5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ..............................................................................................................6
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования.................................9
1.1. История ипотеки в России...............................................................................9
1.2. Государственное регулирование условий ипотеки.....................................22
Глава 2. Источники финансового обеспечения рынка жилья...........................30
2.1. Роль банков в финансовом обеспечении рынка жилья...............................30
2.2. Ипотечные стройсберкассы как форма жилищно-накопительных
систем.....................................................................................................................41
Глава 3. Российский опыт жилищного ипотечного кредитования, его
проблемы и перспективы развития......................................................................44
3.1. Основные модели ипотечного кредитования в РФ.....................................44
3.2. Практика жилищного ипотечного кредитования в РФ...............................53
3.3. Проблемы и перспективы развития жилищного ипотечного кредитования
в РФ.........................................................................................................................58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.....................................................................................................71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ...........................................76
6
ВВЕДЕНИЕ
Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся
сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку.
Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют
на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста
населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку
приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и
моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления.
Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем,
так и для развития экономики в целом.
В данной работе нам бы хотелось рассмотреть рынок жилья России с
позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную
составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку
основной проблемой нашего рынка, на наш взгляд, является неспособность
обеспечить жильем основную часть населения. Мы постараемся выявить
некоторые причины такого положения вещей и рассмотреть возможности
развития рынка.
Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной
из ключевых задач государственной политики России. Основная, ставшая
традиционной причина сложившейся ситуации – недостаток
финансирования. Государство принимает слабое участие в массовом
жилищном строительстве, а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост,
сдерживается низким уровнем доходов населения, т.е. реальный
платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости
значительно ниже потенциального.
В последние годы заметно растет потребность в развитии такого
сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, то есть выдача
кредитов, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса
на жилье возрастает потребность граждан в долгосрочном заимствовании
7
денежных средств на приобретение жилья на финансовом рынке под
доступные проценты. Удовлетворить эту потребность позволяет система
ипотечного кредитования банков.
В сложившихся условиях особую актуальность приобретает развитие
механизма ипотечного жилищного кредитования, что будет способствовать
развитию рынка жилья.
Целью выпускной квалификационной работы является исследование
источников финансового обеспечения рынка жилья и российского опыта
жилищного ипотечного кредитования.
В соответствии с поставленной целью в работе рассматривались и
решались следующие задачи:
- изучить историю ипотеки в России;
- отразить роль государства в регулировании условий ипотеки;
- исследовать роль банков и стройсберкасс в финансовом обеспечении
рынка жилья;
- исследовать основные модели, применяемые в практике жилищного
ипотечного кредитования в РФ
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные
с реализацией жилищно-ипотечного кредитования.
Предметом исследования выступают проблемы правового
регулирования и практика реализации жилищно-ипотечного кредитования.
Теоретической, методологической и эмпирической основами
исследования являются труды отечественных экономистов Гариповой З.Л.
Довдиенко И.В. Касьяненко Т.Г., Бузовой И.А. Михайловой И.А. Павловой
И.В. Разумовой И.А. и других.
В процессе исследования применялись различные методологические
способы и приемы - системный подход к исследуемой проблеме, анализ,
синтез классификации, приемы факторного анализа, научная абстракция,
моделирование экономических процессов.
8
Структура выпускной квалификационной работы определена ее целью
и задачами и состоит из введения, трех глав, заключения.
В Главе 1. «Теоретические основы ипотечного кредитования»
исследованы история ипотеки в России и Государственное регулирование
условий гипотеки.
Глава 2. «Источники финансового обеспечения рынка жилья»
посвящена исследованию роли банков в финансовом обеспечении рынка
жилья, ипотечным стройсберкассам как формам жилищно-накопительных
систем. И особенностям ипотечного кредитования за рубежом.
В Главе 3. «Российский опыт жилищного ипотечного кредитования»
исследованы основные модели ипотечного кредитования в РФ, практика
жилищного ипотечного кредитования в РФ, выявлены проблемы и
определены перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в
РФ.
В заключении сформулированы выводы и предложения, вытекающие
из содержания дипломной работы.
9
Глава 1. Теоретические основы ипотечного жилищного
кредитования.
