92
зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней
интерес из-за ее убыточности.
Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а
правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за
защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно
квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное
решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа
обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
При положительном решении суда в рассмотренном выше случае закон
предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся
от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна
возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в
регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Это единственный случай применения
принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки
недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная
выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы
при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено
(ст. 15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые
кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4
ст. 393 ГК РФ).
Однако, применение двусторонней реституции возможно и в других случаях.
Например, если сделка по отчуждению недвижимости, находящейся в совместной
собственности, была совершена без нотариально удостоверенного согласия второго
супруга.
Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ
95
имущество, нажитое супругами
во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом
супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые
95
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 04.11.2014) // Собрание законодательства
РФ, 01.01.1996, N 1, ст. 16.
93
вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от
того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из
супругов внесены денежные средства.
То есть неважно, на имя кого из супругов оформлено имущество, и кто вносил
деньги. Не учитывается также, что кто-то из них не работал и не имел
самостоятельного дохода. Если квартира была приобретена путём возмездных
сделок (по договорам купли-продажи недвижимости, мены и т.п.) в период
зарегистрированного брака на имя одного из супругов, то второй супруг
автоматически имеет право на эту недвижимость. Если имущество общее, то и
распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов.
Исключение составляет наличие брачного договора. В соответствии с
Семейным кодексом РФ, брачным договором супруги вправе изменить
установленный законом режим совместной собственности, установить режим
совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на
его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 Семейного
кодекса РФ). И если в брачном договоре установлено, что квартира становится
личной собственностью одного из супругов, то согласие другого супруга на сделку в
дальнейшем не требуется.
Также в том случае, если при расторжении брака был произведен раздел
совместно нажитого имущества, и квартира перешла к одному из супругов, то
разрешения на ее продажу получать от другого супруга не нужно. Однако, в случае,
если раздел не производился, то данное согласие необходимо.
Если один из супругов продает недвижимость без нотариально
удостоверенного согласия другого супруга, то он имеет право в течение года
начиная с того дня, когда она узнал или должен был узнать о совершении данной
сделки, обратиться в суд и признать данную сделку купли-продажи недвижимости
недействительной (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Однако стоит учитывать, что
общий срок исковой давности установлен законом в 3 года. Это значит, что в случае
94
развода бывшие супруги вправе предъявить друг другу претензии в отношении
имущества в течение трех лет
96
.
Другими словами, срок давности считается пропущенным, если к дате сделки
три года со дня расторжения брака истекло и если в указанный период требования
бывшего супруга в отношении раздела имущества не предъявлялись. Так в случае
последующего предъявления требований об оспаривании сделки в удовлетворении
может быть отказано (если о пропуске срока давности заявит супруг-ответчик).
Однако если суд удовлетворит требования, то в таком случае будут
применяться правила гражданского законодательства о правовых последствиях
недействительности сделки. Они заключаются в том, что каждая из сторон должна
вернуть другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности
возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость (ст. 167 Гражданского
Кодекса РФ).
Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у
судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию
проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по
указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление
Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся
от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае
удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения
Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия
правообладателю для государственной регистрации своих прав.
В апреле 2010 года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято
совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна
из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от
совершения действий по государственной регистрации перехода права
96
Победоносцев К. Курс гражданского права. Том 1 [Текст]: / К. Победоносцев – М.: Зерцало, 2003 – 768с. - ISBN 5-
8078-0082-6
95
собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с
иском о государственной регистрации перехода права собственности
97
.
97
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других
вещных прав // Российская газета, № 109, 21.05.2010.
96
Заключение
Недвижимость является основой материального производства и
имущественного благополучия граждан. Одним из существенных элементов
публично-правового регулирования недвижимости является государственная
регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют
условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость,
устанавливают круг прав, определяют вид сделок.
Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств,
применяемых в имущественном обороте. Перемещение материальных благ в
товарной форме составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-
продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным
содержанием. Особое значение этого института в современном праве обусловлено
широтой сферы его применения. Ведь по существу купля-продажа - наиболее
универсальная форма товарно-денежного обмена.
Договор купли-продажи определяет объем и прав и обязанностей участников
гражданских правоотношений, порядок и условия исполнения обязательства,
ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Договор
стабилизирует отношения гражданского оборота.
Договора купли-продажи недвижимости регулируют многообразные
отношения экономического оборота. Содержащиеся в них нормы регулируют
обширный круг общественных отношений, связанных с продажей жилых
помещений, земельных участков, предприятий и т.д.
Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным,
взаимным.
К недвижимому имуществу (вещам) относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
97
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В
соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на
недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и
прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном
реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на
недвижимость и сделок с ней.
Государство берет на себя регулирование сделок с недвижимостью, преследуя
некоторые специфические цели, которые не всегда принимают во внимание
участники сделок. Важнейшее место в таком регулировании занимает право.
Так, закон защищает интересы покупателей против возможных
мошеннических действий со стороны продавца недвижимости, например, при
попытке с его стороны последовательно продать один и тот же объект разным
лицам. Закон защищает права и законные интересы участников сделки против
возможных недобросовестных действий со стороны их партнеров. Правила,
регулирующие куплю-продажу недвижимости, позволяют максимально сократить
количество возможных недоразумений, которые могут осложнить отношения
сторон - участников сделки, а равно и третьих лиц.
Можно утверждать, что судебная практика по делам указанной категории уже
сложилась. Сегодня общество постепенно приходит к пониманию договорного
права как средства достижения согласия и компромисса. Мы становимся
свидетелями того, что участники договорных отношений начинают постепенно
поворачиваться в сторону переговорного процесса. Государство создает механизм,
нацеленный на взаимный учет интересов сторон - участников договорных
отношений.
