72
При этом, если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на
праве собственности, его право собственности на объект незавершенного
строительства регистрируется на основании документов на земельный участок,
разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов,
содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Долгое время судебной практикой возможность государственной регистрации
права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа,
были ограничены условием. Они были возможны, если объект прекратил свое
существование в качестве предмета действующего договора строительного подряда.
В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике,
должна была производиться в рамках гл. 24 ГК РФ.
Поскольку в настоящее время ГК РФ признание объекта незавершенного
строительства недвижимой вещью с действием договора строительного подряда не
связывает, судебная практика нуждается в уточнении. Право собственности на такой
объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования
договора.
В ГК РФ не упоминается в качестве самостоятельного объекта недвижимости
- нежилое помещение. Однако это не означает, что оно не может быть таковым. Во-
первых, нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов
недвижимости в ст.1 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Во-вторых, еще до
принятия ГК целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано
самостоятельным объектом гражданских прав (например, приложение № 3 к
Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении
государственной собственности в РФ на федеральную собственность,
государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей,
автономной области, автономных округов, г.Москвы и Санкт-Петербурга и
муниципальной собственности). В-третьих, на рынке недвижимости сделки по
продаже нежилых помещений получили гораздо большее распространение, чем,
73
например, договоры купли-продажи зданий в общую долевую собственность
покупателей.
Возникла необходимость приведения действующего земельного и
гражданского законодательства в соответствие с вновь принятыми
законодательными актами и сложившейся судебной практикой для исключения
неоднозначности толкования в юридической теории и практике.
Важно, что и судебная практика не ставила под сомнение возможность
признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав
(например, п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с приватизацией
государственных и муниципальных предприятий, утвержденного информационным
письмом Президиума ВАС РФ от 11.06.1997 № 15.)
Кроме того, в ходе сложившейся правоприменительной практики при
приобретении объектов нежилой недвижимости, возникает вопрос об указании в
договоре купли-продажи нежилого помещения одновременно права на
вспомогательные и коммуникационные помещения, поскольку все расположенные в
нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения
объективно подразделяются на основные и вспомогательные. Решение данного
вопроса именно в договоре необходимо, для того, чтобы в будущем у покупателя и
продавца не возникало каких-либо неясностей. При купле-продаже нежилых
помещений необходимо применять по аналогии правила ст. 290 ГК РФ. Право
собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на
вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся
право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на
общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п.1 ст. 290 ГК РФ). На основании
вышеизложенного можно сделать вывод из сложившейся ситуации: до разрешения
указанного вопроса в законодательном порядке продавец и покупатель, чтобы
избежать ненужных споров, должны включать в договоры купли-продажи условие о
том, что в собственность покупателя наряду с самим помещением переходит доля в
праве собственности на вспомогательные и коммуникационные помещения в
74
здании. Эта доля, если не оговорено иное, определяется пропорционально доле
принадлежащих собственнику основных нежилых помещений.
3.2. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
Вопрос о принципах государственной регистрации чрезвычайно важен,
поскольку решение вопроса о принципах этой системы позволяет сделать институт
государственной регистрации устойчивым и непротиворечивым.
Организация регулирования оборота недвижимого имущества зависит от того,
какие принципы заложены в соответствующей системе регулирования.
При этом часто не все принципы закреплены нормативно, однако это не
исключает значимости принципов как основных руководящих идей, лежащих в
основе этого правового института. Принципы государственной регистрации прав на
недвижимость отражают объективные потребности организации оборота
недвижимости. Произвольный подход к конструированию норм, организующих
оборот недвижимости, не приведет к желаемой цели - созданию непротиворечивой и
эффективной системы права недвижимости.
Следует отметить, что не все принципы могут быть одновременно
зафиксированы в единой системе организации оборота недвижимости. Некоторые из
них вступают в противоречие (например, принцип публичной достоверности и
принцип исправления регистрационной записи). Определенная комбинация
принципов государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
позволяет моделировать различные регистрационные системы.
Выделяют материально-правовые и формально-правовые принципы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если
материально-правовые принципы лежат в основе системы государственной
регистрации возникновения, изменения, обременения и прекращения прав на
недвижимость, то формально-правовые принципы определяют структуру органов,
осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и
сделок с ним.
