Диплом: Особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества

Внимание! Если размещение файла нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам
32
С 1937 г. исходя из экономических и политических соображений совершение
на территории Союза ССР сделок с золотом, серебром, платиной и металлами
платиновой группы в монете, слитках в сыром виде, с иностранной валютой и т.д.
признано исключительным правом Госбанка СССР. Не способствует развитию
купли-продажи и ограничение количества строений, скота, иных материальных
благ, могущих находиться в собственности граждан. Ряд других ограничений в
государстве имели место, как известно, в течение десятилетий.
Юридическая судьба договора мены аналогична ситуации, сложившейся с
договором купли-продажи. Применяемый в первые годы советской власти
товарообмен для увеличения объема хлебных заготовок по сути дела носил
административный характер. Правительство устанавливало порядок и нормы
выдачи товаров в обмен на хлеб. Для производства обмена каждый раз требовалось
разрешение продовольственных органов. Гражданско-правовой характер мена
приобрела после перевода народного хозяйства на экономические рычаги
управления. Декрет СНК РСФСР от 24 мая 1921 г. «Об обмене» разрешил
крестьянам и кустарям товарообмен с государством по взаимному соглашению
сторон. В этот период широкое распространение получил договор мены между
организациями. Однако впоследствии в связи с кредитной реформой прямой
товарообмен между социалистическими предприятиями был запрещен, поскольку,
по мнению руководства страны того периода, прямой товарообмен являл собой
грубое извращение установленных государством и партией принципов хозрасчета.
Дальнейшее развитие хозяйственной жизни страны привело к необходимости
ислользования мены, отмене ранее принятых решений и регламентации
законодателем правового режима договора мены между гражданами и
организациями или с их участием.
33
Национализация ряда объектов права собственности неизбежно привела к
запрету дарения этой категории имущества (земля, ее недра, воды, леса и т.д.).
Декретом ВЦИК «О дарениях» от 20 мая 1918 г. договоры дарения ограничивались
10 000 руб., за исключением пожертвований на общеполезную цель, но такое
дарение допускалось только с разрешения Совнаркома78. Ч. 1 ст. 138 Г К РСФСР
1922 г. также ограничивала договор дарения суммой в 10 000 руб. золотом.
«Основанием для ограничения служит то соображение, что дарение, как правило, не
принадлежит к числу сделок, которые могут способствовать развитию
производительных сил страны (ст. 41 ГК); с другой стороны, в безвозмездной
уступке имущества трудно в большинстве случаев усмотреть пользование
имуществом (со стороны дарителя), соответствующее социально-хозяйственному
назначению имущества (ст. 1 ГК). Безвозмездный переход имущества не только не
нужен для хозяйственной жизни, он может даже сбивать все планы, все
перспективы. Декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 15 февраля 1926 г. ч. 1 ст. 138 ГК
РСФСР 1922 г., ограничивающая дарение суммой 10 000 руб., была отменена.
Дарения стали допускаться на любую сумму.
После революции была запрещена аренда имущества, подвергшегося
национализации. Разрешалась лишь аренда строений государственными
предприятиями и учреждениями и аренда предприятий. В последующем ранее
установленные запреты отменяются. Аналогичная ситуация складывалась и с
договором комиссии, который изначально запрещался для государственных и
общественных организаций.
Из односторонних сделок необходимо рассмотреть историю развития в
советский период завещания и векселя. В 1918 г. 4 мая был издан декрет «Об отмене
наследования», в котором говорилось, что «наследование как по закону, так и по
духовному завещанию отменяется. После смерти владельца имущество, ему
принадлежащее (как движимое, так и недвижимое), становится государственным
достоянием Российской Социалистической Советской Федеративной Республики».
Однако уже с принятием Гражданского кодекса РСФСР во времена нэпа правом
опосредуется наследование по завещанию.
34
В годы нэпа вексель применялся и широких масштабах. Действовали
положения о векселях. В России такое положение было принято в 1922 г. Кредитная
реформа 1930-1931 гг. запретила коммерческий оборот и использование векселя.
«Граждане сохраняли право выдавать векселя, но в связи с прекращением
предпринимательской деятельности (как следствие искоренения нэпа) векселя
фактически перестали применяться и между гражданами». Вексель сохранился
только во внешней торговле, где приходилось считаться с международным
законодательством. Для этого СССР в 1936 г. присоединился к трем женевским
конвенциям 1930 г.: Конвенции, устанавливающей Единообразный закон о
переводном и простом векселях; Конвенции о гербовом сборе в отношении
переводного и простого векселей; Конвенции, имеющей целью разрешение
некоторых коллизий законов о переводных и простых векселях. В связи с
присоединением СССР к Международной конвенции о векселях Постановлением
ЦИК и СНК СССР № 104/1341 от 07.08.1937 г. было утверждено Положение о
простом и переводном векселе.
