74
По мнению Б.А. Райзберг, комплексная оценка эффективности
деятельности органов власти должна проводиться с учетом следующих двух
аспектов
1
.
Целевой аспект – эффективность оценивается исходя из динамики
продвижения к нормативным значениям целевых показателей социально-
экономического развития в соответствии с критерием «затраты -
результаты». Критерии оценки: динамика показателей, характеризующая
общие цели социально-экономического развития; эффективный рост ВВП;
эффективность проектов и программ, реализуемых с участием органа
власти
2
.
Функциональный аспект – оценка эффективности базируется на
показателях качества исполнения основных функций управления и наличии
условий для их осуществления.
На основе анализа литературы представим методику оценки
управления государственным недвижимым имуществом на рисунке 12.
Рисунок 12 – Методика оценки управления государственной
собственностью
1
Государственное управление экономическими и социальными процессами / Райзберг
Б.А. // Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2016. – 384 с. – (Высшее образование).
2
Алехин Э.В. Государственное и муниципальное управление: учебное пособие [Текст] /
Э.В. Алехин. – Пенза: Изд-во Пензенского ГУ, 2017. – С. 45.
Методика оценки управления государственной
собственностью
Анализ управления и реформирования
государственных организаций
Создание реестра собственности
Доходы от управления имуществом
Управление земельными ресурсами
Управление пакетами акций и долями в
уставных капиталах хозяйственных
обществ
75
Представим показатели оценки управления госсобственностью:
1. Анализ управления и реформирования государственных
организаций:
– количество государственных унитарных предприятий (ГУП) и
казенных предприятий (КП) (шт.);
– доходы от использования имущества, переданного в хозяйственное
ведение государственных унитарных предприятий (отчисления от чистой
прибыли) (млн. руб.).
2. Создание реестра собственности:
– отношение количества земельных участков, находящихся в
собственности города, к земельным участкам, внесенным в реестр
собственности Москвы (%);
– отношение количества объектов недвижимого имущества, на которые
оформлены вещные права, к количеству объектов недвижимого имущества,
вещные права на которые зарегистрированы (%).
3. Доходы от управления имуществом:
– совместные мероприятия по контролю (исполнители:
Государственная инспекция по недвижимости, Департамент городского
имущества города Москвы) (шт.);
– арендная плата за нежилые помещения (млн. руб.);
– продажа нежилых помещений, включая крупные объекты (млн. руб.);
4. Управление земельными ресурсами:
– количество зарегистрированных сделок с земельными участками по
отношению к заключенным Департаментом городского имущества города
Москвы (%);
– количество земельных участков, на которые зарегистрированы права
постоянного (бессрочного) пользования городских учреждений и право
собственности города, в общем количестве подлежащих регистрации (%);
– плата за право на заключение договоров аренды земельных участков
(млн. руб.);
76
– доходы от арендной платы за землю (млн. руб.);
– доходы от продажи земельных участков в собственность (млн. руб.).
5. Управление пакетами акций и долями в уставных капиталах
хозяйственных обществ:
– общее количество обществ с долей города в уставном капитале (шт.);
– доля обществ, в которых городу принадлежит пакет акций не менее
контрольного (%);
– продажа акций и иных форм участия в капитале (млн. руб.).
При анализе динамики рассчитывают абсолютное изменение.
Абсолютное изменение показателя рассчитывается по формуле (4).
∆П
i
= П
2
– П
1,
(4)
Также следует сказать об оценке эффективности Государственной
программы города Москвы «Имущественно-земельная политика города
Москвы» на 2012-2018 гг.
Оценка эффективности Государственной программы – это
совокупность показателей оценки фактической эффективности в процессе и
по итогам реализации Государственной программы, характеризующих
успешность выполнения Государственной программы в экономической,
социальной и экологической сферах, с учетом значений индикаторов
Государственной программы.
Методика оценки эффективности и результативности Государственной
программы основана на оценке следующих показателей:
- степень достижения целей и решения задач Государственной
программы в целом и ее подпрограмм (Э
гп
);
- степень соответствия запланированному уровню затрат и
эффективности использования бюджетных средств (Э
ис
).
Показатель степени достижения целей и решения задач
Государственной программы (Э
гп
) в целом рассчитывается по формуле 5:
%, (5)
77
где Э
гп
– значение показателя степени достижения целей и решения
задач Государственной программы в целом;
n – количество показателей (индикаторов) Государственной
программы;
– соотношение фактического З
ф
и планового значения З
п
i-го
целевого показателя (индикатора) Государственной программы,
- индикатор (показателей), желаемой тенденцией развития которых
является рост значений;
i – порядковый номер показателя (индикатора) Государственной
программы.
Государственная программа считается реализуемой с высоким уровнем
эффективности, если:
- значения 95% и более целевых показателей Государственной
программы соответствуют установленным интервалам значений для целей
отнесения Государственной программы к высокому уровню эффективности;
- уровень финансирования реализации основных мероприятий всех
подпрограмм Государственной программы составил не менее 90%;
- не менее 95% мероприятий, запланированных на отчетный год,
выполнены в полном объеме.
