21
сторонами задатком (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. N
13331/09; Определения ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 9342/10 , от 11 марта 2010 г.
№ ВАС-482/10; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 30 июля 2010 г. по
делу № А56-52730/2009 и от 27 июля 2010 г. по делу № А56-56865/2009).
Правило о возврате всего исполненного по предварительному договору
распространяется как на арендодателя, причем не только на обеспечительный
платеж, но и на иные предоставления (например, улучшения объекта -
постановление ФАС Северо-Западного округа от 19 июля 2010 г. по делу N А56-
14466/2009), так и на арендатора (например, обеспечительный платеж был оставлен
за арендодателем в связи с фактическим использованием помещений арендатором -
постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2009 г. по делу N А05-
2392/2009). Правовое регулирование отношений с отсроченным исполнением и
возникновением прав в будущем нуждается в развитии и приведении в соответствие
с требованиями рынка.
По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую
природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом).
Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника
сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом
смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда
является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться
арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в
качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования
арендованным имуществом"
16
.
Отношения, возникающие в силу договора аренды, прежде всего являются
16
Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5. С. 117.
22
обязательственными; содержание прав и обязанностей сторон в соответствующем
договоре регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать
и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему
договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный
владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное
имущество. Хотя объем полномочий обладателя такого вещного права, конечно же,
отличается от объема полномочий собственника имущества и субъекта любого
иного ограниченного вещного права.
Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого
договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу
соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие
правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его
отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в
имущественном обороте.
Однако нельзя, по нашему мнению, отрицать и того, что вещно-правовой
характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с
арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор
приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия
владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем
объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как
законом, так и непосредственно в самом заключенном сторонами договоре.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды, это
обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве
собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления),
передаётся арендатору во временное владение и (или) пользование, за
определённую плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том,
что данный договор является двусторонним, консенсуальным, взаимным и
возмездным.
Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой
защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным
23
вещным правам (ст.305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет
право на защиту своего владения
17
также против собственника, т.е. и от притязаний
арендодателя.
Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого
имущества с использованием его потребительских качеств
18
, именуемую как право
пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее
полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу
остаются в собственности арендатора (п. 2 ст.606 ГК РФ). Впрочем, правило п. 2 ст.
606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст.136 ГК
РФ).
Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во
временное пользование.
Данный признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств
по передаче имущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть
безвозмездного пользования имуществом (глава 36 ГК РФ). Следует разграничивать
договор аренды от других видов договоров, закреплённых в ГК РФ.
Отличие договора аренды от договора купли-продажи в том, что при
последнем, продавец получает "единовременную" оплату продаваемого товара , и
покупатель приобретает право собственности на купленную вещь после полной
оплаты покупаемого товара. А при аренде право собственности у арендатора не
возникает, что исходит из определения договора аренды.
Различие между договором аренды и договором мены состоит в том, что по
договору мены каждая из сторон договора обменивается товарами или вещами,
определёнными договором мены, а договор аренды не предусматривает, какой-либо
обмен.
Договоры аренды и безвозмездного пользования близки по своей сути. В
обоих случаях одна сторона (арендодатель, ссудодатель) передаёт другой стороне
(арендатору, ссудополучателю) во временное пользование имущество. Другая
17
Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России. М..2004.- С.7.
18
Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (часть вторая)/ Под общ. ред. Т.Е. Абовой и
А.Ю. Кабалкина. М., 2010. – С.249.
24
сторона, то есть арендатор (ссудополучатель) обязуется вернуть ту же вещь с учётом
нормального износа, или в состоянии обусловленном договором . Главное отличие
между данными договорами в том, что договор аренды - возмездный договор, то
есть арендодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного
пользования, пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны
арендатора.
Договоры аренды и найма жилого помещения настолько близки по своей сути,
разграничить их практически невозможно. Однако законодатель производит
разграничение между этими договорами в том, что аренда жилого помещения
теперь производиться в соответствии с Жилищным кодексом РФ, но с учётом
положений закреплённых в ГК РФ. Также по договору найма жилого помещения,
наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья (то есть, коммунальные и
другие платежи). Также различие можно провести по тому, что наниматель может
вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временных жильцов и так далее,
а по договору аренды - арендатор не вправе производить эти действия, если они не
оговорены в договоре аренды.
Под пользованием понимается извлечение из вещи, которой пользуется
арендатор, полезных свойств, без изменения её субстанции, в том числе
приобретение плодов и каких-либо иных доходов. По общему правилу,
закреплённому частью 2 статьи 606 ГК РФ, доходы, полученные в результате
использования арендованного имущества в соответствии с договором аренды,
поступают в собственность арендатора. Впрочем, законодательством, может быть
установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность
арендодателя или третьего лица
19
.
Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст.624
ГК РФ)
20
, что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по
истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения
арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором ( надо иметь в виду
19
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая).ст. 606…..
20
Там же. ст.624.
25
отличие аренды с правом выкупа от лизинга. Различие основное - потому, что
аренда не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть и
выкупным). Следует указать, что аренда с правом выкупа в период так называемой
перестройки считалась основным средством приватизации государственного
(муниципального) имущества. Такая доминирующая тенденция в
разгосударствлении экономики привела страну к качественному застою во всех
сферах хозяйствования. Впоследствии указанный способ приватизации был отменен
на будущее время (Выкуп арендованного имущества был допущен только по
договорам аренды с правом выкупа, заключенным до момента вступления в силу
Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в
РСФСР" (Ведомости РФ. 1991. N 27. Ст. 927; N 28. Ст. 1654; N 34. Ст. 1966).
Однако и на сегодня отдельные предприятия все же сохраняют за собой ранее
полученное право на приватизацию, а выкуп арендованного имущества так и
является одним из средств приватизации (См.: ст.26 Федерального закона "О
приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ.
1997. N 30. Ст. 3595; N 26. Ст. 3173; 2000. N 32. Ст. 3332.).
Однако, такой договор включает в себя некоторые элементы договора купли -
продажи, но, не относится к числу смешанных. В отличие от купли - продажи, при
аренде с выкупом, право собственности может перейти к арендатору в момент
заключения договора. [См.: Приложение В]
В постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных
вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» (далее Постановление) указывается следующее
21
:
1. Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений
прекращаются в любом случае не позднее регистрации перехода права
собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от
того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор
21
Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды.[Текст]:[Постановление ВАС РФ №73, от 17.11.2011г.] //Вестник ВАС РФ.-2012.-№1.
26
аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на
неопределенный срок).
Если договор аренды здания, сооружения или помещения был
зарегистрирован, то любая из сторон договора аренды вправе обратиться в
Росрегистрацию с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора
аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор
аренды не прекратился.
2. ВАС РФ указал, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая
договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению
арендной платы. При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет
признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не
прекращавшимися.
Следует отметить, что некоторые практические аспекты реализации этого
разъяснения пока не вполне понятны. Так, например, неясно, каков будет срок
"восстановленной" аренды, если к моменту признания договора купли-продажи
недействительным "первоначальный" срок договора аренды закончился.
3. Покупатель земельного участка - бывший арендатор, обязанность которого по
внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации
перехода права собственности на участок не является плательщиком земельного
налога и поэтому обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате
этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает
земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем)
земельного участка, до государственной регистрации перехода права собственности
на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между
сторонами договора аренды сохраняется. В этом случае ввиду платности
использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения
обязанности по внесению арендной платы.
4. В случае выкупа арендованного недвижимого имущества обязательство
арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей
27
выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам
предписано руководствоваться приведенными в предыдущем пункте разъяснениями
о прекращении обязательства по внесению арендной платы.
5. Если законом предусмотрено, что договор аренды в отношении государственного
или муниципального имущества может быть заключен только по результатам
проведения торгов, то договор аренды названного имущества, заключенный на
новый срок, также должен быть заключен на торгах. В противном случае такой
договор является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.
6. При этом обязательность проведения торгов не лишает арендатора
государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу
статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на
новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником
указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей
по заключенному на торгах договору.
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с
победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на
условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения
договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд
расценивает это как злоупотребление правом и отказывает такому арендатору в
защите его преимущественного права.
Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой, и в
этой плоскости, приравнено к праву собственности и иным вещным правам (статья
305 ГК РФ).
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,
пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1
статьи 617 ГК РФ), то есть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.
Примерами, здесь может служить следующее:
28
1. Постановление президиума Верховного суда от 14 декабря 1995 года за № 6666/95
о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом
Волгоградской области от 25 декабря 1992 № 413 о создании АООТ "Волгоградский
тракторный завод" и внесения в уставной капитал арендованного общежития.
Постановление Президиума Волгоградского областного суда и решение комитета, в
части включения общежития в уставный капитал отменено, в иске отказано.
2. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 мая
1999 года по делу № Ф09-443/99-ГК по проверке в кассационной инстанции
законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской
Федерации, принятых в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел
кассационную жалобу Сбербанка РФ в лице Пермского отделения № 5294 на
постановление от 18 февраля 1999 года апелляционной инстанции Арбитражного
суда Пермской области дело № А50-8968/98-ГК по иску Пермского отделения
Сбербанка РФ № 5294 к АКБ "Агропромышленный банк" о расторжении договора
аренды. Данное постановление было отменено.
В соответствии с пунктом 2 стати 617 ГК РФ, право пользования
арендованным имуществом при смене арендатора, сохраняется не всегда , но это не
лишает данное право свойства следования.
22
Также, реорганизация организации
арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является
основанием для изменения или расторжения договора аренды.
С учетом всего вышеизложенного арендатор применительно к арендованному
имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не
обязательственного, а вещного права. При этом по отношению к предоставленному
ему в аренду имуществу арендатор обладает рядом особых, специфических прав,
которые могут быть отнесены только к договору аренды, таких как право
арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; право
собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате
использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный
характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда
22
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая).ст.617…
29
предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.
Если соотнести право аренды с теми признаками, которые характерны для
вещных прав, то можно отметить следующее. Во-первых, наличествует
юридическая связь арендатора с вещью, есть определенное господство над ней. Во-
вторых, объектом права аренды является вещь (имущество). В-третьих, арендатор
имеет возможность удовлетворить свой интерес без посредства других лиц. В-
четвертых, все иные (третьи) лица обязаны не препятствовать осуществлению
арендатором принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и
распоряжению имуществом. В-пятых, для права аренды, как и для любого вещного
права, свойствен абсолютный характер защиты. И, наконец, в-шестых, для права
аренды характерен такой признак, как право следования, поскольку переход права
собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного
наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является
основанием для изменения или расторжения договора аренды. Ранее заключенный
договор аренды сохраняет свою силу даже при смене арендодателя (п.1 ст.617 ГК).
1.2 Проблемы использования предварительного договора аренды
По общему правилу невозможно распоряжение несуществующей вещью, а договор,
заключенный в отношении ее, с учетом ст.ст. 168 и 209 Гражданского кодекса,
ничтожен.
23
Однако в силу ст.429 ГК РФ предметом данного договора является не сам
объект, а "обязанность заключить в будущем договор в отношении объекта
недвижимости". Тем самым законодатель допускает его заключение как при
отсутствии самого объекта, так и при отсутствии у лица в момент заключения
предварительного договора каких-либо прав в отношении этого объекта (См.:
Постановление Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009г. N 402/09).
23
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ ( в ред. от 06.12.2011)(с изм. и
доп., вступившими в силу с 01.07.2012)//Справочно-правовая служба «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс]
/Компания «Консультант Плюс».- Послед. обновление 06.12.2012.
30
Отсутствие объекта с точки зрения права означает как его фактическое
небытие, так и физическое наличие при дефектах его юридического оформления (к
примеру, нелегализованная самовольная постройка, не сданный в эксплуатацию или
не прошедший кадастровый учет объект капитального строительства и т.п.).
Отсутствие у лица права на объект подразумевает существование объекта и прав на
него, однако эти права на момент заключения предварительного договора
принадлежат иному лицу (например, у будущего покупателя помещения еще нет
никаких прав на объект, но он уже ищет арендатора на него).
Заключая предварительный договор с намерением породить обязательство
относительно вещи в будущем, в настоящем это лицо вещью не распоряжается.
Отсюда становится очевидным, что на основании предварительного договора
никаких прав на недвижимость возникнуть не может. Это понимание подтверждает,
например, Постановление Федерального арбитражного суда (ФАС) Поволжского
округа от 17 апреля 2010г. по делу N А65-18518/2009, а также п.14
информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации (ВАС РФ) от 16 февраля 2001г. N 59.
Тем не менее судебная практика склоняется к выводу о том, что заведомая
невозможность существования права на объект может быть основанием для вывода
о ничтожности предварительного договора аренды. Фактически можно говорить о
том, что суды в таких случаях полагают критерий "исполнимости предварительного
договора" имеющим существенное значение (например, постановление ФАС
Северо-Западного округа от 15 сентября 2006г. по делу N А56-44973/2005,
Постановление ФАС СЗО от 9 июня 2008г. по делу N А56-15598/2007).
Представляется, что сама по себе "исполнимость предварительного договора
аренды" не является критерием оценки действительности предварительного
договора в отрыве от действительной воли сторон. Это означает, что такой договор
не подлежит признанию недействительным со ссылкой на общую норму ст.168 ГК
РФ, однако, оценивая волю сторон, суд может обнаружить основания для
применения ст.170 ГК РФ
24
.
24
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) ст.ст.168, 170…