Законодательство 50-60-х годов XX в., в частности Гражданский кодекс
РСФСР, в значительной мере способствовало регулированию общественных
отношений в соответствии с уровнем их фактического развития. Так, сторонам в
договорах предоставлялись более широкие возможности в определении содержания
договоров. Характерным примером тому является глава ГК РСФСР 1964 г.,
посвященная договору контрактации. Ст. 268 ГК РСФСР 1964 г. перечисляла лишь
те условия договора, которые должны быть согласованы сторонами, но при этом не
формулировала конкретных прав и обязанностей. К сожалению, ростки заложенной
в ГК РСФСР 1964 г. правовой свободы сводились на нет детальным подзаконным
регулированием содержания предусмотренных в кодексе типов и видов договоров.
Достаточно вспомнить устанавливаемый подзаконными актами в ряде случаев
чрезмерно «зарегулированный» порядок заключения и исполнения договоров
поставки продукции производственного назначения, товаров народного
потребления, регламентацию договоров подряда на капитальное строительство,
регулирование договоров бытового проката, услуг по перевозке и пр.
35
Тенденция к преодолению этих негативных для развития института сделок
последствий проявилась с принятием Основ гражданского законодательства Союза
ССР и республик, а затем и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проведенный исторический экскурс наглядно свидетельствует по крайней
мере о двух обстоятельствах. Во-первых: попытки запретить, искоренить те или
иные сделки юридическими средствами бесплодны, обречены на провал. Причины
сделок глубже надстроечных явлений, они лежат в базисе общества.
Во-вторых, законодатель через придание юридического значения или отказа в
этом тем или иным социально значимым актам поведения реализует свое намерение
воздействовать на фактические общественные отношения, тем самым регулируя их
определенным образом.
Волевые действия законодателя, его правовой произвол в части непризнания
за социально значимыми актами поведения качества юридически действительных
сделок в конечном счете, как свидетельствует история нашей страны в XX в., не
способствуют прогрессу в социально-экономической жизни общества.
Особая роль в проводимой в нашей стране правовой реформе принадлежит
новому Гражданскому Кодексу. Он оказался на скрещении двух линий в развитии
русского законодательства: законодательства реформ последних лет и
законодательства России в его вековом развитии.
В результате анализа современной практики сделан вывод о том, что в
настоящее время расширились основания для классификации сделок, по сравнению
с общепринятыми в теории.
В конце ХХ века человечество сделало значительный шаг вперёд в области
развития технических и электронных средств, что не могло не отразиться и на
развитии права. Это не может не повлиять на развитие законодательства о сделках,
так как новые правоотношения нуждаются в детальной регламентации. В настоящее
время заключение сделок сопряжено с множеством формальностей, которые
требуют значительных познаний в области права.
С одной стороны, это позволяет максимально чётко ограничить предмет
сделки и её условия.
36
С другой же стороны, заключение сделок, особенно связанных со
значительными денежными суммами, становится подчас просто невозможным без
помощи высококвалифицированного юриста, так как обременено множеством
формальностей.
Поэтому отнюдь не случайно действующий Гражданский кодекс Российской
Федерации расширяет спектр нормативных требований к сделкам. В частности, в ст.
155, 156 ГК РФ содержатся отсутствовавшие в прежнем законодательстве
нормативные требования к односторонним сделкам.
Расширение режимных требований действительности сделок позволит
устранить ранее существовавшее в общем институте сделок смещение в сторону
нормативного опосредования недействительности, вызванное недооценкой
регулирующей сути сделок, что и предопределяло приоритетность охранительных
норм.
В условиях рыночной системы хозяйствования в России сделка выступает не
только способом перемещения присвоенного имущества, иных результатов труда,
но и опосредует динамику гражданского оборота. Устойчивая тенденция роста
числа споров, связанных с недействительностью сделок в практике арбитражных
судов и судов общей юрисдикции, привлекает к себе повышенное внимание со
стороны цивилистической доктрины.
С развитием гражданского оборота появляются новые возможности при
совершении сделок. Теория сделок относится к числу наиболее разработанных.
Проблемы сделок широко исследовались в отечественной и зарубежной правовой
литературе, хотя не все аспекты сделок нашли в них окончательное разрешение.
