12
паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
― в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона
требует устройства монолитного фундамента;
― максимально допустимая высота домов ограничена для снижения
деформационных нагрузок на стеновой материал.
5. Поризованная керамика. Для строительства используются
поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в
Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно
высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.
Особенности технологии:
― за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики
строительство осуществляется без утеплителя;
― капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному
парообмену;
― небольшой вес материалов позволяет снизить требования к
фундаменту.
Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий
современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут
появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые
экономичные материалы.
В Градостроительном кодексе РФ прописано несколько позиций, которые
косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой. В СНИП по
градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие
категории объектов недвижимости:
− многоэтажные жилые дома;
− индивидуальные жилые сооружения;
− жилые строения средней этажности;
− жилые дома малой этажности.
13
Еще в этом документе описана процедура получения документов на
разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном
объекте.
Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011
устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4
этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа
с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива,
то объект не может превышать 2-х этажей.
Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков,
особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных
документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что
не запрещено, то разрешено».
Из-за подобных неясностей территории становятся менее
привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка
все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В
большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры
5
.
После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания,
также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает
проработанности нормативно-правовой базы. В малоэтажных жилых
застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления,
водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания
собственных водозаборных скважин и котельных установок. Это сложное
техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания.
Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие
компании. Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых
застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие
объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества
5
Казакова, Н.В. Экономика и организация инвестирования в строительстве: Учебное пособие / Н.В. Казакова,
А.Н. Плотников. - М.: Альфа-М, 2018. – С. 55.
14
собственников жилья. В категорию малоэтажного жилищного строительства
относятся следующие виды сооружений:
− одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
− особняк;
− блокированный жилой дом;
− апартаменты;
− коттедж;
− резиденция;
− вилла;
− дуплекс;
− таунхаус.
Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный
статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.
К 2020 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод
жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры
жилищного строительства выполнить эту задачу сложно. И в этом плане
малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:
− формируется благоприятная жилая среда;
− технологический цикл возведения здания занимает мало времени;
− высокое качество строительства;
− приемлемая стоимость.
В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является
более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит
ресурсы.
Мировой опыт малоэтажного строительства показывает перспективность
строительства организованных жилых поселков с развитой коммунальной,
транспортной, социальной инфраструктурой, позволяющей при этом сделать
жилье и технологии более доступными для населения.
15
Россия по-прежнему испытывает острый дефицит жилья. В стране
необходимо иметь жилой фонд 4,5 – 4,6 млрд. кв. метров жилья, мы же имеем
3,5 млрд кв. м, включая аварийное и ветхое жилье. Эти 3,5 миллиарда кв. м
жилья занимают территорию около 3,5 млн. га земель застройки на
территориях населенных пунктов.
De-facto, развитие малоэтажного домостроения – одна из перспективных
форм решения важной социально-экономической задачи, стоящей перед
государством по обеспечению населения доступным, комфортным и
экологичным жильем, а также комплексного территориального развития
страны.
В настоящее время задачу обеспечения жильем можно решить только
комплексно. Основой планирования и строительства должна стать масштабная
оценка жилой недвижимости по всей стране, связанная с учетом населения и
реальной потребности в жилье. Для этого необходимо собрать огромный
массив информации: учесть существующий жилой фонд по физическим и
техническим характеристикам, по структуре, уровню обеспечения удобствами,
компоновке квартир
6
.
Следует создать модель социально доступного жилья, чтобы знать цель, к
которой мы идем. При формировании модели требуется учесть коэффициент
доступности, включая стандарт потребительского качества социально
доступного жилья.
Надлежит предусмотреть ресурсные возможности отрасли, технологии,
потребности разных слоев населения, чтобы реально оценить масштабы
предстоящей работы.
Ясно, что через точечное строительство глобальный вопрос
строительства жилья не решить – только через генплан. Должна быть создана
городская социальная инфраструктура, должны быть проложены дороги, сети
ЖКХ, которые сегодня находятся в плачевном состоянии.
6
Архитектура / ред. Б.Я. Орловский. - М.: Высшая школа; Издание 2-е, перераб., 2018. – С. 102.
16
Необходимо разработать серии нормативов архитектурно-планировочных
типов новых категорий жилья и вытекающих из них потребностей и
предложений. Предложение образцов могло бы значительно сократить расходы
на индивидуальное проектирование.
Возможность перейти от точечной городской застройки к линейно-
протяженным структурам поселений вокруг городов и вдоль транспортных
артерий на основе индивидуального домостроения также вполне реальна. Для
этого ни транспортные, ни энергетические магистрали перестраивать не
потребуется.
