31
Нельзя не упомянуть о проблеме неопределенности объекта. Часто в момент
заключения предварительного договора аренды сам объект еще не построен либо не
проведена его техническая инвентаризация, т.е. его окончательные характеристики в
этот момент сторонам неизвестны.
Пункт 3 ст.607 ГК РФ обязывает стороны договора аренды указать данные,
позволяющие определенно установить объект аренды
25
. Индивидуализация объекта
аренды является существенным условием договора аренды. Стороны должны и в
предварительном договоре аренды согласовать характеристики объекта аренды (п.3
ст.429 ГК РФ). Индивидуализация объекта принимается судами во внимание не
только при оценке заключенности предварительного договора, но и на стадии его
исполнения (заключения основного договора).
Индивидуализация еще несуществующего объекта в предварительном
договоре не может быть осуществлена обычным путем с полным перечислением его
характеристик, включая кадастровый номер и т.п., - их в этот момент просто
физически не существует. При таких условиях индивидуализация еще
несуществующего объекта аренды может быть осуществлена только путем его
описания и указания порядка определения соответствия окончательных
характеристик объекта и данного описания.
Обычно указание адреса, проектных характеристик и порядка уточнения
данных об объекте (например, по результатам техинвентаризации) признается
судами достаточным для индивидуализации будущего объекта аренды (например,
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2011 г. по делу №А56 -
35721/2010 и от 24 апреля 2011 г. по делу № А56-21174/2010 , противоположная
позиция - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 июня 2011 г. по делу
N А05-13094/2010).
Описание объекта в предварительном договоре должно обеспечивать
возможность соотнести проектные характеристики с данными технического и
кадастрового учета готового объекта. Недобросовестная или утратившая интерес к
договору сторона может использовать неточности договорных условий для того,
25
Гражданский кодекс российской Федерации (часть вторая). Ст.607….
32
чтобы освободиться от договорных обязательств и избежать при этом санкций либо,
напротив, навязать другой стороне объект, не отвечающий изначальным
намерениям сторон.
Нечеткое либо неполное описание будущего объекта аренды может повлечь за
собой неисполнимость предварительного договора аренды из-за невозможности
доказать, что реальный объект соответствует тому, что описан в предварительном
договоре.
Если объект существенно изменяется, заключение договора аренды не
укладывается в рамки исполнения предварительного договора - в таком случае
стороны заключают новый договор в общем порядке. Понуждение к заключению
основного договора в такой ситуации становится невозможным (Постановление
Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010 г. по делу N
А56-42657/2009).
Точное описание объекта и размер арендной платы - существенные условия
договора аренды, которые необходимо отразить в предварительном договоре.
Однако норма п.1 ст.432 ГК РФ применительно к предварительному договору
позволяет утверждать, что любые условия основного договора, названные в
предварительном, приобретают характер существенных.
Это определяет разницу между приложением проекта основного договора к
предварительному и другим подходом - указанием наиболее важных условий
основного договора в тексте предварительного договора. Первый подход
практически исключает возможность споров или возражений по содержанию
основного договора, но также затрудняет исправление ошибочно или неточно
сформулированных пунктов. Во втором случае вероятность споров по содержанию
основного договора выше из-за возможности включить новые условия (но в силу п.3
ст.429 ГК РФ эти условия не могут считаться существенными).
Суды исходят из того, что при наличии предварительного договора не
существует возможности для передачи на рассмотрение арбитражного суда
преддоговорного спора об условиях основного договора (Постановление ФАС
Московского округа от 23 июля 2008 г. по делу N А40-14726/2007). Желание
33
скорректировать текст основного договора не освобождает от обязанности его
заключить.
Вопрос о сроке наступления этого будущего договора(сроке заключения
основного договора) является одним из наиболее важных условий предварительного
договора, хотя п.4 ст.429 ГК РФ о сроке сформулирован диспозитивно, и при
отсутствии указания в предварительном договоре на конкретный срок подлежит
применению годичный срок со дня заключения предварительного договора.
Условия о сроке очень часто определяются с грубыми ошибками, что вызывает
многочисленные споры.
Срок в предварительном договоре может быть определен календарной датой,
либо истечением периода времени, либо указанием на событие, которое неизбежно
должно наступить (ст.190 ГК РФ).
Наиболее распространен комбинированный способ определения срока: в виде
периода времени после какого-то существенного для сторон события (например,
регистрация права арендодателя, завершение строительства и т.п.). Подобное
условие не соответствует закону, что повлечет применение судом общей нормы о
годичном сроке для заключения основного договора.
Ошибка заключается в привязке начала периода к моменту, который не
является календарной датой или неизбежным событием. Тем самым стороны
подменяют срок договора с отлагательным условием (ст.157 ГК РФ). С учетом того
что "завершение строительства", "регистрация права" и т.п. события носят
вероятностный волевой характер с точки зрения гражданского права, т.е. зависят от
воли сторон и существует вероятность их ненаступления, то такого рода события не
могут быть признаны юридическими фактами, с которыми ГК РФ связывает
возможность определения гражданско-правового срока.
