55
Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие
платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты
процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются.
Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что
снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет
меньше, чем при постоянных платежах, В то же время исходя из требования
банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в
совокупных ежемесячных доходах заемщика (обычно 30 – 40) уменьшается
сумма возможного к получению кредита, так как она рассчитывается с
учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с
самоамортизирующимся кредитом.
Нарастающие платежи. Ипотека с нарастающими платежами (ИНП)
предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых 3 лет
платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они
достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит. В
первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная
ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга
увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП
последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.
В странах с нестабильной экономической ситуацией, высоким уровнем
инфляции (Турция, Колумбия, Португалия, Израиль, Венгрия, Польша и др.)
используются альтернативные инструменты ипотечного кредитования. Они
представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать
как основная сумма долга, так и сумма процентов по кредиту.
Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать
изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и
риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных
операций.
Платежи е индексацией непогашенной суммы долга – позволяют
производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах
56
при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга
корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен;
доллара США; стоимости потребительской корзины; минимальной
заработной платы; других финансовых индексов, отражающих динамику
инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену
кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной
стоимости непогашенной суммы долга.
Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на
первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую
доходность по жилищным кредитам, по сравнению с другими кредитными
операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения
кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в
номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который
наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от
темпов роста инфляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее
предоставленному кредиту.
Для обеспечения доступности кредита и его возвратности
используются платежи с двойной индексацией, которые позволяют более
равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Платежи
индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая
возвратность кредита и его доступность. Номинальный непогашенный
остаток кредита индексируется по уровню инфляции, что позволяет защитить
реальную стоимость капитала кредитора. Таким образом, срок кредита
становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы
роста доходов соответствуют темпам роста инфляции. Исходный график
погашения составляется так, чтобы имелась достаточная возможность
продления срока в случае недоплаты в реальном выражении. В заранее
оговоренные моменты времени (чем выше инфляция, тем чаще) изменяются
номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и
57
номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса
цен.
Платежи с переменной процентной ставкой. Процентная ставка
меняется в зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по
индексу государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу,
с установлением максимального или минимального уровня ставки процента.
Институтом экономики г. Москвы специально для России был
разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП).
Использование ИРОП предполагает применение двух процентных
ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных
операций банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая
ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяет тот
размер платежа, который обеспечивает банку рентабельность кредитования и
который клиент готов выплачивать банку. Размер суммы процента регулярно
пересчитывается на основе рыночного финансового показателя, например
ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Этот показатель
включает фиксированную банковскую надбавку, необходимую для покрытия
банком административных и прочих расходов, связанных с кредитными
операциями, надбавку за кредитные риски и собственно прибыль банка.
В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту
заемщик выполняет по достаточно низкой ставке, которая называется
«платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по
контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно
прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного
платежа заемщика пересчиты1вается каждые три месяца исходя из
возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент
погасил ее полностью. В результате платежи по полной «контрактной»
процентной ставке взимаются в более поздний период, когда заемщику будет
легче их осуществить благодаря увеличению его доходов, хотя бы и
номинальных – в результате инфляции. Кроме того, инструмент ИРОП,
58
основанный на межбанковской процентной ставке, практически полностью
позволяет исключить риск процентной ставки.
Однако следует иметь в виду, что при отсрочке платежей в течение
первых лет предоставления ипотечных кредитов риск ликвидности банка
может увеличиться. А рост платежей в последние годы увеличивает
кредитный риск в случае, если темпы роста доходов населения значительно
отстают от темпов роста инфляции.
Таким образом, амортизация долга играет важную роль в определении
степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности
ипотечных кредитов для заемщика.
Для определения баланса между сроками амортизации и процентными
ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга
рассчитывается ипотечная постоянная.
Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к
первоначальной основной сумме кредита.' Ипотечная постоянная включает
процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита. Она
выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с
равномерными платежами:
100
И
Д
Пи
Где:
Пи – ипотечная постоянная, %;
Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;
И – основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная
постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.
3.3. Проблемы и перспективы развития жилищного ипотечного
кредитования в России
Становление цивилизованной системы ипотечного кредитования в
России сопряжено с необходимостью осуществления широкомасштабных
59
мероприятий по формированию институциональной среды рынка жилищного
кредитования, немаловажная роль в которой отводится институтам
регулирования. Опыт показывает, что любая удачно функционирующая
рыночная экономика не может обойтись без государственных и
общественных институтов, регулирующих функционирование финансовых
рынков и условия предоставления услуг. Более того, по моему мнению, чем
либеральнее экономика, тем большее количество регулирующих институтов
ей требуется.