Одна их острых проблем российских девелоперов – бюрократические
барьеры. Кроме того, временные и финансовые затраты на преодоление
административных препон в итоге значительно увеличивают стоимость
конечного продукта. Не радует и вялотекущая реформа технического
регулирования в России.
Система технического регулирования – это совокупность стандартов и
требований, регламентирующих процесс создания и допуска на рынок товаров
и услуг. На сегодняшний день нормативная база строительной отрасли
находится в ужасном состоянии, что пагубно влияет на состояние жилищного
рынка в целом и на реализацию приоритетного национального проекта
«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в частности.
Возникают проблемы с внедрением новой техники и строительных
методик, сужается круг девелоперов и растет стоимость возводимых жилых и
коммерческих объектов также и вследствие несовершенства отраслевых норм.
В настоящий момент система насчитывает около 170 тысяч нормативных
документов, многие из них содержат избыточные, устаревшие и даже
противоречащие друг другу требования или абсурдно завышенные нормативы.
Недостаток профессиональных учреждений и специалистов
градостроителей как следствие хаоса последних лет усугубляется
некомпетентностью состарившихся экспертов и невежеством чиновников.
17
Уполномоченными к распределению территорий под строительство
назначаются люди, не имеющие даже элементарного представления о
содержании проекта комплексной застройки, не говоря уже о составе
необходимых изысканий. В результате участки отводятся без учета требований
организации рельефа, гидрологической ситуации и природоохранных мер,
развития социальной и транспортной инфраструктуры.
К сожалению, за последние десятилетия у нас во многом утрачена
культура малоэтажного строительства. Архитектурный облик разномастных
строений не всегда соответствует пасторальному имиджу малоэтажного
поселка. «Красное крыльцо» строения и его главный фасад зачастую обращены
не на главную улицу, чего не скажешь о заборах, гаражах, курятниках. Какое
тут соблюдение масштабности и соподчиненности объектов, архитектурного
единства красоты, пользы и равновесия.
Россия самая большая по площади страна – 17,1 млн. кв. м, однако
население проживает лишь на 2% этой огромной территории. У нас безмерные
неосвоенные пространства.
В такой парадоксальной ситуации планирование является важнейшим
элементом эффективной градостроительной политики. Но, в
Градостроительном кодексе не определены цели генпланов, нет планировочной
структуры. И без этих элементов мы никогда не сдвинем вопрос малоэтажного
строительства
7
.
В нашей градостроительной практике слабо учитывается тот факт, что
принципы проектирования и технологии строительства малоэтажной застройки
принципиальной отличаются от массовой застройки многоэтажными домами.
Развитие рынка малоэтажного жилья, несмотря на огромное
конкурентное преимущество (более низкие по сравнению с квартирами в
городе цены), медленно развивается и из-за трудностей с освоением земельных
участков.
7
Архитектура / ред. Б.Я. Орловский. - М.: Высшая школа; Издание 2-е, перераб., 2018. – С. 102.
18
Например, крайне сложны процедуры изменения черты поселений,
существуют противоречия между земельным законодательством и
Градостроительным кодексом.
Просто невозможно приобрести участок по прямой сделке купли-
продажи. Это не только отпугивает девелоперов и не дает им в полной мере
применять имеющиеся мощности, но и заставляет нести дополнительные
расходы, которые в итоге ложатся на плечи покупателя.
Многие компании готовы взять на себя развитие неосвоенных земель, у
них есть и опыт, и средства, и ресурсы, но без содействия региональных и
муниципальных властей данный процесс объективно «буксует» и будет
буксовать.
Помимо всего прочего значительные территории находятся в
собственности физических лиц, просто не знающих, что делать с землей.
Малоэтажное и индивидуальное строительство в первую очередь должно
развиваться в сельской местности и в малых городах. Это огромный массив
населения, если учитывать, что на селе проживает 25-26% россиян и еще 23% –
это жители небольших городских поселений.
Но именно здесь, по мнению экспертного сообщества, практически не
работает ни одна целевая программа, направленная на решении этих задачи. Да
и сами объемы ввода жилья крайне недостаточны, ведь ежегодно на селе
строится всего 5 млн кв. м. Это куда как меньше 1 кв. м на человека.
А при этом, практика показывает, что сооружать можно гораздо больше.
В тех регионах, где отработана система такого строительства, результаты
гораздо внушительней. Белгородская, Оренбургская области показывают
примеры правильного подхода к решению вопроса. Однако на большинстве
территорий такого системного подхода не существует.
