
приобретение недвижимости, но при этом площадь застройки мала,
сформированы запреты на приобретение объектов недвижимости
определённой площади, а также требуется в обязательном порядке
подтверждение от местных органов управления. К примеру, в Швейцарии
размер приобретаемого под застройку участка для иностранных граждан
составляет 1 тыс. м², в Черногории — 5 тыс. м².
93
В Европейских странах также существуют ограничения для юридических
и физических лиц.
Рассмотрим ограничения для юридических и физических лиц.
Некоторые государства вводят ограничения на покупку объектов и их
последующее оформление на физическое лицо, но часто такой запрет можно
обойти, оформив сделку на компанию. Чтобы предупредить злоупотребление
законом, некоторые европейские страны ввели дополнительный запрет на
покупку объектов определёнными категориями юридических лиц.
94
Например,
в Турции приобретать недвижимость не могут иностранные фонды
и ассоциации (однако это разрешено другим типам компаний). В Швейцарии
иностранные фирмы имеют право на покупку недвижимости, только если они
котируются на швейцарской бирже, также нерезиденту должно принадлежать
не более 33 % акционерного капитала в таком бизнесе.
Ограничение на покупку объекта физическим лицом можно обойти,
оформив сделку на компанию
Реже приобретение недвижимости запрещено гражданам определённых
стран, например, в Турции такой запрет распространяется на частных
93
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
94
Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Ем В. С. Статут, 2016 г. – 382с.
64
покупателей из Армении, Йемена, Кубы, Нигерии, Сирии и КНДР. В то же
время граждане этих государств могут оформить сделку на юридическое
лицо.
95
Зачастую, узнав об ограничениях, покупатели недвижимости из-
за рубежа перестают рассматривать ту или иную страну в качестве
приоритетной. Однако ограничения могут быть незначительны, и порой их
можно обойти, оформив сделку на компанию. Рассмотрим особенности
ограничений для приобретения недвижимости в конкретных странах.
Австрия
Для покупки земли в Австрии требуется выполнение хотя бы одного из
условий:
наличие гражданства одной из стран ЕС;
наличие австрийского ВНЖ;
оформление покупки на юридическое лицо, зарегистрированное
в ЕС.
96
Албания: Иностранцы не могут покупать сельскохозяйственные земли, но
могут брать их в аренду на срок до 99 лет.
Венгрия: Иностранцы, не являющиеся гражданами ЕС и ЕЭЗ, не могут
покупать сельскохозяйственные угодья, но могут приобретать дома с участками
не более 1 га. Греция: Иностранцы, не являющиеся гражданами ЕС и ЕЭЗ, не
могут покупать недвижимость рядом с военными базами и национальными
границами, в частности, на Восточных Эгейских островах, на архипелаге
Додеканес, в некоторых регионах Северной Греции, Крита и Родоса.
Дания: Иностранцы могут покупать недвижимость только для основного
места жительства или ведения бизнеса.
97
95
Воронов А. Ф. Принципы гражданского процесса. Прошлое, настоящее, будущее, 2017 г. –
496с.
96
Щукин А.И., Михайлов С. М. Актуальные проблемы гражданского процессуального права.
Проспект, 2017 г.-320с
97
Воронов А. Ф. Принципы гражданского процесса. Прошлое, настоящее, будущее, 2017 г. –
496с.