Масштабная роль договора купли-продажи недвижимости предполагает
детальное правовое регулирование, которое в настоящий момент недостаточно
98
разработано и не отвечает складывающимся социальным потребностям. Изучение
действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора
купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного
законодательства свидетельствует о его несовершенстве.
Так, при приобретении объектов нежилой недвижимости, возникает вопрос об
указании в договоре купли-продажи нежилого помещения одновременно права на
вспомогательные и коммуникационные помещения, поскольку все расположенные в
нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения
подразделяются на основные и вспомогательные. Решение данного вопроса именно
в договоре необходимо для того, чтобы в будущем у покупателя и продавца не
возникало каких-либо неясностей. При купле-продаже нежилых помещений
необходимо применять по аналогии правила ст. 290 ГК РФ. Право собственности на
нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или
коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности
на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения,
несущие конструкции и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК). Расположенные в нежилом здании или
сооружении вспомогательные и коммуникационные помещения самостоятельным
предметом договора продажи недвижимости быть не могут.
Говоря о проблемах правового регулирования договора купли-продажи
недвижимости, следует отметить традиционную для России множественность
соответствующих нормативных актов и их низкое качество. Большинство
юридических норм нормативных актов настолько запутаны, что разобраться в них
под силу лишь специалисту, имеющему серьезную юридическую подготовку. Но
основная проблема заключается в бессистемности правовой базы, отсутствии
единой концепции регулирования тех или иных вопросов договора купли-продажи
недвижимости. В условиях рыночной экономики, постоянного появления новых
законодательных актов, договор купли-продажи недвижимости приобретает важное
практическое значение.
В работе в целом сделан анализ социально-экономической и правовой
сущности отношений, складывающихся при купле-продаже недвижимости;
99
исследована правовая природа и значение государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество; решены и иные задачи, поставленные в
ходе научно-исследовательской работы. Завершая анализ договора купли-продажи
недвижимости, необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-
правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных
отношений, возникающих из этого договора.
Тем не менее существуют и нерешенные, а также дискуссионные вопросы как
в науке, так и в практике правоприменения. В целях совершенствования правового
регулирования договора купли-продажи недвижимости предлагается внести
следующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ.
1. Представляется необходимым дополнить п.1 ст.551 ГК РФ следующей
нормой: «если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости,
право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации
непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю».
Соответственно в качестве основания государственной регистрации наличия,
возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на
недвижимое имущество (см. п.1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним») следует закрепить и акт передачи
недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже
истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права
собственности по договору купли-продажи недвижимости. Внесение подобного
изменения объясняется обеспечением стабильности гражданского оборота
недвижимого имущества, исключения приобретения «номинального» права
собственности невладеющим покупателем.
2. В целях защиты интересов продавца, добросовестно исполнившего свои
обязанности, целесообразно включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно
которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с
договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему
выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК
РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.
100
3. В данной работе предлагается устранить пробелы в правовом
регулировании отношений по купле-продаже объектов, входящих в состав здания и
сооружения (нежилые помещения). В ГК РФ нет прямого указания на договор
купли-продажи нежилого помещения, что, в свою очередь, порождает множество
проблем и спорных ситуаций, связанных с продажей нежилых помещений.
Включение нормы о купле-продаже нежилого помещения снимет ряд спорных
ситуаций возникающих между сторонами договора продажи нежилого помещения,
усилит контроль над совершением подобного рода сделок, а также создаст
благоприятные условия для оборота нежилых помещений.
В процессе исследования были сформулированы предложения по
совершенствованию правовой регламентации смежных правоотношений.
Отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на
совершение опекуном сделки, направленной на отказ от принадлежащих
несовершеннолетнему прав, в силу ст. 165 ГК РФ влечет ничтожность совершенной
сделки. Хотя вполне обоснованным и логичным было бы внесение в интересах
несовершеннолетнего в гражданское законодательство (в том числе в
законодательство о приватизации жилых помещений) нормы, согласно которой
заключенная без предварительного разрешения органа опеки и попечительства
сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде
несовершеннолетнего.
Такие законодательные нововведения особенно необходимы для стабильного
функционирования оборота недвижимого имущества в современных экономических
условиях.
В данной научно-исследовательской работе проведен анализ теоретических и
практических аспектов правового регулирования купли-продажи недвижимости в
Российской Федерации.
101
Глоссарий
№ п/п
Понятие
Определение
1
Безопасность сторон
при сделках с
недвижимостью
состояние защищенности участников сделки с
точки зрения:
- юридической чистоты предмета сделки;
- конфиденциальности договора;
- обеспечения платежа в полном объеме и в
согласованные сторонами сроки.
2
Владение
недвижимостью
владение на правах собственности землей,
зданиями, сооружениями и другими объектами
недвижимости.
3
Государственная
регистрация прав на
недвижимое
имущество и сделок с
ним
юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения
(обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в
соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации.
4
Государственное
регулирование
развития
недвижимости
целенаправленная деятельность федеральных
законодательных органов и законодательных
органов субъектов РФ по созданию системы
взаимоувязанных законов и иных
нормативных актов, обеспечивающих
правовой режим развития недвижимости.
5
Группы риска в
сделках с
недвижимостью
участники сделок с недвижимостью, для
которых существует высокая вероятность быть
ущемленными в своих правах собственника,
покупателя или продавца объекта
недвижимости.
6
Дата
день внесения соответствующих записей о