82
приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах
государственного или муниципального жилищного фонда, по достижении
совершеннолетия.
Приватизация оформляется договором передачи жилья, который имеет свои
особенности, почему и выделен законодателем в отдельное основание
возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность
заключается в том, что провозглашенный Гражданским кодексом принцип свободы
договора в данном случае касается только одной стороны - гражданина, желающего
приватизировать занимаемое им жилье.
Еще одно основание для государственной регистрации прав - свидетельство о
праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в
подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают право
на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что
государственная регистрация прав на недвижимость в данном случае носит не
правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Состав наследников
определяется завещанием или законом.
В соответствии с ст. 36 с Основами законодательства Российской Федерации о
нотариате
89
выдают свидетельство о праве на наследство и принимают меры к
охране наследственного имущества только государственные нотариусы. И лишь при
отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы
совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение
соответствующих функций может быть поручено одному из нотариусов,
занимающихся частной практикой.
Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или
каждому в отдельности - по их желанию (в последнем случае в свидетельствах
указывается все наследственное имущество и доля наследника, получающего
свидетельство). Если окажется, что какое-либо имущество не включено в
89
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 21.07.2014)
// Российская газета, N 49, 13.03.1993.
83
свидетельство о наследстве, то на него может быть выдано дополнительное
свидетельство.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат
государственной регистрации на общих основаниях. Под термином «решение суда»
носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение
третейского и арбитражного суда.
Решения суда в контексте ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» могут признавать за гражданами и
организациями определенные права на недвижимое имущество (право
собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления,
сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые
сделки и указывать порядок применения последствий признания
недействительными ничтожных сделок.
Действующее процессуальное законодательство наделяет лиц, участвующих в
деле, а также судебного пристава-исполнителя правом постановления перед судом
вопроса о разъяснении решения.
Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть
установлено не только судебным решением, но и определением суда об
утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением
кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новое решение по
делу либо изменивших решение суда.
Одним из оснований для ограничения прав на недвижимое имущество
является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета
распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования,
применяемый для обеспечения иска или в других целях. Арест имущества влечет
следующие ограничения в правах: невозможность его продажи, дарения, мены,
сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим, Законом о регистрации прав на
недвижимое имущество, предписана необходимость извещения регистратора о
произведенном аресте в трехдневный срок.
84
Еще одним основанием для государственной регистрации являются различные
акты (свидетельства) государственных органов. Эти акты относятся к категории
индивидуальных. Следует заметить, что к данному виду оснований относятся и
различные акты органов местного самоуправления, наделенных необходимыми
полномочиями. Компетенция и этих, и органов государственной власти
определяется законодательством, действовавшим в месте выдачи и на момент
выдачи акта (документа).
В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации
лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным
государственным органом управления использования и охраны водного объекта;
акты представления земельного участка органами местного самоуправления для
строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах;
и другие акты (свидетельства).
К особым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно
отнести:
- «принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
(основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного
самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь»;
- «решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при
обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по
решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных
законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества» или «в виде
конфискации».
К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним
заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных Федеральным законом
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте
передачи и на момент совершения передачи законодательству.
85
Крашенинников П.В. утверждает, что к этим актам в настоящее время можно
отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесение
физическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое
ими хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом
оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим
лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах
реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника
государственным органом или муниципальным образованием правом
хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь
создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и
т.д.
90
Следует отдельно заметить, что Федеральным законом «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывается еще
одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество -
справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В
соответствии со ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного,
гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право
на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж,
иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право
собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленное
имущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации в
соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», хотя в этом случае данная юридическая
процедура носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так
как право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.
Некоторыми статьями главы 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» могут быть предусмотрены
дополнительные документы, предоставление которых необходимо для
90
Крашенинников П. Продажа недвижимости. Общая характеристика, форма, государственная регистрация.
Постатейный комментарий статей 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: / П. Крашенинников
– М.: Статут, 2010 – 160с. - ISBN 978-5-8354-0655-5
86
государственной регистрации. Так, например, в случае государственной
регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое
имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других
сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые
должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав. Отсутствие такого согласия может служить
основанием для приостановления государственной регистрации.
