2
Содержание
Введение………………………………………………………………………..…...3
Основная часть………………………………………………………………...……9
1 Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских
прав ……….…………………………...…..………..…………………….……………..9
1.1. История правового регулирования оборота недвижимости…………….9
1.2. Понятие и формально-юридические признаки недвижимого имущества.19
2 Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости.......……...39
2.1. Понятие, существенные условия и форма договора купли – продажи
недвижимости……………………………………………………………………………39
2.2. Стороны договора купли-продажи недвижимости, их права и
обязанности……………………………………………………………………………..47
2.3. Особенности договора купли-продажи жилых помещений…………….56
2.4. Особенности договора купли-продажи предприятий……………………63
3 Процесс и условия государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в РФ……………………………………………………….67
3.1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним……………………………………………………………………………..67
3.2. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость……..74
3.3. Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое
имущество……………………………………………………………………………….79
3.4. Проблема уклонения стороны от государственной регистрации перехода
права и сделки с недвижимостью и пути ее решения………………………………..94
Заключение………………………………………………………………………...21
Глоссарий…………………………………………………………………………
Список использованных источников…………………………………………….23
Приложения……………………………………………………………………….25
3
Введение
Актуальность темы исследования. Недвижимость - один из самых ценных
объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним
затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость,
подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации,
знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского,
земельного, жилищного, семейного, налогового права, законодательства о
приватизации.
Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и
оформления прав на недвижимость.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу купли-
продажи недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов,
иногда противоречащих друг другу.
В последнее время делаются попытки разработки концептуальных документов
в этой области, законодательные акты сопровождаются, как правило, обширными
комментариями. Следствием этого является введение большого объема новаций в
законодательство о недвижимости, что обусловлено требованиями сегодняшнего
дня. Кроме того, многие действующие законы имеют многочисленные дополнения и
поправки, в целях их развития и конкретизации принимаются другие правовые акты
(указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, ведомственные
нормативные документы). Все это обуславливает необходимость изучения теории и
практики использования правовых норм в области отношений, связанных с рынком
недвижимости. Однако при практической реализации подобных норм возникают
некоторые трудности, что объясняется слабой подготовкой субъектов гражданского
оборота в сфере законодательства о недвижимости. Вместе с тем действует
известный принцип: незнание закона не освобождает от ответственности за его
нарушение. Такое положение вещей на деле приводит к спорным ситуациям,
4
расширяется судебная практика рассмотрения споров, связанная с применением
гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере купли-продажи
недвижимого имущества. Изучение основ гражданского права и экономической
сущности правовых норм в области недвижимости поможет специалистам и другим
заинтересованным в данной области лицам ориентироваться в огромном массиве
правовых актов и норм, регулирующих рынок недвижимости, осознать сущность
правовых институтов и избежать ошибок в правоотношениях с различными
субъектами хозяйствования.
Практика применения Гражданского Кодекса Российской Федерации и других
нормативных правовых актов показала взаимные несоответствия их отдельных
положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного
регулирования, выявила «пробелы» в законодательстве, то есть отсутствие
должного правового регулирования сделок с недвижимостью.
Узловой проблемой, объединяющей в себе оба аспекта, от решения которой
зависит подход ко всему комплексу проблем в данной области, является
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в
связи с чем особенно остро стоят проблемы совершенствования законодательства,
регулирующего государственную регистрацию.
Это обусловлено широкой практикой применения закона о регистрации прав
на недвижимое имущество и главным образом тем, что государственная
регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких
значимых сферах, как купля-продажа недвижимости исключительно важна для
защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов
гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти.
Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам
регистрации сделок с недвижимым имуществом, рассматриваемыми как
арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.
Степень научной разработанности темы и круг источников.
5
Теоретическая основа исследования сформировалась в ходе изучения и
использования работ классиков российской цивилистики: Д.И. Мейера, И.А.
Покровского, Г.Ф. Шершеневича, современных ученых-цивилистов: М.И.
Брагинского, В.А. Дозорцева, О.М. Козырь, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, К.И.
Скловского.
