25
Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования
играют указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных
мерах по развитию ипотечного кредитования».
В первой части ГК РФ предусмотрен ряд правил в отношении
обязательной государственной регистрации права собственности и иных
вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения,
ограничения и перехода таких прав. Во второй части ГК РФ введены
дополнительные требования к договору купли-продажи жилой
недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не
только переход права собственности на жилую недвижимость по такому
договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Существенным
условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в
которых проживают лица, сохраняющие право пользования
соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем,
признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование
продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования
договор считается незаключенным.
Принципы системы жилищного финансирования заложены в Законе
«Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. №
4218-1. Кроме этого закона были приняты:
• Указ Президента Российской Федерации «О разработке и внедрении
внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993
г. №2281;
• постановления Правительства Российской Федерации «Об ут-
верждении «Положения о предоставлении гражданам Российской Фе-
дерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных
субсидий на строительство или приобретение жилья» от 10 декабря 1993 г. №
1278 (в ред. от 3 августа 1996 г. № 937);
• Указ Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» от
10 июня 1994 г. № 1180, утвердивший «Положение о жилищных кредитах»;
26
• Указ Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении
жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182, утвердивши
«Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов»;
• Указ Президента Российской Федерации «О государственной
поддержке граждан в строительстве и потреблении жилья» от 29 марта 1996
г. №293;
• Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г № 430 «О
государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении
жилья»;
• Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. № 293
«О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»;
• постановление Правительства Российской Федерации «Об Агентстве
по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996г. № 1010;
• федеральная целевая программа «Государственные жилищные
сертификаты», утвержденная Постановлением Правительства РФ «О
Федеральной целевой программе «Государственные жилищные
сертификаты» от 20 января 1998 г. № 71.
Государственное стимулирование ипотечного кредитования
должно развиваться по следующим направлениям:
6
1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для
осуществления ипотечного кредитования;
2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным
кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность
подобного кредитования для банков;
3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования,
которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов,
выданных кредитными организациями, для поддержания уровня
6
Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. Учебное пособие для
студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017.
27
ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения
кредитных ресурсов;
4) принятие дополнительных мер по поощрение участия банков в
ипотечном кредитовании, например по привлечению банков к управлению
средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на
строительство и приобретение жилья;
5) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в
приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату
первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на
приобретение жилья;
6) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные
ресурсы (например пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные
бумаги, обеспеченные ценными кредитами.
Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 г. был
принят Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом,
непосредственно связанным с кредитованием недвижимости. В соответствии
с этим Законом:
• введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним;
• установлено, что государственная регистрация является един-
ственным доказательством существования зарегистрированного права;
• оговариваются права и сделки, подлежащие государственной
регистрации;
• создается единый банк информации в пределах регистрационного
округа;
• государственная регистрация прав носит открытый характер;
• государственная регистрация проводится учреждением юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
28
Вторым по важности стал принятый в 1998 г. Федеральный закон РФ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он значительно расширяет
возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения
кредита:
• регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению
сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки
(его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний
третьих лиц и т.п.);
• в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел
последствия для различных случаев возможного перехода прав на
заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения,
конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации
юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих
лиц;
• изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое
обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только
с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение
самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога
недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке,
которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные, чем в ГК
РФ, правила применительно к залогу в целом, которые имеют приоритет над
общими положениями Гражданского кодекса.
Важную роль, особенно на начальном этапе создания системы дол-
госрочного ипотечного жилищного кредитования населения, призвано играть
государство. Государство определяет концепцию развития системы
ипотечного жилищного кредитования:
• формирует правовую базу для надежного и эффективного функ-
ционирования системы ипотечного кредитования;
• формирует систему инвесторов (рис.1);
29
• создает механизм социальной защиты заемщиков
• проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка
ипотечного кредитования
• создает необходимые институты для организации рынка и участвует
в управлении ими.