75
Совокупность формально-правовых принципов, определяющих правила
организации оборота недвижимости, дают основания для вывода о существовании
так называемого "формального права". Формальное право не свойственно каким-
либо иным институтам частного или публичного права и опосредует отношения по
организации оборота недвижимости. Будучи направленным на установление
порядка деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию
прав на недвижимость и сделок с ней, формальное право выполняет вторичную
функцию: оно является своего рода придатком материального (вещного) права на
недвижимость.
Материально-правовые принципы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Систему материально-правовых принципов
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
составляют следующие принципы:
- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или
бесповоротности;
- принцип исправления регистрационной записи;
- принцип изъятия из-под действия давности;
- принцип возражения (протестации);
- принцип отметки (предварительной регистрации);
- принцип старшинства прав.
Принцип публичной достоверности подразумевает, что лица, которые
добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре
прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость
даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически
порочных фактах. Смысл принципа публичной достоверности заключается в
необходимости обеспечения устойчивости гражданского оборота вообще и оборота
недвижимости в частности. Добросовестный участник оборота, который полагается
на официальные сведения, содержащиеся в государственном реестре, должен быть
защищен от возможных притязаний на приобретаемое им недвижимое имущество.
Такая защита обеспечивается при помощи принципа публичной достоверности,
76
реализация которого позволяет ограничить претензии лица - правопредшественника
добросовестного приобретателя недвижимого имущества.
Принцип исправления регистрационной записи заключается в том, что лица,
обладающие вещными правами на недвижимую вещь, имеют юридически
обеспеченную возможность потребовать исправления неправильной записи в
государственном реестре прав на недвижимое имущество. Этот принцип
обеспечивает защиту прав собственника, утратившего недвижимое имущество.
Принцип исправления конфликтует с принципом публичной достоверности,
поскольку последний направлен на обеспечение защиты прав добросовестного
приобретателя и исключает возможность изъятия у него приобретенной вещи.
Таким образом, принцип исправления регистрационной записи не может быть в
полной мере реализован одновременно с принципом публичной достоверности.
В силу принципа изъятия из-под действия давности зарегистрированные на
недвижимое имущество права не подлежат действию правил об исковой и
приобретательской давности. Это обусловлено тем обстоятельством, что
государственная регистрация прав на недвижимость влечет состояние полной
правовой определенности прав, и сведения о таком правовом состоянии
недвижимой вещи доступны всем заинтересованным лицам. Правовая
неопределенность в режиме спорного объекта недвижимости исключается, что, в
свою очередь, упраздняет необходимость во включении механизмов исковой и
приобретательской давности, как механизмов "плавного" перехода прав на
недвижимое имущество от одного лица к другому.
Принцип возражения (протестации) предполагает, что лицо, оспаривающее
зарегистрированное право на недвижимость, вправе требовать внесения в
государственный реестр прав записи, фиксирующей наличие спора. Цель этого
действия имеет обеспечительный характер, ибо до разрешения спора по существу
запись о возражении блокирует дальнейшее отчуждение недвижимости.
На основании принципа отметки (предварительной регистрации) должник и
кредитор по взаимной договоренности вносят в государственный реестр прав
информацию об обязательстве, которым обременен объект недвижимости.
77
Реализация данного принципа ограничивает должника в возможности
распоряжаться объектом недвижимости до тех пор, пока недвижимая вещь
выполняет обеспечительную функцию по отношению к иному обязательству.
Принцип старшинства прав формирует такой способ разрешения споров о
конкурирующих правах на недвижимость, который основывается на приоритете
права, возникшего раньше. Так, при проведении государственной регистрации
регистрирующий орган обязан проверить наличие ранее зарегистрированных и
ранее заявленных прав (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость
82
), а
также установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже
зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 13
Закона о регистрации прав на недвижимость
83
).
Формально-правовые принципы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Систему формально-правовых принципов
государственной регистрации прав на недвижимость составляют следующие:
- принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав
на недвижимость;
- принцип специалитета (специальности);
- принцип частной инициативы;
- принцип легалитета;
- принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию
прав на недвижимость.
