15
права (264 млн.. руб. после вычета долгов), новые экономические условия
требовали все больше средств.
В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные
на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг.
сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.
В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях
Царства Польского по уставу 1818 г. В ее основе было старое польское
законодательство с прусскими и австрийскими «наслоениями». В
прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII в. и была объединена
с законодательством при судебной реформе 1889 г.
Согласно Уставу 1818 г. городские кредитные общества, созданные во
второй половине XIX в., имели право:
• эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;
• исполнять функции залогодержателя при приеме закладного
свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;
• выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам
кредитного общества (каждый член кредитного общества отвечал по его
обязательствам, т.е. по выпущенным облигациям в предел; стоимости
заложенного имущества);
• реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком
ссудного договора путем продажи на открытом аукционе проводить все
необходимые мероприятия, связанные с этим.
Городские кредитные общества работали по следующей схеме.
1. Член общества - заемщик подавал заявку с просьбой выдать
ссуду
под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило,
городского строения.
2. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку
объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму. По
правилам, принятым в обществах, оценка закладываемой, недвижимости
соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости
16
(по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой - доходности залога
(заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который
являлся источником уплаты процента за пользование ипотечным кредитом).
Применение одного из этих двух методов могло породить ошибки в
оценке стоимости залога. Так, например, дома, находившиеся на
центральных улицах и проспектах, оказались бы оцененными в одинаковую
сумму с домами, расположенными на окраинах города, или устаревший дом с
ненадежной конструкцией, расположенный в деловом центре города, где
большое скопление крупных престижных магазинов, банков, страховых
обществ, ресторанов и т.д., был бы оценен выше дома качественной
постройки с устойчивым доходом, расположенном не в столь престижном
районе. Кроме того, оценки недвижимых имуществ, находившихся в одних и
тех же условиях, должны были быть приблизительно одинаковыми. После
оценки предъявленной к залогу недвижимости размер кредита определялся
на 40-50% ниже стоимости залога.
3. Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал
задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для
оформления закладной и ссудного договора.
4. Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных
облигаций. Текст на ценных бумагах включал извлечения из Устава (на
русском и французском языках), которые раскрывали особенности этих
облигаций, гарантии погашения, своевременной выплаты процентов. К
каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки,
бланки облигаций переплетались в книги, а при; выдаче облигации
вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с
соответствующим номером каждой выпушенной ценной бумаги.
Облигации городских кредитных обществ имели двоякое обеспечение:
во-первых, в виде денежной задолженности заемщиков по ипотечной ссуде,
т.е. будущих денег, которые поступят в общество при возврате заемщиками
кредитов; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое общество
17
могло продать при нарушении заемщиками запланированных сроков
погашения ипотечной ссуды. Все заложенное имущество и сам факт залога
подлежали государственной регистрации в нотариальных отделениях при
окружных судах, а также подробная опись каждого владения внесена в
крепостные книги, где фиксировались также изменения прав собственности и
заклад имущества в обеспечении ссуды. Факт государственной регистрации
имущества и прав на него закрывал возможность для мошенничества с не-
движимостью, и повышал ликвидность выпускаемых ценных бумаг,
обеспеченных недвижимым имуществом. На базе утвержденных заявленных
ссудных договоров правление кредитного общества принимало решение об
объеме эмиссии в проценте по облигациям. Облигации выпускались сериями
на основе пула заявленных к выдаче ссуд.
5. Заемщик, получив ссуду облигациями кредитного общества,
продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс
облигаций, Министерство финансов по просьбе Санкт-Петербургского
кредитного общества разрешило с 1862 г. Государственному банку выдавать
денежные ссуды под залог облигаций общества в размере 90 коп. за рубль их
биржевой цены, а также приобретать данные долговые обязательства за свой
счет на тех же условиях, что и государственные процентные бумаги.
С 1863 г. Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж
облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти
ценные бумаги после их оплаты в правление общества. Кредитное общество,
в свою очередь, возмещало Госбанку совершенные выплаты. Со временем
Московская контора Госбанка начала также выдавать ссуды под залог
облигаций Московского городского кредитного общества. Облигации
кредитных обществ через несколько лет стали пользоваться довольно
устойчивым спросом, особенно со стороны людей среднего достатка,
которые помещали в них свои сбережения, и превратились в надежные
ценные бумаги, имевшие твердый курс и процент дохода. Из Санкт-
Петербурга и Москвы ценные бумаги быстро распространились по всей
18
стране. Наряду с Госбанком столичные коммерческие акционерные банки и
банковские конторы охотно давали ссуды под их залог.