1.1 История ипотеки в России
Своеобразие российской ипотеки правовой системы состоит в том, что
она развивалась от ипотеки к функции (в римском праве вид залога, по
которому товар передавался лицу на условии, что после того как требования
получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.
Залог недвижимого имущества, и, прежде всего, вотчинных (на-
следственных) владений, широко укоренился в России XV в. - в за-
вершающий период объединения русских земель вокруг Москвы.
Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте -
своде законов Псковской феодальной республики, составленной на
основании отдельных постановлений псковского веча, господы (совета бояр),
княжеских грамот, норм Русской правды и обычного права.
1
Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во
владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось только в XVIII
в., т.е. значительно позднее. Как пишет доктор исторических наук Н.
Проскурякова, вследствие хозяйственного оживления и интенсивного
развития различных форм феодальной собственности с середины XV в.
растет интерес феодалов к земле, обостряется борьба за нее. Об этом
свидетельствуют сохранившиеся частноправовые акты той поры - закладные,
раздельные, полюбовные, разъезжие, меновые и пр. Наибольшее
распространение среди них получали закладные, оформлявшие денежный
заем (под проценты или без них) под залог недвижимого имущества.
В XIII-XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и
одновременно - первый вид кредитования, получивший название «заклад».
Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в
том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем
1
Разумова И.А. Основы ипотечного кредитования. – СПб.: Питер, 2017
10
отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность
свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали
его очень дорогим. Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной
ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты
только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали
более или менее обеспеченные ссуды, к которым относились в первую
очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой,
встречались более дорогие кредиты - 30 и даже 120%.
В середине XVII в., в период экономического кризиса, потребовалось
усиление ответственности должника именного за счет предмета залога. В
1649 г. Соборным уложением законодательно предусмотрен условный
переход заложенного имущества в собственность кредитора.
Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение
архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под
недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой
обеспечения долга оставался так называемый «правеж», при котором
неисправного должника выводили ежедневно площадь перед приказом
(орган центрального управления в ХУ XVII вв.) и били прутьями.
Разрешение выставлять на «правеж» своя людей дворянам и детям боярским
было дано Соборным уложением 1649 г. «Выколачивать» долг по закону
разрешалось не более месяца после этого в случае неуплаты должник
поступал в распоряжение истца и находился в полной от него зависимости,
вплоть до уплаты долга.
2
В первой половине XVII в. была распространена еще и такая форма
погашения долга, как отдача в «зажив». Отношение хозяина и работника в
этом случае практически имели характер рабской зависимости. Известны
случаи, когда несостоятельные родители из низших сословий отдавали в
холопство на более или менее продолжительный срок своих детей.
2
Там же
11
Землевладельцы же в большинстве случаев стремились получать ссуду под
залог земли.
А XV-XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения.
Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов
того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина
переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного
землевладельца), который становился полным ее владельцем.
Боярство и служилые люди год от года все шире пользовались разными
видами кредита. В 1585 г. в начале царствования Ивана Грозного, в период,
который историки называют «десятилетием реформ», был издан указ, по
которому заемщики освобождались от уплаты процентов в течение пяти лет,
максимальный размер процента с «наспы» (погашения ссуды) уменьшался
вдвое - с 20 до 10%, а на пять лет давалась рассрочка на возвращение
полученной ссуды. Через год эти условия были распространены и на займы,
полученные под залог земли (вотчины).
Этим указом правительство как бы говорило, что оно знает о залогах
недвижимости, однако практика ипотеки все еще не была узаконена.
В середине XVII в. при царе Алексее Михайловиче государство
активно выступает в качестве организующей и все контролирующей силы.
Переход к абсолютизму ознаменовался принятием Соборного уложения 1649
г., остававшегося в течение почти двух столетий главным кодексом России.
Это Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (т.е.
наследственных) земель, правда без крестьян. Тем самым было положено
начало законодательному оформлению ипотеки в России.
В Соборном уложении 1649 г. законодательно был предусмотрен
безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В
этой мере (по сути, чрезвычайной), как полагают современные
исследователи, была отражена сущность исторических условий,
характеризовавшихся существованием экономического кризиса. Поэтому
требовалось усиление ответственности должника. Это было воплощено в
12
практику главным образом за счет предмета залога. В 1656 г. царь Алексей
Михайлович предписал выдавать ссуды и под незаселенные поместные, т.е.