Например, для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик
обращается с заявлением (п.2 ст.55 Градостроительного кодекса РФ), но может и не
обращаться (например, в целях получения налоговой выгоды). Аналогичным
образом зависит от воли лица и момент государственной регистрации прав (ст.16
34
Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
26
.
Кроме того, эти события вообще могут не наступить (разрешение на ввод в
эксплуатацию может быть не выдано, в регистрации прав - отказано). Такого рода
события признаются судами ненадлежащими условиями о сроке заключения
основного договора (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 июня 2006 г.
по делу N А82-6951/2005; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 5 июня
2009 г. по делу № А56-35721/2008 и от 5 апреля 2010 г. по делу № А56-8143/2009 ;
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2010
г. по делу N А56-42657/2009).
Несогласованности сторонами условия о сроке заключения основного
договора приводят к применению общего годичного срока, по истечении которого в
силу п.6 ст.429 ГК РФ действие предварительного договора прекращается
(Постановления ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А56-
35721/2008 и от 14 сентября 2007 г. по делу № А56-50744/2006 , Определение ВАС
РФ от 18 марта 2010 г. N ВАС-2825/10).
Необходимость указания неизбежного события делает конструкцию
предварительного договора неудобной для применения в отношении строящихся
объектов (обычно время завершения строительства непредсказуемо).
Недобросовестный арендатор может злоупотреблять невозможностью заключить
основной договор и требовать расторжения предварительного договора.
Устранить этот недостаток можно путем использования комбинации условия о
сроке и отлагательного или отменительного условия, т.е. привязки заключения
основного договора к исполнению определенного условия (например, регистрации
прав), но не позже конкретной даты. Отлагательное условие не позволяет
преждевременно направлять обязательную оферту для заключения договора, а дата
определяет момент прекращения обязательств сторон. Этот подход нашел
26
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от
21.07.1997 №122-ФЗ ( в ред. от 28.07.2012)// Справочно-правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс]
/ Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление 06.12.2012.
35
поддержку в арбитражной практике (Постановление ФАС Северо-Западного округа
от 4 сентября 2008 г. по делу N А56-44718/2007).
Наиболее надежной гарантией заключения основного договора считается не
возможность судебного понуждения к заключению договора, а выплата будущим
арендатором денежных средств по предварительному договору.
Предварительный договор не порождает иных обязательств, помимо
обязательства заключить основной договор, поэтому при буквальном понимании
какие-либо расчеты по предварительному договору недопустимы (например,
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 декабря 2006 г. по делу N А05-
18888/2005-27). Но чаще суды допускают заключение смешанного
предварительного договора, с условием о платеже, впоследствии засчитываемом в
счет платежей по основному договору.
Правовая природа этого платежа в арбитражной практике оценивалась по-
разному. Наибольшие споры вызывала возможность применения задатка, который в
силу п.1 ст.380 ГК РФ несет одновременно обеспечительную, доказательную и
расчетную функции. Формально поскольку предварительный договор не порождает
денежных обязательств, постольку его исполнение не может быть обеспечено
задатком
27
.
В начале 2010 г. Высший Арбитражный Суд РФ вынес Постановление,
вносящее единообразие в правоприменительную практику о невозможности
применения института задатка в предварительном договоре, поскольку в силу
закона обязательства предварительного договора носят неденежный характер
(Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09 по делу N
А40-59414/08). В настоящее время ссылки на это Постановление стали появляться
во многих судебных актах как на утвержденную правовую позицию (Определения
ВАС РФ от 3 марта 2010 г. № ВАС-5467/08 и от 3 марта 2010 г. № ВАС-2121/10 ;
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2
июля 2010 г. по делу N А45-24776/2009).
27
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). ст.380…
36
Судебная практика подтверждает возможность обеспечительного платежа
(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 апреля 2007 г. по делу N
А53-14925/2006, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 декабря 2009 г.
по делу N А21-1652/2009). Как правило, если обязательства по предварительному
договору прекратились и вина арендатора отсутствует, суд взыскивает с
арендодателя обеспечительный платеж (Постановление ФАС Северо-Западного
округа от 19 июля 2010 г. по делу N А56-14466/2009).
Обеспечительный платеж носит возвратный характер, но допустимо сразу
включать условие о зачете его в счет платежей по основному договору. Даже если в
предварительном договоре отсутствует условие о возврате обеспечительного
платежа, но основной договор не был заключен не по вине одной из сторон, суды
рассматривают платеж как неосновательное обогащение арендодателя. Аналогично
рассматривается полученный арендодателем аванс, в том числе названный
сторонами задатком (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N
13331/09; Определения ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 9342/10 , от 11 марта 2010 г.