Мировая практика организации рынка ипотечного кредитования
характеризуется большим разнообразием кредитных институтов. Условно их
можно классифицировать на два типа: модель депозитного института и
модель ипотечного банка. В первом случае депозитный институт
концентрирует всю совокупность операций по формированию ресурсов, их
размещению и рефинансированию выданных ипотечных кредитов через
выпуск закладных ценных бумаг. Второй вариант характеризуется
фрагментацией ипотечного процесса при участии нескольких кредитных
институтов. Предоставление ипотечных кредитов осуществляется
ипотечными банками, рефинансирующими выданные ипотечные кредиты
через механизм секьюритизации. Функции же поставщика ресурсов на
ипотечный рынок осуществляют ипотечные агентства через эмиссию
ипотечных ценных бумаг, обеспеченных выкупленными у ипотечного банка
кредитами.
Необходимость в специализации ипотечных кредиторов обусловлена
рядом макроэкономических факторов. Во-первых, рынок жилой ипотеки
сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален,
долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных
узкопрофессиональных знаний для управления ипотечным бизнесом. Во-
вторых, существуют значительные различия в соотношении предложения и
спроса на средства для ипотечных кредитов между разными районами
страны, даже внутри крупного города или определенного района
60
распределение первичных инвесторов– собственников временно свободных
денежных средств относительно районов спроса на ипотечные кредиты
может быть далеко не благоприятным.
Таким образом, для специализированных ипотечных кредитных
организаций характерно выполнение двух функций: посреднической между
собственниками временно свободных денежных средств и заемщиками;
трансформационной, т. е. привлечение свободного, ищущего вложения
частного капитала и средств институциональных вкладчиков для
долгосрочного финансирования.
В основе концепции специализированной ипотечной кредитной
организации лежит требование о защите прав ее вкладчиков и кредиторов.
Это требование реализуется в следующих принципах: специализации,
проявляющейся в том, что ипотечные банки выполняют только
определенные виды операций. Это делает легко обозримой структуру риска
банка, снижает неопределенность при совершении сделок; экономической
эффективности – ограниченное количество видов кредитных операций,
совершаемых ипотечным банком, способствует высокой эффективности их
работы и позволяет иметь меньший, чем в других банках, персонал, поэтому
расходы на содержание персонала и материальные издержки у ипотечного
банка не столь значительны (из этого также следует и снижение риска
банкротства); конгруэнтности, означающей необходимость поддержания
ипотечными банками соотношения требований и обязательств по объемам,
срокам и доходности, а также соотношения между выпущенными долговыми
инструментами и собственным капиталом банка.
Исследование теоретических основ специализации кредитных
организаций на рынке ипотеки позволило определить их существенную
особенность, заключающуюся в ограничении риска за счет специализации в
предоставлении преимущественно ипотечных кредитов, их фрагментации.
Формирующийся российский рынок жилищного кредитования также
характеризуется высокой степенью институционализации. Региональная
61
практика ипотечного кредитования представлена коммерческими банками
универсального типа, банками, специализирующимися на ипотечном
кредитовании, ипотечными агентствами (компаниями), жилищно-
строительными кассами (союзами) и т. д. Регулирование Банком России
кредитных участников ипотечного рынка особенностью не отличается.
В соответствии с обозначенными законодательством целями
регулирования (поддержание стабильности банковской системы, защита
интересов вкладчиков и кредиторов) объектами регулирования являются:
создание кредитной организации; банковские операции в процессе
функционирования кредитной организации; процедуры ликвидации,
преобразования кредитной организации и т. д.
Цель регулирования при создании кредитной организации состоит в
контроле за совершением банковских операций только теми экономическими
субъектами, которые получили разрешение на их осуществление от
уполномоченного органа (Банка России), с тем, чтобы уже на стадии их
создания отсеять нежизнеспособные или с повышенной степенью риска
предприятия; избирательном подходе к будущим владельцам и
управляющим. Система регулирования создания кредитных организаций
основана на их регистрации и выдаче лицензии с учетом соблюдения ряда
условий: минимальных требований к уставному капиталу и его структуре,
финансовой состоятельности учредителей, квалификационных требований к
руководству и т. д.).
Однако считаем, что применение регулирования к ипотечным
кредитным организациям осуществляется, по ряду объективных причин,
безотносительно их особенностей как специализированных кредитных
институтов, что делает ипотечный бизнес не только экономически
невыгодным, но и объективно встречает правовые препятствия.
Речь идет, во-первых, о принципиальных ограничениях на создание
специализированных ипотечных кредитных структур, связанных с
отсутствием в банковском законодательстве понятия специализированной
62
кредитной организации. Кроме того, введенный п. 1.3 Положения ЦБ РФ от
21 сентября 2001 г. № 153-П «Об особенностях пруденциального
регулирования деятельности небанковских кредитных организаций,
осуществляющих депозитные и кредитные операции» (с изменениями от 1 и
16 декабря 2003 г.) существенный запрет на деятельность небанковской
кредитной организации на совершение операций с физическими лицами,
гражданами, затрудняет прохождение целого ряда специальных ипотечных
законопроектов: «О строительных сберегательных кассах», «Об ипотечных
эмиссионных ценных бумагах». Использование в них понятий
«специализированной кредитной организации», «специализированного
эмитента», «ипотечного финансового агентства» в условиях действующего
законодательства не представляется возможным.