В основополагающих трудах российских ученых-цивилистов рассматриваются
фундаментальные вопросы определения понятия «недвижимость»; обосновываются
необходимость и основное содержание специальных правил, регулирующих
гражданский оборот объектов недвижимости; определяются общие принципы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество; рассматриваются
проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость.
В ходе исследования изучены современные диссертационные работы и статьи
В.А. Дозорцева, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой, К.И. Скловского и многих
других авторов.
В них обсуждаются перспективные в теоретическом и практическом
отношении вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью.
Основная цель настоящего диссертационного исследования состоит в том,
чтобы на основе существующих теоретических подходов, действующего
законодательства и юридической практики исследовать институт недвижимости,
определить тенденции развития и пути совершенствования российского
законодательства в части гражданско-правового регулирования недвижимости.
Достижение этой цели обеспечивается в процессе решения следующих задач:
- рассмотрение понятия «недвижимость» в его историческом развитии,
раскрытие особенностей его правового режима;
- определение места недвижимости в системе объектов гражданского права;
- исследование сущности и механизма государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним как важнейшей особенности правового
режима недвижимого имущества;
- анализ особенностей гражданского оборота недвижимости;
6
- раскрытие актуальных задач и основных направлений развития
государственной регистрации прав и сделок;
Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные
особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие
правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых
отношений при купли-продажи недвижимого имущества, государственной
регистрации соответствующих прав и сделок.
Предметом исследования стали правовые основы недвижимости как института
гражданского права, содержание конкретных правовых норм, регулирующих
отношения в данной сфере, судебная практика, а также труды ученых по данной
проблематике.
Нормативную базу исследования составили нормативные правовые акты
Российской Федерации, акты субъектов Российской Федерации, подзаконные акты,
ведомственные акты, разъяснения и рекомендации Высшего Арбитражного Суда
РФ, Верховного Суда РФ, решения судов различных инстанций по конкретным
делам.
Методами исследования явились: системный анализ норм федерального
гражданского законодательства, подзаконных актов, нормативных актов субъектов
Российской Федерации, ведомственных актов; конкретно-социологического
исследования судебной практики их применения; сравнительный анализ
теоретических работ. Также использовались такие методы как историко-правовой,
формально-юридический метод и метод сравнительного правоведения.
Научная новизна настоящей работы проявляется в подробном исследовании
гражданско-правового регулирования недвижимости в свете имеющегося и
накопившегося в России правоприменительного опыта, а также последних
изменений в отечественном законодательстве. Особое внимание в работе уделяется
исследованию возникновения, развития и современного правопонимания понятия
недвижимость в отечественном законодательстве, проблемам и тенденциям
развития гражданско-правового регулирования недвижимости в российском праве.
Выявлены неясности и противоречия в современном отечественном
7
законодательстве, встречающиеся в судебной практике и доктрине произвольные и
необоснованные дефиниции и трактовки и обоснованы предложения по изменению
действующего законодательства, позволяющие устранить эти отрицательные
явления.
На этой основе делаются выводы, разрабатываются предложения по
внесению изменений и дополнений в законодательство Российской Федерации.
Можно сформулировать следующие конкретные результаты исследования,
обладающие научной новизной.
Проанализирован смысл и логика эволюции понятия «недвижимость» в
российском законодательстве. Впервые показана тенденция расширения критериев
отнесения объектов к недвижимости, увеличение объема понятия «недвижимость»
по мере демократизации социально-экономических отношений. В то же время,
наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с
недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и
законодательной базы в данной области.
В результате проведенного исследования высказывается предложения о
внесении в определение недвижимости, данное законодателем, характеристики
связи (физической, правовой) объекта недвижимости с землей и возможности
урегулирования этой связи.
Практическое значение работы состоит в том, что полученные выводы могут
быть положены в основу последующей научной разработки мер по
совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений,
возникающих при заключении, исполнении и государственной регистрации купли-
продажи недвижимого имущества. Отраженные в исследовании выводы могут быть
приняты за основу для внесения изменений в действующее законодательство в
сфере регулирования недвижимости с целью его совершенствования.
В ряде случаев возможны разночтения одного и того же термина, что также
влияет в значительной степени на толкование законов и подзаконных актов
гражданами и юридическими лицами, что соответственно приводит к различному их
применению.
