12
Так, актуальной оставалась классификация земельных участков в зависимости
от их собственников. По этому критерию выделяли:
- земли государственные;
- земли церковные;
- земли частные;
- земли чернотягловые.
Особым правовым режимом обладали так называемые родовые недвижимые
имущества. Государство, заинтересованное в том, чтобы сохранить за своей опорой
- дворянскими родами - принадлежащие им земли, установило усложненный
порядок отчуждения этих земель, включая передачу по наследству.
Особенности экономического развития российского государства потребовали
ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в
петровское время велось интенсивное строительство флота, то повышенную
ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для
кораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которым
ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности они
находились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить
за их состоянием
7
.
Другим направлением развития экономической жизни страны стало
формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие
торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в
частности, устранения неоправданных ограничений в использовании недвижимого
имущества. В этой связи закономерным выглядит появление именного указа
императора от 18 января 1721 г. "О покупке купечеству к заводам деревень",
которым купечеству было дозволено приобретать с разрешения Берг- и
Мануфактур-коллегий в собственность для промышленных нужд деревень
8
. Таким
образом, купечество расширило свои права участия в гражданском обороте
7
Томсинов В. Законодательство Петра I. 1696-1725 годы [Текст]: / В. Томсинов – М.: Зерцало, 2014 – 528с.
8
Томсинов В. Законодательство Петра I. 1696-1725 годы [Текст]: / В. Томсинов – М.: Зерцало, 2014 – 528с.
13
недвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшего
экономического развития государства.
Другим направлением расширения круга субъектов, имеющих право
участвовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинам совершать
сделки с недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября 1715
г. "О позволении писать купчие и закладные на недвижимое имение лицам женского
пола" женщины были уравнены в правах с мужчинами совершать купчие и
закладные на недвижимое имущество
9
.
Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за
рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по
созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с
1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение
системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так,
пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий
свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их
деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном
приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были
переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. - Юстиц-коллегии.
10 января 1701 г. был принят именной указ императора "Об обряде
совершения всякого рода крепостных актов". Этим указом устанавливался порядок
совершения купчих, то есть порядок заключения договоров купли-продажи
недвижимости. Договор вступал в законную силу с момента его регистрации в
приказе. Таким образом, создавалась централизованная система государственного
контроля за оборотом недвижимого имущества. Конечно, такая централизация была
возможна в весьма ограниченных масштабах, как правило, в пределах крупных
городских поселений (главным образом в Москве), однако это был необходимый
для государства опыт, который в конечном итоге должен был привести к созданию
полномасштабной системы государственной регистрации прав на недвижимость.
9
Томсинов В. Законодательство Петра I. 1696-1725 годы [Текст]: / В. Томсинов – М.: Зерцало, 2014 – 528с.
14
Во времена Екатерины II произошла децентрализация процедуры укрепления
прав на недвижимость. Функции по совершению крепостных актов были возложены
на специальные учреждения крепостных дел, которые были образованы при
уездных судах. Была предусмотрена специальная процедура так называемого ввода
во владение недвижимостью, о чем составлялись акты, предъявляемые для
укрепления вещных прав.
К XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформирования правового
регулирования гражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанского
готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого
было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право
собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными.
При этом предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно
которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее
недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит
обратное
10
. К сожалению, Гражданское уложение по целому ряду причин как
объективного, так и субъективного характера не было принято
11
.
Однако указанное обстоятельство не стало непреодолимым препятствием для
развития права недвижимости в Российской Империи.
К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система
регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно
было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассо
отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское
законодательство "стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде
признанные на Западе"
12
.
Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов
приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество.
Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву
10
Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: начало XX в. и
современность // Вестник Московского университета. Сер. 11. Право, 1996 - № 6 - 98с.
11
Маковский А.Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России (связи в прошлом, проблемы
влияния и совершенствования) / Вестник ВАС РФ, 2005 - № 2 – 146с.
12
Кассо Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете
17-го января 1900 года) / Избранные труды. – М., Статут. 2001. – 562 с.
15
требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось "публичное, при
посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с
известным субъектом"
13
. Основные формы укрепления прав на недвижимость
представляли собой так называемые крепостные акты.
С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года
основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на
нотариусов.
Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества
включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны в
присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной
акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги
представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на
территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший
нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате
крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение
акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в
реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права
собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое
значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно "ввод во
владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как
действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно
исполнению судебного решения, по желанию приобретателя"
14
.
Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, которая
обосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественном
праве "купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права
собственности... Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о
продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его - переход
имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая
13
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2-х кн. [Текст]: / Г.Ф. Шершеневич – М.: Статут, 2005 –
923с.
14
Синайский В.И. Русское гражданское право [Текст]: / В.И. Синайский - М.: Статут, 2002. - 638 c.
16
крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей
и отдельное от нее словесное или письменное соглашение"
15
.
Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота, так и
судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих
(торговых). Так, А.И. Каминка отмечал, что "хотя Устав судопроизводства
торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее
практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не
относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом
преследуют стороны"
16
. Из этого же исходила и судебная практика, формируемая
решениями Правительствующего сената.
Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в
отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 27
октября 1917 года "О земле"
17
. Этим декретом был установлен запрет на совершение
гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных
участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и
разделение имущества по этому классификационному признаку.
Как следствие централизации и обобществления средств производства в
правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения
объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок.
Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для
экономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты
недвижимости.
С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР
18
в советском
законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого
правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст.
21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: "С отменой частной собственности деление
имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено". Однако, как
15
Победоносцев К. Курс гражданского права. Том 1 [Текст]: / К. Победоносцев – М.: Зерцало, 2003 – 768с.
16
Каминка А. Очерки торгового права [Текст]: / А. Каминка - М.: Зерцало, 2007 – 416с.
17
Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) / Ведомости ВС РСФСР, 1964, N 24,
ст. 407.
18
Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 26.11.2001) / Ведомости ВС РСФСР, 1964, N 24,
ст. 407.
17
справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можно
было отменить деление суток на день и ночь
19
.
Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективно
предопределяется естественным характером самих вещей. Совокупность особых
естественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи (и прежде всего -
земельные участки), не может не требовать особых методов регулирования
правоотношений, возникающих по их поводу. Существующие естественные
различия между движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А.П. Сергеев, "не
должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого
общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно
находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях,
когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым
имуществом проводится непоследовательно и завуалировано"
20
. Поэтому
законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки
естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной
собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый
правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества.
Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились в
законодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующей
терминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский оборот
таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное как придание режима
необоротоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Не
случайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного,
лесного законодательства, законодательства о недрах и т.д. Более того, иной раз
законодатель был вынужден допускать "проговорки", устанавливая в тех или иных
случаях особый режим недвижимого имущества и используя при этом исключенную
из официального словоупотребления терминологию.
19
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": постатейный
комментарий / В.В. Андропов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут,
2007. 429 с.
20
Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР [Текст]: / А.П. Сергеев - Л.: Изд-во
Ленингр. ун-та, 1990. - 192c.
18
Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта
гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в
Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее - Основы)
21
.
В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались
земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения,
предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не
ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее
видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и
недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака
движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества
без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не
установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недвижимым
имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению не возможно. В этом определении обращает на себя
внимание отсутствие указания на связь имущества с землей (забегая вперед,
отметим, что это один из основных признаков недвижимости, определенный в
понятии, которое дано в современном ГК РФ).
В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. К
таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на
недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными
актами. В соответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и
другого недвижимого имущества определяется по законодательству места
нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались
нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой
находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для
многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Это
имело практическое значение для возможности установления в отдельных регионах
союзного государства нотариальной формы сделок с недвижимостью, либо об
21
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик" (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1) (ред. от
26.11.2001) / Ведомости СНД и ВС СССР, 26.06.1991, N 26, ст. 733.
19
отказе от таковой в пользу простой письменной формы сделок. Одновременно в п. 1
ст. 165 Основ устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу
недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву. В отношении
наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что
таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на
территории которой находилось это имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены
и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по
давности владения (приобретательская давность) - 15 лет, в то время как
приобретение прав собственности на движимое имущество по такому же основанию
составляло 5 лет (п. 3 ст. 50 Основ). Также Основами было предусмотрено, что
местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно
быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).
Иных правовых особенностей оборота недвижимых вещей в Основах
установлено не было.
1.2 Понятие недвижимости и формально-юридические признаки недвижимого
имущества
Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в
сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также
судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию
недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие
недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового
регулирования сделок с недвижимым имуществом.
Если говорить о сущностных признаках недвижимого имущества, которые
должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть
отнесены следующие.
Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-
определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в
20
качестве отдельного объекта гражданского права
22
. С юридической точки зрения
недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение
недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому "разделению"
этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае,
если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой
вещью), то его "юридическое разделение" возможно только по правилам,
регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей
собственности на эту недвижимую вещь
23
.
Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным
объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены
имущественные права, например, права требования. В литературе встречается
трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество
как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")
24
,
однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход
российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для
причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.
В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с
землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность
объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности
самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема,
прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в
качестве общего системного признака недвижимой вещи
25
.
Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском
кодексе РФ, также не свободно от недостатков.
22
Астахова М.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки / Гражданское право, 2006 – № 2 –
28с.
23
Григорьев Д. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю / ЭЖ-Юрист, 2006. –
№ 18 – 23с.
24
Белов В.А. Юридическая природа государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью /
Российская юстиция, 2002. – № 11. – 17с.
25
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве [Текст]: / С.А. Степанов, - М.: Статут, 2004 – 33с.
21
В одной из последних трактовок российского законодательства недвижимость
получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса
Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимому
имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что
прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания,
сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью
признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение
законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и
иное имущество.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" расширяет примерный
перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых
вещей на жилые и нежилые помещения. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №
102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также указывает новые примеры
недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения
потребительского назначения. В соответствии с Федеральным законом от 7 июля
2003 г. № 126-ФЗ "О связи" к недвижимому имуществу относятся сооружения связи,
которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения
связи.
Отметим, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не
исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых
вещей. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается
самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот
термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет
сделать вывод о том, что термин "постройка" является родовым понятием для