37
2 Правовое содержание сделки и регулирование сделок по
современному Российскому законодательству
2.1 Понятие и признаки сделки по Российскому законодательству
Социально-экономическое развитие общества привело к тому, что
законодатели оказались не в состоянии учесть и отразить в праве все возрастающее
многообразие договоров и социально значимых односторонних актов поведения. В
то же время логика гражданского оборота требовала признавать юридическую силу
за любым соответствующим его нормальному развитию и не нарушающему законов
актом поведения. Разрешению этого противоречия способствовала идея о едином
обобщенном закреплении в праве понятия договоров и социально значимых
односторонних актов поведения. Появляется новая правовая категория — сделки
Как обобщенная правовая категория, которой законодатель придал статус
юридического факта, сделки изначально, по сути своей должны были стать
своеобразным юридическим фактом.
Особенность их определяется хотя бы тем, что допускаемое правом облечение
в форму сделок разнообразных по качеству и объему актов поведения уже само по
себе свидетельствует о невозможности сведения роли сделок лишь к роли
юридических фактов в традиционном их понимании оснований движения
правоотношений. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и
прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части
субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием
приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях
значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.
Прибегая к помощи суда, истец основанием своих требований чаще всего называет
несоблюдение другой стороной условий совершенной сделки.
Невозможно переоценить значение сделки для граждан (физических лиц):
сегодня трудно назвать такую потребность, для удовлетворения которой ему не
нужно было бы совершать сделку хотя бы в качестве предварительного условия (а
не только средства).
38
Предпринимательская деятельность, к какой бы области она ни относилась,
вообще может быть представлена как непрерывная цепь взаимосвязанных сделок.
Реализация результата предпринимательской деятельности (продукции, работы,
услуги) возможна исключительно в форме одной из сделок. Для каждой из сделок,
связанных с "основной деятельностью", предприниматель должен заключить
несколько сделок, обеспечивающих сделку "основную".
Более того, результаты совершенных сделок для предпринимателя во многом
предопределяют результаты его деятельности, а также содержание отношений с
налоговыми и некоторыми другими государственными органами (например,
органами, которые осуществляют контроль за соблюдением антимонопольного
законодательства, законодательства о защите прав потребителей и т.д.). Именно по
этим причинам перечнем оснований для возникновения гражданских прав и
обязанностей Гражданского Кодекса РФ на первое место поставлена сделка.
Социальное и экономическое значение сделок предопределяется их сущностью и
особыми юридико-правовыми свойствами.
Статья 153 ГК РФ понимает под сделками действия граждан или юридических
лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав
и обязанностей, т.е. на вызывание правового последствия.
Посредством сделок субъекты гражданского права устанавливают, изменяют
или прекращают свои гражданские права и обязанности по своей выраженной вовне
воле и в своем интересе (абз. 1 п. 2 ст. 1 ГКРФ).
Из приведенного определения вытекают следующие основные признаки
сделки:
Во-первых, сделка есть юридический факт, на основании которого возникают,
изменяются или прекращаются права и обязанности.
Однако сделкой является не любой юридический факт, а только юридическое
действие. Этим сделки отграничиваются от юридических событий и от действий, не
создающих правового результата. Результат, ради которого совершается действие,
должен быть правовым.
39
Виды правовых результатов многочисленны и разнообразны: передача
имущества в собственность, аренду, на хранение, выполнение работ, оказание
(получение) услуг и т. п.
Действия, не преследующие правового результата, не являются сделками и
относятся к так называемым морально-бытовым соглашениям (договорились
поехать на отдых, посетить музей и т.д).
Правовой результат (эффект, последствия) очень часто именуют целью
сделки. Цель сделки – это субъективно желаемый для ее участника (участников)
результат, который должен наступить после совершения сделки и ее исполнения.
Правовой результат иногда может и не совпадать с целью. Например,
гражданин купил вещь у незаконного недобросовестного владельца или
недееспособного гражданина – не возникло право собственности.
Правовую цель надо отличать от мотива. Мотив – это то, что побуждает лицо
совершить сделки, это осознание материальных или духовных потребностей,
побуждающих действовать для их реализации. Мотив, как правило, не имеет
правового значения и не влияет на действительность сделки. Так, гражданин
полагал, что его пригласят на свадьбу, купил подарок, но приглашен не был.
Ошибочность мотива в данном случае не может повлиять на действительность
сделки купли-продажи.
Надо заметить, что отдельные мотивы могут приобрести и юридическое
значение, но только в тех случаях, когда такое значение им придается сторонами в
самой сделке, например, в условных сделках, или когда они входят в самое
существо сделки и приобретают, поэтому юридическую силу независимо от того,
будут ли они специально упомянуты.