Рисунок 1. Поэтапное формирование государством системы
инвесторов
30
Глава 2. Источники финансового обеспечения рынка жилья
2.1 Роль банков в финансовом обеспечении рынка жилья
Основными проблемами, которые сегодня сдерживают развитие
кредитных отношений между банком и физическими лицами являются:
7
• поиск платежеспособного заказчика;
• наличие у банка ресурсов, соизмеримых по объемам и срокам с
портфелем ипотечных кредитов;
• высокая процентная ставка по банковскому ипотечному кредиту;
• остающиеся противоречия в законодательстве по защите прав
залогодержателя по ипотечному кредиту;
• изменение подходов ЦБ РФ в части резервных требований к
ипотечным кредитам;
• снижение накладных расходов физического лица при получении
ипотечного кредита;
• отсутствие серьезных аналитических исследований в области
ипотечного кредитования.
Рассмотрим эти проблемы подробнее.
1. Поиск платежеспособного заемщика. Ипотечное кредитование
опирается в своем развитии на так называемый средний класс, к которому
можно отнести людей, имеющих постоянную работу со стабильным
заработком (размер заработка для получения ипотечного кредитования в
настоящее время должен быть не менее 800 долл. США в месяц).
Основная часть населения России не может рассчитывать на такой
уровень доходов. Ипотечное кредитование населения сейчас есть в Москве,
Санкт-Петербурге и некоторых других городах России, так как финансовые
возможности для его получения имеют только 2% семей, нуждающихся в
улучшении жилищных условий.
7
Касьяненко Т.Г., Бузова И.А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном
кредитовании. Учебное пособие. – СПб.: СПбГУЭФ, 2017.
31
Строительство собственного дома на своей земле для основной массы
россиян неосуществимо, прежде всего из-за низкого уровня жизни по
сравнению с уровнем жизни населения Европы и США.
Математический расчет показывает, что гражданин с ежемесячным
доходом в 5000 руб. (160 долл.) может погашать ежемесячно не более 1500
руб., сумма кредита в данном случае не будет превышать 2300 долл. при
сроке кредита десять лет под 12% годовых. Следовательно, в условиях
сегодняшних цен на жилье в городах России данный гражданин сможет
приобрести только несколько квадратных метров от жилой квартиры. В
случае предоставления банком кредита физическому лицу в сумме,
превышающей его финансовые возможности, заемщик не будет в состоянии
осуществлять платежи по кредиту.
Кредитование банком без учета доходов заемщика невозможно ввиду
значительного кредитного риска и отсутствия финансовых возможностей у
заемщика обслуживать такой кредит, что в конечном итоге приведет к
судебным разбирательствам и выселению заемщика из заложенной квартиры.
2. Наличие у банка ресурсов, соизмеримых по объемам и срокам с
портфелем ипотечных кредитов. Поскольку ипотечное кредитование не
может быть краткосрочным и рассчитано как минимум на десять лет,
необходимо наличие средств, которые можно было бы разместить на данный
срок.
Крупному российскому банку в настоящее время выгоднее выдать
кредит на 1 млн. долл. сроком на один год одному заемщику _ юридическому
лицу, чем выдать и обслуживать в течение десяти лет потребности 100
мелких заемщиков — физических лиц. Трудоемкость операции по
привлечению и обслуживанию 100 физических лиц во много раз выше, чем
одного заемщика — юридического лица. Решение проблемы, связанной с
наличием долгосрочных ресурсов для долгосрочного ипотечного
кредитования, возможно путем рефинансирования банковских кредитов
ипотечным агентством. Однако банку не всегда выгодно продавать кредиты,
32
так как он не получит доход от процентов по кредиту, а только
комиссионные, например от АИЖК. В связи с этим целесообразно развивать
оба направления в ипотечном кредитовании: банковское кредитование с
применением системы рефинансирования кредитов и собственное
долгосрочное ипотечное кредитование банками за счет своей ресурсной
базы. Переход на какую-либо одну схему ипотеки, как показали
исследования, нецелесообразен.
3. Высокая процентная ставка по банковскому ипотечному
кредиту. Размер процентной ставки по кредиту - категория экономическая.
Сюда заложена стоимость ресурсов, привлеченных для выдачи кредита,
внутренние административные расходы, связанные с обслуживанием
физических лиц, отчисления во всевозможные обязательные фонды и
резервы, регламентируемые Центральным банком РФ, прибыль банка после
уплаты налогов.
Снижение стоимости данных составляющих, которые формируют
размер процентной ставки по кредиту, окажет влияние на снижение)
банковского процента за пользование ипотечным кредитом.