Малоэтажные дома часто строятся по канадскому методу. Чаще всего –
это строительство каркасно-щитовым методом. Такие дома очень быстро
собираются, очень удобны, практичны и при этом доступны в цене. Учитывая,
19
что климат Канады сходен с климатом России, эти дома как никакие другие,
подходят нам и по климатическим условиям.
В своё время в США и Канаде развитие малоэтажного строительства
позволило дать рабочие места как задействованным в строительстве домов, так
и в прокладке коммуникаций, и в изготовлении строительных материалов.
Сегодня в России приоритетным направлением развития малоэтажного
строительства является комплексный системный подход. Для государства, да и
для собственника, это гораздо выгоднее в экономическом плане, нежели
точечный подход к строительству.
Тенденции на российском рынке организованной загородной
недвижимости показывают, что от строительства коттеджей как «второго
жилья» для состоятельных семей инвесторы переориентируются на возведение
жилья для среднего класса со всей сопутствующей инфраструктурой.
В последние несколько лет в Российской Федерации на смену
неорганизованной малоэтажной застройке постепенно приходит комплексное
освоение пригородных и загородных территорий путем строительства
централизованных поселков.
Именно у загородных малоэтажных комплексов есть уникальные парки,
разделенные разновозрастными детскими площадками и спортивными
комплексами, зонами для барбекю, беговыми и велосипедными дорожками, и
даже придомовой территорией с огородами или садами (рис. 4).
Рисунок 4 - Загородные и пригородные малоэтажные
комплексы
20
Также есть преимущества и с технической точки зрения, в большинстве
таких проектов сегодня выполняют либо индивидуальное отопление для
каждой квартиры, либо устанавливают домовые отопительные системы,
которые работают в удобном для жителей режиме, за исключением
кратковременных периодов технического обслуживания.
На цокольных этажах проектируют кладовки, которые обеспечивают
жильцов дополнительной площадью для хранения вещей. И что также важно,
многие покупатели малоэтажного жилья ассоциируют такие комплексы с
бесплатной и качественно организованной парковкой и с безопасностью – ведь
малоэтажные комплексы чаще всего огорожены и охраняются.
Санкции и кризис весьма полезны для новых технологий малоэтажного
домостроения. Сейчас, в связи с негативной экономической ситуацией, страна
уже не может строить только из монолита и кирпича, и открывается большой
пласт недооцененных активов малоэтажного сегмента, как для инвестирования,
так и для появления и развития новых технологий малоэтажного домостроения.
Для увеличения жилищного строительства потребуется увеличение
производства строительных материалов и изделий в 1,5-2 раза. Производство
их должно быть в различных регионах страны обосновано с учетом спроса на
рынке, оптимального использования имеющегося сырья, максимальной
экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов и, конечно, с
учетом экологической безопасности, как самих материалов, так и их
производства и применения.
При этом материалы должны обеспечивать наметившиеся тенденции в
строительстве, а именно: снижение массы возводимых зданий, обеспечение
энергосбережения при эксплуатации зданий, обеспечение комплексной
безопасности, включая экологическую, обеспечение комфортности жилья и
снижение его стоимости.
Малоэтажные здания обладают рядом преимуществ в сравнении с
многоэтажным строительством. Основными его плюсами являются
21
возможность применять альтернативные строительные материалы,
возможность уменьшить себестоимость и сократить сроки строительства при
сохранении качества объектов, а также упрощение процедуры введения их в
эксплуатацию
Будущее у малоэтажного сегмента недвижимости в России, безусловно,
есть. Идеологически оно базируется на тренде народной мудрости: «Держись
друга старого, а дома нового».
Из века в век, на Руси строили жилья. И сегодня, невзирая на
колоссальное внешнее экономическое противодействие и внутренние
нестроения – строят и будут строить..
Несмотря на существующие проблемы в сфере малоэтажного
домостроения, его приоритетный статус поддерживается всей экономикой
страны программно-целевыми методами с элементами государственно-
частного партнерства.
К 2020 году Россия, в рамках модернизации экономики, должна
увеличить ввод жилья до 120 млн. квадратных метров в год – то есть строить по
0,86 метра на каждого своего гражданина.
Выполнить эту задачу, сохранив существующую структуру жилищного
строительства, невозможно, и здесь малоэтажное строительство обладает рядом
ключевых преимуществ:
1. В социальном аспекте, это формирование благоприятной жилой среды
с высокими потребительскими качествами.
2. Короткий технологический цикл возведения здания.
3. Отменное качество строительства, поскольку «строительный контроль»
осуществляет в большинстве владелец малоэтажной постройки.
4. Реальная возможность снижения эксплуатационных затрат.
5. Приемлемая для потребителя продажная стоимость квадратного метра
жилья.