45
рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые
строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая
коммерческие структуры.
2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение
жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в
случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство
новой.
3. Схема «Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость
строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема «Фыочерсинвест». Квартира продается с аукциона с
отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные
деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями:
самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и
оплачивая счета генерального инвестора-застройщика; либо переложить на
последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены
строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается
оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на
пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента
устанавливается в размере 5 – 20-кратного минимального гарантированного
уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
6. Схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в
банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего
получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома,
квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит
предоставляется в рублях сроком на 3 – 5 лет при условии, что платежи по
его погашению вместе с процентами составят не более '/, совокупного
месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически нет
ипотечных банков. Ипотечным кредитованием занимаются немногие
46
коммерческие банки. Рискованность данных операций обусловливает
дороговизну кредита, и тем самым недоступность его для большинства
населения. Как свидетельствует российская банковская практика, в случае
невыполнения должником своих обязательств кредитные учреждения в
Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении
взыскания на заложенное имущество.
В первые годы развития ипотечного кредитования для снижения риска
кредитных операций российскими банками широко применялась схема
«аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход квартиры в
собственность дочерней структуры банка до полного погашения кредита.
Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему
выселения неплатежеспособного заемщика и практически гарантирует
возврат кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за
купленное жилье. Однако эта схема невыгодна для заемщика. Во-первых,
заемщик несет высокие расходы при оформлении кредита. Во-вторых, при
невозможности внести очередную сумму платежа заемщик может лишиться
части выплаченных средств. В-третьих, в случае банкротства банка заемщик
также теряет свои средства и надежду на получение квартиры. Кроме того,
суд может признать сделку ничтожной, так как договор аренды фактически
прикрывает кредит под залог.
Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как
правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует
несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.
1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам. Многие
предприятия улучшают жилищные условия своих работников путем
ссудного финансирования строительства или покупки жилья работникам.
Как правило, это беспроцентные ссуды на 5 – 10 лет с ежемесячной выплатой
части долга за квартиру.
2. Продажа жилья работникам е рассрочкой платежа. Выбранное
работником жилье приобретается со вторичного рынка жилья самим
47
предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а
специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей
предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение
предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой
периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право
собственности на жилье к покупателям может переходить в момент
заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной)
оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент
заключения договора купли-продажи квартиры предприятием или его
дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под
предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в
виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и соответственно
исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой.
Роль банка заключается в кредитном рефинансировании предприятий
на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников.
3. Кредитование работников предприятий на покупку или
строительство жилья под поручительство этих предприятий. Банк является
первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства
предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк а
потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в
числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в
банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов.
Таким образом, банк существенно снижает кредитный риск. В большинстве
случаев предприятие не только гарантирует погашение кредита, но и
выплачивает банку разницу между рыночной ставкой процента и льготной
ставкой, которую платит заемщик.
Как один из видов финансирования жилищного строительства с
участием банков можно рассматривать кредитование строительных
организаций – застройщиков жилья под будущие поступления от инвесторов
(или дольщиков). Строительные организации, осуществляющие
48
строительство жилых помещений на основании договора об инвестировании
жилищного строительства, как правило, свободных средств не имеют и ведут
строительство на деньги инвесторов.
До недавнего времени использование строительного объекта в качестве
залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех,
строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования,
не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация
несколько изменилась. В 1998 г. высший арбитражный суд постановил, что к
недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные
строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора
строительного подряда». А с января 2005 г. объекты незавершенного
строительства стали относится к недвижимому имуществу.
На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных
жилищных кредитов, участники которого предоставляют населению
ипотечные кредиты на различных условиях.
Сегодня можно выделить четыре типа участников рынка ипотеки:
10
1) банки, имеющие приличный портфель закладных. Это МИА и Delta
Credit, Сбербанк РФ, Raiffesenbank, Внешторгбанк и др.;
2) вновь входящие на рынок банки: Национальный резервный банк,
Инвестсбербанк, Банк Москвы, Собибанк, Международная финансовая
корпорация, «Первое ОВК», Промстройбанк, «Союз»;
3) мелкие региональные агенты всех сортов – специализированные
компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей;
4) АИЖК – единственная компания, которая имеет федеральную
поддержку.
Основными источниками финансирования ипотечных операций в
Российской Федерации являются:
10
Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования //
Деньги и кредит. №6. 2014.
49
бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской
ипотеке;
средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих
объемы ипотечного кредитования;
средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний,
пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т.п.), которые на данный
момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не
обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать
их в достаточно рискованный ипотечный сектор;
иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. начали активно
осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного (в основном
американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у
иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно
стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки
по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в
большинстве западных стран.