№ ВАС-482/10; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 30 июля 2010 г. по
делу № А56-52730/2009 и от 27 июля 2010 г. по делу № А56-56865/2009).
Правило о возврате всего исполненного по предварительному договору
распространяется как на арендодателя, причем не только на обеспечительный
платеж, но и на иные предоставления (например, улучшения объекта -
постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 июля 2010 г. по делу N А56-
14466/2009), так и на арендатора (например, обеспечительный платеж был оставлен
за арендодателем в связи с фактическим использованием помещений арендатором -
постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2009 г. по делу N А05-
2392/2009). Правовое регулирование отношений с отсроченным исполнением и
возникновением прав в будущем нуждается в развитии и приведении в соответствие
с требованиями рынка.
37
2. Элементы договора аренды
2.1 Стороны договора аренды
Вопрос об элементах договора аренды в юридической литературе является
неоднозначным.
Так, Завидов Б.Д. полагает, что договор аренды включает в себя следующие
элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму
договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях
осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную
плату)
28
.
Другие авторы (например, Ершов В.А.) полагают, что элементами договора
аренды являются стороны, предмет, форма договора и содержание договора
29
. При
этом авторы не обосновывают принципиальность такого различия.
28
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М..2004.- С.22.
29
Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги,
ответственность.[Текст]. М.: ГроссМедиа.Росбух..2009.-С. 127.
38
По нашему мнению, к элементам договора аренды с учетом его понятия и
особенностей, о которых говорилось выше, следует отнести , прежде всего, стороны,
предмет (объект) договора аренды, так же форму договора, арендную плату ( цену
договора).
Одним из главных элементов договора аренды являются стороны, которыми
по общему правилу являются арендодатель и арендатор.
Гражданский кодекс в ст.608 ГК РФ формулирует понятие арендодателя
следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его
собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать
имущество в аренду
30
. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как
физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица
может выступать государство, национально-государственное, административно-
территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или
некоммерческие организации.
Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду
государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью
- это функции исполнительной власти.
В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять
управление федеральной собственностью.
31
От имени Правительства РФ договоры
аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных
отношений РФ
32
и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть,
что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам
производится, как правило, на конкурсной основе.
33
Правом сдачи в аренду
федерального имущества могут быть наделены и иные государственные
30
Ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации. (часть вторая)…..
31
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993г.)(с учетом поправок,
внесенных законами РФ о поправказ к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Справочно-
правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс]/ Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление
06.12.2012.
32
См.: п.5 Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства
РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000.
N 6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373).
33
См. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся
в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).
39
организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные
правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия,
правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения
(кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом), а
недвижимое - только с согласия собственника (ст.295 ГК РФ).
О казенных предприятиях как арендодателях. Как известно, казенные
предприятия не являются прямыми собственниками, а за ними закреплено лишь
право оперативного управления имуществом. Поэтому казенные предприятия
имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества лишь
только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст.297 ГК РФ).
В этом случае от имени собственника такое согласие дает Минимущество и
его территориальные органы, то есть агентства и другие органы власти. Так,
недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям
железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального
органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта
(Гражданское право" Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого (4-е
издание). М.: Проспект, 2008. С. 146).
Особо следует остановиться на такой разновидности арендодателя, как
бюджетные учреждения.
Эти организации не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом
и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст.298 ГК РФ).
Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды являются только
балансодержателями, ибо сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у
них на балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает
Минимущество РФ и его подразделения на местах. Между тем образовательные и
научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними
движимое или недвижимое имущество
34
.
34
Закон Российской Федерации «Об образовании» от 10 июля 1992г. № 3266-1 ( в ред. от 10.07.2012 )//Справочно-
правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] /Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление
06.12.2012.
40
В то же время следует отметить, что научные организации, организации
научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и
отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в
качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного
имущества на развитие своей материально-технической базы.
Между тем следует иметь в виду, что если государственному,
муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься
коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без
ограничений. Но для того чтобы узнать, как и в каком порядке могут заключать
договоры аренды имущества вышепоименованные участники гражданского оборота,
надо обращаться к соответствующему законодательству.
Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608 , то
Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого
понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По
общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица,
заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки
делает исключение из указанного правила [См.: Приложение Г]. Так, арендатором
жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст.671 ГК РФ),
при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся
предпринимательской деятельностью (п. 1 ст.656 . п. 1 ст.665 ГК РФ), по договору
проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст.
626 ГК РФ)
35
.
Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных
ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на
занятие соответствующей деятельностью...
Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель
придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды
сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена
собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или
35
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) ст.ст.626,656,665,671…