6. После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках
заемщика, который продолжал его использовать, что давало ему
возможность уплачивать ссудный процент и гасить долг. Также, если
ценность имущества не была исчерпана предыдущей ссудой, заемщик имел
право на повторную закладную. В случае, когда имущество было заложено и
по нескольким ссудам (по второй закладной, третьей закладной), действовало
правило старшинства. При удовлетворении кредитов обанкротившегося
владельца недвижимости из вырученной от продажи суммы (если данная
недвижимость была заложена) оплачивались долги в порядке их
последовательности. Лишь после удовлетворения всех претензий по
закладным остаток вырученной от продажи заложенного имущества суммы
шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника
(векселям, заемным письмам, распискам и пр.).
7. После выполнения заемщиком условий ссудного договора, кре-
дитное общество возвращало ему закладную на имущество.
С начала 70-х гг. XIX в. в стране действовало 11 акционерных
ипотечных (земельных) банков. Их роль в развитии кредитной системы
росла, и как следствие к 1913г. произошел взлет российской экономики.
Акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и
недвижимостью.
На европейской территории России ипотека была введена законом от
19 мая 1881 г., а в 1882 г. для проработки деталей и практики закона создана
особая ипотечная комиссия. 1889 г. была отменена старая система оглашения
завещаний и утвержден порядок «гласности» и «специальности». В практику
вошла новая форма реестров крепостных дел, где статьи были соотнесены с
названием имений, а не строились по существовавшему ранее порядку,
связанному с именем собственника, - так внедрялся принцип
«специальности».
19
По российскому законодательству XIX в. на одной территории не
могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не
создавать друг другу ненужной конкуренции.
На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в
1882 г., была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки
помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до
35 лет. За 1883-1895 гг. он выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн.. руб.
При его участии было продано и куплено 2,4 млн.. десятин земли, в основном
помещичьей.
4
В 1886-1905 гг. Государственный банк купил около 1 млн. десятин
земли на сумму 67 млн. руб. и выдал на 410 млн. руб. ссуд, за счет которых
крестьянами было куплено 5,9 млн. десятин земли.
Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 г.,
поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных
ссуд сроком на 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк
оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 млн.
руб., а в 1890 г. - уже свыше 600 млн. руб. В конце XIX в. в Санкт-
Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили
Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 г. к ним активно
присоединился Азово-Донской банк.
В Москве работало восемь основных государственных банков.
Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 г. организует
московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные
функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника
его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным
координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
4
Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. Учебное пособие для
студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2017.
20
Система ипотечного кредитования, возникшая в России в 80-х гг. и
просуществовавшая почти четыре десятилетия, состояла из сословных и
земских взаимных и акционерных частных и государственных кредитных
учреждений. Создавалась и функционировала эта система при участии и
поддержке правительства, которое видело в ней одно из главных средств
«прикрепления дворян к земле». Именно это объясняет присутствие в
ипотечной системе наряду с коммерческими структурами сословного
элемента.
Основу системы земельного кредита в России составляли акционерные
земельные банки, на которые в начале XX в. приходилось более трети всех
заложенных частновладельческих земель (в 1915 г. - 38%) и около трети
выданных всеми учреждениями земельного кредита ссуд (в 1915 г. - 26,5%).
В результате развития ипотеки в пореформенный период к 1915 г. было
заложено 60% находившейся в частном владении земли (60 млн. десятин).
Сельские ссуды, выданные ипотечными учреждениями, составили 3,9 млрд.
руб., городские ссуды акционерных земельных банков - 400 млн. руб.
В 1910 г. был опубликован фундаментальный труд В.В. Морачевского
«Сельскохозяйственный кредит в России», в котором отмечались трудности
«составления и сколько-нибудь примерного содержания, в какой именно
части полученная землевладельцами долгосрочная ссуда была обращена на
нужды сельского хозяйства», поскольку кредит в большинстве банков не был
целевым, заемщик мог распорядиться ссудой по своему усмотрению.
В дореволюционной России система ипотечного кредитования
успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913
г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными
финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское
городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности
кредиты почти на 1 млрд. руб.
К началу Первой мировой войны основополагающие нормы о залоге
были включены в Свод законов Российской империи - т. X, ч. 1. Наряду с
21
этим нормы содержались и во множестве других законодательных и
подзаконных актов.