Принцип публичности (формальной гласности) или принцип внесения прав на
недвижимость означает открытость сведений о правах на недвижимость, внесенных
надлежащим порядком в государственный реестр прав на недвижимость, для всех
заинтересованных лиц. При соблюдении определенных условий любой участник
гражданского оборота имеет юридически обеспеченную возможность получить
информацию о правах на интересующий его объект недвижимости. Так, в
82
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
83
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
78
соответствии со ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость
84
государственная
регистрация носит открытый характер.
Принцип частной инициативы суть проявления диспозитивности в сфере
оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру
государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение
государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью
правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы
проявляется в заявительном характере государственной регистрации. Вместе с тем
принцип частной инициативы не исключает того, что если покупатель отказывается
или не проводит государственную регистрацию прав на приобретенную
недвижимость, продавец вправе потребовать принудительного исполнения
покупателем обязательства по приему проданной недвижимой вещи и предъявить
иск о регистрации перехода прав на нее. Это право и соответствующее ему
обязательство вытекают из договора, заключенного продавцом и покупателем.
Принцип специалитета (специальности) заключается в том, что регистрация
прав осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.
Принцип легалитета предполагает, что на орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав на недвижимость, возлагается обязанность
проверить законность правовых оснований, в соответствии с которыми
производится регистрация прав на недвижимое имущество. В российской правовой
системе этот принцип реализуется путем предоставления регистрирующим органам
полномочий по проверке действительности поданных заявителем документов и
наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти
(п. 3 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость
85
), т.е. проведения правовой
экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности
регистрируемой сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость
86
).
84
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
85
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
86
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
79
Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию
прав на недвижимость предполагает, что государство, будучи организатором
оборота недвижимого имущества, принимает на себя ответственность за ошибки,
допущенные при проведении процедуры государственной регистрации. Главным
образом такая ответственность может наступать в виде возмещения убытков,
которые потерпели правообладатели вследствие ненадлежащей регистрации прав на
недвижимость.
3.3 Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое
имущество
Государственная регистрация проводится на основании заявления
правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им на то лица
при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Надлежащим
образом оформленная доверенность должна отвечать всем требованиям
Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если правообладатель или сторона в договоре - несовершеннолетний в
возрасте до 14 лет (малолетний), или гражданин, признанный недееспособным, от
его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности
для этого не требуется. Законные представители малолетних – это родители,
усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут обращаться с
заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных
представителей. Это согласие должно быть выражено в письменной форме.
Как правило, обратиться с заявлением о регистрации прав (см. приложение В)
на основании договора могут все участвующие в нем стороны.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа
или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной
регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты
(в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты). Такие
80
акты могут быть изданы только в случаях и в порядке, указанных в законе, и
должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять
соответствующие властные действия от имени органа. После подачи заявления
начинается процедура государственной регистрации недвижимости .
Согласно Федеральному закону N 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к заявлению, должны быть
приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые
являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения,
прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, а именно:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного
самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен
законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте
расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления
приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные
уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном
законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их
издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее
совершения;
81
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской
Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничение (обременение) прав.
Для того чтобы договор был признан заключенным, сторон должны в
предусмотренной законом форме достичь согласия относительно его предмета и
всех других существенных условий.
Если речь идет о договорах, связанных с правами на недвижимость, то эти
договоры служат основанием для регистрации возникновения, прекращения и
перехода соответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс РФ
предусматривает обязательную регистрацию различных сделок, которые связаны с
недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих договоров,
одновременно рассматривается как регистрация сделки. И только тогда, когда речь
идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость,
государственной регистрации подлежат сами соответствующие договоры
(например, ст. 352 ГК РФ).
Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом
РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации"
87
(далее – Закон о приватизации). Закон о приватизации
предусматривает передачу гражданам в собственность по их желанию занимаемых
ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного
фонда. В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении
в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
88
бесплатная приватизация
жилых помещений с 1 марта 2015 года прекращается.
Передача осуществляется на безвозмездной основе, причем гражданин имеет
право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Но существует и
исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого
помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на
87
Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
// Бюллетень нормативных актов, № 1, 1992.
88
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1
(часть 1), ст. 15.