65
приобретаемой недвижимости, на оплату стоимости оценки независимым
экспертом, регистрации кредитной сделки, на возмещение налоговых выплат
продавцу жилья (в том случае если стоимость недвижимости превышает 1
млн. руб. и срок владения менее 5 лет и т. д.).
Обращение лишь к нескольким аспектам регулирования деятельности
участников ипотечного рынка делает совершенно очевидным вывод о том,
что жесткая степень регулирования кредитных организаций становится
барьером, тормозит массовое развитие рынка ипотеки, снижает
конкурентоспособность кредитных организаций и, как следствие,
доступность кредитов для населения. Более перспективным направлением
решения указанной проблемы представляется вариант развития
институциональной среды рынка ипотечного кредитования посредством
принятия блока законов, легализующих принцип специализации в
деятельности кредитных участников рынка ипотеки (внесение поправок в
Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» о статусе
специализированной кредитной организации; ускорении процедуры
утверждения законов «Об ипотечных банках», «О строительных
сберегательных кассах», «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»,
внесение изменений в нормативные акты Банка России, касающиеся
регулирования и надзора за деятельностью участников рынка ипотеки).
Вторая задача (сравнительная оценка эффектов от регулирования
участников рынка ипотеки различного типа) решалась посредством анализа
регулирования надежности и конкурентоспособности кредитных
организаций, финансово-строительных компаний, жилищно-строительных
кооперативов граждан.
Ранее проведенный анализ регулирования кредитных организаций –
участников системы ипотечного кредитования позволил сделать вывод о
высокой степени их надежности, с одной стороны, с другой – низкой
конкурентоспособности в сравнении с другими участниками рынка ввиду
66
высоких трансакционных издержек перекладываемых кредиторами на
заемщиков.
Весьма важна роль регулирующих институтов в деятельности
строительных (финансово-строительных) компаний, использующих, как
правило, «квзиипотечные» инструменты. Отношения между ними и
покупателями жилья. строятся на заключении договора долевого участия в
строительстве, предполагающем аванс покупателя (в размере от 40 и более
процентов) и рассрочку платежа оставшейся стоимости жилья в течение
срока строительства. Распространен вариант рассрочки платежа на более
продолжительное время (после ввода объекта в эксплуатацию) на условиях
«долгосрочной аренды с правом последующего выкупа». Анализ механизма
регулирования данных структур позволяет констатировать следующее.
География рынка строительных компаний практически безгранична,
строительство может вестись в любом уголке страны. Спектр услуг
ограничен рамками договора долевого участия, т.е. мобилизация средств
физических и юридических лиц осуществляется на «прямой» основе со всеми
вытекающими отсюда последствиями. Действуют естественные ограничения:
срок привлечения средств ограничен временем строительства, период
«рассрочки платежа» – размером собственных свободных средств или
прибылью девелопера; месторасположение объекта строительства – второе
ограничение. Издержки покупателя – арендатора жилья (при условии выкупа
жилья в рассрочку) минимальны: отсутствует проблема подтверждения
легальности полученного дохода и в этой связи необходимость декларации
уплаченных налогов, нет необходимости в уплате государственной пошлины;
минимизированы и косвенные издержки строительной компании в связи с
отсутствием необходимости в формировании резервов. Что касается качества
предоставляемых услуг с позиции скорости их предоставления, то она
максимальна, чего нельзя сказать о надежности.
Регулирование надежности строительных компаний минимально, так
как регулированию подлежит лишь сама строительная услуга через ее
67
лицензирование, кроме того, необходимо пройти процедуру согласований на
разрешение строительства, принятие жилого объекта в эксплуатацию
государственной комиссией. Мобилизация же средств, риски, сопряженные
со строительством, практически не подлежат регулированию. Официально
зарегистрированный капитал компании, как правило, минимален,
соотношение между собственными и привлеченными средствами в балансе
близко к критическому, устойчивость доходов ввиду минимизации
выплачиваемых налогов большинства девелоперских фирм в финансовой
отчетности не соответствует реальности, требований регулирующих органов
к обязательной публикации финансовой отчетности нет. При всем этом
эффект финансового рычага ввиду отсутствия платы за мобилизацию средств
инвесторов максимален. Данное обстоятельство обусловливает высокую
степень фактической не декларируемой доходности девелоперского бизнеса.
Оценивая роль регулирования финансово-строительных компаний на
рынке ипотеки, следует отметить высокую степень их
конкурентоспособности, удобства их услуг для населения при низкой
степени доверия. Развитие ипотечного кредитования на основе строительных
кредитных потребительских кооперативов граждан предполагает систему
«самофинансирования» строительства членов кооператива за счет средств
фонда финансовой помощи, т.е. денежных средств, используемых
кооперативом для предоставления займов его членам. Формирование фонда
осуществляется за счет паевых взносов членов кооператива, переданных в
его собственность, и личных сбережений граждан – участников кооператива.