Во-вторых, в соответствии с Указанием Центрального банка
Российской Федерации от 24 июня 1999 г. № 586-У «О минимальном размере
уставного капитала для вновь создаваемых кредитных организаций, размере
собственных средств (капитала) для банков, ходатайствующих о получении
Генеральной лицензии на осуществление банковских операций, а также для
кредитных организаций, ходатайствующих об изменении вида с
небанковской кредитной организации на банк» минимальные требования к
капиталу вновь создаваемого банка установлены в размере суммы,
эквивалентной 5 млн. евро, а для вновь создаваемой небанковской кредитной
организации – 500 тыс. евро. Сформированные в ряде российских регионов
ипотечные операторы (ипотечные агентства, ипотечные кредитные союзы,
строительно-сберегательные компании) вынуждены создаваться и
действовать как кредитные организации универсального типа со всеми
вытекающими отсюда последствиями. Таким образом, организовать
массовый, социально-значимый рынок ипотеки, построенный на основе
развития широкой сети ипотечных институтов небанковского типа (строй
сберкасс, ипотечных агентств), в России пока невозможно.
63
Основной формой надзора за текущей деятельностью кредитных
организаций является дистанционный документарный надзор. Целью
дистанционного надзора является контроль за: объемом принимаемых
кредитной организацией рисков (выявление на ранней стадии проблем в ее
деятельности и принятие мер для преодоления негативных явлений и
тенденций); расширением деятельности кредитных организаций путем
создания территориально обособленных подразделений; расширением круга
выполняемых операций; реорганизационными процедурами; изменениями в
составе участников, руководящем составе кредитной организации;
функционированием системы внутреннего контроля в кредитной
организации.
Однако считаем, что применение к ипотечным кредитным
организациям традиционных форм дистанционного надзора, характерных для
банков универсального типа, также снижает роль институтов регулирования
в развитии системы ипотечного кредитования. В частности, требования к
достаточности капитала, нормативов ликвидности; нормативов,
ограничивающих риски концентрации в соответствии с Инструкцией
Центрального банка Российской Федерации от 1 октября 1997 г. № 1 «О
порядке регулирования деятельности банков» (с последующими
изменениями) не позволяют осуществлять в достаточной мере процесс
рефинансирования ипотечных кредитов через эмиссию закладных листов.
Кроме того, распространение требований банковского надзора и
регулирования универсальных банков на деятельность ипотечных банков,
строительно-сберегательных касс, ипотечных агентств практически сводит
на «нет» и лишает смысла их деятельность, поскольку функционирование
становится экономически неэффективным.
Контроль качества кредитного портфеля и уровня управления
кредитным риском, осуществляемый в соответствии с Инструкцией Банка
России от 30 июня 1997 г. № 62а «О порядке формирования и использования
резерва на возможные потери по ссудам», обязывает кредитные организации
64
формировать резервы в размере от 1 до 100% от размера выданной ссуды. В
соответствии с данными стандартами банки обязаны относить на расходы
значительные суммы средств. При сравнительно небольших процентных
ставках по ипотечным кредитам специализированные кредитные
организации становятся перманентно убыточными. Надежность ипотеки как
формы обеспечения банковским законодательством не принимается во
внимание, более того, она отождествляется при создании резервов с
обычным обеспечением по потребительским кредитам, например
поручительством юридического лица, не имеющего кредитной истории с
минимальным уставным капиталом.
Обязательное резервирование кредитных ресурсов в соответствии с
Положением Центрального банка Российской Федерации от 30 марта 1996 г.
№37 (с последующими изменениями) «Об обязательных резервах кредитных
организаций, депонируемых в Центральном банке Российской Федерации»
также снижает эффективность участников ипотечного бизнеса. Принимая во
внимание применение в современной системе ипотечного кредитования
принципа обязательности внесения первоначального взноса будущим
заемщиком (в размере от 30 и более процентов от стоимости будущего
жилья), резервирование привлеченных банком средств обусловливает
повышение банковской процентной ставки по ипотечным кредитам в
сравнении со стоимостью кредитов небанковских участников ипотечного
рынка.
Идентификация законодательством закладной как обычной ценной
бумаги предполагает необходимость создания резервов, связанных с
обесценением ценных бумаг: при выкупе банком прав требования на нее в
размере 0,1%, при покупке же самой закладной резерв формируется уже в
размере 50%.
Необходимость соблюдения требования прозрачности оформления
сделки по ипотечному кредиту обусловливает также рост трансакционных
издержек заемщика на оплату пошлины в размере 1,5% рыночной стоимости