2
Содержание
Введение ............................................................................................................ 3
Глава 1. Теоретические аспекты организации и управления
малоэтажным строительством ............................................................................... 5
1.1 Актуальные аспекты организации и управления малоэтажным
строительством ............................................................................................................ 5
1.2 Современное состояние малоэтажного строительства в РФ ................ 22
Глава 2. Анализ результатов деятельности ООО «Триада Строй».... 28
2.1. Организационно-экономическая характеристика предприятия ......... 28
2.2. Анализ финансовых результатов деятельности .................................... 36
2.3. Анализ выполнения плановых показателей строительства……………50
Глава 3. Предложения и рекомендации по реализации проекта
строительства жилого малоэтажного дома ........................................................ 55
3.1 Общая характеристика проекта ............................................................... 55
3.2 Организационные аспекты реализации проекта .................................... 64
3.2 Экономическое обоснование проекта ..................................................... 69
Заключение ..................................................................................................... 72
Список использованной литературы ........................................................ 74
Приложения ................................................................................................... 76
3
Введение
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена
тем, что малоэтажное домостроение в последнее время часто называется
перспективным сегментом жилищного строительства. Эта тема обсуждается и в
органах местного самоуправления, и на заседаниях Госсовета при президенте, и
на всевозможных научно-практических конференциях. Ожидается, что более
активное строительство малоэтажных домов предоставит реальную
возможность снизить себестоимость квадратного метра жилья в России, а также
поспособствовать решению жилищных проблем многих слоев населения, в том
числе и молодежи.
Спрос на малоэтажное строительство сегодня огромен, это относится как
к строительству за городом, так и в черте города. Современные горожане
предпочитают жить в собственном доме, а не в многоэтажке. Особенно это
относится к состоятельным людям. Коттеджи в центре города - это просто
мечта! Однако, это мечта по карману далеко не каждому. Такие коттеджи
подходят только очень состоятельным людям. Хотя, для обычного городского
жителя тоже есть выход. Это городские посёлки, строительство которых
разворачивается на окраине города. Здесь жильё сопоставимо по цене с
городской квартирой соответствующего метража. Помимо прекрасного
уютного дома, вы ещё получите и участок, на котором сможете разбить
цветник, или посадить огурцы, исходя из ваших предпочтений. Это уникальная
возможность получить дом в черте города.
Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы
работы «Организация и управление строительством жилого малоэтажного
дома», круг вопросов и логическую схему ее построения.
Предмет исследования: организация и управление строительством
жилого малоэтажного дома.
Объект исследования: строительная организация ООО «Триада Строй».
4
Цель выпускной квалификационной работы – рассмотреть организацию и
управление строительством малоэтажного жилого дома. Для достижения
поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:
- рассмотреть актуальные аспекты организации и управления
малоэтажным строительством;
- изучить современное состояние малоэтажного строительства в
Российской Федерации;
- дать организационную характеристику объекту исследования ООО
«Триада Строй»;
- провести анализ финансовых результатов деятельности ООО «Триада
Строй»;
- проанализировать выполнение плановых показателей строительства
ООО «Триада Строй»;
- привести предложения и рекомендации по реализации проекта
строительства жилого малоэтажного дома;
- представить организационные аспекты реализации проекта;
- выполнить экономическое обоснование проекта.
Теоретической и методологической основой проведения исследования
явились законодательные акты, нормативные документы по теме работы.
Методы исследования: методы системного анализа, статистические
методы, метод сравнений и аналогий.
Источниками информации для написания работы по теме «Организация и
управление строительством жилого малоэтажного дома» послужили базовая
учебная литература, фундаментальные теоретические труды в рассматриваемой
области.
Высокая значимость и недостаточная практическая разработанность
проблемы «Организация и управление строительством жилого малоэтажного
дома» определяют несомненную новизну данного исследования.
5
Глава 1. Теоретические аспекты организации и управления малоэтажным
строительством
1.1 Актуальные аспекты организации и управления малоэтажным
строительством
Малоэтажное строительство в последнее время приобретает все больше
популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением
доступными и качественными коммунальными услугами. В малоэтажном
жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но
действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду
застройки.
Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в
российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского
кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция
многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без
экспертизы проектной документации. Исключения составляют постройки, для
поддержания которых используются средства госбюджета
1
.
Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного
освоения территорий и одно из главных направлений государственной
политики в РФ (рисунок 1). По прогнозам Правительства России, доля жилья
такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие
малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому
росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-
монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области
специализированных услуг.
На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в
Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько
1
Трушкевич, А.И. Организация проектирования и строительства: Учебное пособие / А.И. Трушкевич. - М.: Мн:
Выcшая школа, 2017. – С. 125.
6
уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:
− описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
− упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома
блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального
строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст.
49;
− выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.
Рисунок 1 - Трёхэтажные дома
Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от
01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных
7
участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что
малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не
более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не
предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение
Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В
документе Министерства в качестве основного признака указаны только
надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные.
Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое
неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям
относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких
случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами (рисунок 2).
Рисунок 2 - Малоэтажный жилой комплекс
Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая
предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую
инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на
8
несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс
таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь
дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных
домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры
различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых
насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог.
Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.
Особенности малоэтажных жилых комплексов
2
:
1. Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно
отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки
при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец
сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды:
увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение
помещений.
2. Благоустройство (рисунок 3). Как уже было сказано выше, в МЖК
реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется
созданию зон отдыха для детей и взрослых.
Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на
окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить
непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим
количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных
этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.
3. Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных
сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника
комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:
― передает права на инженерные сети действующим сетевым или
2
Трушкевич, А.И. Организация проектирования и строительства: Учебное пособие / А.И. Трушкевич. - М.: Мн:
Выcшая школа, 2017. – С. 125.
9
ресурсоснабжающим организациям по договору купли-продажи, по
совместному инвестиционному контракту либо в порядке добровольного
отказа;
― «бросает» собственность в одностороннем порядке (редко), в
результате чего появляются бесхозяйные сети, и обязанности по организации
их дальнейшего обслуживания ложатся на муниципалитет;
― передает права некоммерческой корпоративной организации,
специально созданной для строительства инженерной инфраструктуры МЖК
по инвестиционному контракту;
― оставляет сети в собственности, передавая их на правах аренды
стороннему предприятию, которое выступает перед жильцами как поставщик
услуг.
Рисунок 3 - Благоустройство малоэтажного жилого комплекса
Далее рассмотрим технологии малоэтажного строительства:
1. Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и
10
Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные
по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и
каркасно-панельными.
Особенности технологии:
― основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от
технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из
плит OSB, ЦСП;
― степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
― утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой
каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
― особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты
каркаса.
Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении,
располагают современными программными комплексами и производственным
оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.
2. Легкие стальные тонкостенные конструкции (ЛСТК). Технология
является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность
заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из
тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию
для снижения теплопроводности
3
.
Другие особенности технологии:
― стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
― в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет
обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
― срок службы жилья достигает 50 и более лет;
― такой вид малоэтажного строительства подходит не только для
возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного,
3
Справочник проектировщика. Сложные основания и фундаменты. - М.: Литературы по строительству, 2018. –
С. 125.
11
спортивного, социально-культурного назначения.
3. SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на
использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP
(Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3,
заполненными пенополистиролом.
Особенности технологии:
― для легкого соединения в торцах элементов установлены
калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
― силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-
панелей и обшивка в целом;
― для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой
прочности;
― стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у
кирпичных построек;
― проектный срок службы домов – около 80 лет.
Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками
строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии
возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники,
школы и т. д
4
.
4. Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества
закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон.
Материалы имеют разную технологию производства и различные
характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают
высокими теплоизоляционными свойствами.
Особенности технологии:
― для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются
тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень
4
Справочник проектировщика. Сложные основания и фундаменты. - М.: Литературы по строительству, 2018. –
С. 126.