8
Выводы, полученные в результате проведения настоящего исследования,
могут быть использованы также в работе государственных регистраторов, судей по
гражданским делам судов общей юрисдикции, в работе риэлторов.
Структура научно-исследовательской работы. Структуру работы определили
основные ее цели и задачи. Работа состоит из введения, трех глав, заключения,
глоссария, списка использованной литературы, приложений.
9
Основная часть
1 Общая характеристика недвижимого имущества как объекта
гражданских прав
1.1. История правового регулирования оборота недвижимости
Термины "недвижимость", "недвижимое имущество", "недвижимые вещи" в
отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно
развитый поземельный оборот. В Указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О наследии
имений" дается понятие недвижимых вещей путем перечисления отдельных их
видов: "родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и
лавок"
1
. К сожалению, с легкой руки М.Ф. Владимирского-Буданова и Г.Ф.
Шершеневича в литературе этот указ именуется не точно - как "Указ о
единонаследии"
2
. Данный термин, как заметил профессор Г.Ф. Шершеневич
3
,
заменил собой прежние разнообразные выражения, которыми обозначалась
земельная собственность и находящиеся на ней иные недвижимые вещи.
Вместе с тем другие термины, обозначающие те или иные разновидности
недвижимого имущества, не были окончательно вытеснены и продолжали
использоваться в законодательстве.
Так, термин "вотчина" на протяжении нескольких веков употреблялся для
обозначения недвижимого имущества, принадлежащего на праве частной
собственности. Для обозначения частной недвижимости использовались и
традиционные термины русского права: "владение", "обладание", а также
проникший из литовско-польского права термин "дедина".
Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина
"недвижимость", конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте
1
Томсинов В. Законодательство Петра I. 1696-1725 годы [Текст]: / В. Томсинов – М.: Зерцало, 2014 – 528с.
2
Владимирский-Буданов М. Обзор истории русского права [Текст]: / М. Владимирский-Буданов – М.: Книга по
Требованию, 2012 – 800с.
3
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2-х кн. [Текст]: / Г.Ф. Шершеневич – М.: Статут, 2005 –
923с.
10
соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф.
Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами
возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только
"люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется
необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства
постоянного (оседлого) жилища - для дома и, во-вторых, права на отдельный
участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования"
4
.
Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о
поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е.
принадлежащей верховному правителю - царю.
В русском государстве с усилением центростремительных тенденций
возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI - XII вв. сложились
следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и
монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных
ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте.
Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу
государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали
на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли
быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).
Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы,
завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из
одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому
князю, приходившему в этот удел
5
.
Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право
пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за
службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали
право на эти земли.
4
Владимирский-Буданов М. Обзор истории русского права [Текст]: / М. Владимирский-Буданов – М.: Книга по
Требованию, 2012 – 800с.
5
Беляев И. История русского законодательства [Текст]: / И. Беляев – СПб.: Лань, 1999 – 640с.
11
К ХII в., с утверждением влияния православной церкви, на Руси сложились
обширные монастырские или церковные землевладения, которые имели
специфический правовой режим. Субъектами церковного землевладения выступали
монастыри, церкви, епископские саны, то есть некие коллективные образования, но
не отдельные монахи, церковные деятели как физические лица. Допускалось
свободное отчуждение монастырских земель, что делало церкви и монастыри
активными участниками поземельного оборота. В то же время монахи, епископы не
могли завещать, дарить, закладывать земли от собственного имени. Это
обстоятельство подчеркивает корпоративный характер церковной собственности на
землю и иное недвижимое имущество.
Период централизации государственной власти в России своим естественным
следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений.
Как отмечает Т.Е. Новицкая, "становление и развитие условного феодального
землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое
значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном
учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в
Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам
- у воевод"
6
.
Таким образом, существовавший в средние века в России гражданский оборот
земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости.
Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым
режимом данных объектов недвижимости (земельных участков), статусом их
собственников, который, в свою очередь, возникал из деления общества на
сословия.
Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась.
Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые
правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой
классификации.
6
Новицкая Т. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века [Текст]: /
Т. Новицкая – М.: Зерцало-М, 2005 – 568с.