При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое
лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель обязаны предъявить
документ, удостоверяющий личность. Здесь разумно привести перечень таких
документов, но в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» его, разумеется, нет, поэтому можно
использовать нормы, содержащиеся в иных правовых актах. Наиболее подробный
перечень документов, удостоверяющих личность, приведен в Правилах регистрации
и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту
пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации
91
:
- паспорт гражданина Российской Федерации, удостоверяющий личность
гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации;
- паспорт гражданина СССР, удостоверяющий личность гражданина
Российской Федерации, до замены его в установленный срок на паспорт гражданина
Российской Федерации;
- свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 14-летнего возраста;
- паспорт, удостоверяющий личность гражданина Российской Федерации за
пределами Российской Федерации, - для лиц, постоянно проживающих за пределами
Российской Федерации.
91
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 15.08.2014) "Об утверждении Правил регистрации и
снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в
пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета
документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания
и по месту жительства в пределах Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 24.07.1995, N 30, ст.
2939.
87
Представитель юридического лица обязан предъявить учредительные
документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и
документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного
юридического лица.
Также представление документа об уплате государственной пошлины вместе с
заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для
государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе
представить документ об уплате государственной пошлины в орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе.
Если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в
Государственной информационной системе о государственных и муниципальных
платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен
вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые
для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются.
При получении правоустанавливающих документов на государственную
регистрацию должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав вносит
соответствующую запись в книгу учета документов. Книга учета входящих
документов предназначена для внесения записей о документах, представляемых в
учреждение юстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления им
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
В книге учета входящих документов производятся записи по следующим
заявлениям и документам:
- заявлениям о государственной регистрации прав с прилагаемыми
документами;
- заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права с прилагаемыми
документами;
- заявлениям об исправлении технических ошибок в записях, допущенных при
государственной регистрации прав;
88
- заявлениям о приостановлении государственной регистрации прав;
- документам, необходимым для проведения государственной регистрации,
например: «ответом соответствующих органов и организаций на обращения
учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) или правообладателей о
предоставлении сведений, необходимых для государственной регистрации прав на
объекты недвижимого имущества» (п. 3 ст. 8 ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним");
- дополнительным документам, представляемым заявителем с целью
устранения причин, приведших к приостановлению регистратором прав
государственной регистрации прав;
- иным документам, касающимся осуществляемой учреждениями юстиции по
регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав, например,
определениям или решениям судов о приостановлении государственной
регистрации прав.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную
регистрацию с их перечнем, а также с указанием даты их представления. Расписка
подтверждает принятие документов на государственную регистрацию, кроме того, с
указанной в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий.
Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной
регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося
бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или
обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию,
содержатся в ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение,
прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество
и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать
требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать
информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое
89
имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны
содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено
настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных
законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены
печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных
законодательством должностных лиц.
Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с
указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока
приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна
быть помещена в дело правоустанавливающих документов.
3.4 Проблема уклонения стороны от государственной регистрации перехода
права и сделки с недвижимостью и пути ее решения
Несмотря на то, что нынедействующий порядок государственной регистрации
прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
92
существует уже
более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает
и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и
профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых
правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения
от государственной регистрации.
Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев
предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она
действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает
желание ее купить. Стороны составляют договор купли–продажи объекта (в
письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим
92
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
90
гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и
ключи.
Поскольку действующим гражданским законодательством прямо
предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной
регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый
государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с
указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать
свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все
предусмотренные законом правомочия собственника.
Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением
о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в
соответствии с Законом о регистрации
93
документы, получить свидетельство о праве
собственности установленного образца.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на
основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости,
получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает
интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за
государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами
уклоняется от ее проведения.
Конечно, такие ситуации нечасты, большинство участников гражданского
оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает.
Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским
кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность защиты их прав в
судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в
случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а
в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об
исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-
93
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
91
исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права
собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной
регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне
убытки, вызванные задержкой регистрации.
Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена
обязательная государственная регистрация самой сделки с недвижимостью.
Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной
регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о
государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых
случаях, и самой сделки.
Ранее, до вступления в силу закона отменяющего государственную
регистрацию почти всех сделок с недвижимостью, Президиум ВАС РФ при
выработке рекомендаций по разрешению споров приводил следующий пример,
который и по сей день можно использовать при обязательной регистрации
некоторых сделок с недвижимостью
94
.
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении
акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.
Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не
обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-
продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о
регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная
инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом
(покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.
Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а
передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого
договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием
94
Приложение к информационному письму ВАС РФ № 21 от13.11.97г. «Обзор практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», п.1. «Финансовая Россия» № 45 1997г., стр.8 приложения
«Официальные документы».