При существующих ценах на жилье, несопоставимых с уровне»
доходов основной массы населения, реальная процентная ставка рублевым
кредитам, доступная для основной массы физических лиг нуждающихся в
улучшении жилищных условий, около 8% годов! реальный срок кредита 25
лет, что позволит воспользоваться том в размере около 10,0 тыс. долл.
физическому лицу (или семье) доходом в 8000 руб. (250 долл.). Однако в
настоящее время банки кредитуют население под ставки по рублевым
кредитам не ниже 18- 20% годовых.
В связи с этим в условиях высокой рыночной процентной ставки по
ипотечному кредиту возникает необходимость в предоставлении адресных
субсидий для отдельных категорий лиц по погашению части процентов по
кредиту основного долга за счет средств регионального или федерального
бюджета. Это дает возможность увеличить сумму кредита заемщику и
33
делается доступным ипотечный кредит для большего количества граждан.
Следует отметить, что для понижения ставки, существуют не только
экономические, но и другие препятствия:
• снижение процентной ставки ниже рыночной ставки по аналогичным
банковским продуктам приводит к возникновению дополнительного
налогообложения прибыли данного банка в соответствии со ст. 40
Налогового кодекса РФ, что банку невыгодно;
• в случае кредитования физического лица под процентную ставку
ниже 3/4 ставки финансирования по рублевым кредитам и ниже 9% годовых
по валютным кредитам приводит к возникновению у физического лица
материальной выгоды, которая подлежит налогообложению, что невыгодно
заемщику и требует ежегодной подачи налоговой декларации;
• размер ставки рефинансирования, являющейся ориентиром (даже
формальным) для снижения ставок по вкладам и кредитам, достаточно
высокий - 18 % годовых.
Снижению процентной ставки по ипотечному кредиту способствовало
бы также снижение нормативов ЦБ РФ по отчислению в Фонд обязательных
резервов (ФОР).
4. Противоречия в законодательстве по защите прав залогодержа-
теля по ипотечному кредиту. Практика жилищного кредитования до сих
пор сталкивается с непрозрачностью и недосказанностью российского
законодательства, регулирующего процессы в области ипотеки. Это
серьезные факторы неопределенности, которые заставляют участников
рынка принимать временные промежуточные решения, требующие
впоследствии пересмотра и, следовательно, дополнительных материальных и
нематериальных затрат. В худшем же случае решения о путях развития
бизнеса, принятые в условиях неопределенного правового поля, могут
привести к катастрофическим последствиям для начинающих на рынке
компаний.
34
К основным законодательным проблемам, с которыми сталкиваются
частники ипотеки, можно отнести:
• нерешенность вопросов, связанных с эмиссионными ипотечными
ценными бумагами, и отсутствие грамотного закона, что может стать
непреодолимым препятствием для развития всей ипотечной системы в
стране;
• неопределенность и ограничения в части требований, предъявляемых
к организациям, которым официально разрешено заниматься ипотечным
кредитованием;
• разночтения между Гражданско-процессуальным кодексом РФ и
Гражданским кодексом РФ в том, что касается процедуры выселения
неплатежеспособных заемщиков.
Закон об ипотеке разрешает выселение из заложенного жилья
недобросовестных заемщиков, в то же время ГПК РФ запрещает выселение
заемщика и членов его семьи из заложенного жилья, если оно является
единственно пригодным для него жильем. В связи с этим банк не может быть
уверен, что его права как залогодержателя будут удовлетворены и кредит
будет погашен.
Роль государства в данном вопросе должна быть справедливой по
отношению, как к залогодержателю, так и залогодателю. Для залогодателя
(заемщика) должны быть созданы условия социальной защиты на
государственном уровне после выселения из заложенной квартиры. Наличие
реального резервного жилого фонда для переселения недобросовестных
залогодателей и порядок его использования должны быть закреплены в
соответствующих нормативных актах регулированного уровня без каких
либо оговорок, условий и противоречий, а также применяться в судебной
практике.
В настоящее время внесены изменения в Гражданско-процессуальном
кодексе РФ, которые делают не привлекательным для банков кредитование
сделок купли-продажи индивидуальных жилых домов земельными