В первом десятилетии XX в. ссудно-сберегательные и ссудные то-
варищества, пользовавшиеся большой популярностью, объединяли интересы
8 млн. человек.
В России существовала также практика заклада домовладельцами
своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая
ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры
в сдавались внаем.
Частную ипотеку возглавляли десять акционерных земельных банков,
выдавая ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко
определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на
бирже закладных листов (ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке,
имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника
имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы
ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для
российских предпринимателей и рантье.
Кредитная система Российской империи состояла из следующих
звеньев:
• Государственный банк;
• банковский сектор, представленный в основном коммерческими и
сберегательными банками;
• специализированные кредитные институты - страховые компании,
кредитные товарищества и пр.
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало
существовать, но в условиях, когда не было экономической почвы для
применения института залога из-за необеспечения действительной
оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества.
22
1.2 Государственное регулирование ипотеки в РФ
Основная задача государства в становлении системы ипотечного
жилищного кредитования - создание законодательной базы и нормативное
регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и
повышения доступности жилья для граждан.
С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное
финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан,
уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои
жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных
безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Этим достигается обеспечение функционирование взаимно до-
полняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем
граждан и механизмов социальной поддержки.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного
рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего
обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют
следующие основные взаимосвязанные блоки:
5
• долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
• кредитование жилищного строительства;
• государственная бюджетная поддержка приобретения жилья
населением (система целевых адресных субсидий).
Основными нормативными актами, регулирующими гражданские
правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым
имуществом, являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский
кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге»,
«Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об основах федеральной жилищной
политики», «О товариществах собственников жилья», Об организации
5
Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: БДЦ-пресс, 2014.
23
страхового дела в РОССИЙСКОЙ Федерации», «Об оценочной деятельности»,
указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах
по развитию ипотечного кредитования» и другие нормативные акты.
Введение в действие нового ГК РФ явилось серьезной основой, для
создания соответствующей правовой базы и формирования цивилизованного
рынка недвижимости в России. Будучи системным нормативным актом, ГК
РФ оставляет возможность принятия и действия законов, которые развивают,
конкретизируют, детализируют его. Главное, чтобы разрабатываемые и
принимаемые законы, регулирующие рынок недвижимого имущества,
следовали бы логике Кодекса, не вступали в противоречие с его нормами.
Российское законодательство не дает юридического определения
собственности. В п. 1 ст. 209 ГК РФ указывается лишь на то, что соб-
ственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
имуществом, в частности недвижимым имуществом.
Основными нормативными актами в данной области являются:
• Конституция Российской Федерации;
• Гражданский кодекс Российской Федерации.
В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом
частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 2
ст. 8 Конституции РФ).
В ч. 2 ст. 209 ГК РФ говорится, что собственник вправе по своему
усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,
оставаясь собственником, права владения, использования и распоряжения
имуществом, отдавать имущество под залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом.
Собственник обладает не только правами. В частности, если иное не
предусмотрено законом или договором, он несет бремя содержания
24
принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели или
случайного повреждения (ст. 210, 211 ГК РФ).
Основными нормативными актами, регулирующими собственность в
жилищной сфере, являются законы РФ «Об основах федеральной жилищной
политики» и «О товариществах собственников жилья».
Основания приобретения права собственности, или титулы соб-
ственности, подразделяются на две группы:
1) первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего
собственника недвижимого имущества (включая и случаи, когда такого
собственника ранее вообще не было);
2) производные, при которых право собственности на вещь возникает
по воле предшествующего собственника (чаще всего, по договору с ним).
В связи с этим рынок недвижимости пополняется новыми объектами
двумя способами:
• возникновением новых объектов недвижимости за счет инвестиций,
правовой статус которых определяется законами «Об инвестиционной
деятельности» и «Об иностранных инвестициях» и изданными в их развитие
иными нормативными актами;
• переходом государственной или муниципальной собственности в
частную собственность в процессе приватизации, что регулируется законами
«О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и изданными в их
развитие иными нормативными актами.
На уровне регионов также принимаются различные законодательные
акты. Например, был принят Закон г. Москвы «Об организационном и
финансовом обеспечении ипотечного внедрения системы ипотечного
жилищного кредитования в городе Москве» от 31 марта 1999 г. № 11 и
постановление Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного
жилищного кредитования в г. Москве» от 11 августа 1998 г. № 625.