Система регулирования характеризуется в данной схеме ипотечного
кредитования следующими параметрами: рынок услуг строительного
кредитного потребительского кооператива ограничен, как правило,
признаком общности места жительства, трудовой деятельности,
профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан –
членов кооператива. Кроме того, существенным ограничением его
деятельности является требование о запрете выдачи кредитов гражданам, не
68
являющимся членами кооператива. Количество членов регулируется
рамками не менее 15 и не более 2 тысяч граждан, возрастной ценз которых –
не моложе 16 лет.
Спектр услуг также имеет ряд ограничений, запрещено «выдавать
займы юридическим лицам; выступать поручителем по обязательствам своих
членов и третьих лиц; вносить свое имущество в качестве вклада в уставный
(складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ,
производственных кооперативов и иным способом участвовать своим
имуществом в формировании имущества юридических лиц; эмитировать
собственные ценные бумаги; покупать акции и другие ценные бумаги иных
эмитентов, осуществлять другие операции на финансовых и фондовых
рынках, за исключением хранения средств на текущих и депозитных счетах в
банках и приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг».
Издержки доступа к услугам кооператива минимальны ввиду возможности
предоставления членам кооператива беспроцентного займа, если договор
заключен на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного
законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением
предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон. Регулирование
надежности членов жилищного кредитного потребительского кооператива
ограничено рамками Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 117-ФЗ «О
кредитных потребительских кооперативах граждан», в соответствие с
которым «государственное регулирование деятельности кредитных
потребительских кооперативов и их союзов осуществляется
уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в
следующих формах:
регистрации кредитных кооперативов и их союзов; контроля
деятельности кредитных кооперативов и их союзов в соответствии с
законодательством Российской Федерации;
69
применения мер ответственности к кредитным потребительским
кооперативам и их союзам в случае несоблюдения ими требований
законодательства Российской Федерации».
Функция контроля уполномоченного органа предусматривает, прежде
всего, защиту интересов членов жилищного кредитного потребительского
кооператива граждан. В соответствии с требованиями законодательства
кооператив должен формировать резервный фонд для обеспечения
непредвиденных расходов и может формировать страховой фонд для
покрытия возможных убытков от деятельности кредитного потребительского
кооператива граждан. Формулировка «может» и возможность
нецентрализованного утверждения размеров страхового и резервного фондов
общим собранием членов кредитного потребительского кооператива граждан
определяет возможность выбора для членов кооператива, в части их
минимизации. Тем более их доход от внесенных паевых взносов обратно
пропорционален сделанным отчислениям в резервные фонды.
Кредитный потребительский кооператив граждан может также в
соответствии с его уставом или с решением общего собрания членов
кредитного потребительского кооператива граждан страховать риск
невозврата займов по случаю смерти или потери трудоспособности заемщика
в государственных страховых компаниях или в страховых компаниях,
созданных ассоциациями (союзами) кредитных потребительских
кооперативов граждан или при их участии для этих целей. В случае
невозможности страхования указанного риска в этих компаниях страховщик
утверждается общим собранием членов кредитного потребительского
кооператива граждан по представлению правления кредитного
потребительского кооператива граждан.
Уставом кредитного потребительского кооператива граждан или
решениями общего собрания членов кредитного потребительского
кооператива граждан устанавливаются финансовые нормативы его
деятельности. В обязательном порядке устанавливаются ограничения на
70
соотношения: суммы паевых взносов и суммы личных сбережений;
собственных средств кредитного потребительского кооператива граждан и
общей суммы обязательств кредитного потребительского кооператива
граждан; величины резервного фонда и величины фонда финансовой
взаимопомощи; размеров займов, выдаваемых члену кредитного
потребительского кооператива граждан, и величины фонда финансовой
взаимопомощи.
Не имея статуса кредитной организации, кредитный кооператив тем
самым лишен регулирующего воздействия со стороны органов банковского
надзора. В этой связи нельзя исключить возможность синдрома
«пирамидального эффекта» от функционирования данных структур.
Подводя итог проведенному исследованию регулирующего
воздействия на участников рынка ипотеки различного типа, следует
отметить, что институты определяют и ограничивают набор альтернатив,
которые имеются у каждого потенциального покупателя жилья в части
выбора той или иной формы финансирования его покупки. Сильная степень
регулирующего воздействия на действия того или иного кредитора призвана
снизить издержки, прежде всего, заемщика, оказывая при этом повышающие
влияние на потери кредитора. И наоборот, низкая степень воздействия на
кредитора, повышает вероятность потенциальных потерь заемщика. На
самом деле оказывается, что последняя группа рассмотренных нами
кредиторов приобретает конкурентные преимущества в сравнении с первой,
тем самым расширяются рамки их функционирования, и повышается риск
для заемщика. Таким образом, кредитные организации, неся высокие
трансакционные издержки в результате регулирования, не получают
конкурентных преимуществ на рынке ипотеки. Очевидно, именно этим
обстоятельством и следует объяснить низкую степень активности банков и
небанковских кредитных организаций на данном сегменте рынка.