Финансирование посредством централизованных институтов
вторичного рынка закладных
В сентябре 1997 г. в России начало функционировать Федеральное
агентство ипотечного жилищного кредитования (ФАИЖК). Оно было
создано по образу Федеральной национальной ассоциации по ипотечному
кредитованию США (Fannie Mae) и призвано способствовать становлению
частного кредитования жилищной сферы. Для его создания из федерального
бюджета первоначально было выделено 450 млрд. руб. в качестве доли
государства в уставном капитале Агентства. Основными целями его
деятельности являются:
- формирование федеральной системы ипотечного жилищного
кредитования в РФ на основе двухуровневой системы рефинансирования
ипотечных кредитов;
50
- создание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов,
предоставляемых населению российскими коммерческими банками и
небанковскими кредитными организациями;
- стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания
ипотечных жилищных кредитов с целью обеспечения равной доступности
ипотечных кредитов для населения на всей территории Российской
Федерации;
- внедрение единой схемы ипотечного кредитования путем
предоставления технической помощи организациям – участницам системы
ипотечного кредитования в России.
Реализация вышеизложенных целей позволит:
- повысить степень доступности жилья для населения путем содействия
формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в
Российской Федерации;
- создать условия для формирования и развития различных форм
поддержки населения при приобретении жилья;
- привлечь внебюджетные источники финансирования в систему
долгосрочного жилищного кредитования.
Основными функциями Агентства являются:
1. Определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
- разработка и установление стандартов и норм ипотечного
кредитования;
- оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых
Агентством;
- проведение экспертизы различных инструментов ипотечного
кредитования;
- осуществление постоянной работы с банками по вопросам
методологии ипотечного кредитования;
- анализ деятельности банков, продающих кредиты.
2. Осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
51
- покупка ипотечных кредитов;
- выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
кредитами;
- выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным
ипотечными кредитами.
3. Оказание технической помощи и обучение специалистов в области
ипотечного кредитования:
- оказание технической помощи кредиторам в области организации
ипотечного кредитования;
- осуществление разработок по экономическим и юридическим
аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов;
- оказание консультативной помощи;
- оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг,
обеспеченных ипотечными кредитами.
Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве
национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является
обеспечение ликвидности российских коммерческих банков,
предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет
покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных
инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным
инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию
Правительства Российской Федерации. Помимо государственной гарантии
ценные бумаги Агентства будут обеспечены в первую очередь:
- купленными ипотечными кредитами, т. е. реальными долговыми
обязательствами, предусматривающими ежемесячную выплату заемщиком
процентов и части основной суммы долга;
- недвижимым имуществом (жильем), обеспечивающим кредит
(ипотечный кредит).
Размещение первого выпуска ФАИЖК состоялось 24 апреля 2003 г.,
объем займа составил 1,07 млрд. руб., номинал – 1 млн. руб. и срок
52
обращения – 2048 дней. Заявки поступили от 58 участников рынка, среди
которых не было Пенсионного фонда. Несмотря на это, спрос в 1,6 раза
превысил предложение.
В августе 2007 г. Банк России определил степень риска и возможность
обесценивания облигаций Агентства, приравняв их ко второй группе активов
с коэффициентом риска 10%. По этой оценке корпоративные бумаги
ФАИЖК приравниваются к ссудам, гарантированным Правительством РФ.
Агентство осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов
посредством своих региональных операторов. Механизм взаимодействия
участников рынка ипотечных кредитов в России представлен на рис. 3.
Рисунок 3. Механизм взаимодействия Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка
53
С целью установления единых правил и требований, предъявляемых к
параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выкупе региональным
оператором и/или ФАИЖК, были разработаны и введены единые стандарты
процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных).
В качестве предмета для рефинансирования региональным оператором
и/или ФАИЖК рассматриваются только те ипотечные кредиты (займы,
закладные), которые отвечают требованиям, предъявляемым к параметрам
ипотечных кредитов (займов, закладных), и выданы в соответствии с
настоящими стандартами.
Процедура рефинансирования ипотечных кредитов (займов,
закладных) состоит из двух этапов:
1. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным
оператором.
2. Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Агентством по
ипотечному жилищному кредитованию.
3.2 Практика жилищного ипотечного кредитования в России
Инструмент ипотечного кредитования – это способ погашения долга
(амортизация кредита). График амортизации показывает остатки суммы
долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается, какая
часть платежа идет на выплату процента, и какая – на выплату основной
суммы долга.
В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты
подразделены на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными
выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с «шаровым»
платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с
нарастающими платежами. Существую также альтернативные инструменты
ипотечного кредитования. Постоянные (самоамортизирующиеся,
аннуитетные) ипотечные платежи предусматривают периодические
равновеликие выплаты.
54
Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет
на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов.
Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.
Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере
его расходов по кредиту.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула.
2
)1(1
r
rP
R
Где:
R – размер месячного платежа по кредиту;
Р – сумма ипотечного кредита;
n – общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество
месяцев);
r – процентная ставка по кредиту за месяц.
«Шаровые» платежи – предусматривают крупный итоговый платеж по
долгу.
Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими
ежемесячными платежами, но увеличивает сумму выплачиваемых процентов
за весь период кредитования и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы
в конце срока кредита. Кроме того, так как не происходит постепенного
погашения основного долга, возрастает риск невозврата выданного кредита
по истечении срока кредитования.
Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть
структурированы следующем образом:
- неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока
кредита;
- выплаты одних только процентов, а затем – «шаровой» платеж;
- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.
Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга.