22
искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном
участке недвижимых объектов.
Однако вернемся к формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК
РФ. Указанная дефиниция базируется на трех приемах, использованных
законодателем для выведения общего понятия:
- отнесение к недвижимости земельных участков;
- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих
государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего
плавания, космических объектов.
Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих
признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не
обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся
такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные
участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально
возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (здания,
сооружения). Следует отметить и то обстоятельство, что, начиная с
дореволюционных времен, цивилисты, анализируя такой признак недвижимости,
как ее неразрывную связь с землей, отмечают, что современные технологии в
некоторых случаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения
существенного ущерба их назначению
26
. Более того, при определенных условиях эта
группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например,
при продаже здания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо
отмечается в литературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать
не буквально, а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает
26
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2-х кн. [Текст]: / Г.Ф. Шершеневич – М.: Статут, 2005 –
923с.
23
недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему
назначению только в неразрывной связи с землей
27
.
Третью группу в легальной дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ,
составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем
движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение
этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу
недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как
связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о
недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным
участком.
Таким образом, простое сопоставление трех указанных групп не дает
возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых
установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать
вывод о том, что понятие недвижимости определено не путем установления
признаков данного явления, а путем установления их перечня, приведения примеров
недвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале ХХ
в. профессор Л.А. Кассо, использование такого приема как перечисление примеров
не может иметь исчерпывающего значения для общего определения
28
. Отсутствие
четкой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению
споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной
категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые
границы. Между тем разрешение вопроса о возможности четкого определения
перечня объектов недвижимого имущества имеет не только теоретическое, но и
практическое значение.
Кроме того, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что
понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (все, что не
недвижимость, - то движимое имущество). Таким образом, установление четкой
границы понятия недвижимости путем использования такого приема, как
27
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий
(постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010.
912 с.
28
Кассо Л.А. Русское поземельное право [Текст]: / Л.А. Кассо – М.: Книга по Требованию, 2012 – 280с.
24
исключение из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей,
также невозможно, поскольку понятие "движимые вещи" также не определено
законодателем
29
.
Следует отметить и то обстоятельство, что прием, использованный
законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен с точки
зрения классификации. Законодатель при определении признаков недвижимости не
выдержал единства критерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве
объектов недвижимости указываются определенные примеры, то во второй группе
недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с
землей), подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения).
При этом вторая группа предметов оказывается соподчиненной первой группе,
которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку
неразрывная связь с землей позволяет отнести здания к недвижимым вещам.
Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая
сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью
привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного,
законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий, как
участки недр, земельные участки и других также не позволяет выделить общие
признаки этих объектов как объектов недвижимости. Так, в соответствии со ст. 7
Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах"
30
(далее – Закон о недрах), под
участком недр понимается геометрически определенное пространство недр,
индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного
блока недр.
Все вышеприведенные определения объектов недвижимости не дают
представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их
в одно понятие. Единственный признак, роднящий эти объекты, - их неразрывная
29
Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий / Журнал
российского права, 2005. – № 8 – 26с.
30
Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 (ред. от 28.12.2013) "О недрах" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2014) //
Собрание законодательства РФ, 06.03.1995, N 10, ст. 823.
25
связь с землей как пространственной территорией, - находится за пределами
приведенных законодательных дефиниций (он отражен в ГК РФ)
31
.
Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится.
Так, недра являются объектом исключительной собственности Российской
Федерации, а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения,
наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере (ст. 1.2 Закона о недрах).
Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной
регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского
оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.
Сам законодатель не высказывается относительно того, почему
недвижимостью признаются эти, а не иные объекты.
Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является
утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой
стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении
надежности правил их гражданского оборота.
Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин
выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И.
Скловский полагает, что "нет оснований считать причиной особого положения
недвижимости в обороте ее прямую, непосредственную ценность"
32
. По его мнению,
решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое
имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является "видимость"
33
,
т.е. устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верно
подмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства
оборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с одной
из функций, которую выполняет недвижимость, - с ее способностью обеспечивать
мультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией
предназначение недвижимости далеко не исчерпывается. Недвижимость обладает
31
Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты / Законодательство и экономика, 2006 – №
2 – 31с.
32
Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы
[Текст]: / К.И. Скловский – М.: Статут, 2004 – 368с.
33
Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы
[Текст]: / К.И. Скловский – М.: Статут, 2004 – 368с.
26
целой совокупностью иных качеств, более важных, чем ее способность
интенсифицировать экономическую жизнь государства.