71
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Изучив теоретические и методологические аспекты организации
ипотечного кредитования в РФ и за рубежом, мы пришли к следующему
заключению.
1. В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные
системы ипотечного кредитования. Система ипотечного кредита в каждой
стране имеет свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового
опыта ипотечного кредитования становится очевидным, что принципиально
различающихся моделей организации ипотечного кредитования как
целостных систем, в сущности, всего три и различаются они прежде всего
принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для
ипотечного кредитования. Это – замкнутая (автономная), усеченно-открытая
и расширенно открытая модели.
Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной
модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при
котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов,
а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих
заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.
Вторая модель – усеченно-открытая – в основном замыкается в рамках
первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов
по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве
обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Как
правило, по такой схеме работают универсальные банки.
И наконец, расширенная модель ипотечного кредитования. Данная
модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток
кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели
вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на
недвижимость.
Ипотечная облигация – долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под
обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твердый
72
(фиксированный) процент. Данная модель может быть одноуровневой и
двухуровневой.
Одноуровневая модель представляет собой механизм, когда кредитор
сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им
кредитов. Данная система действует в ряде европейских стран (Германия,
Дания, Австрия, Франция, Норвегия, Швеция и другие).
Двухуровневая модель предполагает наличие специальных
посредников на вторичном ипотечном рынке, в роли которых могут
выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные
организации.
2. Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно
развивается в Аргентине, Бразилии и ряде других стран.
Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской
Америке являются:
• незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;
• незначительные суммы кредита (лишь в некоторых странах сумма
кредита превышает 30% стоимости квартиры);
• концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше
среднего;
• ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с
небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и
документального подтверждения доходов.
Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное вни-
мание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия,
Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика, Тринидад и Тобаго).
В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование
наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран.
Основные проблемы, возникающие при развитии жилищного
ипотечного кредитования в отдельных странах с переходной экономикой,
которые решаются с учетом специфики каждой страны:
73
- отсутствие долгосрочных и недорогих ресурсов на местном рынке
капиталов;
- неэффективные судебные процедуры обращения взыскания и реа-
лизации имущества, заложенного по договору ипотеки;
- низкая платежеспособность населения и высокая доля недеклари-
руемых доходов;
- низкая мотивация банков развивать ипотечное кредитование вслед-
ствие больших трудозатрат;
- недостаточно развитая инфраструктура рынка: отсутствие кредитных
бюро, квалифицированных оценщиков, риелторов и т. д.;
- недостаточное развитие фондового рынка;
- высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кре-
дитов и выпуске ипотечных облигаций.
3. В настоящий момент в Российской Федерации представлен
достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования. Однако по
основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов:
кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством
централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья
в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования
отдельных категорий граждан.
На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных
жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению
ипотечные кредиты на различных условиях.
Основными источниками финансирования ипотечных операций в
Российской Федерации являются:
- бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской
ипотеке;
- средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих
объемы ипотечного кредитования;
74
- средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний,
пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т.п.), которые на данный
момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не
обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать
их в достаточно рискованный ипотечный сектор;
- иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно
осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного (в основном
американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у
иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно
стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки
по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в
большинстве западных стран.
Становление цивилизованной системы ипотечного кредитования в
России сопряжено с необходимостью осуществления широкомасштабных
мероприятий по формированию институциональной среды рынка жилищного
кредитования, немаловажная роль в которой отводится институтам
регулирования.
Исследование теоретических основ специализации кредитных
организаций на рынке ипотеки позволило определить их существенную
особенность, заключающуюся в ограничении риска за счет специализации в
предоставлении преимущественно ипотечных кредитов, их фрагментации.
Формирующийся российский рынок жилищного кредитования также
характеризуется высокой степенью институционализации. Региональная
практика ипотечного кредитования представлена коммерческими банками
универсального типа, банками, специализирующимися на ипотечном
кредитовании, ипотечными агентствами (компаниями), жилищно-
строительными кассами (союзами) и т. д. Регулирование Банком России
кредитных участников ипотечного рынка особенностью не отличается.
Однако считаем, что применение регулирования к ипотечным
кредитным организациям осуществляется, по ряду объективных причин,