Во-вторых, сделка – это волевой акт, который предполагает наличие у лица
определенного уровня сознания и воли, позволяющих ему отдавать отчет в своих
действиях и руководить ими.
Именно поэтому закон предъявляет определенные требования к участникам
сделок и наделяет их правосубъектностью.
40
Необходимой частью любой сделки, как действия, составляют воля и
волеизъявление. Волеизъявление является как обнаружением воли, направленной на
наступление правового последствия, так и ее непосредственным осуществлением.
Воля есть внутренне осознанное намерение лица совершить сделку и сама по
себе представляет явление субъективного (психического) порядка. Тем не менее,
при ее отсутствии не может быть и самой сделки. Нельзя, например, считать
сделкой передачу гражданином своих денег, если к нему было применено
психическое или физическое воздействие (ст. 179 ГК).
Но и воля должна получить внешнее (объективированное) выражение, быть
доведена до сведения других лиц.
Волеизъявление – это выраженная вовне воля лица. Между волей и
волеизъявлением не должно быть противоречий, несоответствий. Единство воли и
волеизъявления является одним из общих условий (требований) действительности
сделок.
В некоторых случаях для того, чтобы сделка могла считаться совершенной
(состоявшейся), кроме волеизъявления требуется еще передача денег или вещей.
Поэтому в ГК (ст. 153) при определении сделки использован термин
"действия", охватывающий и волеизъявление, и иное юридическое действие, если
оно необходимо для признания сделки состоявшейся.
Способы фиксации волеизъявления субъектов называются формами сделок.
Согласно ст. 158 ГК воля может быть выражена устно, письменно, посредством
реальных (конклюдентных) действий или молчанием.
В-третьих, сделка, будучи волевым юридическим действием, характеризуется
особой направленностью. Сделка всегда направлена на достижение определенного
правового результата (юридических последствий). Этим она отличается от
юридических поступков и других действий, где правовой результат не зависит от
направленности воли.
41
Естественно, говоря о направленности сделки на достижение правового
результата, имеется в виду, что лица, совершающие сделку, представляют себе
основные, а не абсолютно все правовые последствия. Например, при заключении
договора купли-продажи покупатель полагает, что становится собственником
имущества, при заключении договора аренды (имущественного найма) – временным
пользователем. Типичная для того или иного вида сделок правовая цель, ради
которой она совершается, называется основанием сделки, каузой (от лат. "causa"
причина, основание).
В-четвертых, существенным признаком является то, что сделка – правомерное
юридическое действие. Несоответствие сделки закону или иному правовому акту
влечет ее абсолютную или относительную недействительность (ст. 168 ГК)
независимо от того, знал ли участник (участники) гражданского оборота о том, что
нарушает законодательство.
Только сделка, совершенная в соответствии с законом или иным правовым
актом, считается реально существующим юридико-фактическим основанием, с
которым нормы права связывают желаемый участником (участниками) сделки
правовой результат.
По указанному признаку она отграничивается от всех тех юридических
действий, которые противоречат закону, хотя в ряде случаев внешне они и выглядят
как сделки, а не как неправомерные действия.
Общими и единичными предпосылками возникновения сделок в гражданском
праве предопределено использование не только сделок, но и иных юридических
фактов. Например, волей компетентных органов и интересами государства
инициируется появление административных актов. Волей и интересами конкретного
лица вызвано совершение правомерных юридических действий, специально не
направленных на достижение гражданско-правовых последствий либо
направленных на достижение этих последствий, но порождающих права и
обязанности самим фактом их совершения (создание произведений литературы,
науки, искусства, обнаружение клада, находка и т.д.).

Смотрите также:

"Автоматизация обработки заявок ООО "Проектно-Строительная Компания"
"Автоматизация процесса аттестации персонала для ООО "Нэт Бай Нэт Холдинг"
"Анализ интернет-активности конкурентов ( на примере конкурентов "Газпром нефть")
"Бухгалтерский учёт и аудит расчётов с подотчётними лицами в организации на примере ООО "ЛОЦ 10""
«Психологическое сопровождение персонала в организации на примере ООО «Крокус»
Cовершенствование деловой оценки персонала в организации (на примере ООО "Даймонд кейтеринг развитие")
PR как средство продвижения организации (на примере ПАО "Тамбовский завод "Комсомолец им. Н.С. Артемова")
PR-коммуникации в сфере общественного питания (на примере кафе-кондитерской «Cream Cheese»)
SMM как средство повышения эффективности работы учреждений социокультурной сферы (на примере Малого театра)
Value-based education: ценности в системе образования и способы их реализации на уроке английского языка. Опыт Европейских стран