Для повышения экономической эффективности управления
госсобственностью необходимы изменения по следующим направлениям:
– повышение качества организационно-хозяйственной практики
управления;
– введение рыночных принципов во взаимоотношениях с
хозяйствующими субъектами;
– совершенствование системы подготовки управляющих
госсобственностью и формирование рынка менеджеров соответствующего
профиля;
– разработка и создание справедливой системы вознаграждения
управляющих, ориентированной на достижение конкретных целей в управлении.
78
Контролю должно подвергаться не только достижение
запланированных показателей использования недвижимости, но и
распределение финансовых потоков, их целевое использование, а также
сохранность государственного имущества.
Далее перейдем непосредственно к эффективности управления
земельными ресурсами города Москвы.
Под эффективностью управления и использования земельных ресурсов
города Москвы, а именно городских земель, определяется уровень
соответствия использования земель интересам города как сложной
социальной системы путем обеспечения обоснованности размещения на
городских землях различных объектов недвижимости в соответствии со
спецификой уровня развития разных районов города, а также сочетания
местных и общегородских интересов землепользования.
Всего за последние 15 лет земельными конкурсными комиссиями города
были проданы и выкуплены права аренды более чем на 35 000 земельных
участков.
Объемы продаж и выкупа ежегодно удваивались и вышли уже в 2009 г.
на уровень более 5 млрд. руб., а в 2018 г. обеспечено поступление доходов в
бюджет города Москвы от продажи, сдачи в аренду и иного использования
имущества более 197,1 млрд. руб.:
• от арендной платы за землю – 24,9 млрд. руб. (увеличение на 6,0
млрд. руб., или в 1,3 раза);
• от продажи нежилых помещений – 21,8 млрд. руб. (увеличение на
17,0 млрд. руб., или в 4,5 раза);
• от продажи акций, находящихся в собственности города Москвы, –
19,4 млрд. руб. (увеличение на 17,9 млрд. руб., или почти в 12 раз);
• от продажи земельных участков – 14,2 млрд. руб. (увеличение на 10,5
млрд. руб., или в 3,8 раза) и т.д.
Департаментом городского имущества в 2018 г. реализовано 59
земельных участков на общую сумму 2 672 185 000 рублей. Из них: 2 534 985
79
000 рублей – выкуп права аренды земельных участков (41 з/у); и реализовано
право аренды на 119 объектов нежилого фонда на сумму 244 593 455,46
рублей. При этом стартовая сумма составляла 161 437 707,78 рублей,
превышение составило 83 155 747,68 рублей. В таблице 9 представлено
количество оформленных в г. Москве договоров аренды в период 2016 г. –
2018 гг.
Таблица 9
Количество заключенных сделок по видам действующих
договоров аренды в период с 2016 г. по 2018 г.
Вид договора аренды
Количество заключенных сделок
по видам
договоров аренды в период с 2016
г. по 2018 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
Всего
Договор аренды земельного участка
15
7
2
195
договор аренды земельного участка для
целей капитального строительства
62
229
339
681
договор аренды земельного участка для
целей проектирования и строительства
объекта гаражного назначения
4
-
-
251
договор аренды земельного участка для
целей эксплуатации объектов
капитального строительства
85
40
10
1 298
договор аренды земельного участка для
целей эксплуатации объектов, не
являющихся объектами капитального
строительства
437
74
135
1 477
договор аренды земельного участка
предоставляемого правообладателю
зданий, строений, сооружений,
расположенных на земельном участке
2 138
3 258
2 399
8 067
договор аренды земельного участка с
множественностью лиц на стороне
арендатора для целей эксплуатации
объектов капитального строительства
74
37
25
390
договор аренды земельного участка с
множественностью лиц на стороне
арендатора предоставляемого
правообладателю зданий, строений,
сооружений расположенных на земельном
участке
263
313
270
865
договор аренды с множественностью лиц
на стороне арендатора
67
62
41
296
договор безвозмездного срочного
пользования
340
1 022
907
2 800
договор краткосрочной аренды
земельного участка
52
27
24
51
Анализ таблицы 9 показал, что не существует определенной тенденции
в росте количества заключенных договор аренды. Например, договоров
аренды земельных участков предоставляемых правообладателям зданий,
строений, сооружений, расположенных на земельных участках в 2018 г. было
80
заключено 3 258 по сравнению с 2017 г. – 2 399, это на 859 сделок больше.
С точки зрения распределения земель города Москвы по коммерческой
привлекательности, их можно условно разделить на 4 группы. Распределение
земель города Москвы по коммерческой привлекательности представим в
таблице 10:
Таблица 10
Распределение земель города Москвы по коммерческой
привлекательности
Группы земель
Площадь
га
Земли, возможные в основном для передачи в аренду или продажи в
собственность (коммерчески привлекательные земли)
28
Земли, возможные в основном для оформления на праве постоянного
пользования (в основном это земли учреждений социальной сферы)
10
Земли некоммерческого использования (земли рекреации, улично-
дорожная сеть и т.п.)
39
Земли жилой застройки
30
Представим вышеуказанные данные на рисунке 13.