Невозможность найти в позитивном законодательстве формальные признаки,
объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит
некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режим недвижимости не
зависит от ее природных свойств. В качестве объединяющих недвижимое
имущество признаков и основания выделения недвижимости в особое юридическое
понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости
34
.
Однако возникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечает
объективным закономерностям развития гражданского оборота. В свое время ответ
на этот вопрос дал великий русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о
том, что нет необходимости, "чтобы юридическое деление имуществ на
недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или
подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что
одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с
имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону
недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это все равно; и
если, например, законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся
недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то
определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот"
35
.
При новейшей кодификации гражданского законодательства российский
законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим
недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной
значимостью для жизнедеятельности государства. Кроме того, в силу закона к
недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль за
оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более
жестком режиме.
34
Бабкин С.А. Возникновение ипотеки в силу закона / Нотариус, 2002. – № 1. – 28с.
35
Мейер Д.И. Русское гражданское право [Текст]: / Д.И.Мейер – М.: Книга по Требованию, 2012. – 784с.
27
Также режимом недвижимого имущества наделено предприятие в целом как
имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как
имущественного комплекса входят не только недвижимые по природе вещи
(земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество,
которое может быть перемещено без причинения несоразмерного ущерба его
назначению, и более того, имущественные права и обязанности (права требования,
долги), объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное
наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ).
Совокупность указанных вещей, имущественных прав обязательственно-правового
характера и исключительных прав рассматривается законодателем в нераздельном
единстве, что и позволяет устанавливать для предприятия как объекта гражданских
прав единый правовой режим - в данном случае правовой режим недвижимости. В
то же время обязательственные права и обязанности, входящие в состав
предприятия, не являются вещами в строгом смысле, так же как не являются
таковыми и исключительные права. Законодатель, включив указанные права и
обязательства в состав имущества предприятия, на который распространяется
режим недвижимой собственности, исходил из некоей фикции, что указанные
объекты гражданского права имеют вещественный характер и на них может
распространяться право собственности. Однако, как отмечалось в литературе,
только "в качестве элемента предприятия как комплекса его обязательственные
права и обязанности, исключительные права могут считаться входящими в состав
объекта права собственности. В обособленном же виде обязательственные
требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, никак
не могут входить в число объектов права собственности"
36
.
Таким образом, с точки зрения современного российского законодательства,
состав недвижимого имущества не является однородным. В зависимости от
естественных свойств и предназначения законодатель разделил недвижимое
36
Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе / Юридический мир, 1997 - № 8
– 34с.
28
имущество на три группы, в отношении которых установлен режим недвижимого
имущества.
Как видим, при определении дефиниции недвижимости законодатель
использует два подхода: во-первых, дает признаки недвижимости (земля,
неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без причинения
несоразмерного ущерба назначению) и, во-вторых, указывает на конкретные
объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами
(земельные участки, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ
определения недвижимости не влечет трудностей в применении на практике,
поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то
определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных
признаков - "прочная связь с землей", "невозможность перемещения без
несоразмерного ущерба назначению" - может вызвать трудности у
правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение
этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные
законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на
усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного
регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом
свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой
разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии "прочной связи с
землей" и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при ее
перемещении
37
.
К примеру, в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ,
рассмотрев протест и направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию,
указал, что суд не исследовал вопрос о том, может ли быть признано объектом
недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и
асфальтовое покрытие площадью 7056,8 квадратных метра
38
. Вместе с тем, практика
федеральных арбитражных судов округов по вопросам квалификации асфальтового
37
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст]: / О.Ю. Скворцов – М.: Wolters Kluwer,
2006 – 368с.
38
Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2005 г. № 8224/04 / Вестник ВАС РФ, 2005 – № 10 – 32с.
29
покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил из того, что таковое
не может выступать в качестве недвижимого имущества
39
. И в третьих случаях
вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие) является
недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а также
обстоятельств, связанных с его созданием
40
.
Все вышеприведенные примеры из судебно-арбитражной практики
свидетельствуют об определенной нестабильности оценки объектов недвижимости.
Эта нестабильность и является следствием расплывчатости формулы,
использованной законодателем для определения понятия недвижимости.
Помимо проблемы, что является недвижимостью, весьма значимой
практической проблемой оказывается и проблема того, кто определяет, что такое
недвижимость. Если на органы юстиции возложена обязанность по регистрации
прав и сделок с недвижимостью, то определение перечня объектов недвижимости не
является обязанностью этих органов. Между тем очевидно, что без определения
самого объекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с этим
объектом
41
. Определение объектов недвижимости возложено на органы
технического и кадастрового учета. Работа по определению объектов недвижимости
имеет два аспекта - технический и юридический. На первом этапе происходит
вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится
возможным индивидуализировать данный объект. В дальнейшем дается оценка
этому объекту с точки зрения наличия у него признаков, предусмотренных законом
по отношению к недвижимому имуществу, то есть определение гражданско-
правового режима данной вещи с учетом существующего разделения объектов
гражданского права на движимые и недвижимые
42
.