полученные за службу земли. В 1685 г. в правление его дочери Софьи
Алексеевны был издан закон, по которому обеспечением залога могло стать
любое имущество, в том числе и крепостные, если землевладелец по своему
сословие положению имел право владеть ими.
В то же время законодательство запрещало давать деньги в «рост», что
вступало в противоречие с реальной практикой и регулирующим» ее
правовыми нормами.
В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще
в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога
была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души». В
дореформенных кредитных учреждениях (среди которых главное место
занимал Государственный заемный банк, созданный еще в 1786 г.) из общего
количества крепостных душ (около 11 млн.) 65% (7 млн.) было заложено на
сумму 425 млн. руб.
В 1786 г. при Заемном банке была образована Страховая экспедиция -
первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал
страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении
кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же
размере, что и залоговая, - 3/4 стоимости имущества, а страховая премия - в
1,5% установленной страховой суммы. В целях 3 минимизации страхового
риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не
принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а также
здания, имевшие соломенную или камышовую кровлю. Процедура
оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового
полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта
залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный
банк.
13
Только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к
выдаче собственно ипотечных ссуд. Значительная часть актов, касающихся
землевладения или владения недвижимым имуществом, отражалась в
сенатских ведомостях. Однако многочисленность и бессистемность
подобных публикаций делала использование их для оценки положения дел в
конкретном имении практически невозможным. Ипотечные книги выгодно
отличались от публикаций тем, что они являлись как бы зеркалом,
отражающим в каждый конкретный момент юридические отношения всех
лиц, имеющих право на недвижимость.
Покупатель имения посредством ипотечной системы узнавал о
количестве и размерах долгов, относящихся к нему, удостоверялся в
подлинности приобретаемого права и месте его в ряду других прав и его
ценности. Ипотечная книга являлась своеобразным живым реестром прав и
обязанностей собственника и кредиторов имения, а гласность служила
гарантией достоверности содержания. В ипотечной книге отражались все
переходы имения от одного владельца к другому, изменения о составе
землевладения, вся история и статистика имущества, т.е. его прошедшее и
настоящее во всех отношениях.
Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной
связи с законодательством. Суд не принимал к производству иски,
основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в
ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе
признания банковского клиента истинным собственником закладываемого
имущества. Ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых
операций, исключая двусмысленность их содержания. Поскольку
законодательное право владения обеспечивалось за тем субъектом, который,
отдельно уплатив деньги под недвижимость, первым вносил запись в
ипотечную книгу, ипотечная система не допускала возможности притязания
на одно и то же владение двух или нескольких лиц и намеренных двойных
продаж.
14
В Уставе о банкротах (19 декабря 1800 г.) предусматривалось, что
заложенная недвижимость остается во владении и пользовании залогодателя,
т.е. собственника.
3
Можно констатировать два важных обстоятельства: дореволюционные
ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были
широко развиты.
Известное, например, из современного Федерального закона «Об
ипотеке» (п. 3 ст. 54) правило об отсрочке реализации заложенного
имущества при обращении взыскания на него имеет свою историю в
Дореволюционном праве, в котором были положения об отсрочке взыскания
по закладным; нормы об отсрочке взыскания по закладным содержались в
Указе Императрицы Анны Иоановны от 1 августа 1737 г. и в Уставе о
банкротах (1800 г.).
Согласно п. 2 ст. 13 Закона РФ «Об ипотеке» закладная Является
неэмиссионной именной ценной бумагой, а ст. 48 допускает передачу прав
по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу
другого лица с указанием имени этого лица. Подобным образом, как
замечают исследователи (в частности, В.В. Смирнов), вопрос о закладной
решался и в дореволюционном российском праве. Закладная (залоговый акт)
выписывалась на имя определенного лица и могла передаваться также
определенному (поименованному) лицу. Запрет существовал только на так
называемую «бланковую цессию» (бланковый индоссамент - передачу прав
по ценной бумаге без указания имени правопреемника). Этот запрет
предусматривался, в частности, в проекте Вотчинного устава 1893 г.
В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы,
помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то что
дворянство получило достаточно крупные суммы при отмене крепостного
3
Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования //
Деньги и кредит. №6. 2014.