Рисунок 13 – Распределение земель города Москвы по
коммерческой привлекательности, %
Большую часть земель составляют земли некоммерческого
использования. В случае вовлечения всех этих земель в оборот можно
получить до 15 млрд. руб. дополнительных доходов в виде арендной платы за
землю и нежилые помещения.
26%
9%
37%
28%
Земли, возможные в основном для
передачи в аренду или продажи в
собственность (коммерчески
привлекательные земли)
Земли, возможные в основном для
оформления на праве постоянного
пользования (в основном это земли
учреждений социальной сферы)
Земли некоммерческого использования
(земли рекреации, улично-дорожная сеть)
Земли жилой застройки
81
Вклад административных округов в городскую копилку арендных
платежей, представленный в таблице 11, неравномерен.
Таблица 11
Вклад административных округов в городскую копилку арендных
платежей, тыс. руб.
Округ
Арендные платежи, тыс. руб.
ЦАО
1 262 774.77
СВАО
443 276.28
ВАО
384 589.37
ЮВАО
522 821.43
ЮАО
431 899.60
ЮЗАО
426 999.36
СЗАО
607 241.05
ЗелАО
179 869.90
Представим данные на рисунке 14.
Рисунок 1 – Вклад административных округов в городскую
копилку арендных платежей, %.
Наибольший вклад вносит самый дорогой округ - Центральный - 30%
от общегородских поступлений арендных платежей. За ним идут Северо-
Западный – 14%, Юго-Восточный – 12% и Северо-Восточный – 10,50%, а
самым маленьким является Зеленоград – всего лишь 4,20%.
Вышеуказанное деление отражает как распределение земельных
30.00
10.50
9.00
12.00
10.00
10.00
14.30
4.20
цао
свао
вао
ювао
юао
юзао
сзао
зелао
82
участков по стоимости в городе Москве (самый дорогой округ – это
Центральный – он дает треть арендных платежей), так и земельный
потенциал каждого округа в натуральном выражении (Восточный, Южный,
Северо-Западный и Северный округа – самые большие по площади).
Рассмотрев систему сделок аренды земель в Москве по
функциональному назначению можно сказать, что наибольшее число
договоров (46,9%) было оформлено на участки под торговые объекты, что
можно объяснить высокой доходностью торгового бизнеса и маленькими
сроками окупаемости.
Основными проблемами на московском рынке недвижимости в
настоящее являются:
при первых результатах определения кадастровой стоимости,
которая используется для расчета земельного налога и арендной платы за
земельные участки, были выявлены несколько важных недостатков, что
привело к многочисленным судебным спорам;
отсутствие взаимосогласованных способов и размеров стоимости
выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями в
городах с численностью более 3 млн. чел.
Ситуация связанная с неточностями в определении кадастровой
стоимости объектов недвижимости произошла потому, что оценочные
компании, участвовавшие в определении кадастровой стоимости земли,
использовали результаты цен и предложений на земельном рынке, которые
были актуальны до начала острой фазы кризиса, которая началась в сентябре
2008 г. Тогда кадастровые оценки земель по Москве превысили значение
текущей рыночной стоимости. Но, начиная с 2010 г., рынок начал выходить
из того состояния, в котором он находился во время острой фазы кризиса, и
цены на земельные участки повысились еще больше, чем на другие объекты
недвижимости, примерно до 50-60% от их докризисных значений. Такое
значительное снижение и привело к тому, что, начиная с 2010 г., начался
рост числа исков.
83
Анализ данных по земельному фонду в г. Москве показал, что
кадастровая стоимость земель составляет, в зависимости от вида
разрешенного использования, от нескольких рублей за 1 кв. м до 130 тыс.
руб. Самые дорогие земли – это земли, предназначенные для жилищного
многоэтажного строительства и для размещения объектов коммерческой
недвижимости.
Аренда считается самым прибыльным видом из всех сделок для
Москвы, особенно в случаях повышения ставок арендной платы. Так, аренда
земельных участков ежегодно приносит в бюджет города свыше 17 млрд.
руб., а аренда нежилого фонда – свыше 13 млрд. руб.
На основании рассмотренных ранее экономических показателей
эффективности и Государственной программы города Москвы,
проанализируем подробнее показатели эффективности управления
государственной собственностью города Москвы.
Анализ создания реестра собственности представим в таблице 12.
Таблица 12
Создание реестра собственности
Показатель
2016
г.
2017 г.
2018 г.
Абс.изм.
2018-
2016 гг.
Темп
роста
2018 г.
к 2016
г., %
Отношение количества объектов
недвижимого имущества, а также
земельных участков,
находящихся в собственности
города, к объектам, внесенным в
реестр собственности Москвы (%)
25
28
30
5
120
Отношение количества объектов
недвижимого имущества, на
которые оформлены вещные
права, к количеству объектов
недвижимого имущества, вещные
права на которые
зарегистрированы (%)
38
39
40
2
105
Из таблицы 12 видно, что ежегодно происходит увеличение
показателей отношения количества объектов недвижимого имущества, а
также земельных участков, находящихся в собственности города, к объектам,
внесенным в реестр собственности Москвы, а также отношение количества