Если оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает
проблем, то классификация различного рода сооружений, имеющих некоторую
связь с землей, представляет определенную сложность. Современные
39
Щербаков Н. Свойство или вещь? / ЭЖ-Юрист, 2005 - № 17.
40
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. № А66-4844-03 / Вестник ВАС РФ, 2004 – № 4
– 19с.
41
Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст]: / О.Г. Курноскина – М., Юстицинформ, 2006 – 224с.
42
Тресцова Е.В. Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика / Правовые
вопросы строительства, 2006 – № 1 – 24с.
30
технологические возможности позволяют достаточно мобильно использовать
различные сборно-разборные сооружения с перемещением их в пространстве.
Практика свидетельствует о трудностях оценки различными учреждениями
технической инвентаризации указанных объектов с точки зрения отнесения их к
движимым либо к недвижимым вещам
43
.
В то же время следует отметить, что предварительная оценка объекта в
качестве недвижимого производится органами технической инвентаризации, и орган
юстиции, регистрируя права на недвижимость и сделки с недвижимостью,
вынужден полагаться на данную оценку. Между тем совсем не сложно представить
себе ситуацию, когда регистратор, производя регистрацию прав на недвижимость
или сделки с недвижимостью, может не согласиться с тем, что объект, по поводу
которого происходит регистрация, является недвижимой вещью. Возникает вопрос -
должен ли орган юстиции, производящий регистрацию, отказать в регистрации со
ссылкой на то, что предметом сделки является объект, не являющийся недвижимым,
либо в этом случае должна действовать своеобразная презумпция обязательности
выводов, сделанных органом технической инвентаризации в отношении
соответствующего объекта
44
. То есть, другими словами, возможна ли легализация
спора между органом технической инвентаризации, давшим первоначальную оценку
объекта в качестве недвижимого, и несогласного с этим органа юстиции, который
обязан производить регистрацию прав и сделок в отношении спорного имущества.
Разрешение данной дилеммы, по нашему мнению, возможно следующим образом.
Российская модель права собственности сконструирована так, что разделение
личности собственника и носителя права собственности невозможно. Это означает,
что статусность имущества, определение его правового режима предполагает
непременную принадлежность имущества исключительно одному лицу. Таким
образом, определяя правовой режим вещи (в том числе путем регистрации прав на
недвижимость), мы неизбежно юридически фиксируем ее принадлежность некоей
личности. Это, в свою очередь, делает бессмысленным проведение двойной
43
Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации [Текст]: /
В.А. Алексеев – М., Проспект, 2001. – 128с.
44
Чефранова Е.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые основы.
Введение в профессию государственного регистратора [Текст]: / Е.А. Чефранова – М., Статут, 2009 – 640с.
31
юридической регистрации: регистрации объекта недвижимости и регистрации права
на недвижимое имущество
45
. Проведение регистрации права на недвижимость
предполагает в качестве составного элемента оценку с правовой точки зрения того
обстоятельства, является ли данный объект недвижимой вещью.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что проведение технической
инвентаризации объектов недвижимости носит учетный характер и не является
юридически обязательной презумпцией для органов юстиции, проводящих
государственную регистрацию прав по поводу недвижимости. В том случае, если
органом юстиции будет установлено, что на государственную регистрацию
представлены права по поводу объекта, который не является недвижимой вещью, то
орган юстиции вправе отказать в регистрации со ссылкой на то, что этот объект не
является недвижимой вещью
46
. Таким образом, действия органа юстиции носят
фактически контрольный характер по отношению к первоначальной оценке
предполагаемого объекта недвижимости, производимой органом технической
инвентаризации.
Является аксиомой утверждение, что главенствующее место в перечне
недвижимых объектов занимают земельные участки. История правового
регулирования земельного оборота свидетельствует о том, что понятие
недвижимости возникло и развивалось именно через вовлечение в гражданский
оборот земельных участков. Современный законодатель, конструируя понятие
недвижимости, также использует в качестве базовой категории именно "земельный
участок"
47
.
Правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие
какого-либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов
недвижимости или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых
вещей. При этом основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие
как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной
регистрации прав и сделок с недвижимостью (особенно тех из них, которые
45
Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство, 1999 – № 7 – С. 24-25.
46
Петрова С.М. Споры о регистрации прав на недвижимость // ЭЖ-Юрист, 2005 – № 20 – С. 21.
47
Макаров О. Регулирование создания и использования недвижимости // Законность, 2005 – № 5 – С. 19.